我國不動產(chǎn)測繪工作的現(xiàn)狀與分析

【摘要】為了最大程度保障測量數(shù)據(jù)的準確性，就需要不斷完善測量方式和技術，這樣才能更加有效地開展不動產(chǎn)測繪工作，為建筑行業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎。在這樣的時代背景下，做好不動產(chǎn)的測繪工作就顯得非常重要。本文首先闡述了不動產(chǎn)測繪工作的主要內(nèi)容，其次對當前工作現(xiàn)狀進行分析，然后提出發(fā)展對策，旨在為不動產(chǎn)測繪管理體系的完善等提供借鑒。

【關鍵詞】不動產(chǎn)測繪;現(xiàn)狀;發(fā)展策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.024

1、引言

隨著我國建筑事業(yè)的快速發(fā)展，測繪行業(yè)的法律規(guī)范也更加健全，不動產(chǎn)測繪信息與房屋產(chǎn)權價值有著直接的聯(lián)系，與人們的經(jīng)濟利益緊密相關，得到了人們的重點關注。不動產(chǎn)測繪的實踐工作內(nèi)容包括地籍房地產(chǎn)測量，其能夠及時掌握實際情況，得到的測量結(jié)果能夠有效地推動后續(xù)工作的開展。為此，必須注重不動產(chǎn)測繪技術的實踐總結(jié)和技術優(yōu)化，完善相關管理制度。下文就此進行詳細論述。

2、不動產(chǎn)測繪概述

不動產(chǎn)測繪的主要工作內(nèi)容為針對不動產(chǎn)進行調(diào)查分析，并在此基礎上通過現(xiàn)代化的測量技術，對土地的面積和各項內(nèi)容進行了系統(tǒng)分析和規(guī)劃，最終以數(shù)據(jù)圖像的方式呈現(xiàn)出來，是我國土地規(guī)劃所用到的重要數(shù)據(jù)。不動產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)登記過程中的重要環(huán)節(jié)，其具體內(nèi)容主要包括以下5個方面：

（1）不動產(chǎn)測繪。不動產(chǎn)測繪即對不動產(chǎn)的信息進行提取，提取信息包括國土空間、林木空間以及各種房屋不動產(chǎn)等等，對其整體的大小、地理位置和自然狀態(tài)展開調(diào)查測繪工作，現(xiàn)階段主要分為草原測繪、海域測繪、房產(chǎn)測繪等眾多的方面，在進行不同方面的測繪時，需要采用的方式是不同的，需要技術人員能夠根據(jù)實際情況來進行技術選擇，確保測繪信息的準確性和有效性;

（2）水籍測繪。水籍測繪的工作集中范圍包括海域測繪、湖泊測繪以及河道測繪等幾個方面。但是，因為地區(qū)的不同，水域的變化情況是相對較大。因此這一項測繪工作開展的難度較為困難，在開展測繪工作時，不僅要對水體進行測繪，而且還需要對周邊的島嶼等內(nèi)容進行測繪，并檢查水域整體的使用情況和所屬權限等眾多內(nèi)容;

（3）林權和草原測繪。林權和草原測繪也是不動產(chǎn)測繪工作中的組成部分，這兩者在一定程度上是具有相似之處的，在開展測繪工作時，技術人員必須要認真仔細檢查草原和林場中的植物種類，并對草場的消長進行具體測繪，這種測繪環(huán)節(jié)主要采用的就是航拍等方式，成片整體的效果較好;

（4）房產(chǎn)測繪。房產(chǎn)測繪主要包括平面測繪、調(diào)查房產(chǎn)信息以及測繪信息對比分析等，利用高科技手段，將房產(chǎn)的面積、使用情況等信息進行精準反映，可以為不動產(chǎn)登記提供真實可靠的數(shù)據(jù)資料，為國土使用統(tǒng)計工作提供有力保障。通常情況下，房產(chǎn)測繪圖采用的比例尺有兩種，分別是1：1000和1：500。如要提升整個測繪工作的準確性，可選擇較大比例尺進行測繪。

（5）地籍測繪。地籍測繪主要就是用在各區(qū)縣邊界點的測量中，這一測繪方面涉及的范圍也是非常廣泛的，不同的地籍測繪面積是不同的，因此，需要根據(jù)實際情況來選擇合適的比例尺。一般情況下，比例尺選擇1：500到1：20000這一范圍內(nèi)，涉及的范圍越廣，選擇的比例尺也就越大，整體的測繪成本相應增高。因此，降低測繪成本，就需要結(jié)合實際情況，科學合理地選擇比例尺。

3、我國不動產(chǎn)測繪工作現(xiàn)狀

我國的地理測繪行業(yè)其實從20世紀80年代開始起步，并且發(fā)展到當前階段已經(jīng)經(jīng)歷了整個行業(yè)的應用階段、更新階段和升級階段。就目前來看，我國的地理測繪行業(yè)已經(jīng)進入了整個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)演變階段。與此同時，經(jīng)過多年的研究與探索，我國的測繪服務產(chǎn)業(yè)基本上具備了十分專業(yè)的技術基礎和數(shù)據(jù)標準。《中華人民共和國物權法》等相關文件中也明確指出，要進一步規(guī)范我國不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，這不僅代表著我國的不動產(chǎn)測繪進入了一個新的發(fā)展階段，也為之后不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作的進一步規(guī)范提供了堅實的制度基礎。結(jié)合相關的不動產(chǎn)登記暫行條例等文件內(nèi)容來看，我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)在基層得到了大范圍的貫徹落實，而測繪工作和相關的測繪產(chǎn)業(yè)也得到了相應的發(fā)展。

4、不動產(chǎn)測繪工作完善對策

4.1統(tǒng)一不動產(chǎn)測繪的單元劃分與編碼

不動產(chǎn)單元實際上指的就是不同類型的不動產(chǎn)，其中包括土地、房產(chǎn)、林地和草原等權利客體的基本權屬單位。要想實現(xiàn)不動產(chǎn)測繪成果的統(tǒng)一，最關鍵的前提就是統(tǒng)一不動產(chǎn)測繪單元。技術人員需要先確定不動產(chǎn)測繪過程中的首級類，在首級類的基礎之上再將其進行單元劃分，并根據(jù)實際的需求劃分至不同的實體類型。在進行不動產(chǎn)編碼時，工作人員應先考慮到不動產(chǎn)要素的名稱與其代碼之間具有一個且唯一個固定的“身份證”，并預留出足夠的空碼位置來保證后續(xù)數(shù)據(jù)的擴充和延伸。需要特別指出的是，在現(xiàn)代化的統(tǒng)一登記背景下，技術人員需要引入三維地籍中的“產(chǎn)權體”作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與單元劃分的依據(jù)，即在充分參照產(chǎn)權體的劃分方式的基礎上，結(jié)合土地上是否有建筑物這一個要素來對其進行單元劃分。其中，沒有房屋等建筑物和林木等定著物的不動產(chǎn)類型應該以土地的權屬界線封閉的范圍來劃分不動產(chǎn)單元;有房屋等建筑物和林木等定著物的不動產(chǎn)類型應該以建筑物和林木等定著物與土地權屬界線封閉的范圍共同劃分不動產(chǎn)單元。

4.2完善管理機制

測繪、行政、登記工作相結(jié)合，完善管理機制，有序開展測繪工作。首先，明確房地產(chǎn)測繪機構(gòu)的管理、經(jīng)營理念和經(jīng)營模式。其任務是改變當前房地產(chǎn)測繪機構(gòu)建設困難的局面，采取登記管理、測繪工作等基本分工的原則，實現(xiàn)測繪企業(yè)的全面發(fā)展。如果要實現(xiàn)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記和勘察管理，政府管理部門可以利用測繪方法和工程標準建設，避免出現(xiàn)“新瓶舊酒”的情況;維持測繪業(yè)市場的平衡運作;實現(xiàn)測繪成本的標準化控制;對經(jīng)濟條件較差的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，政府可以通過補貼的方式減免部分不動產(chǎn)登記測繪費用;對測繪技能不足、不規(guī)范的企業(yè)，可以停業(yè)整頓或者吊銷營業(yè)執(zhí)照，有效管理測繪行業(yè)市場。

4.3提高測繪技術

測繪人員應當根據(jù)工作需要，不斷研究和創(chuàng)新相關測繪技術。在衛(wèi)星技術、遙感技術、GIS技術等高新技術不斷發(fā)展的背景下，將相關技術應用到測繪工作中，降低測繪工作的勞動強度和難度。

例如，某農(nóng)村房地一體測量項目，主要工作目標是滿足測區(qū)不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的精度要求，同時也要滿足現(xiàn)實性的要求。選擇的測量對象位于某市西北區(qū)的農(nóng)村，研究區(qū)屬山地，地勢特點是北面高南面低。軟件利用上下方位捕獲中心的方式對三維建模工作進行預處理，與天際航實景三維測圖系統(tǒng)DP-Mapper軟件相結(jié)合，完成三維建模以及宗地圖和房產(chǎn)圖繪制。測量所獲得數(shù)據(jù)信息的成圖比例尺為1：500，基本等高距離為0.5m。所構(gòu)建的三維模型，地面主要點的精度為±5cm。建成區(qū)及路面標高標注點高程平均誤差沒有超過10cm。測得數(shù)據(jù)主要有被測地貌地物的空間坐標和影像信息。共布設了15個檢查核驗測量點，通過全站儀實測這些點位的平面坐標x、y和高程h與通過傾斜攝影測量技術解算出的對應點數(shù)據(jù)誤差，如表1所示。在本次測量項目中的農(nóng)村房地一體測繪部分，采用無人機傾斜攝影測量出的地物坐標相比于全站儀抽樣測量坐標，其精度滿足不動產(chǎn)測量的相關要求，飛行資料三維建模軟件計算的建筑面積與現(xiàn)場人工測算面積差異也滿足相關要求。獲得了較高的平面顯示精度，給出的高程與現(xiàn)實情況也比較吻合，這說明在不動產(chǎn)測繪技術中應用傾斜攝影測量技術有很好的發(fā)展前景。

結(jié)語：

綜上所述，世界與時代都在不斷進步，我國的不動產(chǎn)測繪技術也取得了長足的進步。在不動產(chǎn)統(tǒng)一背景下，我國的不動產(chǎn)測繪必然會得到進一步的發(fā)展。為了有效地提升不動產(chǎn)測繪工作的質(zhì)量和效率，進一步推動測繪學科的縱深發(fā)展，文章首先對不動產(chǎn)測繪的主要工作內(nèi)容進行了闡述，結(jié)合統(tǒng)一登記背景下不動產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀，對進一步統(tǒng)一不動產(chǎn)測繪的單元劃分與編碼，引入更加先進的不動產(chǎn)測繪技術手段，進一步健全完善不動產(chǎn)測繪工作的規(guī)章制度三方面進行了論述，以期為不動產(chǎn)測繪工作的高質(zhì)量開展打下堅實的基礎。

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作者簡介：

陳慧清（1975-），女，湖南衡陽人，工程師，大專，工作方向：測繪。