加強房地產企業內部控制的措施探討

作者簡介：蔡國玲（1975-），女，漢族，山東濰坊人。主要研究方向：房地產內控方面。

摘要：近幾年，國家加大了對房地產行業的嚴格管理與宏觀調控，房地產行業在規范化發展框架下面臨更多困境。要在競爭激烈的市場中持續取得優勢，這需要房地產企業除了加強外部市場開拓，還應做好內部控制建設，提升內部管理質量?；诖?，本文對房地產企業目前的內部控制現狀進行概述，然后對房地產企業在內部控制建設方面存在的不足進行剖析，例如重視程度不夠、會計人員素質較低、監管機制不到位和考核體系缺失等，針對以上問題提出改進建議，提高房地產企業內部控制水平，確保房地產企業健康穩定發展。

關鍵詞：房地產企業;內部控制;監管制度

近些年房地產行業競爭日益激烈，很多房地產企業由于管理不善或資金鏈斷裂等原因紛紛倒閉，只有內部控制較強的房地產企業存活下來，這充分說明了內部控制工作進一步強化的必要性。所謂的內部控制，是指受房地產企業董事會、管理者和房地產企業員工影響，保證房地產企業財務報告信息真實可靠，確保房地產企業合法經營而進行的自我檢查和內部調控活動。房地產企業的內部控制能夠幫助企業高效高質量的完成生產計劃和目標。內部控制也可以幫助房地產企業做出正確的企業決策，因為企業決策往往通過企業各部門負責人共同協商出來的，而內部控制能夠加強各部門的溝通交流，能夠對房地產企業的重大決策進行分析和論證，從而降低決策風險。

1.房地產企業內部控制現狀

1.1房地產企業發展狀況

我國房地產行業起步比較晚，其發展主要經歷了四個階段：一是萌芽階段，在此階段我國房地產市場機制剛剛形成;二是發展階段，在此階段我國政府開始出臺政策大力支持房地產行業發展，這極大推動了房地產行業的健康穩定發展;三是優化階段，在此階段房地產行業發展已進入飽和器，出現了一些惡意競爭行為擾亂市場秩序，國家利用宏觀調控的方法對房地產市場秩序進行優化和調整，確保其能夠健康穩定發展;四是回彈再調整階段，目前我國房地產行業正處于此階段，在第三階段經過國家宏觀調控，房地產行業增勢減緩，居高不下的房價也抑制了消費者的購買欲望，需要調整房地產行業發展戰略，找尋房地產行業的新出路，確保其能夠可持續發展。

1.2房地產企業特征

房地產企業具有固定性和不可轉移性的特征。房地產企業所經營的房地產產品屬于不動產，因此具有固定性。房地產企業的經營管理會受到市場價格波動影響和國家政策影響。房地產企業在啟動房地產項目前需要足夠的資金支持，這就需要房地產企業具有雄厚的資金實力，但房地產項目建設周期長，會給房地產企業資金帶來很多不利影響，需要做好資金優化配置。開發房地產屬于技術類經營項目，需要足夠的技術人員和管理人員，一個環節出現問題就會牽動整個房地產建設，所以要做好項目的投資、安全、質量和工期等內部控制工作，減少建設風險發生概率。

2.房地產企業內部控制存在的問題

2.1缺乏科學的風險評估手段

因為房地產企業缺乏風險管理意識，導致內部控制制度中缺乏科學合理的風險評估手段。內部控制風險評估流程是：調查風險因素——分析風險因素轉換為風險的條件——確定是否具備轉換條件——評估風險發生概率。內部控制評估法是通過對被審計單位內部控制結構進行評價而確定風險等級的方法。內部控制越完善，風險等級越低。定性分析法是通過觀察和分析，并利用會計專業知識和準則來判斷風險等級的方法，它更加快捷和簡便，適合各類房地產企業的審計風險評估。但是目前我國房地產企業大多采用的風險評估手段是內部控制評價法，但是由于我國內部控制制度存在組織架構、人員管理、監督管理方面的缺陷，內部控制制度不完善，導致在使用內部控制評價方法過程中也難以得心應手，存在風險因素收集不全面、風險等級評估不準確、風險預防機制反應慢等問題。同時房地產企業不擅長利用現代科技手段來提高內部控制風險評估質量，例如利用大數據技術、網絡技術和云技術等來對房地產企業財務數據、行業數據進行分析，進而無法通過這些數據分析房地產企業在財務管理和經營管理上存在的風險和問題。究其原因，還是房地產企業管理層對內部控制風險管理不重視，缺乏專業的技術人才。

2.2組織機構不健全

首先是所有權和經營權沒有分離。我國部分大型房地產企業采用家族式經營管理模式，導致所有權和經營權混為一體，這樣就暴露出很多房地產企業經營管理問題。例如親人掌管房地產企業經營權，但親人缺乏現代房地產企業管理理念和經驗，難以完善房地產企業內部控制制度。而且家族式房地產企業管理模式會腐蝕現有的內部控制制度，監管失效，高層管理者均為親戚，互相包庇，難以做到公正嚴明的監督。

其次缺乏權力制衡機制。雖然我國法律規定股東利益代表對房地產企業的經營管理行使監督權利，但是很多房地產企業通過內聘董事來削弱真正董事會的監督職能，使得監管失效。

最后是職業經理缺失。職業經理是專門負責房地產企業經營管理的人才，但是由于我國很多房地產企業所有權和經營權沒有分開，經營者多為所有者的親戚朋友，或者是所有者的個人主觀任命。這部分的管理者頂替了職業經理的位置，但是缺少職業經理管理企業的專業性，房地產企業的管理效果大打折扣。房地產企業組織架構是房地產企業內部控制的重要環節，如果房地產企業組織架構不健全，經營者和所有權沒有分離，缺乏專業房地產企業管理崗位和監督崗位，則會使得內部控制制度形同虛設。

2.3監督體系不健全

我國房地產企業內部控制監督主要是內部審計部門的職責，審計部門根據內部控制制度，檢查內部控制過程中存在的問題，并及時解決這些問題。但是我國大部分房地產企業審計部門的監督職權往往流于形式，只負責房地產企業會計賬目和財務報表的審查，而對房地產企業內部控制的監督則置之不理。我國房地產企業審計監管問題主要體現在審計范圍狹窄、審計缺乏獨立性、審計定位不明三方面。

首先在審計范圍上。審計范圍窄體現在時間范圍和空間范圍狹窄兩方面。在審計時間上房地產企業注重事后審計而不注重事前審計和事中審計，這就使得審計風險提高。在審計空間上，大部分房地產企業審計只限于財務報表、憑證等財務會計審計，缺少內部審計，這樣就使得內部控制缺乏監督。

其次在審計獨立性上。房地產企業審計獨立性不強有諸多表現。例如所有權和經營權沒有分離，使得房地產企業董事長專權現象普遍，董事長經營理念和內部審計理念沖突，最終影響內部控制效果。雖然部分房地產企業經營權和所有權分離，但是內部審計部門要接受董事長和總經理的雙重管理，董事長具有所有權，總經理具有經營權，兩者都強調房地產企業利益，忽略房地產企業內部控制，審計部門就左右為難，在關鍵時刻會犧牲內部控制而去迎合董事長和總經理追求的房地產企業利潤。

最后是內部審計定位方面。目前房地產企業內部審計定位側重經濟監督，將內部審計當做經濟監督工具，而非用于房地產企業經營管理的工具，使得內部審計缺失了房地產企業管理功能。因為審計機構屬于監督部門，會受到被監督員工的反感，引發房地產企業內部矛盾。而且很多房地產企業管理者容易將內部審計和會計財務混淆，甚至將內部審計納入財務部門，這樣就會監守自盜，使得房地產企業的資金管理失去監管，滋生貪污腐敗問題。其實會計的監管屬于事后控制，內部審計的監管則包括房地產企業經營全過程。而且會計監管范圍主要是核算部分，而內部審計要對會計資料和其他房地產企業管理資料進行監管。

由于審計部門缺乏對內部控制的監督，使得內部控制失去了準繩與約束，內部控制中的問題得不到及時解決，內部消息阻塞滯后，有出現問題就互相推諉，導致房地產企業經營陷入混亂。

3.房地產企業建立內部控制制度的對策

3.1強化人力資源控制，加強人員專業化培訓

首先要加強內部控制人員的專業素質培訓。因為內部控制涉及房地產企業管理和會計財務方面的專業知識，所以在培訓過程中要著重培訓內部控制人員這兩方面的專業知識與技能。一方面要加強新入職員工的崗前培訓，會計專業的內部控制人員要加強房地產企業管理相關內容培訓，而房地產企業管理專業的內部控制人員要加強會計專業知識培訓，培訓過程中不僅要培訓員工的專業知識，更要培養其內部控制實踐能力，確保新入職人員在進行內部控制工作前都具備一定的專業實踐能力，能夠立即投入內部控制工作中。另一方面要加強老內部控制員工的繼續教育。無論是房地產企業管理專業還是會計專業的內部控制人員，都要懷揣終生學習的理念，都要與時俱進，不斷提高自己內部控制專業能力。通過培訓教育來提高自己的專業能力，更好地完善房地產企業內部控制制度。

其次培訓要與內部控制人員的績效相掛鉤。為了避免培訓過程中內部控制人員心猿意馬，不專心接受培訓，要求培訓結束后要進行培訓考核，考核結果與該員工的當月績效成績相掛鉤，即考試成績越低，績效成績越低，工資也就越低。如果員工培訓考核不及格，就要求其重修，考過為止。而且成績優異者可以獲得晉升機會和獎金激勵，通過這樣的激勵方法來提高內部控制人員對內部控制培訓教育的重視程度，提高其學習效率。

3.2建立內部監督機制并健全內部控制制度

首先，在進行內部控制前要加入事前健康指導機制。房地產企業在制定內部控制制度前，要根據內部控制體系劃分內部控制關鍵節點，然后根據這些節點來制定內部控制計劃以及相應的監管方案，并根據房地產企業的實際財務狀況和經營狀況制定內部控制目標，并根據等距抽樣法或隨機抽樣法來抽樣檢查，查看這些控制節點是否保質保量完成。根據以上內容就可以確定房地產企業內部控制的流程，按部就班地對房地產企業內部控制進行績效考核和評估，確保內部控制各個關鍵點都按計劃完成。

其次，要在房地產企業內部控制過程中引入監督管理機制。房地產企業內部控制要根據企業組織架構來對內部控制方案進行層層審批，明確各部門各崗位人員在內部控制中的工作內容和職責，并對各部門的工作人員進行全面的監督和評價，及時糾正內部控制過程中存在的偏差和問題，確保內部控制順利開展。

最后要對內部控制結果進行深入分析。內部控制結果一般由房地產企業審計部門提供，內部控制結果報告要由審計部門提交給董事會和監事會進行審查，審查無誤后公布出來讓各部門人員了解自己部門在內部控制中存在的問題，及時解決問題，避免下次再犯。各部門處理好內部控制問題后也要形成內部控制整改報告，以書面形式呈現內部控制優化結果，經董事會和監事會審核通過后，存入企業檔案資料庫，作為以后企業內部控制工作的參考資料。

3.3增強科學管理手段的應用

首先，要讓管理者明白內部控制的重要性。內部控制關系到房地產企業的人員管理，是聯系各部門的紐帶，同時也是約束各部門人員工作活動的準則，失去了這個準則和紐帶，各部門之間的聯系就會阻塞不暢，各崗位人員的職責與權利就會混亂，危及房地產企業的正常運行。提高管理層內部控制的意識，首先要對管理層進行教育培訓，通過觀看內部控制宣傳片、聆聽現代房地產企業管理——內部控制專家講座來提高管理層對內部控制的認識，意識到內部控制的重要性。要求管理層制定各部門的內部控制制度，將所學到的理論應用到實踐，這樣才能加深管理層對內部控制的理解和認知。

其次，要加強房地產企業內部溝通協作。房地產企業內部控制工作處處遇阻，主要是各部門之間缺乏溝通交流與協作，因此房地產企業要加強各部門之間的溝通協作，定期召開各部門工作會議，在會議上讓各部門闡述本部門的工作情況，交換部門工作信息，這樣可以讓部門之間更加了解彼此。并且可以在會議上開誠布公解決一些部門之間的矛盾沖突，化干戈為玉帛，促進各部門之間的團結友愛。而且也可以在企業重大決策前聆聽各部門對該決策的建議和意見，來提高企業決策的正確性。工作會議上的會議內容要全面詳細記錄并妥善保管，成為企業內部控制的參考依據。

結語

在我國房地產企業管理中，內部控制已經成為企業管理的重要內容，它能夠約束企業員工的工作行為，明確企業員工工作目標與奮斗方向，明確各崗位人員的職責，能夠有效提高企業員工工作積極性，進而大幅提高房地產企業的經營效率和競爭力。但我國房地產行業引入內部控制制度時間較晚，在組織架構、內部監管和風險評估等方面都存在不足之處，加上部分房地產企業領導對內部控制不夠重視，導致內部控制主沒有充分發揮該有的作用，也不利于房地產企業的長遠發展。因此，一方面要加強人力資源管理，建立完善的人才培訓制度，努力提高內部控制人員在企業管理和財務管理方面的專業技能和職業道德。另一方面要完善內部監督機制，設置專門的監督機構，確保董事會、股東大會和總經理部的職責劃分，不得干預內部控制人員的監督管理工作。最后，還要利用各種科學管理手段來優化房地產企業結構治理，加強企業內部溝通，實現科學量化評估內部控制風險，不斷完善內部控制制度。

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