房地產企業管理會計職能與管理實踐

劉洋

摘 要：管理會計是會計學的核心構成部分，對房地產企業發展經營發揮著重要作用。伴隨社會持續發展與進步，市場環境產生了翻天覆地的變化，管理會計體系與目標也在持續完善與更新。因此，本文首先對房地產管理會計及其現況，和房地產管理會計的重要性進行了簡單闡釋，然后分析房地產企業管理會計職能，最后探討了房地產企業管理會計應用實踐的方法與對策，以供參考。

關鍵詞：房地產企業;管理會計;職能;應用;實踐

房地產企業這些年來的發展特征比較突出，關鍵是依托資源優勢，將實踐作為主體，從成本管控與預算管理等工作內容著手，開展前沿性的理念研究，可是真實具有典范性的管理會計運營案例很少，從而造成了房地產企業內部管理控制不到位。據此，因為房地產項目開發時間長，經營管理技術非常嚴格等特征，提高內部會計管理效率與水平，走可持續發展之路是現階段最主要的運營思路。

一、房地產管理會計概述及其重要性

（一）房地產管理會計及現狀分析

房地產管理會計實現的路徑需求十分清楚，關鍵是管理會計站于項目全生命周期的角度，對項目投資前風險評估與建設銷售中主要環節收入成本目標管理控制，按照實況挑選最佳的途徑，最后嚴格根據企業戰略實現，提高項目經濟收益。詳細來說主要涵蓋了項目全生命周期評估、全面預算管理及其全面控制成本這三個方面的內容。

而房地產管理會計現實情況為：（1）管理會計人員素質有待提升，且專業知識不足，嚴重阻礙了房地產企業順利運行;（2）房地產企業對管理會計在管理中的重要性認識不足，對管理會計不關注會對其工作積極性產生不良影響。

（二）房地產管理會計重要性

管理會計對房地產企業資金運行情況以及運行成本控制均發揮著十分關鍵的作用。管理會計人員對上一年度財務報告加以評估，會根據地產行業年度戰略目標，依照企業經濟情況與發展趨勢，擬定年度最佳企業經營方案與對策，以此實現成本控制和費用支出節約的目標，促使企業人力資源獲得科學分配和使用。除此以外，管理會計給房地產企業決策人員以及管理人員提供的信息資料，讓企業管理獲得了進一步優化，促進了企業顳部職工考核和評定機制的正常實施，提高了企業綜合水平。

二、房地產企業管理會計職能分析

（一）預測與控制職能

管理會計有管理與會計兩種功效，企業進行前景規劃與長期發展戰略的過程中，管理會計可經過對企業實際情況與財務報表等數據進行合理分析預測，益于企業控制對將來規劃的方向。比如，管理會計經過核算企業所占房地產市場份額，可以由此推算出企業房產需求量。其次，在經營管理活動中各環節均不會依照計劃沒有絲毫偏差的展開。所以，房地產企業中管理會計應充分發揮出控制作用。按照事前擬定的計劃，監督實況與計劃內容符合與否，假設發生偏差，需具體問題具體分析且擬定出處理方案。

舉個例子，查看房屋建造跟進計劃進度與否。假設慢于預期進度，需要分析原因，按照實況提升工作效率，確保工程按時完成。查看成本支出和計劃費用預算符合與否，假設是建造材料價格提升導致偏差，則管理會計應實時調節地產企業預算。以上所述，管理會計在企業建造經營整個過程中參與控制，可以確保工程按計劃進行。

（二）決策與計劃職能

經過合理采用已經出現且存在的信息，管理會計能夠給企業處理諸多有關投資方面的問題，在選取投資方法的過程中，還有對部分房地產產品定價的時候，均能夠給出建設性的意見。房地產企業經營階段，各階段與環節，均能夠依托管理會計提供的數據擬定出有效計劃。在房地產企業成本控制方面，管理會計能夠經過核算人力與產品成本，整合這些成本費用，進而促進房地產企業成本管理水平與效率提升。企業面臨的階段不一樣，則發展規劃也是有差別的，進行企業發展規劃的時候，需要經過管理會計核算，擬定出大方向，接著按照各階段的差異化特點，修正發展方向。而房地產發展計劃內容包含了各個方面，比如房地產項目開發量、房地產企業經濟收入、房地產企業運行所需的資產數額等。房地產行業比較特殊，故而所需資金較大，可是要避免導致資金浪費，必須要房地產企業管理會計的決策與計劃職能合理運用才可以實現資金有效運用的同時不產生浪費。

（三）考核和評價職能

管理會計的關鍵職能之一是考核和評價職能。根據理論上而言，即管理會計經過對房地產企業人員展開各方面的考核與評價，獲得公平且公正的標準，接著把評價數據告知管理部門，管理部門經過該數據，對有關人員進行獎勵與懲罰，還有對有關部門加以調節，借此推動房地產企業協調性發展。管理會計需要在房地產企業中構建科學的考核標準，應當涵蓋房地產企業總體經營業績，還有相關部門的任務與業績完成度。經過該種考核與評價標準，益于企業對內部運行情況不太好的部門展開調整，強化房地產企業部門相互間的配合性與協調性。構建有效的獎罰制度，對房地產企業各個人員業績情況進行獎勵與懲罰，借此激發職工積極性，提高房地產企業運行效率，推動企業健康穩定發展。

三、房地產企業管理會計的實踐應用

（一）構建經營決策平臺

根據房地產項目的進行與管理會計有關內容，構成幾大模塊，給經營決策的實現提供模塊化參考。將時間周期作為關鍵參數考量，全周期預算管理機制在決策管理階段的作用與地位是不需要質疑的，并且根據決策管理內容，需要把房地產項目運行中的地塊經營目標，地塊決策工作加以標準化，保證資金安全，減小資金周轉中的風險。通過實際工作中的需求為基本，把會計管理基礎與經營決策管理基本內容，還有房地產企業管理組織結構進行有效融合，建立出層次多且立體可視化業務管理模式，將項目企業、城市企業、企業總部管理模型實現，橫向方面以業務開展為核心內容，從而達到房地產開發、物業與經營為核心的業務資源開拓，縱向方面以服務為核心，提供業務增值服務。

（二）構建成本管控平臺

將建立成本管理數據庫作為標準，構建成本管控平臺，目的在于構建強化房地產企業成本管控的途徑，延展且打造將隸屬、預算與標準化數據為集合體的數據管理平臺。因為房地產企業業務數據分散，同時數據種類較多，所以對有效數據分析率不高。基于此，為達到成本管控的準確服務，構建從施工價格、單方以及含量的主要指標，可以對項目成本管理控制整個過程展開成本數據測算分析。比如，就某集團為例，對項目功臣每項指標體系加以量化，構建量化指標庫，構成以成本管理為主的數據庫資源體系，發展成現下支持成本管理整個過程的依據。

（三）構建運營監控平臺

運營監控平臺實則是在管理會計系統這一基礎之上衍生出來的，其是指利用商業智能技術，把各種業務資源數據加以采集與提取，同時把有價值的數據展開分揀結合，將數據庫作為關鍵數據分析依據，對房地產企業管理會計信息展開全局整合。房地產企業業務信息開展能夠達到數據化，所以利用多種數據管理與分析工具，可以實現項目運營前與運營過程中的數據信息監控，同時可以經過監督控制實時發現問題和處理問題，輔助決策層，有效分析問題。如，將指標庫信息作為基礎，構建可以快速響應與分析需求和變化為核心的報表系統，使企業可以根據業務經營情況，經過指標體系認證，建立具體業務行動方案，且針對性提高房地產企業運行與決策管理水平和能力。

比如，某房地產企業，就構建了信息化運營系統，依托于管理會計功能，對應收賬款、現金流量、融資、投資等不同方面予以板塊化的建設。針對現金流量，通過數據分析，得出企業的現金情況，以此決策是否需要進行融資。而對于企業投資情況，也綜合分析投資對象的經營與利潤情況，調整投資決策。

四、結束語

房地產企業運營項目成本是可以計算的，同時根據房地產開發過程標準化，需要從成本管控與經營目標等方面展開業務績效考核。并且，房地產企業可以經過執行管理會計工作，減少企業運營成本與管理成本，提高企業運營效益。此次研究僅僅是一小部分，還需要相關人員持續研究與分析，以此推動房地產企業管理會計工作順利開展。

參考文獻：

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