我國房地產業發展脈絡探析

張鼎

【摘要】當前，房地產業在我國經濟社會的發展中發揮著不可或缺的作用。研究房地產發展脈絡，不僅有利于更好地了解房地產業的全貌，也能為房地產業相關政策的制定提供歷史參考。為了促進房地產業的健康與可持續發展，不僅要堅持“房住不炒”的定位，也要加快轉型升級;既要回歸房屋居住的本質，也要不斷適應經濟發展的新常態。

【關鍵詞】房地產業;發展脈絡;未來方向

【中圖分類號】F293.3

1、緒論

房地產業因其帶動能力強、輻射范圍廣，素有國民經濟“晴雨表”與“調節器”之稱，對于經濟社會的發展具有必不可缺的作用。2019年，我國房地產業開發投資額為132194億元，，房屋竣工面積為95942萬平方米，銷售額達到159725億元，各項相關指標均保持了較快速度的增長，為推動經濟發展做出了必要的貢獻。隨著我國經濟發展進入新常態以及受新冠疫情突發的影響，如何保持房地產業的持續、健康、穩定發展，從而推動國民經濟轉型升級，最終實現高質量發展，已成為當前經濟社會發展的重要課題。因此，理順房地產業的發展脈絡、明晰發展方向有其必要性以及現實意義。

2、概念闡述

房地產，顧名思義是指房屋和土地兩種資源的結合。在實物形態上，房產與地產相互結合，房與地合而為一;在經濟形態上，從房屋建設到買賣出售等經濟行為，二者之間總是表現出整體性，密不可分，故將二者合稱為“房地產”。通常而言，房地產是針對城市房屋和土地而言的;而房地產業是指從事房地產開發、運營、銷售等相關經濟活動的產業門類。因此，前者是后者存在的前提，而后者是前者的延伸與產業化。在理論方面，馬克思認為土地所有權的排他性實現了土地資本化，有償使用是土地所有權得以實現的經濟形式，土地價格的實質是地租的價格。而當勞動、資本與土地結合在一起時，土地價格則分成了兩部分，不僅包含了土地作為自然資源的價格，也包含了投入其中的資本與勞動所物化的價值。

3、房地產業發展脈絡

土地是房地產的基礎，房地產是土地的衍化，房地產無法離開土地而單獨出現，而土地卻可以獨自存在。根據定義，可將房地產市場分為土地轉讓市場與房屋交易市場。其中，土地市場可分為所有權出讓和使用權轉讓市場;而房屋交易市場，主要是指房屋的買賣與租賃市場等。

3.1古代房地產業

我國古代以自給自足的小農經濟為主，商業處于從屬地位，雖然有一定規模的房屋的租賃、買賣等經濟活動，但市場化程度非常低。而土地交易較之于房屋交易略顯活躍，所以古代房地產業主要集中在土地市場上。早在三千多年前，我國就出現了土地的交換和買賣。我國古代土地主要為田地，即使進入了土地市場，其主要用途依然沒變，仍以種植勞作為主，開發建設的行為較少。

在奴隸社會的夏商周時期，土地國有，其實質是屬于國王個人所有。商朝時，井田制開始出現，在此制度下禁止買賣與轉讓土地。到了春秋時期，井田制漸漸瓦解，私田開始出現。至戰國與秦朝時期，隨著土地私有的深化，土地市場開始孕育，開始出現了土地買賣。

西漢初期，受黃老之學的影響，土地政策更加自由，土地所有權屬于農民私有，既可以自己使用，也能夠自由出售，土地市場繼續萌芽。在經濟困難時期，土地買賣成為常態，容易形成土地兼并的局面，這也在一定程度上影響了社會穩定。從漢武帝時期開始，隨著經濟改革的推行，商業經濟的發展受到抑制，土地市場也受到波及，土地買賣呈現逐步萎靡之勢。由于漢武帝時期的經濟改革使得商業經濟長期一蹶不振，以至直到唐朝中期，土地市場一直處于緩慢發育的階段。

唐代時，唐初沿用了北魏的均田制，土地屬于中央政府，即土地國有制，中央政府按照人口將土地分給百姓耕種。而到了唐朝中后期，均田制被打破，政府不再授田，允許田地自由買賣，土地兼并之風再起，土地私有制得以確立。而這一解禁，一直延續到清代，土地買賣一直被政府所許可。

明清時期延續了唐朝后期以來的土地政策，土地買賣仍被許可。隨著商品經濟的發展，土地市場進一步發育，官田也開始逐漸進入土地市場。并且與之前朝代有所不同的是，土地經營權開始進入市場，土地的市場化趨勢進一步加快。

3.2近代房地產業

3.2.1 ?19世紀40年代到20世紀初，現代意義上的房地產業開始興起

鴉片戰爭后，中國逐步喪失了土地主權的完整性，在一些被迫開放的通商口岸開始出現外國的租界，這在一定程度上加速了土地市場化的進程。隨著租界土地、房屋流通數量與頻率的不斷上升，地價與房價也持續走高，通商口岸形成了具有一定經濟規模的現代意義上的房地產市場。

這一階段，房地產業的發展是不全面的。首先，它僅存在于少數通商口岸城市，在中國更加廣袤的其他區地并未出現現代意義上房地產業的萌芽;其次，當時的房地產商，以國外房地產商為主，基本上沒有本土房地產商，可以說當時的房地產市場被國外房地產商所壟斷，是一種片面的發展。此外，當時房地產經營者主要是零散的房地產業主，幾乎沒有現代意義上的公司。但不可否認的是，也正是這一時期，現代意義上的房地產業開始興起。雖然僅出現在幾個開埠口岸，但卻開創了近代中國城市房地產業發展的先河。隨著人口的聚集與經濟的發展，房地產市場逐步穩固下來，專業性的房地產公司開始出現，房地產業開始慢慢登上歷史的舞臺。

3.2.2 ?20世紀20年代初至30年代中期，房地產業有所發展

20世紀20年代初至30年代中期，當時的資本主義經濟發展較快。同時，國民政府推行“雙層土地政策”，既規定土地屬于全體國民，也依法保護取得的土地所有權，這為房地產業營造了良好的經濟與社會基礎，房地產業也因此獲得了一定的發展。

這一階段，本土房地產企業開始出現，但國外房地產商仍處于壟斷地位。本土房地產業投資多以房地產業主的身份出現，所涉及的業務較為單一，僅以買賣、出租為主，不從事其它房地產經營。此外，本土房地產業的從業人員也較為有限。在當時，一般人是很難占有大量土地與房產的。因此，本土的房地產企業的出現往往都有一定的背景，不是依靠封建權勢，就是依靠外國人的勢力。這一時期雖然房地產業獲得了發展，社會的動蕩使得各個區域房地產業的發展呈現較大差異性，發展不平衡的問題比較顯著，本土房地產業的對外依賴性較高。

回歸本質時期。2015年，中央強調“促消費、去庫存”，為房地產回歸本質奠定了基礎，做好了鋪墊。2016年底，為了有效應對火熱的炒房行為，中央首次提出了“房住不炒”的定位。此后，中央在不同場合多次強調這一定位，并指出要全面落實因城施策，建立穩地價、穩房價、穩預期，的長效管理調控機制。2020年5月，兩會的政府工作報告中再次提出“房住不炒”的定位，同時強調要因城施策。

在發展與調整階段，房地產業規模不斷擴大，以1998年至2018年數據來看，企業個數增長了301.7%，產值占GDP的比重提高了2.6個百分點。這一階段，國家政策對其發展影響較大，政府的調控政策是多領域、深層次的，政策出臺也較為密集，但是總體上來說，這些調控政策并未遏制住房價的上漲。2018年，商品房平均售價較1998年增長了323.5%，而住宅價格增長了360.8%。

4、未來房地產業的發展方向

通過40年左右的發展，我國房地產業可以說是取得了跨越式的發展，極大地改善了我國人民的居住條件，城鎮居民人均住房面積約為40M2，與1977年相比，增長了約10倍。同時，對經濟社會的發展也做出了重大貢獻，不僅拉動了相關行業的協同發展，也帶動了相關人員的就業。

但高房價一直是各地政府難以有效解決的現實問題。當前，住房不僅僅是經濟發展問題，而且已成為了重要的民生問題，與人民群眾的日常生活休戚相連，備受關注。隨著城市房價的不斷走高，居住矛盾日益凸顯。尤其是對中低收入群體以及初就業群體而言，面對高房價，往往是無能為力，無可奈何;即使購得房子，也只能淪為“房奴”，被房貸壓的喘不過氣來，嚴重影響了這類群體的生活水平，抑制了有效消費。2020年初新冠肺炎的突發，對我國房地產業產生了較大沖擊。但危中有機，房地產業應抓住機遇，轉變發展方式，更好地適應中國樓市新常態。

對于房地產企業而言，應理性發展，改變當前高杠桿發展模式，從而降低資金風險;要不斷創新服務項目與方式，拓展產業鏈的廣度與深度，拓寬發展路徑;需積極轉型升級，提升產品技術含量，更加注重節能環保，倡導綠色發展，不斷提高自身抗風險能力與可持續發展能力;要緊跟國家大政方針，遵從各項調控措施，努力成為城市建設的貢獻者與奉獻者。

至于政府，應不斷改善房地產企業的營商環境，鼓勵良性競爭，完善房地產企業的進入與退出機制;要擴大財政收入的有效途徑，減少對土地財政的依賴，避免房價在建設、營銷等環節層層加碼;需嚴格房價審核制度，讓房價逐步回歸理性，堅決不將房地產業作為短期刺激經濟的手段;還應準確把握市場動向，善用政策調控，要不斷加強對房地產業調控的力度、增加調控的維度、提高調控的效度，確保房地產業平穩與長遠發展。同時，還要協助房地產業在注重其商品屬性的同時，也要注重其民生屬性，強化住房的維穩功能，保障好廣大人民群眾的基本居住權利，真正實現“大庇天下寒士俱歡顏”的美好愿景，促進經濟社會的穩定與繁榮。

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