房建項目成本管理中的風險點探析

王守虎

【摘要】房建項目具有使用年期長、資金占用高等特點，需要在滿足功能性、美觀性要求的基礎上把成本控制在合理區間，以達成預期目標。然而，由于建設周期長、風險因素多、受內外部環境影響大，項目成本管理目標的實現有很大的不確定性。本文針對房建成本管理的常見風險點進行分析，以期為相關人員提供參考借鑒。

【關鍵詞】房建項目；成本管理；風險點

房建項目包括居住類建筑和公共建筑，在我國普通采用的發包模式是設計-招標-施工（DBB）平行發包。公共建筑因面向大眾，對結構安全和內外裝修要求高，需要建設單位進行全程管控。從建設單位角度看，房建項目應優先采用DBB平行發包模式?；诜拷椖拷ㄔO周期長、風險因素多，為了轉移合同量價風險、減少索賠、便于結算，一般傾向于在施工圖圖審完成后簽訂固定總價合同。成本管理貫穿設計、招標合同、施工、結算、后評估等各階段，其中設計和招標階段決定主要成本，但建設單位常因前期時間緊或對成本風險研判不足，加大風險概率，因此有必要對總價合同形式下的前期風險進行探討。

設計階段的成本風險及對策

設計階段決定項目品質和造價內容，常見的成本風險有：項目需求定位不準、對設計限額不敏感、圖紙缺陷錯漏造成的頻繁變更等。設計變更過多會失去固定總價合同總價包干的優勢，也更容易發生爭議。具體風險包括以下幾點。

一是項目需求定位不準，合理性和經濟性不能兼顧。準確的需求定位是項目預期目標實現的關鍵，建設單位需明確建造標準、設計范圍和深度。過高的建造標準導致成本增加，如果無法用收益的增量彌補就會降低收益率；目標成本或批復概算過低則可能影響合理需求的實現。對具體的合同，設計范圍和深度如果不滿足準確報價的要求，采用固定總價報價在結算時易發生爭議。

二是對設計限額不敏感。如果設計環節對關鍵經濟指標限額不敏感，成本測算超過概算或遠低于限額，后期往往會進行重大設計修改。這一修改若發生在合同定標后，新增清單項在已標價工程量清單中缺乏項目支撐，導致議價的被動。

三是圖紙缺陷錯漏造成的頻繁變更。設計不交圈是常見問題，土建預留尺寸位置和設備安裝尺寸位置不匹配現象時有發生，常造成事后的拆改。因對細節考慮不足或者施工難度大、經濟性欠佳，建設單位或施工單位會提出一些圖紙變更。頻繁的設計變更會產生大量無效設計變更成本。

針對上述風險，建議從以下方面入手進行應對和防控。

首先，要兼顧需求定位的合理性和經濟性。精準可行的項目需求是建立在深入需求分析的基礎上，通過多方案對比，在成本利潤動態變化中找到收益最佳方案。對具體的合同，設計范圍和深度不滿足報價的部分應另行招標或列為暫估價。

其次，將限額設計管理前置。如有限額設計要求，應在合同中明確體現。限額設計管理應前置，最好不要留到招標或施工階段。設計概算是初步判定設計是否超限的依據，宜和設計同步進行，盡量避免中標后發現合同金額與限額要求有較大差距時再進行重大設計變更。

最后，重視圖紙審核和設計團隊的選擇。加強設計、成本、工程、物業、銷售等各部門對方案階段的成果審核，做好圖紙會審工作，把事后管理轉變為事前預防，減少設計變更率。重視設計團隊的選擇、管理，因圖紙風險是甲方承擔的，有良好全過程配合服務經驗的設計團隊能減少設計缺陷錯漏，同時要給設計人員留有足夠的設計時間，以保證出圖質量、減少后期調整。

招標階段的成本風險及對策

招標階段是成本管理的重點階段。該階段常見的成本風險有：工程量清單編制不準、招標控制價不合理、不平衡報價、串標、低于成本價投標、合同方式選擇不當、合同條款約定不明、風險分攤不合理等。

一是清單和控制價的缺陷和錯漏?？們r合同模式下，建設單位為了將可能存在的清單漏項風險轉移給施工單位，會在合同或清單中注明“清單應復核，漏項少量清單不予調整，未施工項目或者多計價項目做減項扣除”?？們r模式下，這種只調減不調增的思路，可能會讓投標單位感覺合同條款有失公允，在實際執行中產生爭議或借故選擇性履行合同施工內容。公布的招標控制價會引導投標人報價預期，低于成本價的控制價容易造成流標；不公布的招標控制價作為判定投標報價是否合理的標準時，其自身的合理性首先要得到驗證。

二是不平衡報價、串標、低于成本價投標。房建項目一般采用低價中標法，串標難度高。低于成本價投標是不值得提倡的，中標履約會產生虧損，不按規定履約則會影響企業信譽。

三是合同經濟條款風險，主要包括合同方式選擇不當、合同條款約定不明、風險分攤不合理等。若招標清單中存在分部分項或單價措施項目工程量為暫定且未以暫估價形式單列，或措施項目無法準確計量報價的，簽訂總價合同容易引發不平衡報價和結算爭議。合同經濟條款約定不明主要是未充分考慮可能發生的風險，未明確風險分攤方式，常見的如人工材料調價條款不明確、甲供材損耗率不明確，因人工、材料價各地發布的信息指導價和市場價有一定的偏差和滯后性，后期可能會產生爭議。風險分攤不合理指合同中雙方權利義務責任不對等，例如措施費的調整，如果合同中約定分部分項金額減少時按比例扣減措施費，但分部分項金額增加時不增加措施費。

關于上述風險，應對和防范的舉措有：

一是加強清單和控制價編制管理。對總價合同，要加強清單編制的全過程管理，明確清單編制范圍和內容，對工程量計算規則約定不明、理論量與實際量易產生較大偏差的清單項要作為工程量復核的重點。要選取典型的有代表性的已結算項目建立模擬清單，結合圖紙對比清單是否有漏項、各工程量指標是否合理、措施項目是否有漏項。項目特征是體現清單價值的描述，總價合同中的清單項目特征要和清單名稱相符、和圖紙相符、和合同約定相符。在控制價編制時，除了要對標歷史同類項目數據，也要適當考慮市場競爭程度、付款條件的好壞以及招標單位的議價能力。

二是規范清標環節。清標環節，除了檢查報價中存在的算術計算錯誤，還要檢查是否存在串標嫌疑、報價是否明顯低于成本價，對明顯的不平衡報價，可要求在總價不變的前提下進行不平衡報價修正。對邀請招標，為應對串標風險，可通過不同渠道邀請意向投標單位。對低于成本投標的報價可要求投標單位書作出面澄清說明，不能澄清的，其投標報價應予以拒絕并以低于工程成本報價作廢標處理。

三是慎重訂立合同經濟條款。不具備包干條件時不宜使用總價合同。合同訂立方應在遵守相關法律法規的前提下，本著風險和收益責任主體相一致的原則，維護項目整體利益，但不能無視合作方的合理正當利益訴求，正向激勵和錯誤處罰要適度并有合同依據。對暫定量和暫估價項目應在清單和合同中予以明確，避免爭議。對預計可能會發生的風險要在合同中明確風險分攤原則。風險分攤要合法合理，符合行業慣例。

（作者單位：天津市鴻泰企業管理咨詢有限公司）

參考文獻：

[1]楊愛東.基于FIDIC合同條件探討EPC總承包模式在我國民用建筑工程中的適用性[J].建設監理2019（9）：40-44.

（責編：高楊）