基于TOD開發理念的軌道交通項目投融資模式研究

劉愷

【摘要】軌道建設資金投入大、運營費用高，因此對軌道綜合效益的要求也逐步提高，包括軌道對城市空間發展有序引導、土地利用節約高效的規劃效益要求，軌道對資源的整合來支持自身可持續建設運營的經濟效益要求。TOD 理念下依托軌道站點優越的交通條件、周邊城市的科學開發，錨固帶動了城市發展節點。城市軌道交通在投融資及建設運營發展方面亟需探索創新模式，以促進其可持續發展，從而不斷為社會和民生作出貢獻。在這樣的背景下，TOD模式得到了越來越多的關注。

【關鍵詞】城市軌道交通 ?TOD ?融資模式 ?土地開發

城市軌道交通項目的建設需求越來越旺盛，融資需求也越來越迫切，客觀上需要引入社會資本，實現多元化融資，同時保障服務質量，穩定服務價格。城市軌道交通項目具有投資額度大、經營風險大、公益性與外部性等特點，單純依靠政府投資難以解決軌道交通項目的資金問題。投融資模式的設計和選擇是城市軌道交通建設的基礎。TOD公共交通引領的城市發展模式作為先進的投融資和項目管理模式，在公用事業、基礎設施、自然資源開發等領域具有廣闊的應 用前景，能有效地解決政府和企業發展中的投資和融資問題。在城市軌道交通領域展開對TOD模式的研究對于企業和政府都是非常必要的。

一、城市軌道交通融資與TOD發展模式

（1）城市軌道交通TOD發展模式。城市軌道交通TOD發展模式是公共交通引導城市發展的具體應用，是一種面向城市軌道交通的土地開發戰略，以軌道交通車站為中心進行高密度的商業、寫字樓、住宅等綜合開發，最大限度地吸引市民使用軌道交通，別強調軌道交通的建設必須與城市土地利用規劃及城市整體發展相協調。城市軌道交通TOD實質就是綜合開發沿線土地，而城市軌道交通外部效應強，尤其體現在對沿線土地升值上，帶來沿線房地產、商業、物業的發展。城市軌道交通的建設對于沿線土地增值效應明顯，能夠帶動沿線土地高強度開發，以某地鐵為例，促進了地鐵沿線地價上漲和物業開發，通過土地的綜合開發，合理有效利用，合理規劃軌道交通廊道，形成集商業、住宅、娛樂、文化于一體的空間形態，實現城市軌道交通建設與土地開發利用的雙贏。

（2）TOD與城市軌道交通融資。城市軌道交通TOD發展模式提倡土地綜合開發，而土地綜合開發又與城市軌道交通融資息息相關。香港是運用城市軌道交通TOD模式的典型城市，TOD模式發展提高了軌道交通設施利用率，地鐵站點的地下、地上空間高強度綜合開發又提高了物業價值，帶來城市增值，使軌道自身能夠實現資金平衡。通過實行商業化運作，推行軌道+物業模式，充分利用軌道交通帶來的沿線土地升值，大力發展房地產與物業，多元化經營，保持良好的盈利能力，從而有利于通過債券、財團貸款、浮息票據、出售股權等融資方式實現投資主體多元化，讓香港的城市軌道交通建設投融資模式由政府投資為主的債務型融資模式演變為投資主體多元化的市場運作模式。通過軌道交通引導開發，加強土地利用，綜合開發，多元經營，也是城市軌道交通市場化融資的典范。同樣利用軌道交通帶動土地升值，實行軌道交通融資與房地產合作開發相結合，開展多元化經營，使得城市軌道交通完全能由私人投資者修建經營，形成了多元化經營主體與經營戰略、多元化籌措途徑的軌道交通市場運作投融資模式。多元化市場融資模式注重政府主導，開展商業化融資與運營，充分利用城市軌道交通的外部效應，實現交通發展與土地綜合開發協調發展，將土地開發作為重要措施來進行融資，從而實現了城市軌道交通的快速持續發展。

二、城市軌道交通項目TOD投融資措施

對于TOD模式而言，只有充分發揮軌道和沿線土地的良性互動，才能取得增值效應，要實現這一目標，需要加強以下方面：

（1）實現地鐵建設運營主體和物業開發管理主體的統一。如果軌道建設和物業開發的主體不同，容易造成項目在時間節點、建設目標、規劃設計上的不同步和不協調，在增加溝通協調成本的同時，更為重要的是難以實現軌道和物業的協同效益，導致增值機會的流失。當然，由于土地拍賣制度以及其他相關制度等方面的原因，要實現軌道和物業開發主體的統一，除了軌道公司的自身努力外，還需要政府的支持和制度的創新。

（2）加強項目開發主體對于TOD模式的實際操作能力，積累項目經驗，加強人才儲備。如果單純依靠不同領域專業團隊間的自主協調，很可能無法全面把握政府和投資方的需求，如成本控制、工程進度、財務安排、運營要點、法律及市場風險等，這些都是環環相扣，任一環節出現問題都會影響項目的規劃設計，乃至運營和土地開發效率。因此，項目開發主體必須擁有自己的專業團隊加以整體把握和協調。

（3）加強項目的設計。在項目實施前進行充分的前期策劃和研究，包括土地政策、規劃要求、財務評估、風險分擔、資源利用、進度安排等。該地鐵便在這方面作了一個有益的嘗試，進行了城市軌道交通領域以TOD模式為目標的研究，并取得了較好的效果。此外，項目開發主體應盡可能早期全面地介入城市規劃和區域規劃，提供自身的專業意見，促使軌道和土地資源的有效整合，在利用公共交通引領城市發展、改善交通、減少污染、促進綠色出行的同時，充分挖掘軌道捆綁土地后所蘊含的內在價值，提高項目收益，同時也能帶來持續穩定的客流，增加票務收入。近年來，TOD模式的價值已得到越來越多的認同，政府也陸續出臺相應政策措施以推動其發展。

三、結束語

關于“軌道 + 土地”聯合投融資模式的成功案例已經有很多，實際上這不僅是軌道交通的融資模式，而是一種綜合城市規劃、土地開發和軌道交通建設的聯合開發融資模式，在提升軌道交通項目收益性、擴大融資渠道、豐富投資主體的同時，還能夠使軌道交通項目的建設、投資、運營、管理步入良性循環，從而實現軌道交通項目的可持續發展。

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