地產主業遭遇滑鐵盧　年度業績首虧的冠城大通困局難解

秦佳麗

這是冠城大通登陸資本市場25年來首現年度業績虧損。目前，公司有電磁線、房地產、新能源三大主業，其中房地產板塊是其歷來的盈利主力。但其地產板塊連續幾年徘徊在年度30億元左右的銷售規模，銷售及拓儲節奏呈現“龜速前行”。冠城大通董秘表示，公司目前暫無新拿地計劃，重心在銷售回款。

有業內人士向《紅周刊》記者表示，冠城大通正陷入土儲缺失、資金在存貨中沉淀過多等尷尬境況，而此次計提減值導致上市公司業績虧損，不排除是通過財務手段使得以后“輕裝上陣”。對于其“燒錢”的新能源板塊，身為中小企業的冠城大通，未來仍可能面臨競爭加劇下的定價權喪失、市場份額進一步下降等問題。

2022年無疑將是冠城大通“以價換量”的一年。根據其就業績預虧事項對上交所的答復，公司擬對2022年部分區域的地產項目價格體系進行調整，以應對市場壓力，達到加快去化的營銷目標，故導致2021年存貨跌價準備計提金額上升。

多位項目銷售人員在接受《紅周刊》記者咨詢時印證，案場優惠、折扣促銷正成為目前部分冠城大通項目的現狀。例如，進入尾盤清理階段的南京藍湖庭、常熟鉑郡花園，目前案場優惠價格較早期銷售定價降幅約5.6%、11%。

以常熟鉑郡花園為例，今年2月份其實際價格低于安居客平臺公開顯示的13400元/平方米銷售定價。“項目確實進行了一些價格調整，現在也進入到了尾盤清理階段。去年上半年在13500元/平方米左右;下半年調整到了12500元/平方米-13000元/平方米。目前在售價格12000元/平方米。”該項目置業顧問表示。

價格調整亦助推了可觀的銷量。據介紹，鉑郡花園在常熟濱江開發區板塊屬于賣相很好的項目，在常熟市房管局官網，其網簽量位列前十。

南京六合區的藍湖庭項目也有明顯的案場優惠。“原本17800元/平方米的銷售定價，目前優惠價格大概16800元/平方米至17000元/平方米。”該項目置業顧問介紹，目前樓盤銷售進度整體穩定，“首期項目于2021年1月開盤，經過一年的去化周期后現已基本售罄。今年2月底至3月初會再加推。”

常熟鉑郡花園、南京藍湖庭是冠城大通擬納入2021年計提存貨跌價準備的項目。公告顯示，由于擬調整部分區域的地產項目價格體系，并將導致項目可變現凈值會低于存貨成本，公司擬對常熟鉑郡花園、南京藍湖庭、常熟華熙閣、南京華宸院、連江華璽、永泰悅山郡、連江蝶泉灣共計7個項目計提存貨跌價準備約6.22億元。

《紅周刊》記者梳理發現，目前冠城大通共計13個主要在售及在建項目，此次計提存貨跌價準備的項目數量占據了半壁江山。其中剩余未結算面積較多的大通藍湖庭、華宸院擬計提存貨跌價準備金額分別達2.7億元、1.5億元。

冠城大通大范圍計提減值是否合理？IPG中國區首席經濟學家柏文喜向《紅周刊》記者表示：“上市房企通常在市場下行期和銷售去化不暢時計提資產減值和存貨跌價損失，判斷一家房企資產減值的合理性可以參照同行計提的平均水平，如果偏離度太大則需要多加注意其合理性了。”

事實上，擬計提存貨跌價準備的冠城大通是今年房企承壓的一道縮影。《紅周刊》記者梳理發現，今年1月以來，華夏幸福、藍光發展等十余家房企發布的年度業績預虧公告中，價格下調及計提減值等被歸為其業績下滑的重要原因。

其中，與冠城大通總資產規模相近的華遠地產、美好置業、天房發展2021年擬計提存貨跌價準備約13.5億元到16.2億元、20億元至30億元、16億元，在該年三季度末披露的總資產中占比約2.13%-2.55%，7.28%-10.93%，6.9%，對比之下，冠城大通擬計提房地產項目跌價準備6.2億元，在2021年三季度末披露的251.86億元總資產中占比2.45%，尚屬常見范圍。

而對于冠城大通將業績虧損直接歸咎于擬存貨跌價準備計提金額上升，上海中原地產資深分析師盧文曦向《紅周刊》記者表示：“不排除是企業通過財務手段，讓一筆爛賬‘壞掉’算了，以便后面輕裝上陣。”

冠城大通一直未能擺脫“消化不良”的困境。《紅周刊》記者梳理發現，在存貨跌價準備計提金額大幅上升的背后，冠城大通截至2021年三季度末的存貨為155.28億元，占總資產比重高達61.65%。

梳理其發展軌跡，這家老牌閩系房企正面臨停滯不前的去化與開發建設問題。早年“冒險拿地”也為其埋下諸多爭議和隱患。

冠城大通在銷售規模上已滯后多年。2017年至2020年，其銷售面積依次為21.34萬平方米、13.81萬平方米、35.54萬平方米、19.05萬平方米;合同銷售額分別為37.4億元、28.26億元、54.91億元、34.26億元。其中，2019年實現54.97億元銷售額，同比增長94.52%，這已經是多年來冠城大通的最佳表現。

在規模徘徊不前這些年，公司拓儲同樣保守。《紅周刊》記者統計，2017年至2020年，冠城大通主要在建或在售項目及剩余土地儲備的總建筑面積分別為413.22萬平方米、487.18萬平方米、471.39萬平方米、471.41萬平方米，未能實現規模突破。

與此同時，公司近兩年公司無新增土儲。而在以往為數不多的拓儲中，部分低價土地為其后續開發帶來爭議，拖慢開發進程。

典型例如拿地超5年方才入市的永泰悅山郡項目。2015年，冠城大通以1.28億元競得福州永泰葛嶺鎮近240畝地塊，因拆遷等歷史遺留問題，擬打造的旅游度假景區配套項目悅山郡直到2020年方才入市。截至2021年第三季度，悅山郡的銷售面積與結轉面積均為零。2021年，冠城大通擬對悅山郡計提5500萬元跌價準備。

2020年，冠城大通1.19億元接盤大股東關聯業績虧損公司宏匯置業，受讓對方已完工的“蝶泉灣”項目剩余3.15萬平方米銷售面積，同步接盤對方1.46億元借款，然而截至2021年三季度末，蝶泉灣項目的銷售面積僅為0.21萬平方米。2019年至2021年，冠城大通來自蝶泉灣的存貨跌價準備金額依次為2206萬元、1574萬元、1800萬元。

“冠城大通近年拓儲緩慢，即便在2019年前，在公開的土地招拍掛市場上反響也不大。一般來說，三四線城市拿地有風險，本身需要跑量快走;熱門二線城市地塊在利潤上可以‘吃點肉’，卻又拿不到。對冠城大通而言，這是個尷尬的局面。”盧文曦表示。

在盧文曦看來，冠城大通也是有過規模突破意愿的。早年拿的不少爭議土地，也是處于急切的擴張需求，因此在風險評估上放得比較寬，導致悅山郡等項目擱置5年方入市的現象。“一個項目的開發周期通常兩到三年，手腳夠快的話五年兩個項目都做出來了。一筆資金擱置在里面，自然會有大問題。”

存貨高企的冠城大通在地產板塊似乎尚未出清風險。據其近期回復上交所問詢函的答復公告：“如果未來市場整體環境繼續下行，公司房地產項目存貨未來仍存在進一步計提減值的風險。”

冠城大通一直具備多元化烙印。其前身原是成立于1988年的上市公司福州大通機電股份有限公司，主業電磁線業務;2002年，聚焦地產業務的香港冠城集團董事局主席韓國龍通過股權收購的形式入駐該家公司，實現曲線上市，更名為現今的冠城大通股份有限公司，對電磁線、房地產業務雙線并重;2014年，韓孝煌公開表示“朝向新能源鋰電池產業轉型是個值得探索的方向。”

作為冠城大通的業績來源，直到此次地產板塊擬大幅計提存貨跌價準備前，房地產板塊擔當冠城大通的盈利支柱多年。《紅周刊》記者梳理發現，即便是在凈利潤有所下滑的2020年，其房地產業務仍以42.49%的毛利率居于各大業務之首;實現營收49.65億元，在公司合并報表后的總營收中占比57.14%;凈利潤6.20億元，較歸屬于上市公司股東的凈利潤比重為198.72%。

對比之下，同年公司電磁線業務毛利率為8.31%，營業收入36.35億元，在集團總營收中占比41.83%，凈利潤1.19億元，較歸屬于上市公司股東的凈利潤比重為38.14%;新能源業務僅披露營業收入2854.87萬元，處于虧損狀態。

步入2021年，房地產業務、新能源業務雙雙計提存貨跌價準備，電磁線業務大概率成為其僅剩的業績主力。

關于冠城大通接下來的業務發展規劃、剩余資產是否足夠優質等情況，《紅周刊》記者以投資人身份致電上市公司董秘，對方表示：“公司整體秉持謹慎原則的。目前暫時沒有新拿地計劃，主要是加快地產項目去化，確保現金流回籠，降低財務費用支出。”這或許意味著，接下來冠城大通在地產板塊的營收，將在很大程度上依賴于存量項目的盤活。

那么，接下來冠城大通有望依賴哪項業務回血？

從房地產業務來看，冠城大通最引人熟知的地產存量項目是太陽宮D區一級土地開發。2009年，冠城大通介入北京市土地整理儲備中心朝陽分中心簽約，介入占地近80萬平方米的太陽宮新區D區土地一級開發，涵蓋征地、拆遷和場地平整工作，使該地塊即滿足收儲上市前置條件，政府將在對該地塊進行收儲后按照約定利潤率予以結算。

然而12年過去，因相關方案批復流程較長，太陽宮D區項目至今仍未完成收儲，根據其在2020年發布的一份公告，太陽宮D區項目預計總投資金額約45億元，遠超早期預計15.34億元投資成本。而至項目最終完成一級開發投入前，預計還需投入約3億元拆遷款。

至今未能完成收儲工作的太陽宮D區一級土地開發，存量盤活的不確定性仍在延續。

從電磁線業務來看，冠城大通的電磁線業務營收穩定，但尚未打破低毛利桎梏，近年其毛利率大多徘徊于8%上下，年度凈利潤持續表現為1億元出頭。受集團財務數據惡化影響，集團啟動一年半的分拆電磁線業務于上交所主板上市的計劃已于2021年11月終止。

在房地產和電磁線業務均難“倚仗”之際，冠城大通新能源業務會否擔綱公司成長的主力？事實上，冠城大通2015年進入新能源賽道，不過，6年來始終處于虧損狀態。

與房地產項目遭遇類似，目前冠城大通新能源產品面臨計提減值。企業公告顯示，由于生產銷售基本停滯，現有設備產能未能有效發揮，電芯庫存仍積壓，冠城大通對旗下負責電池業務生產經營冠城瑞閩擬計提1億元至1.3億元的固定資產減值準備。與此同時，冠城大通在新能源賽道或許面臨被“出清”的窘境。

“身為中小企業的冠城大通，在鋰電池領域可能面臨競爭加劇下的定價權喪失、競爭力下降、市場份額進一步喪失等問題，進而帶來業績下降風險。”柏文喜對冠城大通的新能源賽道如此評價。

目前等待冠城大通化解的還有償債壓力。《紅周刊》記者發現，截至第三季度末，冠城大通總資產251.86億元，較上年度末增長2.75%;一年內到期非流動負債37.95億元，而現金及現金等價物余額10.74億元，這不足以覆蓋其前述負債。