?？谑型恋厥袌?chǎng)供應(yīng)情況的回顧與展望分析

【摘要】本文從宏觀經(jīng)濟(jì)、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面分析了?？谑?019年土地市場(chǎng)運(yùn)行總體情況，并對(duì)2020年土地供應(yīng)運(yùn)行形勢(shì)做出預(yù)測(cè)。按照“房住不炒、因城施策”的管理要求，建立加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，通過(guò)加大供地規(guī)模、依新冠疫情情況適時(shí)調(diào)整供地節(jié)奏、優(yōu)化供地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、完善供地方式等措施，確保土地市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，進(jìn)一步促進(jìn)?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】土地供應(yīng);土地管理;海口市

1、 土地市場(chǎng)運(yùn)行總體情況

1.1宏觀經(jīng)濟(jì)情況及土地供應(yīng)情況

在海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的大背景下，?？谑薪?jīng)濟(jì)建設(shè)工作穩(wěn)步推進(jìn)。2019年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1671.93億元[1]，比去年同期增加7.5%。按三次產(chǎn)業(yè)劃分，第一產(chǎn)業(yè)增加值71.18億元，同比減少1.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值276億元，同比增長(zhǎng)3.6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值1324.75億元，同比增長(zhǎng)8.8%。固定資產(chǎn)投資持續(xù)回落，比去年同期減少15.4%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資480.73億元，比去年同期跌落21.1%，房屋銷(xiāo)售面積440.56萬(wàn)平方米，比去年同期增加12%。

2019市土地供應(yīng)量較上一年度有所增長(zhǎng)，土地整治項(xiàng)目取得階段性進(jìn)展，存量建設(shè)用地清理工作力度不斷加大。2019年共供應(yīng)建設(shè)用地106宗，面積為439.75公頃，供應(yīng)面積較去年大幅上升，土地總收益175億元。從供應(yīng)的用途來(lái)看，供應(yīng)量較大的是公共管理與公共服務(wù)用地，供地面積142.86公頃，占建設(shè)用地供應(yīng)總量的32%，其中公共設(shè)施用地與教育用地占比較高;其次是住宅用地121.87公頃，占建設(shè)用地供應(yīng)總量的28%，住宅用地供地37宗，僅有10宗用于建設(shè)商品住宅，剩余的均為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)土地收益86.12億元;僅次為工業(yè)用地113.9公頃，占建設(shè)用地供應(yīng)總量的26%，實(shí)現(xiàn)土地收益6.88億元;商服用地61.1公頃，占建設(shè)用地供應(yīng)總量的14%，實(shí)現(xiàn)土地收益52.76億元。按供應(yīng)方式分為：土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)共推出72宗地塊，成交72宗。全市土地一級(jí)市場(chǎng)成交總用地面積為287.876公頃，成交總金額為147.755億元;劃撥用地34宗，面積151.87公頃，成本費(fèi)用27.06億元。從供應(yīng)的情況看，全市經(jīng)營(yíng)性用地共形成住宅類(lèi)可建建筑面積約346.74萬(wàn)平方米，商業(yè)辦公類(lèi)可建建筑面積約161.06萬(wàn)平方米。各類(lèi)用地供應(yīng)面積基本全能達(dá)到年初制定的供地計(jì)劃指標(biāo)，相關(guān)圖表如下所示：

1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況

2019年全市土地一級(jí)出讓市場(chǎng)中，共成交52宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中競(jìng)價(jià)成交17宗地塊，底價(jià)成交35宗地塊。全市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)總金額為5.85億元，平均溢價(jià)率為4%。總體市場(chǎng)情況要好于去年。

在工業(yè)類(lèi)用地方面，2019年全市共成交17宗工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，除了位于云龍產(chǎn)業(yè)園B0702-1地塊競(jìng)價(jià)3次，溢價(jià)金額10萬(wàn)元，其余16幅地塊均以底價(jià)成交。

2、土地利用與市場(chǎng)形勢(shì)分析

2018年以來(lái)，海南省發(fā)布了《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)。受該調(diào)控政策以及?？谑邢拶?gòu)措施和棚改項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整等原因影響，以及結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，根據(jù)總量控制、穩(wěn)定市場(chǎng)的原則，加強(qiáng)商品住宅用地出讓、規(guī)劃報(bào)建和預(yù)售管控，實(shí)施建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控行動(dòng)等措施。建設(shè)用地供應(yīng)向建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港亟需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應(yīng)外銷(xiāo)商品住宅項(xiàng)目用地。在連續(xù)一年的嚴(yán)格調(diào)控下，房企的資金面逐漸收緊，搶地積極性開(kāi)始回落，土地價(jià)格出現(xiàn)了回落。

2020年開(kāi)年突如其來(lái)的新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)造成了明顯的沖擊，中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。根據(jù)今年以來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、貨幣政策導(dǎo)向，海口市全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理要求，優(yōu)化城市發(fā)展布局，預(yù)計(jì)2020年土地供應(yīng)將會(huì)呈現(xiàn)“供地節(jié)奏由緩漸進(jìn)，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)保障，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)”的形勢(shì)。

土地供應(yīng)總量將較2019年有較大幅度的增加，土地供應(yīng)布局情況分為江東新區(qū)、西海岸南片區(qū)、高新區(qū)、觀瀾湖片區(qū)等片區(qū)。江東新區(qū)的總部集聚區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、文化交往、綜合服務(wù)、教育科研、國(guó)際離岸創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等控規(guī)也將陸續(xù)批復(fù)，為做好自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)用地保障工作，土地供應(yīng)主要集中在江東新區(qū)。供地主要方向主要為促進(jìn)?？谑泄不A(chǔ)配套設(shè)施完善的基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)用地和教育醫(yī)療類(lèi)用地、保障民生發(fā)展的安置用地和租賃住房用地、以及保障海口市持續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目用地。將繼續(xù)通過(guò)彈性出讓土地等方式進(jìn)一步降低企業(yè)用地成本;貫徹中央印發(fā)的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，實(shí)施審批權(quán)下放省級(jí)政府將賦予更大的權(quán)利來(lái)自主調(diào)整土地利用空間布局，提高項(xiàng)目用地審批效率;積極鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)節(jié)約集約利用土地，提高公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目用地效率，優(yōu)化各類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施尤其是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)布局，盤(pán)活存量建設(shè)用地。從供地時(shí)序來(lái)看，2020年第一季度僅出讓了3宗土地，供應(yīng)量較小，未來(lái)二、三、四季度將逐漸加速恢復(fù)。在住宅用地供應(yīng)方面，受近期發(fā)布的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》、《海南省集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法》等政策及多種因素影響，我市商品住宅需求出現(xiàn)明顯分化，不同區(qū)域的土地市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)明顯分化。集體土地入市試點(diǎn)改革，土地供應(yīng)環(huán)節(jié)面臨重大的革新。主要通過(guò)加大公共租賃住房保障力度、發(fā)展安居型商品住房、安置用地來(lái)滿足居民家庭基本住房需求。從目前情況看，2020年第一季度的沒(méi)有住宅用地供應(yīng)，交易市場(chǎng)比較冷清。第二季度會(huì)否回暖[2]，很大程度上取決于房企的資金狀況。

參考文獻(xiàn)：

[1]2019年海口市統(tǒng)計(jì)年鑒

[2]中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)（2020年1-3月）

作者簡(jiǎn)介：

韓潔（1990-），女，海南文昌人，碩士，主要從事國(guó)土管理及容積率管理方面的研究。