淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策

陳孝明

摘 要：房地產企業是資金密集型企業，從購買土地到房屋開發直至交房，無時無刻不渴求資金的支撐。但是有些房地產企業在資金管理中存在管理不到位的情況，往往導致資金鏈非常緊張，稍不控制就會出現財務危機。很多房地產企業公司還沒意識到危險，對市場預期盲目樂觀，對市場沒有充分的估算和分析就做出大量投資。本文試圖對房地產企業資金管理中存在的問題進行分析，并提出解決問題的對策。

關鍵詞：房地產企業;資金管理;問題;對策

一、資金管理在房地產企業發展中的重要性

1.資金管理是企業賴以生存的基礎

房地產企業在土地拍賣成交后，在短期內需要繳付大量的土地款;另外，在某些節點支付大量的工程款或支付管理費用、營銷費用等。基于大量的資金需求，資金管理可以歸集資金，以供企業購買土地及生產資料。同時，資金管理可以使資金風險控制在合理范圍之內，以此穩定企業，避免資金鏈的斷裂。

2.資金管理是企業發展的關鍵

在房地產企業中，資金管理把各部門串聯起來。通過投資測算，把資金的投向做出精準的分析，讓公司的投資部門做出最好的投資決策。投資方向找準后，融資是促使房地產投資成功的重要工作。通過對貸款方式及貸款利率進行詳細規劃，用最低的利率貸到最多的資金，有力地支持了開發。為了完成既定目標，房地產公司會制訂一系列指標，加速銷售回籠。資金回籠后，將慢慢用于歸還貸款，沉淀下來的資金可以用于其他項目開發。

二、房地產企業資金管理存在的問題和不足

1.資金管理模式不確定

（1）資金管理模式沒有統一，集團和下屬項目公司各自為政。對于初創型的集團或管理制度不嚴的集團，沒有統一的資金管理制度，在資金管理方面執行的方法不同，導致集團和項目公司各顧各的，或者互相牽制，沒有一套完整的管理方法，導致集團沒有凝聚力和戰斗力。

（2）資金管理內控制度需要加強。企業在資金管理制度不健全的情況下，往往沒有很好的管控制度，對沒有做好資金歸集等等資金管理內容的人員或項目公司沒有處罰手段，導致令行不止，資金管理部門沒有建立應有的威信。

（3）企業各部門沒有資金管理的觀念，事不關己，高高掛起。在資金管理制度不統一的情況下，各部門協調就會出現問題，資金管理部門和投資部、融資部、銷售部，乃至和企業管理層之間就會出現步調不一致的情況，出現問題互相推諉。

2.資金投資效率低下

（1）資金管理沒有保障企業有效的投資。因為資金管理效能不高，資金周轉不靈，會導致投資部門辛辛苦苦經過實地調研、測算，最后決定投資的項目，因為沒有資金而泡湯。

（2）投資部門沒有和資金管理部門形成互動。在現實工作中，往往會出現投資部門和資金管理部門各行其是。投資部門按自己的意愿去做投資，資金管理部門按自己的想法管理資金，雙方缺少溝通，結果或者是投資的標的太大，沒錢投資;或者是投資不符合資金管理的要求，不能獲得最大收益。

（3）投資未使資金利用最大化。投資需要歸企業大量資金，在歸集時，需要集團下屬各項目公司予以積極配合，其目的是為了把資金利用到最大化，賺取更多的利潤。現實中，往往會因為項目公司過多的為自身資金使用考慮，不愿意把資金做最大限度的歸集，沒有保障集團投資的使用。

3.資金管理未能促進融資

（1）融資增加了資金管理難度。融資是一個非常細致的工作，融資前有大量的資料要準備;融資后需要資金管理部門對資金進行專項管理，對利息進行計算定期支付，對抵押物進行管理，到期后及時歸還融資。另外，還要和資金方做好日常溝通，這些都加大了資金管理的工作量。

（2）融資利率水平居高不下。融資成功與否，融資利率起著決定性作用。如果不能充分利用資金管理部門提供的數據做好分析，導致融資成本偏高，最后融資到期無法歸還，最后嚴重影響資金鏈，融資將失去它的意義。

4.沒有充分調動銷售部門的積極性

（1）銷售部的工資收入沒有和回籠貢獻指標掛鉤。資金管理工作重要的一環是需要銷售回籠貢獻集團的保障，而回籠需要調動銷售人員的工作積極性才能做好。有的公司銷售部人員的工資收入僅僅和銷售回籠項目公司掛鉤，沒有和銷售回籠貢獻集團掛鉤，這樣造成了資金歸集的不暢，資金管理作用沒發揮出來。

（2）資金管理制度不合理，沒能有效促進回籠工作。資金管理需要制訂相應制度，比如項目公司要回籠多少，然后貢獻集團多少，這個制度是為促進回籠打好基礎的。如果資金管理制度制訂得不合理，就會影響回籠的進度。

（3）沒有制訂更有效的獎勵政策，保障資金回籠。有效的獎勵，會促進銷售回籠。有部分企業，沒有好的獎勵制度，銷售回籠不好，影響了資金管理。如果沒有大量的資金，就沒有錢去投資和保障日常支付，對企業來說是巧婦難為無米之炊。

5.資金管理沒有做好企業的參謀

（1）沒有制訂內控制度，資金管理沒有得到各部門的協同。在企業的發展過程中，制度會不斷完善，相當一部分房地產公司內控制度沒有完善，各部門在資金管理中沒有找準自己的位置，導致協同很差，資金管理沒有有效的管理起來。

（2）資金管理沒能為企業的發展做出更有力的貢獻。在房地產公司，現金為王是永恒的規律。在資金管理制度欠缺的情況下，企業沒有足夠的資金進來，投資也缺少方向，企業發展就缺少后勁。

（3）資金管理未能提供決策服務。在日常工作中，資金管理要做好數據分析工作，單純的報一下賬面數據給領導，是不能做好為管理層服務的。這樣只會導致管理層決策失誤，嚴重的會導致資金鏈斷裂。

三、解決房地產企業資金管理問題的方法

1.優化資金管理模式

（1）創造更有利于自身發展的資金管理模式。在資金管理中，要根據企業自身特點，設置資金管理模式，向精細化管理方向發展。企業如果還沒有發展成熟，資金管理模式選擇適合自身特點的方式，是最好的選擇，如果選擇最精準的精細管理方式，因為自身力量的原因，是不可能達到最好的效果。資金管理模式千變萬化，有的管理粗放，有的管理精細，但萬變不離其宗，最終結果是要管理好資金，提高資金利用率，為企業創造最大效益。

（2）資金管理需要集團做好帶頭示范。在集團模式下的資金管理，有其一定的特性，那就是集團在統一的制度下，會帶領各項目公司做好資金管理，這時集團的帶頭作用就特別重要。集團既是制度的制訂者，又是參與者，只要嚴格執行既定制度，起到帶頭作用，同時又要嚴格要求下屬項目公司，資金管理才會起到其應有的作用。

（3）資金管理需要各部門參與。在資金管理的過程中，需要集團和下屬項目公司積極參與。通過構建資金鏈的管理模式，可讓整個企業的資金都納入資金鏈中。建立資金鏈就是將資金在運行中的審批與監管聯系起來，由企業資金管理部門進行統一調配。

2.讓資金管理和投資有效的銜接起來

（1）投資是為了更好利用資金。投資是一個企業前進的動力，但選到一個好的投資是投資部門非常重要的工作。房地產企業在實施新的投資項目，要對其可行性進行反復的調研，制定項目實施最佳的方案。房地產企業應該合理規避風險，在其風險管控的范圍內，尋找投資發展的機遇，只有精挑細選，讓投資項目給企業帶來最大收益，才能讓資金發揮最大的作用。

（2）投資利潤率是否適當要作為資金管理的重要指標。在資金管理中，必須對投資建立一個投資利潤率的考核指標。從項目投資起計算，直至項目清算，確定最終收益。把最終收益與最初的測算收益進行對比，看投資是否對集團有利，確定考核結果。最后，對投資利潤率進行打分，這是資金管理的一個重要工作。

3.讓資金管理促進融資

（1）加強對融資資金進行專項管理。融資進來的資金，加強了企業的競爭力，但在資金管理方面卻增加了難度。融資需要與銀行或其他資金方進行日常對接，利息核對，資金進出的審批，這些都需要專人對接，并且要有相應臺賬。所以，對于融資這一塊工作，需要進行專項管理，這樣才能不影響資金管理的效率。

（2）進一步拓寬融資渠道。目前，除去銀行貸款、債券融資、信托融資、上市融資等傳統的融資方式，其他各種融資渠道因為政策原因逐漸收緊。但是房地產市場因為資金的需要很大，總會誕生出一些創新的融資方式。選擇與企業相匹配的多元化的融資方式，為企業提供充足的資金保障。

（3）控制好融資利率水平。大型房地產企業因為有良好的信譽和業績支撐，各大銀行和機構總是青睞有加，融資利率總能控制在合理范圍之內。但是對中小房企來說，融資難度非常大，融資利率不可控系數大多了。所以，資金管理在利率控制上要結合企業實際，在收益最大的基礎上，把融資利率控制在合理水平。

4.通過資金管理加快銷售回籠

（1）銷售回籠是資金管理的重點。眾所周知，銷售回籠是一個企業的命脈，如果這個環節出現重大問題，對企業的打擊將是致命，所以各個房地產企業都會把銷售回籠作為極其重要的工作來抓。在實際工作中，中小型房地產企業可以通過與大型房地產企業合作，開發某個開發房地產項目，由大型房地產企業的品牌效應來提升知名度和投資方的信任度，從而加快資金回籠速度，達到快速銷售的目的。

（2）資金管理可以促進回籠。資金管理從集團層面來引導資金的走向，會監督各部門來做好自身和資金有關的各項工作。資金管理可以引導銷售部的回籠工作，讓其為集團提供更多資金，為資金的利用提供來源。

（3）要調動銷售部門回籠的積極性，這是資金管理的策略。在日常工作中，我們要制訂制度，調動銷售部門的積極性，讓回籠順利完成，這樣才是有效的資金管理。從集團的層面來制訂資金管理制度，獎勵銷售人員，有效促進回籠。

5.讓資金管理做好領導的參謀

（1）資金管理是各部門協同的基礎。資金管理有一個目標，就是保障企業收益最大化。這個目標會引導各部門為這一共同目標而共同努力。只有各部門協同努力，資金管理才有可能完成這一目標。

（2）資金管理為企業的發展注入了力量。資金管理在企業的發展中，是一股非常強大的力量，任何工作都離不開資金的支持。如果資金管理非常到位，就會為企業的壯大提供源源不斷的支持，后勁將是非常強大的。

（3）資金管理為企業領導決策的提供了方向。資金管理中會涉及各部門中方方面面的問題，做好分析，提供數據，然后提供給企業領導，為領導做好決策，提供了相關依據，這是資金管理的一大作用。

四、結語

資金管理在當代房地產企業中越來越重要了，如果放任資金的粗放式管理，造成的后果是不可低估的。我們只有制訂好資金管理制度，各部門做好配合，吸收各方經驗，并不斷完善，才能讓房地產企業在當下越來越激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻

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2.趙靖.房地產企業資金管理問題及解決措施研究.才智，2019（13）.

3.馮勃.論新時期房地產企業的資金管理.財會學習，2018（26）.

（責任編輯：王文龍）