房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

作者簡(jiǎn)介：趙志堅(jiān)（1979— ），男，漢族，河北唐山人。主要研究方向：財(cái)務(wù)管理。

摘 要：隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)并購(gòu)案例不斷出現(xiàn)，在并購(gòu)的過(guò)程中出現(xiàn)了一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，文章對(duì)大房企并購(gòu)小房企進(jìn)程中及并購(gòu)后雙方后續(xù)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并對(duì)并購(gòu)行為及并購(gòu)后財(cái)務(wù)管理的重要性進(jìn)行分析，從股權(quán)對(duì)價(jià)款的不及時(shí)支付、合資雙方并購(gòu)后的財(cái)務(wù)管理不完善、合資利潤(rùn)目標(biāo)不能完成的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行闡述，最后提出相應(yīng)的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：股權(quán)并購(gòu);房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、品牌化經(jīng)營(yíng)，大的房地產(chǎn)企業(yè)吞并小房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)有從完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)到壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。小企業(yè)有資源的優(yōu)勢(shì)，前期拿了大量土地;而大的房地產(chǎn)企業(yè)要迅速地進(jìn)入一個(gè)城市，占領(lǐng)市場(chǎng)，只靠招拍掛的形式是不足以支撐企業(yè)快速發(fā)展的。在這樣的背景下，就出現(xiàn)了國(guó)內(nèi)前十的大房企股權(quán)收購(gòu)小房企，小房企參股共同經(jīng)營(yíng)，利用大房企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，做到雙方合作共贏。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)股權(quán)并購(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的重要性

（一）并購(gòu)前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的重要性

對(duì)于并購(gòu)雙方來(lái)說(shuō)，并購(gòu)前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析都至關(guān)重要。如果不進(jìn)行全面的分析，進(jìn)而采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，很可能造成并購(gòu)失敗。

對(duì)于并購(gòu)方來(lái)說(shuō)，分析并購(gòu)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，要運(yùn)用科學(xué)合理的方法，恰當(dāng)選擇市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法評(píng)估目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值，避免高估價(jià)值，付出過(guò)多的并購(gòu)成本。如果支付的并購(gòu)對(duì)價(jià)過(guò)高，后期則實(shí)現(xiàn)不了預(yù)定的目標(biāo)利潤(rùn)，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重虧損。還有，并購(gòu)前的盡職調(diào)查做的不充分，比如有一些賬面未反映的未決訴訟、債務(wù)擔(dān)保等被遺漏，分析調(diào)查的不徹底，都可能導(dǎo)致并購(gòu)后財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，從而導(dǎo)致并購(gòu)失敗。

對(duì)于被并購(gòu)方原股東來(lái)說(shuō)，在并購(gòu)前同樣面臨著并購(gòu)定價(jià)的問(wèn)題，被并購(gòu)方原股東和并購(gòu)方站的角度相反，被并購(gòu)方原股東擔(dān)心的是資產(chǎn)低估，并購(gòu)對(duì)價(jià)過(guò)低，而給原股東帶來(lái)資產(chǎn)低賣(mài)的損失。這就要注意，在雙方評(píng)估目標(biāo)項(xiàng)目的公允價(jià)值時(shí)，盡量選擇市場(chǎng)法和收益法，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目不管是存地還是存貨，升值的占多數(shù)（有的也會(huì)貶值），歷史成本只做為一個(gè)參考，因?yàn)闅v史成本往往偏低。在制定并購(gòu)對(duì)價(jià)的時(shí)候，雙方談判時(shí)，不僅要有銷(xiāo)售部門(mén)、投資開(kāi)發(fā)部門(mén)、運(yùn)營(yíng)部等業(yè)務(wù)線的人員參加，也要讓雙方財(cái)務(wù)部門(mén)參加，大家一起分析目標(biāo)項(xiàng)目的對(duì)價(jià)，從合作開(kāi)發(fā)的土地市場(chǎng)價(jià)格的確定、到已建成的存貨房產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)的對(duì)比選擇，以及后期開(kāi)發(fā)需投入的建安成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的各項(xiàng)稅金的準(zhǔn)確估計(jì)，都要進(jìn)行周密的分析、計(jì)算。并且雙方還要確定一個(gè)合理的相互認(rèn)可的目標(biāo)利潤(rùn)。因?yàn)楣蓹?quán)并購(gòu)，有很多企業(yè)采取的方式是原股東仍保留目標(biāo)公司部分股權(quán)，后續(xù)合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，目標(biāo)公司需要按后續(xù)經(jīng)營(yíng)情況向原股東和新股東按約定的分紅比例分享經(jīng)營(yíng)成果。A公司的原股東就是屬于轉(zhuǎn)讓30%的股權(quán)給并購(gòu)方沈陽(yáng)RC置業(yè)，原股東保留70%的股權(quán)，并購(gòu)方沈陽(yáng)RC置業(yè)作為小股東對(duì)目標(biāo)公司操盤(pán)運(yùn)營(yíng)，不按出資比例，而按原股東49%、新股東51%的分紅比例分享合作開(kāi)發(fā)后的經(jīng)營(yíng)成果。這么做的主要原因，也是被并購(gòu)方原股東為了取得大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)管理優(yōu)勢(shì)而做出的讓步。

（二）并購(gòu)后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的重要性

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，屬于資金密集型企業(yè)，并購(gòu)的項(xiàng)目資金投入往往較多，并購(gòu)對(duì)價(jià)也很高，這要求并購(gòu)方要進(jìn)行融資，可以向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)并購(gòu)貸或其他融資方式對(duì)并購(gòu)款進(jìn)行融資。但當(dāng)買(mǎi)方?jīng)]有條件從貸款機(jī)構(gòu)獲得抵押貸款時(shí)，尤其現(xiàn)在國(guó)家的宏觀環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資多有一些限制，賣(mài)方（被并購(gòu)方原股東）為了出售資產(chǎn)也可能愿意以低于市場(chǎng)的利率為買(mǎi)方提供所需的資金，即為賣(mài)方融資。A公司的原股東就是為并購(gòu)企業(yè)：沈陽(yáng)RC置業(yè)提供了賣(mài)方融資，允許其隨著合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的出售在一到兩年內(nèi)用銷(xiāo)售款陸續(xù)支付并購(gòu)款，并按10%的年利率向原股東單利付息。

采用了賣(mài)方融資的融資方式分期支付并購(gòu)款，這就要求充分分析并購(gòu)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)價(jià)的支付要進(jìn)行后續(xù)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，合作開(kāi)發(fā)后目標(biāo)公司要進(jìn)行財(cái)務(wù)共管。從健全的內(nèi)控制度、良好的經(jīng)營(yíng)協(xié)作上對(duì)及時(shí)收回并購(gòu)對(duì)價(jià)款進(jìn)行護(hù)航。分析并購(gòu)方拖延支付對(duì)價(jià)款的可能性及合作中可能發(fā)生的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并采取適當(dāng)?shù)目刂拼胧┘右杂行Х婪叮院侠肀ＷC對(duì)價(jià)款和利息的足額、及時(shí)回收。

對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束、房屋售罄后，并購(gòu)方的退出事宜，也要進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。分析經(jīng)營(yíng)成果是否能夠預(yù)期實(shí)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)效益實(shí)現(xiàn)后是否能按雙方合作協(xié)議中約定的比例進(jìn)行公平分配，并購(gòu)方退出時(shí)的土地增增稅、增值稅、企業(yè)所得稅等稅金是否足額繳納等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購(gòu)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）股權(quán)對(duì)價(jià)款不能及時(shí)、足額支付的風(fēng)險(xiǎn)

目前，大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購(gòu)小房地產(chǎn)企業(yè)，很少一次性支付股權(quán)并購(gòu)款，大多是分期支付。大房地產(chǎn)企業(yè)取得被并購(gòu)企業(yè)控制權(quán)后，往往會(huì)拖延支付并購(gòu)款，被并購(gòu)企業(yè)原股東雖保留了少數(shù)股權(quán)，但是話(huà)語(yǔ)權(quán)不夠，從而導(dǎo)致并購(gòu)款不能及時(shí)收回，A公司就存在這種風(fēng)險(xiǎn)，這是實(shí)務(wù)中一個(gè)較為普遍的問(wèn)題，在被并購(gòu)企業(yè)原股東不掌握控制權(quán)的情況下，如何使并購(gòu)方心甘情愿的積極支付并購(gòu)款，是一個(gè)值得探討和研究的問(wèn)題。現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，很多股權(quán)并購(gòu)案例中并購(gòu)企業(yè)并沒(méi)有按照并購(gòu)協(xié)議的條款及時(shí)支付并購(gòu)款，侵害了被并購(gòu)方原股東的利益。

（二）并購(gòu)后企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不完善，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大

并購(gòu)容易，但是并購(gòu)后的整合困難。并購(gòu)后A公司的財(cái)務(wù)管理不完善，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。財(cái)務(wù)線不同于業(yè)務(wù)線。業(yè)務(wù)層面，可以完全按照大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理模式操盤(pán)運(yùn)營(yíng)，比如：工程管理方案、營(yíng)銷(xiāo)方案、房屋交付、前期物業(yè)管理方案及存貨的銷(xiāo)售管理工作等。而財(cái)務(wù)管理除了按大房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)化管理模式外，還要考慮參股小企業(yè)的利益，被并購(gòu)企業(yè)原股東也要參與到目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，要有查賬及監(jiān)督的權(quán)力。現(xiàn)實(shí)中有很多新股東為了自己的利益而損害原股東的利益：挪用資金、不合理費(fèi)用的列支、工程款的不合理支付時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量很大，如何能保證資金統(tǒng)籌安排使用，離不開(kāi)優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)從資金的籌措、使用及回收都要做到有條不紊是一件不容易的事。財(cái)務(wù)管理的核心就是資金的管理。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是因?yàn)橘Y金鏈斷裂而走向虧損，甚至是破產(chǎn)。對(duì)于并購(gòu)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更是如此，如果后期并購(gòu)雙方的財(cái)務(wù)整合不好，各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作不順，勢(shì)必影響整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)的達(dá)成。