一件不動產登記虛假申請案例引起的思考

蔡悅 高晨曦

摘要：從一件不動產登記虛假申請案例引發對真實意思表示、合理審慎職責及登記撤銷的三點思考。提出要加強不動產登記窗口智能化建設;加強不動產登記制度建設及加強信息共享，推廣電子登記證明的防范登記風險的相關建議。

關鍵詞：不動產登記;虛假申請;合理審慎職責;信息共享

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）10-0046-48

收稿日期：2020-08-09

1案例概況

朱某和任某夫妻二人于2007年9月28日向無錫某開發公司購買商品房一套，并于2008年3月3口辦理了房屋首次轉移登記。2015年7月17日，朱某因借高利貸被人逼迫至不動產登記中心進行過戶，并找人假冒任某一同將房屋過戶至段某和范某名下。因買方段某和范某通過向銀行貸款購買了此房屋，不動產登記中心合并辦理了轉移登記和抵押登記。2016年12月7日段某和范某將該不動產抵押給范某某并辦理了余額抵押登記。2017年任某發現房子競在自己不知情的情況下被轉移至他人名下，遂向登記機構提出，其對自己名下房產轉移至范某和段某名下的事宜毫不知情，也從未同意，更沒有和朱某一起去不動產登記中心辦理過房產轉移的相關手續，認為登記機構未盡審慎審查的義務，登記機構的行為嚴重侵犯了自己的合法權益，遂于2017年8月2日向法院提起行政訴訟，要求登記機構撤銷該不動產的轉移登記，并對自己合法權益造成的損失予以賠償。

最終任某向法院撤訴，并與朱某一同買回該不動產，償還了兩個抵押權人的債務辦理了抵押注銷登記和轉移登記。

2關于本案的三點思考

第一，關于原告所述其丈夫朱某是被逼迫至不動產登記中心進行過戶，那對于登記機構來說，其轉讓時所做的意思表示是否為真實的？

首先，就意思表示的形式而言，《民法總則》規定行為人可以明示或者默示做出意思表示。而不動產登記的申請需要申請人明確自己的意思表示，并且通過書面材料表現出來，才能有效避免當事人及代理人前后意思表達不一致或者登記機構誤解當事人的意思而引發的一系列矛盾。而申請人提交的申請書、存量房轉移合同正是當事人的書面意思表示。其次，《物權法》第12條規定，登記機構應當“就相關登記事項詢問申請人”。《不動產登記操作規范（試行）》明確，“不動產登記丁作人員就不同申請事項詢問申請人以下內容，并制作詢問記錄，以進一步了解有關情況：一是申請登記事項是否是申請人的真實意思表示……”“詢問記錄應當由詢問人、被詢問人簽名確認。不動產登記機構應當核對詢問記錄與申請人提交的申請登記材料、申請登記事項之間是否一致”。由此可知，對詢問內容所做的操作僅僅止于“詢問”并“記錄詢問結果”及查驗“申請內容與詢問記錄是否一致”，而非求證詢問結果的真實性。再次，即使登記機構判斷申請人的意思表達是否真實也大都是通過申請紙質材料、不動產登記簿、信息共享取得的信息及詢問記錄，其中詢問記錄完全通過申請人的自述取得，若申請人蓄意隱瞞，登記機構很難得知申請人在被詢問時是否存在脅迫、欺詐等情形。且日常登記工作量大，隨著辦理時限的壓縮，高效率成為登記的重要要求。此種情況下，登記機構無力進行登記原因（合同）效力的實質審查。因此筆者認為本案巾通過詢問記錄及存量房轉移合同登記機構完全可以認為朱某在轉移時所做的意思表示是真實的。

第二，本案中對于登記機構來說是否盡到查驗申請主體的義務？

依據《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第12條規定：“申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生巾所起作用承擔相應的賠償責任”。《不動產登記暫行條例實施細則》第15條規定，“不動產登記機構受理不動產登記申請后，還應當對下列內容進行查驗：（一）申請人、委托代理人身份證明材料以及授權委托書與申請主體是否一致”。《物權法》第12條規定，登記機構應當查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料。可以看出，身份是登記必須鑒別的內容。但在案件審理過程中，作為被告，登記機構要對自己已經盡到“合理審慎職責”進行舉證，無法舉證的法院視為登記機構未盡合理審慎義務，事實上登記機構為其已盡注意義務舉證是很難操作的。故在缺乏可操作規范的情況下，登記機構將處于不利之地。

本案中，針對身份材料，受理人員在登記受理過程中會進行身份證內置芯片讀卡，身份證讀卡器由公安部門授權，裝有身份安全控制模塊，可直接讀取信息來確保身份證的真實性，之后再確認申請人與身份證是否一致。針對申請人是否為權利人可對申請人相貌與身份材料的一致性進行比對，在當時沒有配備人臉識別儀的情況下工作人員很多是依靠自己的工作經驗進行判斷。同時通過上手登記資料中的簽章進行比對，并未發現任某的簽名筆跡有較大的變動。筆者認為，對于虛假申請，若是登記機構對于需驗證辨別的事項皆履行完成，且工作人員憑職業理性和工作經驗無法判斷真偽的，不宜因此由登記機構承擔責任。

第三，本案中的轉移登記能否撤銷，恢復原有登記狀態？ 《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;（二）以合理的價格轉讓;（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定”。《中華人民共和國行政訴訟法》第74條規定，“行政行為有下列情形之一的，人民法院判決確認違法，但不撤銷行政行為：（一）行政行為依法應當撤銷，但撤銷會給國家利益、社會公共利益造成重大損害的;（二）行政行為程序輕微違法，但對原告權利不產生實際影響的”。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第11條第3款規定：“被訴房屋登記行為違法，但該行為已被登記機構改變的，判決確認被訴行為違法。被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為”。

本案中，即使法院判決該登記行為違法，由于該不動產存在抵押登記，抵押權人某銀行和范某某為善意第三人，為保護善意第三人的合法權益，在抵押權依法注銷前無法撤銷本案的轉移登記，也無法恢復至原本的登記狀態。

3總結

由本案不難得出，在不動產的轉移、抵押等登記過程中，總有些人由于各種原因或假冒頂替權利人、或偽造證件、或提供虛假材料等來騙取登記。對于防范登記風險的工作及措施，各地不動產登記機構都各有千秋，筆者總結出以下三方面建議。

3.1加強窗口智能化建設

居民身份證及不動產權證是申請不動產登記的必要收件之一。登記窗口可配備公安部門授權的“二代身份證讀卡器”驗證該身份證的真偽。持證人與證件上記載的人是否一致，可通過人臉識別儀進行身份識別。不動產權證的真偽驗證可通過證書的封皮、防偽鐳射標簽、印章及雕刻凹印編號、水印、團花版紋、二維碼等進行辨別。其巾在不動產權證在附記內頁下方設置的兩個二維碼，分別儲存了對應的產權信息和26位房屋代碼，通過手機微信的“掃一掃”或者窗口的二維碼掃描槍可讀取信息，能夠有效檢驗該木不動產權證的真偽。

3.2加強不動產登記制度建設

首先，完善不動產登記詢問制度。工作人員需要按照詢問對象身份的不同，對詢問的內容突出差異性，以加強詢問工作的針對性。為確保詢問內容的客觀、公正，最大限度的排除外部干擾，尤其是發覺部分當事人前后口徑不一致或者神色慌張時，為避免其有受脅迫登記的可能，登記機構可以設立專用問詢接待室，對甲請人及利害關系人以單獨詢問的方式進行登記，并全程配備錄音監控等設備。

其次，建立不動產登記虛假申請“黑名單”。當事人申請登記時只要被發現假人、假證等虛假情況，該申請的不動產登記簿上就要標識該失信情況。再次以該不動產申請時登記系統會警示工作人員，工作人員則要對該不動產的登記進行嚴格審查，防止申請人虛假申請蒙混過關。

再次，建立虛假申請失信人員信息申報制度。加大對不動產登記過程中虛假申請的打擊力度，與相關部門實行聯動機制，對于申請人在申請登記過程中被發現或被他人舉報經查實的虛假申請等失信行為將作為失信信息或提示信息錄入“公共信用綜合服務平臺”，作為不良信用記錄納入公共信用管理體系，讓失信人“一處失信，處處受限”，加大對虛假申請人的懲戒力度。

3.3加強信息共享，推廣電子登記證明

不動產登記機構加快構建與公安、民政、財政、住建、稅務、工商、金融機構等相關部門的信息共享平臺，通過實時互通共享直接獲得電子信息，既提高真實性又減少申請材料方便當事人。另外加快推廣不動產電子證明的使用，減少虛假紙質證書帶來的風險。

作者簡介：蔡悅、高晨曦，無錫市不動產登記中心。