宏觀調控背景下房地產開發企業融資策略探析

項俊英

摘 要 房地產行業具有極強的金融屬性，從買地開始就需要投入大量資金，如果沒有強大的資金來源，房地產企業可以說是寸步難行。然而，在當前宏觀調控背景下，傳統融資模式存在諸多問題：融資模式單一，往往是以銀行貸款為主的債權式融資;融資成本偏高，不利于企業長期發展;缺乏對融資工作的有序安排，使得企業融資受限，嚴重的甚至影響到企業的生存與發展。因此，探討新形勢下的融資策略和融資模式創新具有迫切的現實意義。本文在分析宏觀調控背景下房地產開發企業融資模式創新的重要性基礎上，探討了宏觀調控下房地產企業融資現狀和存在的問題，并提出了宏觀調控下紓解房地產企業融資困境的對策措施。

關鍵詞 宏觀調控 房地產企業 融資策略

一、引言

近年來，國家對房地產市場調控力度持續加大，尤其在2019年，國家對房地產信托業務、房地產企業發行外債進行了制約，同時加強了對地方資產管理公司監管，嚴禁變相為機構和項目融資。一系列的調控意味著洗牌，好的升級，差的出局。房地產企業想要得到穩定健康的發展，壯大自身規模，提升市場份額，必須有強大的資金作保障。為此，我們要觀察經濟形勢，深入研究，創新融資模式從傳統的銀行貸款到房地產私募基金、資產證券化，融資觸角從單純的資金機構轉化為與具備資金實力或擁有項目資源的各方共同搭建合作共贏戰略合作平臺。同時企業要引進專業人士，優化內部管理，提升風險防范意識，從多方位多角度系統性解決房地產企業融資難題，積極促進房地產企業健康有序發展，帶動上下游產業，對國民經濟發展起到其應有的作用。

二、宏觀調控下房地產企業融資現狀和存在的問題

隨著信托、發債等融資渠道收窄，貸款規模控制加強，資金流入房產的渠道收緊。很多大型房地產企業在這一年因融資受限，放慢了擴張的速度，對于那些中小房地產企業因多種原因導致資金周轉不靈，不得不接受項目被收并購。

（一）融資模式單一，大部分資金仍來源于銀行

當下，銀行貸款仍然是中國絕大多數房地產開發企業重要的融資渠道。銀行貸款主要由項目開發貸款和個人住房金融按揭貸款兩種組成。項目開發貸款是由銀行對房地產開發項目進行評估審批，以項目土地、在建工程抵押以及股東擔保作為保證，該融資模式成本相對較低。房地產開發項目進行銷售或預售后，銀行為購房客戶提供個人住房按揭貸款，通常以所購房屋作為抵押物，房地產企業為期房提供階段性連帶擔保責任，對于房地產企業而言該貸款無須支付融資成本。通過這兩種形式，使得銀行信貸成為房地產企業資金的主要來源，大量的銀行貸款資金參與了房地產開發的全過程。這種模式容易引起系統性風險，一旦政策發生變化，房地產企業貸款資金收緊，企業過度利用杠桿，就會造成經營困難，甚至導致企業破產被收購。同時房價的異常波動會影響銀行系統的穩定性，嚴重的將引發金融風險。

（二）融資成本偏高，不利于企業長期發展

我國的房地產開發市場起步較晚，相比于發達國家的房地產市場，其對自身沒有一個明確的認知，并且沒有掌握未來發展的方向，缺少對融資戰略的整體規劃。大型房地產企業借助于自身品牌優勢和背書能力，雖然可以利用債券融資以及其他融資方式來滿足自身的項目資金需求，但成本較高。但是，中小型的房地產開發企業融資非常困難，自由資金投入比例有限，一般通過民間借貸解決資金缺口，所用資金的成本非常高。

（三）內部管理薄弱，企業信用風險較高

我國大部分的房地產企業仍然屬于中小型房地產企業，這些企業開發規模不大，管理經驗不足，風險防范意識弱，制度流程不健全，化解風險的方法與手段又不多。企業的領導多抱著僥幸心理，往往遇到問題后不能及時有效解決，甚至有不負責任的企業出現跑路現象。這樣就更加嚴重影響了企業的信譽，導致中小房地產企業資質與信用評級普遍較低，銀行不予授信。

（四）專業人才短缺，融資工作有一定盲目性

房地產企業的融資工作是一項專業要求非常高的技術工作。企業要結合自身定位，未來3～5年發展戰略，項目規模與周期等多方因素制訂融資規劃。然后計算融資所需額度，尋找適合的融資通道，對比分析資金使用靈活性及成本高低，選擇適合企業的最優融資方案。這些都需要精通投資、法律、財務，熟悉金融政策以及房地產業發展的專業技術人才的參與。而目前很多房地產企業在融資前并沒有這些研究與測算，往往是根據企業負責人判斷的短期內項目資金缺口進行融資，只重短期不重中長期，只重規模不重成本，給企業的中長期發展帶來了較大的風險。有些房地產企業的融資模式局限于銀行貸款，不考慮資金需求大小以及資金使用的時間要求，只要能拿到的錢就拿，結果導致資金使用效率低，企業負債率偏高，盲目擴張。若遇國家對房地產進行宏觀調整，稍有不慎，企業現金流就會出現問題，使企業陷入財務困境。

（五）法律法規不健全，創新模式缺乏有力保障

現今我國房地產行業金融事業尚處于發展階段，相關的法律法規較少，目前只有《公司法》和《擔保法》兩部法律涉及房地產企業融資的規定，但這兩部法律尚未對融資的規定有清晰的鑒定，可操縱性不強，在實際操作中的指導和監督力度不大。房地產金融體系未搭建完善，政府缺乏有效的管理機制，對房地產的調控也處于不成熟期，這在很大程度上制約著我國房地產企業融資的發展，國家預防房地產系統性風險難度也加大。由于缺乏具體的法律規定，房地產金融市場不夠穩定，只能依靠行政手段進行調節，如近幾年我國各地實行的“限購”“限價”政策，對需求進行抑制，導致房地產企業無法按市場需求進行定價銷售，影響企業取得合理利潤，限制部分資金進入房地產業，影響了房地產業融資的來源。

三、宏觀調控下紓解房地產企業融資困境的對策措施

（一）拓寬融資渠道，探索融資產品的多元化

受國家宏觀政策影響，國內傳統的房地產融資模式已經無法滿足房地產企業日益發展的需求。尤其是那些中小房地產公司，無論是銀行授信還是股權融資都有相當難度，亟須建立起多元化的房地產融資體系，以適應企業發展壯大的需求。

除了傳統的銀行貸款外，房地產企業應該結合自身特點，去嘗試創新融資中適合自己企業的融資方法，如：房地產私募基金、資產證券化等等，也可以嘗試多種渠道相結合的方式，增加融資的靈活性，對銀行貸款這種比較單一的、門檻較高的融資模式進行有益補充。房地產私募基金以股權加債權的方式投資房地產企業，參與到項目的開發建設中，具有投資金額大、投資期限較長、資金使用相對靈活的特點，能幫助中小企業較快解決資金缺口，把握住市場機會。房地產企業資產證券化主要是指以房地產相關資產為基礎資產，以融資為主要目的發行的ABS產品，底層資產主要包括不動產、債權。通過資產證券化可以盤活經營性物業以及應收賬款。這些新的金融產品正逐步成為房地產開發企業融資的又一補充力量。

房地產企業要有效解決融資難、融資貴的問題，必須不斷創新模式、探索多元化金融產品之路，才能在競爭激烈、瞬息萬變的市場經濟中立于不敗之地，以保障房地產市場與金融市場健康有序發展。

（二）盤活上下游資源，打通供應鏈及總包等渠道

對于房地產企業而言現金流才是“王道”，任何能補充現金流的融資方式均值得嘗試。房地產企業的融資觸角也早已從單純的資金機構上升到與具備資金實力或項目資源合作方共同搭建的全方位共贏的戰略平臺的高度。比如充分拓展新的合作伙伴，挖掘其他開發商的合作機會，實現拿地及前端資金的補充;與總包單位或其他上游供應商戰略合作，由上游單位或總包單位提供前端資金支持;挖掘當地政府平臺、本地資源型企業、當地實力財團等合作資源等等，合作共贏。

此外，應收應付賬款的盤活長期以來是補充開發商現金流的重要方式，特別是受這波疫情的影響，開發商對供應鏈融資的需求更是被大力激發出來。

（三）增加自由資金占比，保障企業發展動力

我國當前的房地產開發企業投資較為盲目，杠桿過重，企業資金壓力過大。在實際運營中，房地產企業要聘請專業人士，根據實際的市場情況，分析自身融資能力，優化本身的融資模式，合理安排融資節奏，吸引更多股權式資金投入，增加自由資金占比，降低企業運營風險，提升市場競爭力。

（四）不斷健全房地產金融監管體系

當前，國家金融產品出現多元化發展態勢，房地產行業出現了許多新的融資工具，從而確保金融的發展不落后于房地產經濟的發展。因此，國家要不斷完善房地產行業已有的法律規章制度，從而保障房地產企業能選擇多樣的適合自身的融資渠道，并且能得到法律的保護。

在此基礎上，國家還需要不斷出臺新的房地產企業金融法律法規，作為監管的依據，降低可能發生的各種新風險。同時，要有效保護各類新型融資工具，使房地產融資得到健康發展，還需建立健全融資監管的體系。

近年來，房地產的金融屬性日益彰顯，房地產業與金融業密不可分，兩者已經成為國家宏觀調控的手段與工具，一旦采取宏觀調控，往往形成連貫效應，引起一系列的金融與市場風險。為防范系統性風險，我們需要建立有效的監管制度和應對機制。同時建立起各監管機構之間的信息資源共享和信息交流機制，給企業方便，給企業解壓，堵住監管漏洞的同時杜絕重復監管，提高監管效率，降低監管成本，促進房地產企業融資的優質化發展。

（五）逐步完善房地產金融法律制度

國家和政府的政策方向，對于房地產企業金融的發展具有重要的指導意義。房地產金融法律制度的完善，對于融資創新模式的規范、優良融資市場的創建都有著意義非凡的作用。完善的房地產金融法律制度，使得房地產企業在開展具體融資業務時，有法可依，有章可循，能激發金融產品的創新熱情，保證房地產金融持續健康發展，使得房地產企業順利實現融資目標，滿足項目開發建設的需求。

四、結語

在當前嚴峻的房地產市場競爭中，為了從容面對挑戰，房地產企業要根據實際的發展情況，深入分析市場發展的趨勢，在融資方面積極尋求融資創新渠道，防止項目開發時資金鏈斷裂，改善融資模式，促進房地產企業的穩定發展。

（作者單位為藍城房產建設管理集團有限公司）

參考文獻

[1] 封新彥，楊曉玲.我國房地產行業中存在的金融風險及對策分析[J].現代經濟信息，2013（19）：390.

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