分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制

吳燕龍

摘要：在社會經濟快速發展的過程中，住房問題是所有居民都面臨的重要難題，房價高低會影響房地產交易情況。而一些開發商在修建房屋時，為了盡可能擴大房屋建筑面積會打擦邊球，設計超大的陽臺、露臺等建筑部位，會損害購房者的合法權益。而在房產發展過程中，對房產測繪面積進行科學管理，能夠在一定程度上解決在房產交易中產生的房產糾紛，確保消費者的合法權益。為了保證房產測繪面積的合理性，需要對房產測繪面積的作用進行分析，同時研究房產測繪面積中存在的問題，提出提高房產測繪面積質量控制的相關對策。這對提高房產管理水平有重要幫助。

關鍵詞：房產測繪面積;問題分析;解決對策

1 房產測繪面積的意義

在房產行業發展過程中，房產測繪面積是影響建筑以及房地產行業發展的重要因素，并且也是在房產測量過程中必須重視的重要測量要素。房產測繪面積能夠為城市規劃、房屋產權登記以及稅費征收等工作提供準確的參考依據。此外，房產測繪面積是城市房價標準、買賣交易、房屋拆遷安置以及房屋面積統計中的重要計量單位，房產測繪面積會對消費者的合法權益產生直接影響。在對房產測繪面積進行計算的過程中，必須根據相關的計算規范和標準進行面積計算。房產測繪面積本身專業性比較強，在開展房產測繪面積計算時，要保證數據的準確性以及計算過程的標準性。在房產測繪面積計算的過程中，房產測繪人員主要是以自身的工作經驗和主管部門的相關規定進行計算的，這可能會導致房產測繪質量存在一些問題，不能保障房產測繪面積的標準性和可靠性[1]。

2 在房產測繪面積中存在的問題

在房產測繪面積中存在的問題主要表現在以下方面：第一，房產面積的測繪工作具有較強的復雜性以及機密性。在房產測繪過程中必須有合理的標準規范，否則可能會導致房產測繪工作出現較大漏洞和不足。而我國房產測繪工作還處于前期發展階段，并沒有制定全面可靠的測繪標準和規范，對測繪工作的約束性相對較低。特別是在房產測繪面積計算中并沒有對面積測繪進行明確的規定，會導致在實際操作過程中出現測繪糾紛，從而影響測繪面積的精準性，第二，在對復雜建筑進行測繪時存在較為嚴重的問題。當前大型建筑以及綜合性建筑的發展比較迅速，這些建筑對測繪工作的要求更高，測繪面積的確定工作也比較復雜。在實際測繪過程中操作程序比較多，需要處理的數據量極大，計算難度會大大增加。在對這一類建筑進行面積測繪工作時，測繪人員可能會出現一些誤差，影響測繪工作的質量。第三，在實際測繪作業中，很多業主對測繪面積的計算過程并不夠了解，這會影響公用面積分攤計算的可靠性。還有一些開發商會誤導測繪工作人員將一些不應該進行分攤的公共建筑面積進行面積分攤計算。特別是對一些陽臺、飄臺以及凸出部位進行計算時，測繪工作人員并不能確定是否對該部分面積進行計算，會影響最終面積計算的結果[2]。

3 房產測繪面積的質量控制要點

3.1 加強對測繪資料和圖紙的質量控制

在對房產測繪面積進行質量控制的過程中，需要重視前期測繪資料以及設計圖紙質量控制工作。在前期測繪過程中對資料以及圖紙的質量進行控制是保證整個面積測繪質量的重要基礎。在實際房產測繪過程中，必須由政府相關規劃部門對施工設計圖紙進行審核。審核完成后，房產測繪單位接收委托方已經通過批準的施工圖紙進行測繪作業。這樣才能夠確保測繪面積的合法性。除此之外，在實際測繪工作中如果存在變更事項，委托方需要提供詳細完整的變更單，這樣才能夠對測繪過程中的數據進行查閱以及計算。通常情況下，委托方提供的施工設計圖紙主要包括建筑剖面圖、建筑平面圖、樓梯詳細圖紙、陽臺與飄臺大樣圖等。這樣能夠保證測繪面積計算的準確性。因為在一些平面圖中有的范圍線并不能準確確定，例如坡屋頂的范圍線就不能在平面中進行確定，需要在剖面圖中確定。與此同時，在前期資料準備過程中，要對建筑的詳細功能部位位置進行說明，例如蓄水池的位置、儲熱器的位置、配電室以及中央空調等位置。

3.2 對數據計算的準確性進行嚴格控制

在對房產測繪面積進行計算的過程中需要確定面積計算部位，要根據房產測繪規范中的相關規定保證面積計算部位的準確性。在房產測繪工作之前，為了保證測繪總面積的精準性，需要明確測繪的全面積、半面積以及不需要進行計算面積的部位。例如在對公用面積進行計算時，需要根據具體的情況進行準確測算：如果公用面積處于封閉狀態，需要對全面積進行計算;如果公用面積是敞開狀態，需要根據公用面積在建筑主體結構內的具體情況進行測繪計算。在實際測繪工作中，為了保證測繪作業的準確性，測繪人員必須要求委托方提供全面準確的說明書，防止委托方對陽臺、飄窗以及花壇等面積標注錯誤而影響測繪計算結果。對公用面積進行分攤計算時，必須保證公用面積分攤計算的合理性，這是整個房產面積測繪的重要內容。公用面積分攤計算錯誤會對消費者的權益產生直接影響。在對房產各面積進行準確計算之后，需要根據房產測繪規范以及政府相關部門的規定對公用面積的分攤情況進行計算。如果不能明確公用面積的分攤面積，需要組織測繪人員、技術人員以及質檢人員進行研究和分析，確定公用面積的分攤計算部分后再進行計算。公用分攤面積計算完成后，需要對分攤面積以及之前計算的各面積進行比較分析，確保分攤面積計算的準確性。

3.3 加強內外業的質量控制

在開展房產面積測繪工作時，需要進行有效的外業以及內業測繪作業。首先，在外業測繪過程中對質量進行有效控制提高房產面積測繪質量的重要措施。在對外業測繪質量進行控制的過程中，需要以實地考察為基礎保證房產范圍圖、產權邊界圖以及房產設計圖的準確性與統一性。此外，在房產測繪時，為了保證測繪結果的準確性，需要確保在外業測繪中測量作業的完整性，特別是對房屋層次、幢號、房屋結構以及房屋用途等要素要進行準確調查，確保調查內容與房產測量規范的相關規定相符合。其次，在內業測繪作業中房產測繪數據比較多，因此，會導致計算量以及管理量增加。測繪人員必須要堅持認真仔細的態度對內業數據進行控制和管理。例如在對房產圖繪制規格、尺寸等進行管理時，要保證其與我國的相關規定相符合。并且要確保房產圖內的標注內容清晰完整。在測繪工作中，為了確保房產測繪面積的精準性，需要采取科學合理的計算方法防止出現錯誤情況。測繪報告編寫要保證其規范性以及完整性，對房產測繪的內容要進行準確清晰的表述。在開展房產檔案保存和管理過程中，也要按照相關的規定保證房產檔案的準確性以及保存方法科學可靠。

3.4 加強生產過程的質量控制

在提高房產測繪面積質量的過程中，需要重視對生產過程進行有效的質量控制。工作流程技術是在房產測繪管理過程中使用的主要手段，能夠對房產測繪的流程進行監督以及控制。現階段，為了保證房產測繪過程的可靠性以及標準性，可以對工作流程技術進行充分應用，能夠提高房產測繪工作的數字化以及網絡化。很多測繪單位都已經使用了工作流程技術，在對該技術進行應用時，需要利用計算機網絡設置各崗位角色的用戶權限。這樣能夠在每一個環節中對操作人員的身份信息以及操作情況進行準確記錄，確保整個工作流程都處于監控的狀態下，能夠進一步保證房產測繪面積數據的真實性和完整性[3]。

4 結語

總而言之，房產測繪面積的專業性比較強，復雜性也比較高，在開展房產測繪面積時，需要確保房產測繪面積的規范性以及標準性，保證房產測繪面積的計算過程能夠與建筑形式的發展相適應。要及時解決在房產測繪過程中存在的面積計算問題，才能夠為房產交易提供準確可靠的參考數據，從而確保房屋產權人的合法權益。在進行房產測繪面積確定工作時，必須要采取科學合理的測繪方法，同時要根據房屋建筑的具體情況制定與建筑項目相適應的房屋測繪實施規則，并開展有效的質量控制工作，才能夠保證房屋房產測繪面積確定工作質量，促進我國房產行業的穩定發展。

參考文獻：

[1]鄧毅. 分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制[J]. 華東科技：學術版， 2017（2）：353-353.

[2]黎志洪. 房產測繪面積中存在的問題及質量控制對策[J]. 中小企業管理與科技， 2016（16）：85-86.

[3]佟德叢， 李卓. 房產測繪中測繪面積的質量控制對策[J]. 房地產導刊， 2019， 000（015）：215.