我國房地產政策的回顧與展望

劉冰心?李佳佳

【摘 要】 本文旨在通過對已實施的房地產政策的回顧與分析，探尋房地產政策制定的背景與依據，進而對未來房地產政策的制定提供一些參考：提升頂層設計的科學性;完善政府部門的管理機制;健全調控政策的法律法規;加強供給側調控力度。

【關鍵詞】 房地產政策;理論分析;不足;展望

一、引言

房地產政策是我國為保障不動產的安全與穩定而制定的一系列政策。房地產政策在保障人民合法住房權益，維護房地產市場正常運營秩序，促進房地產行業平穩運行，推動我國市場經濟繁榮發展等方面有著不可忽視的作用。但同時，盡管有政策的規范與指導，一線二線城市房價過高，普通白領買不起房，“地王”頻現等問題卻始終存在。基于此，十九大報告中明確提出，房子是用來住的，不是用來炒的，以期為房地產行業的發展提供更明確的政策指引。

回顧梳理我國房地產政策的發展脈絡，自從2005年出臺“國八條”，首次將房地產價格調控上升到政治高度后，房地產調控政策就成為保障我國房地產行業健康平穩發展的重要舉措。目前我國正處于住房制度改革的關鍵時期，2020年更是全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年。因此有必要對房地產政策進行系統的梳理與分析，反思當前房地產政策調控的不足之處，從而為將來進一步的政策完善補充工作提供借鑒，以期更好地促進房地產行業健康有序發展。

二、房地產政策的理論分析

1、信息不對稱理論

信息不對稱作為市場經濟發展過程中不可避免的問題，在房地產行業中同樣存在。首先從消費者和房地產商這兩個主體來看，商品房作為一種商品而被交換，

由于房地產市場的壟斷性，使得消費者與房地產商在進行交易時存在著信息不對等的問題。交易市場上，相較于消費者而言，作為賣方的房地產商是房地產行業的主導者，具有更強的信息優勢，因此在房地產市場上消費者處于信息劣勢地位。其次，從中介與消費者的關系來分析，為了增強房價、地價信息的公開性與透明性，房地產中介這一買方和賣方的橋梁順勢而生。但由于中介和消費者的利益訴求不同，中介的很多行為對于消費者來說，是十分隱蔽的。因此，在房地產中介市場上也出現了信息不對稱現象。再次，房地產商和政府、金融機構之間同樣存在信息不對稱的問題。房地產商要想開發土地，政府的批準和金融機構資金的支持是必不可少的因素。某些房地產商為了謀求自身最大利益，有時就會提供虛假信息，來獲得合格資質。但由于考證信息的真偽需要投入大量的人力、物力與財力，政府和金融機構有時對部分信息的鑒別工作存在不完善之處，這就導致了房地產商與政府、金融機構之間信息不對稱的存在。綜上來看，由于房地產市場中環境的復雜性，以及主體的多元性，進而導致了房地產商與消費者、中介、政府、金融機構之間均存在著信息的不對稱問題。

2、需求理論

根據需求理論的一般原理，當某一時期的房價較低時，人們會增加對商品房的需求，加大對其的購買量，而房價上漲時，人們對其的需求量又會減少。由于房地產市場自身存在的自發性、盲目性和滯后性等固有弊端，因此政府的宏觀調控至關重要。針對房地產價格短期內的過度上漲現象，考慮到貨幣政策是宏觀調控的主要內容，相對于財政政策，貨幣政策也更為靈活、及時，同時其影響較為溫和，所以可以重點考慮通過利率、信貸等貨幣政策加強對房地產市場的調控，進而推動我國房地產市場健康穩定的發展。

三、房地產政策的不足

1、頂層設計不到位

近些年來，雖然我國不斷地有調控房價的政策出臺，以期推動房地產產業健康平穩的發展，但是很多政策的調控并未深入到房地產行業發展的本質所在，因此對于目前房地產市場的一系列問題并沒有有效解決。究其根本，是房地產政策的頂層設計不到位，相關部門對房地產市場的未來發展趨勢沒有深刻分析，未能以長遠的眼光來看待房地產行業對國民經濟的影響。基于此，部分房地產政策在執行中與預想狀態會產生較大偏差。除此，由于思想認識不到位，對調控目標的設定也會出現不切合實際發展情況的問題，進而影響實際調控工作的進展，降低相關工作人員的工作積極性。同時，目標設置過高，具體落實的難度也會相應加大，進而會導致投機行為的出現，擾亂房地產正常的市場秩序。

2、管理機制不健全

政策的頂層設計切實可行是房地產政策能夠發揮調控作用的首要前提，而健全的管理機制則是政策產生實際效果的關鍵所在。目前，地方一般是高度遵行中央出臺的政策文件的精神，而對本地區的房地產行業的實際發展情況缺乏深入了解，加之各級政府間的協調商議耗時較長，因而在具體執行過程中難免出現偏差。同時，監督反饋機制的不健全也是制約房地產政策調控作用實現的重要因素，消費者、房地產商、房地產中介等相關主體對于調控政策的看法與態度，較少有對應的平臺可以反映，相關部門對公眾意見知之甚少，頂層設計的理念也無法真正傳達，使得房地產政策的實際調控作用有限。

3、法律保障不完善

我國房地產業幾年來發展迅速，推動了我國GDP的增長。但其較快發展的同時也給配套法律法規的建設與完善帶來了更大的壓力，以及更短的反應時間，導致了房地產行業法律法規存在滯后性等問題，也使得我國與房地產行業相關的法律保障力度較弱，難以從法律層面維護房地產行業的正常市場運營環境。除了法律制定問題，房地產市場中同樣存在有法不依、有章不循等現象，法律的執行效力較低。長此以往，部分法律就會變成一紙空文，較難為房地產政策的推行提供法理保障。

4、供給側調控力度較小

供給側結構性改革在2015年被提出，但在調控房地產行業的發展過程中，在政策方面更多還是從“需求側”出發，較少涉及“供給側”這一角度。目前在我國，一二線城市的整體房產庫存水平達到穩定狀態，在部分地區有供不應求現象的出現。但在三四線城市，普遍存在房產供過于求的情況，制約著房地產事業的整體發展。當前我國房地產政策調控主要從“需求側”角度考慮，激發消費者的消費需求，增強三四線城市消費者的購房實力。但從供給側減輕房地產企業稅費負擔這一方面制定的政策則相對較少，難以發揮供給側調控的作用。

四、未來房地產政策的展望

1、提升頂層設計的科學性

政府在對房地產行業的發展管控進行整體規劃之前，應當充分掌握房地產行業發展的各種影響因素，要深入剖析房地產行業的運行規律，依據其未來發展走向進行具有前瞻性的頂層設計，進而增強其科學性與合理性。同時，要根據房地產市場當前發展情況，結合實際經濟環境來設定整體規劃的目標。既要考慮其當下狀況，也不可忽視長遠的規劃。短期發展目標應當與長期愿景環環相扣，進而使得房地產政策的調控作用能夠持續平穩有效的發揮，助力我國房地產行業的進步，推動國民經濟的增長。

2、完善政府部門的管理機制

政策的制定與實施之間需要各級政府部門之間的有效銜接，因此完善各級政府相關部門的管理機制，明確各級政府的職責對房地產調控政策的落實至關重要。首先要加強政府間信息溝通渠道的建設，提升上下級之間溝通的效率，保障調控政策在結合地方實際發展情況的前提下得以高效的貫徹落實。其次，應完善社會監督反饋機制，使得消費者、房地產商、房地產中介對于政策的看法和意見有反映的平臺。同時監督機制的建設，也能夠對各級政府的執行力度和落實情況進行社會監督，提升相關政府工作人員的辦事效率。基于此，實現房地產政策從中央到地方的有效推行，增強其調控效果。

3、健全調控政策的法律法規

法律對于促進房地產調控政策的實施有著不可忽視的作用，能夠在法律層面保障維護房地產市場的正常運營環境，規范房地產市場的交易秩序，提升各個主體信息的透明度，助力公平交易環境的營造。同時房地產法律法規的完善也是對相關政府部門管理工作的一種規范與要求，能夠維護房地產市場中各方主體的合法權益。對于房地產調控政策的法律法規總體上應當做到及時修訂完善，適應房地產行業的發展水平。

4、加強供給側調控力度

要想推動房地產行業的長久繁榮，僅從“需求側”著手難以實現，應當加強“供給側”的調控力度。調整房地產市場的供給結構，提升房產供給的水平和質量，減輕房地產企業的稅費負擔，緩解三四線城市的庫存壓力，保持一二線城市房地產整體穩定的庫存水平。從“供給側”和“需求側”同時發力，確保房地產行業的健康發展。

五、結論

房地產行業是國民經濟的重要組成部分，其能否健康發展，影響著我國國民經濟的發展水平。總體來看，我國目前房地產政策存在一些不足之處，但其對穩定我國房地產市場有著無法代替的促進作用。在今后房地產行業的運行過程中，房地產政策應當首先做好頂層設計，做到與時俱進，適應房地產行業的迅速發展，從政策指引方面助力房地產市場達到整體上的供求均衡。

【參考文獻】

[1] 龔健等.政策調控對房價與地價的影響研究[J].價格月刊，2018（7）15-21.

[2] 劉瓊媛.中國房地產政策解讀[J].居舍，2017（27）11.

[3] 本刊編輯部.2018年房地產政策盤點[J].城市開發，2018（24）14-17.

[4] 付祖芳.房地產經濟管理存在的不足和應對策略[J].城市建設理論研究，2017（11）8-10.

[5] 張洽棠.專家把脈房地產市場市場調控政策[N].中國經濟導報，2015.12.9-B02.

【作者簡介】

劉冰心（1998—）女，河南鞏義人，西北大學公共管理學院本科在讀，研究方向：人力資源管理.