收益還原法在土地承包經營權流轉價格評估中的應用

張子雪 盧天力 宗飛

[摘 要]在“三權分置”制度改革及農村承包土地經營權流轉需求不斷增長的背景下，科學評估農村承包土地經營權價值，成為影響農村承包土地經營權流轉的關鍵問題。為了解決我國農村土地承包經營權流轉存在的諸多問題，選擇了應用廣泛并行之有效的收益還原法對土地承包經營權流轉實例進行驗證，并分析土地質量、土地面積、土地流轉期限和土地利用方向對土地承包經營權流轉價格的影響，期望為農村土地承包經營權流轉價格評估提供方向。

[關鍵詞]收益還原法;土地承包經營權;流轉價格;評估

2018年12月29日，《中華人民共和國農村土地承包法》將農村承包地“三權分置”正式寫進了法律。2019年中央一號文件提出要完善落實農村承包地“三權分置”的法律法規和政策體系，這是農村土地承包制度改革創新的根本方向。農村土地承包權流轉是實現農業產業化、農村土地資源整合集中利用的路徑之一。但目前我國農村土地承包經營權流轉仍存在著諸多問題：土地流轉定價機制不完善，缺少精準的定價服務;多數土地流轉私下進行，協議合同不規范[1];農民對土地價值缺乏認識，無法掌握定價權等。因此，如何對土地承包經營權價格進行合理地評估成為解決農村土地承包經營權流轉問題的關鍵[2]。

我國農村土地市場發育尚不完善，市場交易案例較少，農用地開發成本也往往與收益不相關，所以市場比較法和成本法在農用地估價中的應用受到限制。農用地大都具備一定的收益能力，收益還原法依據未來土地純收益折現的估價原理，在農村土地經營權流轉中是行之有效的定價方法[3]。

本文以尊重農村土地經營權流轉市場的客觀現狀、維護農民基本利益為著眼點，遵循農村土地的自然和經濟特性，選取個案實地調查，并結合相關法律法規、地方政策文件進行案例分析。研究收益還原法在農村土地承包經營權價格評估中的應用，探究合理的估價機制。

1 案例簡介

本文選取的農村土地承包經營權流轉案例位于山東省東明縣。東明縣位于魯西南平原、黃河南岸。農用地面積143.9萬畝，耕地面積115萬畝。適宜小麥、玉米、花生、大豆、瓜菜等各種作物的種植。

張寨村位于東明縣沙窩鄉，耕地2300畝，人口2100人左右。由于人均土地不多，村民耕種熱情不高，土地利用效率低下。2013年起，村委以及村民就在籌劃土地承包經營權流轉。2015年某返鄉大學生欲承包該村30畝農用地，種植富硒西瓜，且準備與村委簽訂10年期限的承包合同，按每畝1.5萬元人民幣的價格支付。

接下來將用收益還原法驗證一下這個價格是否合理。

2 張寨村土地承包經營權流轉價格計算

2.1 土地還原利率的確定

土地還原利率的確定是整個估價過程的重中之重，而還原利率的確定又涉及很多方面，具有相當難度，這也是收益還原法在農用地估價中的一個瓶頸。土地的投資同投資國債一樣都是收益性的投資，而且農用地投資量大、回收期長，存在一定的風險，因此從東明縣實際情況以及準確程度來看，安全利率加風險值調整值法是最合適的方法。

安全利率以同一時期的1年期國債年利率為準，在中國人民銀行東明分行查閱2015年國債年利率為3.25%，因此確定安全利率為3.25%。

東明縣臨近黃河，地處平原，氣候溫和，發生旱災澇災等自然災害的可能性極低。通過實地調查，存在一定的病蟲害情況，但可以通過噴灑農藥等方式進行控制，對農業生產不會構成大的影響。根據當地農業局統計，2012—2015年小麥年平均價格分別為1.17元、1.16元、1.18元、1.17元，2012—2015年玉米年平均價格分別為1.25元、1.24元、1.26元和1.25元，價格保持動態平衡。在當地農業局中查得近幾年農用地承包經營權估價實例中的風險系數基本為1.6%～1.8%，并通過咨詢相關專家，最終將風險系數確定為1.78%。

所以可以得到：土地還原利率=安全利率+風險系數=3.25%+1.78%=5.03%。

2.2 土地承包經營權流轉價格的確定

張寨村地處華北平原，溫帶季風氣候，一年兩耕。村民絕大多數種植小麥和玉米，因此可以按照村里平均每畝地小麥和玉米的利潤作為參考單價。經過實地調查，隨機抽樣調查了十戶人家作為樣本，樣本中每畝小麥的平均產量是1202.5市斤，每畝玉米的平均產量是1272.7市斤，種植每畝地所需的平均成本610元。通過查詢，2015年同時期小麥的市場收購價是每市斤1.17元，玉米的市場收購價是每市斤1.25元。通過計算，每畝小麥平均收入為1202.5×1.17=1406.92元;每畝玉米平均收入為1272.7×1.25=1590.88元。所以每畝小麥與玉米的平均總收入是2997.8元，種植小麥和玉米所需每畝平均成本為610元，利潤是2391.8元。此外，政府每年都會對農民發放各項補助費用，所以也應把政府補貼的各項費用算入收益中。張寨村在2015年農機購置補貼每畝平均30元，小麥補貼每畝平均85元，所以平均每畝補助的價格為115元，加上利潤2391.8元，平均每畝利潤一共是2506.8元。

農村土地歸集體所有，農用地承包經營權流轉實行有償有限期的使用制度，因此評估農村土地承包經營權流轉價格時應考慮有限承包年限。

有限期的收益價格測算公式為：P=a/r[1-1/（1+r）n]。

在公式中，P為農用地的收益價格，a是農用地年純收益，r是土地還原利率，n代表農用地流轉年限。

可以求出P為19328.67元/畝，所以根據收益還原法評估出的張寨村每畝地期限為10年的土地承包經營權價格是19328.67元。

可以看到此評估結果比承包方給出的1.5萬元多4328.67元/畝，可見此案例中土地承包經營權流轉價格較低。

3 收益還原法中影響農用地承包經營權流轉價格的影響因素分析

3.1 土地的質量

土地質量影響土地的收成，進而影響土地收益額。在上述張寨村土地承包經營權流轉的案例中，宗地內土地質量基本相似，沒有明顯的優劣差別，故而抽樣調查土地收益情況，并進行綜合取平均值。如宗地間存在土地質量差別明顯的情況，在測算土地預期收益時，就不宜取簡單平均值，應該按照宗地內土地質量的差異分別測算土地預期收益額，進行土地價格評估的依據。

3.2 土地的面積

在其他影響因素都相同的情況下，宗地面積越小，預期收益額就相對越少。相反宗地面積越大，預期收益額就越大。如將某宗地拆分為若干份，并分別進行土地承包經營權流轉價格評估。那么各部分的土地評估價格相加之和要少于總體的土地評估價格，亦即整體大于各部分之和。

首先，在生產方式上，土地面積越大，就越利于規模化生產。進行規模化的機械生產，能夠充分發揮土地的生產效能。根據報酬遞減規律，在小面積的土地投入達到最優值時，若進行大面積經營則還可以在此基礎上繼續追加投資以增加收益，如引進科技含量高的農機產品、加大農業生產設施建設、采用高科技生產模式，從而提高作物產量，增加預期收益額。

其次，土地耕種面積同生產成本構成反比例關系。一宗地土地面積越大越有利于集約、節約化生產。在案例中，承包方將30畝農用地用作種植富硒西瓜，相對于該村村民分別種植小麥和玉米等作物，將會減少水電費、管理費、機工費、基礎設施建設及維修費等成本。

3.3 土地的流轉期限

我國農村土地制度規定土地承包經營權的流轉年限為有限期。

一方面，流轉年限的長短在一定程度上影響了土地的價值。流轉年限較短，承包者不愿在土地上投入過多的前期成本，對土地收益的追求也局限于短期內的成果，因而土地價值將會較小;流轉期限較長，承包方會為了提高土地產量而投入大量的成本，以期望在未來獲得高額利潤。因此流轉期限同預期收益額成正比關系。

另一方面，土地預期收益額是預估宗地未來的收益。受市場、政策、自然等各方面的不可控因素的影響，流轉期限越短則預估的信度和效度就越高，反之信度和效度則越低。在使用收益還原法進行土地承包經營權流轉價格評估時，應考慮流轉年限對于風險利率的影響，流轉年限越長，不可控因素就越不穩定，風險就越大。因此流轉期限同風險利率成正比關系。

3.4 土地的利用方向

我國實行土地用途管制制度，雖然在土地承包經營權流轉中，農用地不得用于非農業用途，但是種植作物的類型則是以承包方的意志為轉移。但在選擇土地利用方向時應遵循最佳利用原則。在案例中，承包者改變原利用方向種植富硒西瓜，便是為了可能的高回報。

而且，土地之間存在垂直差異和水平差異。垂直差異是假設在種植同一種作物的情況下，不同土地因質量的差異而帶來的產量上的差異。相對應的是不改變土地利用方向，通過提高土地質量來改變土地的垂直差異。水平差異便是一種土地種植不同作物所產生的經濟效益的差異。在上述案例中，東明縣臨近黃河，而張寨村受黃河的影響土地多為沙土地，更適宜種植西瓜。所以土地利用方向的不同間接影響著土地預期收益額的不同。

4 總結和建議

4.1 引導農民進行成片集中流轉

在進行農村土地承包經營權流轉時，按照整體大于部分之和的原則，為了提高土地的效益，降低生產費用，按照具體情況，可以將分散的地塊集中流轉。對農用地進行大面積的規模化經營，促進農用地集約、節約生產，增加土地價值，提高農民的收益。另外，農用地集中流轉的優勢，勢必會提高市場競爭力，吸引更多的承包方，促進土地承包經營權的流轉。

4.2 尊重農村客觀現實、完善價格評估機制

我國農村土地承包經營權流轉剛剛起步，價格評估機制仍在完善過程中，各方面尚不成熟。這一方面同我國特殊的農村土地制度有關;另一方面則受到農村的生產力和生產方式的限制。因此在進行土地承包經營權流轉價格評估時，應依據具體情況，尊重農村的客觀現實，遵循土地的自然和經濟規律，在取得甲乙雙方同意的情況下，可以適當的簡化或調整收益還原法的估價流程，使其更加適應具體情況，便于被農民接受，從而促進估價機制的完善和普及。

參考文獻：

[1]裴穎穎.農村土地承包權流轉問題初探[J].法制博覽，2018（5）.

[2]蘇曉鵬，馮文麗.論農村土地承包經營權流轉價格評估問題[J].價格理論與實踐，2009（5）.

[3]張振華.基于收益現值法的農村土地流轉價格研究[J].中央財經大學學報，2013（12）.