新形勢下小區人居環境設計

賀琦

摘 要：2020年是形勢很復雜的一年，全球的一系列情況地對房地產市場產生了非常大影響，人們對小區的居住環境的需求產生了新的變化，本文旨在分析新形勢對住宅需求產生的影響，然后進行小區人居環境的設計。

關鍵詞：新形勢;小區;人居環境

中圖分類號：TU2文獻標識碼：A文章編號：2096-0905（2020）27-00-03

今年，隨著一系列的形勢變化，對房地產產生了巨大的影響，有些人過的瀕臨崩潰，有些人卻過得很愜意。主要是居住環境不同，導致了生活品質的巨大差異。相信很多人經歷一系列的形勢變化，心態會發生很大變化。這些變化對住房會產生什么影響？住房的設計與小區環境如何根據需求變化，從需求的角度做出調整和優化。

一、新形勢對住宅需求產生的影響

毫無疑問，新形勢對客戶的生活方式和置業觀念產生巨大影響。具體來看，不同類型的客戶有所不同。

（一）無房一族需求

隨著一系列新形勢的變化，讓很多無房者重新認識到房子的重要性。很多網友就表示：一定要買一套房一輛車。有了自己的房子，這樣不至于無家可歸。有一輛自己的車，這樣公共交通停運了后，也不至于寸步難行。對于那些有固定收入，但從未考慮買房的人，經過這次風波，他們會開始考慮這個問題。

（二）剛需客戶需求

上面提到的無房一族部分會轉成剛需客戶，他們可能是剛步入社會的年輕白領，或者進城奮斗的藍領。他們最明顯的特征是購買力有限，對價格高度敏感。這次疫情對經濟影響比較明顯，這部分客戶群體的收入也受到很大影響，他們會選擇觀望。這些客戶需要解決的是從0到1的問題，低總價、功能性強、配套好的產品會更受他們青睞。有不少網友表示，危機過去后，要努力賺錢在郊區買套房，并順便買一輛車，住在郊區人少空氣好，平時開車上班不用擠公交地鐵更有安全感。

（三）剛改客戶需求

剛改客戶大部分是六口之家，三代同堂。隨著二胎出生，原來的房子不能滿足新需求，不得不置換更大面積的房子。對于這部分客戶，居家隔離這段時間，他們可能會意識到，家人健康才是最重要的，同時房子還是大一點好。這樣住起來能減少家庭矛盾。

（四）高端改善客戶需求

改善客戶相比剛改客戶，購買力更強大，追求高品質生活，屬于享受型換房，在意空間尺度、精裝、社區環境、物業服務等。經過這次事情，他們對于好房子有了更加深刻的理解。他們會追求更高的舒適度、更健康的住宅、更智能的精裝、更好的物業服務和社區配套。

（五）豪宅客戶需求

以前很多頂豪都是大平層，這次疫情過去后，豪宅客戶可能會更傾向于購買低密度豪宅。低密度意味著更少住戶、更高的隱私、更少的人群接觸，大大降低感染的風險。而且前庭后院，可以種花種菜，不能外出的時候可以在院子里喝茶聊天，排解無聊。

二、新形勢下小區人居環境設計

基于客戶需求變化，反饋到產品設計上，具體可以做出以下調整：

（一）密度不要太高，保證合理的尺度

未來，社區容積率會成為客戶購房考量的重要指標。不管是什么產品類型，密度不要太高，保證合理的尺度，距離感帶來安全感和舒適度。作為市區高層產品，則一定要重視歸家動線的私密感，比如回家如何減少與人群的接觸？有些高端項目會給業主配備單獨車庫以及專屬的電梯廳，從車上下來，直接進電梯回家。全程不需要暴露在外，私密感做到極致。

（二）空間布局要強調豐富性、趣味性

新形勢下很多戶型暴露的問題主要有3個方面;一是面積太小，活動范圍有限，這個跟購買力有關。但很多大面積戶型，空間設計過于單一，忽略了業主白天在家的需求;二是很多人在家辦公，發現家里缺乏工作場景，導致效率低下;三是舒適度低，比如通風采光差;四是部分功能性需求無法滿足，比如三房只有一個衛生間，沒有玄關等等。

（三）室內空間布局設計理念更新

1.書房變成剛需

以前在很多剛需剛改產品中，為了控制總價，幾乎沒有這個功能，因為面積不允許。隨著新形勢變化，大家在家云辦公，但很多家里都沒有適合的工作場景。于是出現了各種翻車現場，比如不得不在沙發上、餐桌上、洗衣機上，甚至縫紉機上辦公，非常不便。很多客戶則體會到有一個書房是多么幸福。隨著云辦公、在線直播等越來越普及，書房或辦公空間也將成為剛性需求。

2.雙衛將變成基本配置

未來即便是剛需戶型，兩個衛生間或將成為標配。當然，如果是豪宅，臥室可能需要全部設計成帶衛生間的套間。以前考慮的是私密感，現在考慮的是安全衛生問題。很多人對衛生間的安全、健康問題高度敏感。比如管道氣密性、排氣、消毒等問題如何解決？如何通過衛生間布局、設施升級改善客戶如廁舒適度及身體健康？

3.入戶增加消殺區域

以前，玄關的功能定位為歸家禮儀獲以及收納空間，今后，它的利用方式將會被刷新。很多項目的玄關除了有收納空間，還會區分臟、凈分離區域，進門前先消毒去味再進入客廳。有項目會在玄關地面做10mm高差，設置臟、凈分離區域。還有些項目玄關空間近15㎡，配置了除臭鞋柜、衣服除味機等，回家前，先把外套換下，再把鞋放進紫外線除臭鞋柜里，整個室內空氣更加清新潔凈。不過，未來在入戶處增加消殺區可能也會成為一個賣點。

4.空間增強趣味性

這次全民宅在家里，自家戶型好不好，相信很多人心中都有了定論。好的戶型，就要求要有更多供家人休閑、活動的趣味空間。比如多功能房間、景觀陽臺、兒童游樂區等等。比如有些項目設置有客廳、書房、雙景觀陽臺，主臥、書房和客廳通過陽臺相連，從主臥到客廳，有三種通達方式，關上門，各個空間互不干擾，打開門，所有空間充分連通，空間層次非常豐富。考慮到了父母與孩子的互動空間，在客廳處設立了親子互動區，熊孩子宅在家里也有地方發泄精力，這個對有孩家庭非常重要。

5.戶型必須通風

能否通風將會成為人們極端關注的問題，傳統的塔式住宅和一梯多戶板式住宅將遇到巨大的市場阻力。可以看到，塔式住宅和板式住宅的中戶，不僅不能直接通風，反而存在通過交通核交叉污染的風險。而高層住宅若想解決通風問題，分交通核的設置將會為成主流。

由圖1可見，分交通核時，所有戶型均可實現自我的南北通風，但是很多城市卻很難出現這樣的戶型，因為《城市管理技術規定》中嚴格限定了樓長（比如≤60米）或限定了高寬比（比如1：2;1：2.7）。這些規定再加上日照、容積率等等要求，使得這些城市的住宅只能做成塔式或一梯多戶的板式。衷心希望這些城市能順應時代的需求，為保障人民的生命、健康，鼓勵可通風住宅的建設。

6.衛生間要干濕分離或三分離

普通衛生間一定要注意地漏的設置位置，盡量將洗水盆接至地漏，保持存水彎的長期有水狀態。當然有條件的衛生間要做成干濕分離，如圖2所示。當然最優秀的做法是三分離，甚至是四分離衛生間。

7.玄關要完整空間

完整的玄關將成為必需品，再小的戶型也愿意形成相對完整的換鞋、脫外衣程序，防止室外的病菌對住宅內部的干擾。而較大面積戶型將會考慮雙流線的入戶方式，擴大玄關面積。而有的玄關如果能提供小型洗手設施就更會成為亮點。

8.全新生活方式

（1）客廳逐漸成為多功能廳

客廳的布局在新形勢下有了更多的變化，客廳看電視的需求在逐漸退化，而在線的交互式活動在逐漸增加。鑒于此，客廳的布局和設備配置將會引起重大變化。

（2）次臥變身為直播間

新形勢有一個職業隨之再火一把，它便是直播。如此一來，次臥室會產生大量的在線直播需求，所以在次臥室設計時，可以考慮除了基本的睡眠空間外，還有一個合適直播的空間。

（3）兒童房考慮大屏幕顯示設備

兒童房需要考慮遠程教學的需求，最理想的狀態是擺脫手機或平板電腦模式，以學習臺+中遠距離的投影顯示為最佳。

（四）人居環境要綠色健康、智慧化

新形勢讓很多人意識到，居家環境對于身體健康的重要性。安全健康，在短期內一定會成為他們最看重的因素。

1.主打綠色健康的住宅會更受歡迎

這次危機結束后，主打綠色健康賣點的住宅將逐漸成為潮流。此前，有不少房企專注在打造綠色健康住宅，未來會有更多房企跟進。金茂府一直主打綠色科技豪宅，其打造的12大綠金科技系統帶給客戶最極致最舒適的居住體驗。比如新風系統帶給業主最清新的空氣、5重靜音設計，能把靜音做到極致;還有四重凈水帶給業主最干凈放心的飲水等等。但綠色建筑產品相比普通產品，造價更高，不是人人都能買得起。在剛需產品中，能實現全屋空氣凈化的新風系統、具有殺菌殺毒功能的中央空調、凈水系統等應該成為每個項目標配。[1]

2.智慧社區帶來安全感

之前很多人多智慧社區認識并不多，新形勢下相信很多客戶會重新認識智慧社區。舉個簡單的例子，這次很多小區電梯成了高危場所，導致業主都不敢按電梯了。這個時候，可以自動呼梯并且通過人臉識別把業主送回家的電梯，肯定會讓業主更有安全感。未來房企需要考慮的是，如何通過對業主的人臉識別數據進行采集，根據業主行為軌跡自動控制項目內的公共配套設備，比如上面提到的自動呼梯。未來房企需要考慮的是，如何通過對業主的人臉識別數據進行采集，根據業主行為軌跡自動控制項目內的公共配套設備，真正實現業主在社區公共場所的“零觸碰”。智能家居也一樣，很多項目可以做到通過語音控制家里所有設備，徹底解放雙手。[2]

3.適當引入健康保健景觀

除了在建筑和智慧社區發力，景觀設計也可以設計健康賣點，比如引入康體保健植物為主要景觀要素。比如中青年人的活動空間宜栽植保持健康和中樞神經系統有益的植物;安靜休閑空間人希望空氣清新、靜心愉快，要求植物能緩解壓力、提神醒腦、增強記憶等。

（五）物業服務成為小區人居環境重要指標

新形勢下物業服務將在短時間內成為產品的核心賣點，并會成為購房者置業決策考量的重要指標。對于開發商而言，如果自身物業實力較強，可以嘗試科技智能化改造升級，比如充分利用智能化設施，提供無接觸的服務，讓業主更放心。如果物業服務較弱，必須盡快與標桿物業公司達成合作，補上這個短板。

參考文獻：

[1]王世福，魏成，袁媛，單卓然，向科，黃建中，張天堯.疫情背景下的人居環境規劃與設計[J].南方建筑，2020（03）：49-56.

[2]郭樂，趙思迎.城市生態人居環境設計中的人文藝術思想[J].建材與裝飾，2020（03）：84-85.