我國不動產物權公示方式的歷史與現狀

【摘 要】 不動產物權的變動不僅事關交易雙方往往也會涉及第三人和社會公眾的利益，故為了讓他人能明確了解不動產的交易和歸屬情況從而維護不動產的交易秩序，我國現行法律制度明確規定不動產物權公示方式主要是登記，本文根據相關資料整理了我國不動產物權公示方式的歷史及現狀。

【關鍵詞】 不動產 物權公示 不動產登記制度

一、我國不動產物權公示方式的歷史

雖然我國古代已有土地登記制度，但是這些制度設立的出發點及使用目的主要在于為封建王朝征收地稅提供證據及便利，并沒有形成現代意義上的不動產物權公示制度。我國近現代意義上的物權法制度設計大抵擎始于晚清修律，我國不動產物權公示制度也大致發端于該時期。

（一）1949年以前

1922年北京政府頒布了《不動產登記條例》，其中第5條規定：“不動產物權，應登記之事項，非經登記，不得對抗第三人。”這是我國最早關于不動產物權公示方式的立法。后來國民黨政府在借鑒德國、日本、瑞士等國家的物權制度的基礎上確立了形式主義的不動產物權變動模式，這一價值取向直接影響了其不動產物權公示制度的選擇。于1929年出臺的《中華民國民法》在第758條中規定：“依法律行為而取得、設定、喪失及變更的不動產物權，非經登記，不發生效力。”

（二）1949年以后

1.1949-1978年

新中國建立之后，我國政府根據1947年的《土地法大綱》及1950年的《土地改革法》向農民發放土地證和房產證，隨后對城市房屋逐漸實施了登記制度，由政府向房屋所有權人頒發城市房屋所有權證。1956年之后隨著社會主義公有制的建立，所有權“去私人化”，故不存在討論不動產物權公示方式的問題。此階段我國不動產登記制度主要是一種行政管理手段，而非現代私法意義上的不動產公示方式。在文革期間，我國的法制遭到全面的破壞，不動產物權公示制度更是不能幸免于難，遭到全面破壞，基本被廢除。

2.1978年之后

文革之后隨著改革開放的推進，我國的不動產物權公示制度開始恢復，逐步健全了不動產登記制度，并經歷了一個認識轉變的過程。過去尤其是在社會主義市場經濟確立以前，登記長期被認作為國家對不動產進行行政管理的有效方式，登記是不動產權人法定的公法義務，實行強制登記制度，未經登記的不動產交易為非法，不能產生法律效力，且要受到行政處罰。而后才逐漸開始討論登記行為的性質并將其界定為私法行為，而以《物權法》《不動產登記暫行條例》的施行標志著我國不動產物權公示方式制度的完善。

二、我國不動產物權公示方式的現狀

（一）我國不動產物權公示方式制度之選擇

1.不動產物權公示存在的必要性和重要性

所謂物權公示，指物權享有與變動的可信取信于社會公眾的外部表現方式，凡物權的享有與變動，均須進行公示。[梁慧星、陳華彬.物權法.2016版.北京：法律出版社，2016：78 ]這是因為物權是權利人對其所有物直接支配并排除他人干涉的權利，因其權利的絕對性和對世性，決定了物權不僅關系到當事人的利益，而且也會影響到其他第三人及社會公共的利益。尤其是在涉及不動產物權時更是如此。首先不動產物權的種類繁多，不動產物權人對土地及其定著物的占有關系十分復雜，要想防止人對不動產物權的爭奪以及不法侵害不動產物權的現象，就必須使當事人和第三人能夠由外部認識到不動產物權的情況;其次隨著社會經濟的不斷發展，不動產尤其以房屋為代表，不再僅僅只滿足人們的基本生活需求，更多地成為了社會經濟交易的標的，若不進行不動產物權公示，會損害不動產物權的交易安全，威脅第三人和社會公共利益，進而引起不動產物權交易秩序的紊亂。

綜上觀之，不動產物權的公示不僅對于維護不動產物權的歸屬關系及交易安全具有重要意義，而且在社會經濟不斷蓬勃發展的今天是必不可少的。

2.我國不動產物權公示方式之選擇

我國自改革開放尤其是社會主義市場經濟體制確立以來，市場經濟不斷蓬勃發展，商品交易日益繁榮，在這樣經濟大發展背景下，傳統的不動產尤其是房屋和土地使用權越來越多進入流通領域，成為不動產物權交易的標的，因此需要選擇與我國國情相適應的不動產物權公示方式，縱觀前文的梳理及我國的現行法律規定，為了保護不動產物權交易的安全，我國選擇了不動產登記制度。應當指出，這是正確的選擇，不僅適應于我國的國情，而且同我國現行的不動產物權變動模式相適應。

物權公示與物權變動之間存在著廣泛而深刻的聯系：一方面物權公示主要出自于物權變動的要求;另一方面，物權公示又反過來影響物權變動。二者間存在著千絲萬縷的聯系且須臾不可分離，離開了物權變動討論物權公示就失去了意義。大陸法系的民法一般都是在討論完物權變動的問題之后再來論及物權公示，并稱之為物權變動的公示原則，這已成為一種通例。我國物權變動原則上采用債權形式主義，例外采用債權意思主義。債權形式主義的物權變動模式下，要使物權真正發生變動，不僅需要當事人之間的債權的意思表示，還必須履行登記或交付的法定形式，此時登記就成為了不動產物權變動的生效要件。因此我國選擇登記作為物權的公示方式就是自然且合理的選擇。縱觀各國的不動產登記制，以其內容、效力為標準，可歸納為三種類型：契約登記制（登記對抗主義）、權利登記制、托倫斯登記制度。我國的不動產制度就介于權利登記制和托倫斯登記制之間，一方面在我國登記是物權變動的生效要件，另一方面，我國實行不動產的登記發證制度，這樣不動產物權公示方式的選擇是與我國形式主義的物權變動模式保持一致的。

我國不動產物權公示方式的選擇不僅為了適應現實生活需要且同不動產物權變動模式相協調，相關內容也見諸《物權法》等的法律規定中。

（二）具體法律之規定

1.我國不動產物權公示方式主要是登記

我國《物權法》在第1章“基本原則”中就明確規定物權公示為物權法的基本原則。第6條規定，不動產物權的變動以登記為其公示方式，并在第2章中進一步規定，因法律行為的不動產物權變動，以登記為生效要件，除非法律另有規定。由此可知，我國不動產物權的公示方式為登記，且采取登記生效主義，土地及其定著物的所有權或他物權的取得、喪失與變更，要依法定程序記載于專職機關所掌握的專門登記簿上。

2.關于不動產物權公示方式的例外規定

（1）例外情況下采用公示對抗主義

我國《物權法》就土地承包經營權的變動，地役權的變動，船舶、航空器、機動車等物權的變動，關于以生產設備、原材料、半成品、成品、交通運輸工具、正在建造的船舶、航空器設立抵押權，關于動產浮動抵押權的設立等，在物權變動模式上采用了債權意思主義，登記僅為對抗要件，不產生物權變動的效力。

（2）非基于法律行為的物權變動

《物權法》第28-30條規定了因人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定、繼承或受遺贈、合法建造或拆除房屋等法律事實而引起的不動產物權變動，在法律規定情形發生時不經登記即發生效力。因此在這些情況下，不動產物權的取得不以登記為生效要件，也即不強制規定需要進行不動產物權公示，《物權法司法解釋（一）》第8條規定：依照《物權法》第28條至第30條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的物權人，根據《物權法》第34條至第37條的規定，請求保護其物權的，應予支持。

（3）依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

（三）不動產物權的公示：登記

我國不動產物權的公示方式主要為登記，但目前我國仍未出臺專門的不動產法，關于登記的相關規定主要見諸《物權法》、《不動產登記暫行條例》及其實施細則。其中對于登記機構、登記生效時間、登記簿的法定效力、登記的信息公開、登記程序以及更正登記、異議登記、預告登記和登記機關的賠償責任都做了詳細規定。

綜上，我國不動產物權的公示方式主要是登記，這是與我國債權形式主義的物權變動模式相適應且順應我國經濟發展狀況的正確選擇，隨著我國法治的發展進程尤其是民法學的勃興，關于這方面的研究正不斷深入，一個完善的不動產物權公示方式制度的確立值得期待。

【參考文獻】

著作類：

[1] 梁慧星、陳華彬.物權法.北京：法律出版社，2016：78.

作者簡介：徐茂林（1998—），男，漢族，江西贛州，本科，西南民族大學