綜合型養老地產模式及發展對策研究

王寶令 張文相

〔內容提要〕隨著我國養老服務需求的日益增加以及人民生活水平的提高，綜合型養老地產成為各方關注的焦點。本文歸納了我國綜合型養老地產的四種模式，并結合其發展現狀及問題，提出相關發展對策。

〔關鍵詞〕養老地產 綜合型 發展模式

近年來，我國老齡化程度日益加深。據有關數據顯示，截至2019年底全國60周歲及以上老年人口總數25388萬，占總人口的18.1%。根據人口慣性規律，預計2050年社會將進入深度老齡化階段，60歲以上人口占比超30%。老齡化進程與高齡化、空巢化相伴隨，社會養老保障和養老服務的需求急劇增加，老年人的生活供養、醫療保健、精神慰藉等逐漸成為日趨重要的社會問題。隨著我國經濟的發展，以及生活水平的提高，除了注重老年人的居住環境以外，越來越多地考慮到老年人的高層次需求，如專業醫療設備、親情、度假旅游、學習交流以及滿足自我實現的精神與價值訴求，因此綜合型養老地產具有廣闊的發展前景。

一、綜合型養老地產的概念和種類

（一）綜合型養老地產的概念

養老地產，又稱企業營利性老年住宅，是以實現“地產”和“養老”兩種產業有機融合的一種新興產業。綜合型養老地產是指除建造養老住宅，還配建老年活動中心、康健中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施，同時根據不同項目的定位，與醫療、度假、教育等主題相結合開發。

（二）綜合型養老地產的主要類別

雖然我國的養老地產處于剛起步階段，養老地產項目不多，還未形成固定的發展模式。但根據已有的養老地產項目與親情、教育、醫療、旅游相結合，可將綜合型養老地產歸納為全齡式、學院式、階梯式、度假式四種。

1.“養老+親情”——全齡式。“全齡式”養老地產是將養老與親情相結合，指老年人和子女在同一社區居住。社區將老人作為主要服務對象，整體布局規劃，配置完善的戶型空間，實現養老與護理、助餐、家政等多元服務需求。全齡型養老地產主要客戶群體為大眾收入水平、期望和子女生活較近的老年人。該模式可幫助老人在熟悉的環境中、在親情的陪伴下原居安養，滿足老年人的安全感和歸屬感。其代表項目有北京萬科幸福匯、杭州萬科良渚文化村。

2.“養老+教育”——學院式。“學院式”養老地產是將教育與養老產業相融合，用學校的組織形式，規劃老年人的退休生活，使其在學習中獲得充分的交流和成就感。“學院式”養老地產模式的目標客群為追求自我價值實現的老年群體。社區內設立老年人感興趣的課程，并通過多種途徑，幫助老人發揮余熱，降低養老成本，真正實現“老有所為”。這種模式在提高其客戶群的綜合素質的同時，也能促進其銷售。其代表項目有綠城烏鎮雅園。

3“.養老+醫療”——階梯式。“階梯式”養老地產是將醫療資源與養老資源相結合，針對不同老人提供差異化的醫療服務，實現醫療機構與養老產業不同形態的融合。階梯式主要體現在，介護型老人（80歲以上及身體狀況差不能自理老人）可選擇入住“醫院式”養老住宅，通過專業化治療后，根據自己的狀況選擇入住“療養區”，進行輔助治療以達到最終治愈的目的，治愈后的老人可選擇入住“休閑養老”區。其代表項目有恭和苑健康親情社區、南京仙林靈山醫養一體化養老地產。

4.“養老+旅游”——度假式。“度假式”養老地產是將養老養生與度假旅游相結合，在進行旅游開發的同時，整合養老、養生、康復、護理等資源，拓展養老產業鏈。這類項目多集中在生態環境良好、氣候舒適宜人的具有豐富的風景資源的地區。該模式居住形式具有時令特征，老年人通常根據自身時間安排，選擇一年當中的某個季節或時段來此居住。其代表項目有海南屯昌縣木色湖項目。

通過對四種典型的綜合型養老地產模式的分析看，每種模式的形式不盡相同，各有其特點，都有運營得比較好的代表項目。總體而言，我國現有的綜合型養老地產還未形成能持續經營運作的品牌項目和完善的系統，目前仍面臨諸多發展困境。

二、綜合型養老地產發展對策

（一）選擇合適開發模式

縱觀我國當前的綜合型養老地產項目，多數是高端化路線。以上提出的四種綜合養老地產模式中，除了“全齡化”模式養老成本相對較低外，其他模式的客戶群體大多數是經濟實力雄厚的老年人，但我國只有很少一部分老年人可以滿足高端定位，造成了高投資，低入住率，回收期長，高風險的局面。開發商在項目初期需要進行準確的定位，根據項目所在地的經濟發展狀況、養老需求狀況、收入水平、居民消費習慣以及地方特色等因素進行項目可行性分析，定位項目客戶群，選擇合適的開發模式。

（二）創新融資模式

目前，我國養老地產融資渠道比較單一，主要是開發單位銀行貸款，養老地產產業鏈長，需要的資金量大，而盈利能力不足。傳統的融資模式不能滿足資金的需要，資金的不足在一定程度上限制了我國養老地產的發展。當下，除了政府加大對養老地產的支持外，還應創新融資模式，拓寬融資渠道，以REITs、PPP等新型融資模式鼓勵民間資本進入養老地產投資市場，同時通過政策的引導打開市場，廣泛吸收海外信托基金、保險金融等多方資金調動各大養老相關企業的積極性。

（三）打造品牌信譽度

優質的品牌信譽度可極大程度上吸引潛在客群，提高社區入住率，一方面有利于促進資金回流，另一方面促進企業的二次深度開發，為社區中老年人提供更為優質的服務，從而形成良性循環，實現企業與老年人的雙贏。品牌的信譽度是其發展與可持續性的重中之重。因此，在養老地產的開發運營中，在保證硬件設施優質化的基礎之上，開發主體更應重視軟性的服務環節。

（四）完善政策制度

政府各級層面應積極探索土地供給模式，盤活閑置土地資源，增加養老地產政策性用地的供給，加大土地使用監管力度；養老地產企業可以享受更多非盈利性養老機構的政策支持，引導和鼓勵社會投資進入養老產業。此外，政府還應積極推動養老地產國家標準體系的建設，采用試點先行的方式進行檢驗，優化形成國家標準積極推廣。

三、總結

中國養老服務需求日益增加，綜合型養老地產市場潛力巨大。為了降低開發風險，開發商需要在項目前期深度調研，準確定位，選擇合適的開發模式，并積極創新融資模式，拓寬融資渠道，同時還應打造優質的□碑與品牌信譽度。隨著政策制度的完善以及相關金融市場的成熟，綜合型養老地產在開發過程中的困境將逐步好轉。

（作者單位：沈陽建筑大學管理學院）

責任編輯：梁欣