產城融合理念下土地一級開發管理研究

單繼韜

【摘要】文章分析了產城融合及土地一級開發現狀，講解了在產城融合背景下土地一級開發管理對策措施，望能為有關人員提供一定的參考和幫助。

【關鍵詞】土地一級開發;產城融合;創新管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

1、前言

土地一級開發是我國城市建設中發展的新模式，力圖通過此模式實現城市土地開發利用的科學化集約化，提高土地的利用率。為此文章主要是對在產城融合理念下土地一級開發管理展開了研究和探討。

2、土地一級開發現狀

土地一級開發工作現狀如下：（1）資金密集，單個項目資金的需求量巨大，往往達到十億百億元規模。（2）有融資需求但不能增加地政府債務，從事土地一級開發單位多為國有項目公司，政府授信有限，無發行股票債券權限，融資渠道缺乏。（3）需求穩定，土地一級開發單位都是政府的國有企業，其流動風險較小，基本上不存在價值風險。（4）周期長，開發過程往往需要歷經數年，拆遷安置、補償整理、移交收儲供地的工作過程長。（5）政府主導，實施主體為屬地政府并結合市場化運作的方式，直接受政府安排和管理。（6）市場準入，發展方向是培養市場化的土地一級開發主體，實行市場準入制度。

3、產城融合發展的內容

（1）資源融合，有明確方向的資源優化配置，復雜的動態過程，為產業融合發展提供創新產品或服務來源，是根基。（2）技術融合，提供新產品、新體驗，是產業融合發展的重要推進劑，是核心和關鍵。（3）功能融合，考慮區域經濟的均衡發展，兼顧社會功能及當地居民的生活需求，常態的共榮共存的過程，是產業融合發展的重要表現。（4）界域融合，突破常規產業發展領域，延伸產業邊界，帶動價值提升和發展，拓展空間。

4、產城融合下的土地一級開發管理對策措施

（1）在片區產業導入及發展過程中，重點關注并實施對產業發展引導的功能環境打造、產業服務型能力的建立、公共環境的改善和人文環境的提升，并針對重點行業領域內的核心企業引入，提供專項服務和公共資源的配套。

（2）優先引導和實施“產業發展服務平臺”的建立，引入專業的行業投融資機構，發展和建立“片區產業服務和引導”的產業生態圈，加強片區的產業發展和空間更新之間的相互促進和價值增長。

（3）明確土地一級開發和產業發展的機制和發展時序，按照公共服務優先、產業服務優先、社區服務優先的原則，在空間更新的基礎上，首先完成城市基礎服務和人才導入的服務需求，完成都市化的人文生活環境的打造。

（4）完善政策法規。建立土地一級開發的紅線和進入、退出機制，建立資金封閉管理使用的辦法，建立完善國土空間規劃，探索土地開發成本全覆蓋的方法，改善土地審批，土地供應和土地使用權交易系統，以及標準化土地所有權的分布，以便為土地開發和利用奠定良好的基礎。與此同時，我們還應該按照各地的實際情況，在土地開發項目優化的過程中，建立全面的土地開發項目決策機制。

（5）對體制進行改進完善。土地的第一級發展與預先項目規劃，項目建設，后期行業介紹和行業服務有內部關系。因此，在行業城市一體化的趨勢下，土地開發和利用是一種經濟行為，相應的管理系統必須受到必要的管理限制，重點是改善管理系統，項目主題和資本投資主題，以便全面保障在工業城市一體化下土地開發和利用促進過程中的盈利主體和土地使用權，促進了一流的土地開發利用水平的順利實施。

（6）提升土地一級開發利用的規劃水平。規劃在城市建設中發揮著非常重要的作用，從而決定了城市建設的基礎和發展方向。為可以促進產業和城市融合下的土地開發和利用水平，我們必須高度重視產業規劃，工業規劃和區域規劃在發展規劃中的重要作用，選擇專業的標準團隊，并確保城市規劃和工業布局是科學和清晰的，與城市發展的方向一致。

（7）規范管理。基于生產城市，土地的第一級開發和利用不僅應改善相應的規劃，還規范了第一層的發展和管理的土地。關鍵是在政府部門和土地開發人員之間擁有興趣關系。很明顯，在主要土地開發和利用率完成后，在二次開發階段也應拒絕相應的區域協調委員會的建立，管理層開發了相關業務活動的發展過程。第二，進一步加強了工業規劃與其他規劃之間的聯系，積極探索實現城市發展，工業發展和土地利用的耦合，并注意全面的工業資源，服務資源和設備資源等，積極使用靈活規劃的概念，進入土地開發和利用水平。

（8）優化工作流程。在行業城市一體化的背景下，我們還應優化土地開發和利用過程。具體而言，我們應該從科學合理的發展和合并項目計劃，科學合理的發展范圍，經濟核算，土地利用規劃等方面優化土地開發和利用過程。按照城市的要求，經濟核算，土地利用規劃等，我們應該通過公開競標科學選擇發展和整合單位，我們選擇強大的社會企業作為發展和整合項目的發展和整合單位，并依約工作。

（9）強化生態規劃。嚴格落實生態環境保護計劃，加強企業的污染管理，控制污染總額，加強區域綠地的建設，維護大面積的農田綠色開放空間。基于實際的土地條件，我們可以在廠區建造綠色隔離帶，住宅區和園林綠地在公園，加強綠道的綠化建設，生態走廊和發展區的河流課程，我們應該支付關注保護河流河流域的生態，制定水系統保護規劃的詳細規則，提高水環境，清潔水項目，確保開發區的供水和凈化，重視生態植被的恢復系統，建立區域自然生態保護區。

（10）明確職責。立足生產土地一級開發利用，立足生產城市，明確各方責任。具體來說，對于政府部門來說，關鍵是要制定土地利用總體規劃、年度土地利用規劃，并提前做好土地利用規劃，土地供應規模、年度土地儲備等，綜合規劃，各類市場參與者應主動參與土地儲備機構的采購和招標，合格供應商參與項目一級土地開發。

結語：

由上可知，完善土地一級開發管理制度有著十分重要的現實意義，為此有關人員在土地一級開發中應當依據實際情況完善相關體系，有效促進到土地一級開發規劃的水平，充分明確到政府在土地一級開發中的實際作用，確保土地一級開發管理的實施。

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