從多元化看房地產企業財務風險

朱淑平 戴軍

摘?要：房地產企業多元化戰略的實施在加速資本運動實現資本增值的同時，也增加了資本運動的不確定性、風險性、隱蔽性。以恒大集團為例對其多元化經營遇到的財務風險進行探討，發現其多元化過程中存在融資渠道比較單一、盲目進行跨界經營、風險預警機制不夠健全等問題，導致籌資風險、投資風險以及流動性風險都明顯增加。化解和防范財務風險，一是強化資金管控，拓寬融資渠道;二是優化投資領域，合理規劃投資;三是建立風險預警系統。

關鍵詞：房地產企業?多元化經營?財務風險

一、引言

隨著我國20世紀70年代改革開放戰略的實施，房地產行業初具雛形，到80年代，房地產行業才正式步入歷史舞臺。從2003—2015年這十幾年的發展是中國房地產發展的黃金時期，房地產行業是支撐中國經濟發展的一個重要支點。2015年后，由于之前開發商瘋狂建房，樓市供過于求，政府出臺了“限購限貸、限售限價”等一系列調控政策去庫存。面臨房地產行業增速放緩的現狀，房地產商不得不另求出路，多元化概念的出現與房地產行業的不景氣一拍即合，大多數房地產公司為了避免“把雞蛋放在一個籃子里”紛紛實施多元化戰略，以分散經營風險，尋找新的經濟增長點。

二、企業多元化經營中財務風險相關概念

（一）企業多元化經營概念

多元化經營概念的提出最早可追溯到1957年，美國學者安索夫在《多元化戰略》中對企業的多元化經營進行了研究。他對多元化進行了分類，多元化戰略分為水平型、垂直型、同心圓型及混合型四類。隨著時代的發展，后來的學者在其基礎上對多元化經營的研究也隨之更加豐富和深入，20世紀50年代Penrose提出多元化的資源剩余理論，之后，生命周期理論和風險分散理論也隨之誕生。目前，學者對多元化經營的認知歸為兩類，一類認為多元化會給企業帶來積極效應，另一類則認為多元化會給企業帶來負面影響。本文的分析基于后者的角度，試圖說明多元化經營過程中存在的弊端，并以此追根溯源解決多元化帶來的問題。

（二）多元化財務風險相關理論

1財務風險定義。財務風險的定義有廣義和狹義之分：廣義的定義是指企業的資本結構不同而影響企業支付本息能力的風險，狹義的定義是指企業在籌資、投資、運營等各項財務活動過程中，由于各種不可控或難以預料的因素導致的蒙受經濟損失的可能性。本文站狹義的財務風險角度對恒大多元化經營進行分析探討。

2多元化經營財務風險形成機理。本文提及的形成機理有兩個，一是范圍經濟理論，范圍經濟概念是由美國學者Teece、Panzar等在20世紀80年代初提出并首次使用的，范圍經濟是指企業通過擴大經營范圍，增加產品種類，生產兩種或兩種以上的產品而引起的單位成本的降低。然而，企業在達到范圍經濟后也會導致一系列的問題，就財務風險角度來看，多元化經營會導致企業資金流緊張，資金運轉效率低下，如果企業通過負債的形式來進行多元化擴張，就進一步加大企業的償債壓力使財務杠桿失衡，另一方面，多元化經營領域選址不當也會造成投資風險，多元化進軍陌生領域，很可能面臨投資成本有去無回的狀況。二是投資組合理論，依據投資組合理論，企業實施多元化經營可以分散經營風險，多元化在分散企業資源的同時也隨之平均了企業的綜合風險。但事實上，多元化經營面臨較大風險，企業進行非相關多元化、跨界經營等會造成公司資源的浪費，削弱公司核心競爭力，這些都為公司的財務風險埋下了隱患。

三、房地產行業多元化情況

房地產行業是國民經濟的支柱產業之一，作為新興的產業，其產業鏈長、關聯度大，能帶動上下游多個產業的發展，對我國經濟的發展起著舉足輕重的作用。近年來，由于國家政策等因素的影響，房地產企業多元化趨勢明顯增強。

房地產多元化是時代發展的趨勢，早在2010年前后，就有房企提出多元化轉型，2016年隨著恒大地產改名恒大集團，在房產界掀起了一股改名浪潮。據克而瑞研究中心的數據統計，2018年中國百強房企中97%布局了產業多元化戰略，據中房網統計，2019年房企500強榜單中，Toop30的企業都進行了多元化布局。房地產企業多元化能分散企業的經營風險，據中商情報網訊，雖在新冠疫情的強壓下，2020年房地產行業很快在下半年出現回暖趨勢，根據國家統計局中商產業研究院數據顯示，從2020年6月開始，房地產企業開發投資同比增速連續6個月維持正值，2020年1-11月份全國房地產開發投資129492億元，同比增長68%。

克而瑞研究中心指出，多元化對企業能力有很高的要求，多元化要求企業有足夠的財力、人力和物力的支持，大多數二三梯隊的房企發展多元化難以達到預期的效果，反而削弱了原有產業的核心競爭力，造成資源浪費、經營混亂等不良后果。2020年以來，銀保監系統對房地產金融領域加強監管，8月，中國住建部聯合央行召開座談會，提出房地產行業的“三道紅線”融資監管新規，新規的實施使得大多數房企融資門檻提高。據貝殼研究院數據顯示，2020年房企償債規模約9154億元，同比增長287%，2021年房企到期債務規模預計達到12448億元，同比增長36%。不斷攀升的償債壓力使得房地產業的財務風險不斷加大。房地產多元化經營資金需求大，投資回收期長導致其財務杠桿不斷增高，研究房地產多元化的財務風險對穩定國民經濟具有一定的意義。

四、恒大多元化經營財務風險分析

恒大自上市之初就積極進行多元化的戰略布局。恒大集團以房地產業為主，其涉足的產業還包括文化、旅游、保險、健康、體育、農牧、醫療、銀行及高科技行業。下面將從籌資風險、投資風險、流動性風險三個方面對恒大多元化的財務風險展開分析。

（一）籌資風險分析

籌資風險產生于企業籌資時面臨的還本付息壓力及償債期限限制，具體指房地產企業為了自身經營而借貸資金最終可能遭受損失的風險。償債能力分析是判斷企業是否存在籌資風險的一個重要方面，本文選取以下幾個指標分析公司償債能力。