住房公積金對房地產市場和住房消費的影響探討

馮曉

摘 要：住房公積金制度是我國住房保障體系中的重要組成部分，為職工住房消費提供了資金支持。近幾年，隨著房地產市場的快速發展和房價的不斷上漲，住房公積金的使用規模不斷擴大，對促進房地產市場健康發展起到了積極作用。但是，由于受一些因素的影響，在實踐中還存在一些問題，如：資金提取渠道不夠順暢、流動性較差、資金使用率不均衡等。為此，文章分析了住房公積金制度對房地產市場和住房消費的影響，提出了完善住房公積金制度、提高資金使用效率、提高住房公積金制度作用可持續性等相關建議，以及促進房地產市場健康發展、抑制房地產泡沫的政策建議，對提高我國住房公積金管理水平和促進我國房地產業健康發展具有一定的理論和實踐意義。

關鍵詞：住房公積金；房地產市場；住房消費

住房公積金是我國境內的國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位等為職工繳存的長期住房儲金。住房公積金是一種特殊的個人儲蓄，歸職工個人所有，可專項用于與住房相關的消費支出。住房公積金是不以營利為目的、為解決職工住房問題而設立的專項資金，具有強制性、互助性和保障性的特點。住房公積金制度是我國住房保障體系的重要組成部分，對促進房地產市場健康發展起到了積極作用。

一、住房公積金對房地產市場的積極影響

長期以來，住房公積金制度以特有的保障性、互助性、強制性，有力支持了人民群眾的基本住房消費，有效提升“住有所居”“住有宜居”基本民生保障水平。在新形勢下住房公積金制度是我國經濟體制改革的重要組成部分，一頭連著經濟發展，一頭連著百姓生活；在宏觀經濟層面，可以起到促進經濟發展的作用；在微觀經濟層面，對住房建設和居民消費起到普惠性的重要保障作用。住房公積金制度對房地產市場健康發展的作用還表現在，通過住房公積金增值收益分配、支持保障性安居工程建設等方式，為低收入群體、新市民群體等提供特殊性住房保障；同時可以作為一種優惠政策在房地產市場中發揮作用，促使購房者房屋交易（如出租、出售等），因此，住房公積金可以在一定程度上抑制房價過快上漲，促進房價穩定?？傊?，住房公積金對促進住房消費、保障合理需求、推動我國房地產市場的健康發展起到了積極的作用。

二、住房公積金對住房消費的重要保障

住房公積金制度自建立以來，對我國住房消費市場的發展起到了重要的促進作用，為居民住房消費提供了必要的資金支持和制度保障。房地產市場上的購房者往往會將住房公積金制度視為一種保障性工具（如福利房、廉租房等），對于保障購房職工的基本居住需求具有重要作用，具體表現在以下幾個方面。

（一）為居民剛性和改善型住房消費提供有力支持

職工可以申請公積金貸款或者提取公積金賬戶余額用來支付房款，可以使用公積金償還商業住房貸款，在建造或翻建自住房時也可以申請使用公積金。住房公積金為人民“圓夢安居”提供了重要的資金來源，提振了住房消費。

（二）提升居民住房品質和舒適度

在住房消費過程中，除了基本的居住需求外，人們也越來越重視住房質量和居住環境等方面。很多城市都加強了對房產項目質量的監管力度，提高了開發企業的準入門檻。隨著社會生態文明理念的提升，尊重自然、低碳發展的綠色消費體系、海綿城市正在加速構建。

（三）制度保障范圍不斷拓寬

隨著靈活就業人員繳存和使用政策的出臺，職工、新市民、青年人等各類居民群體基本住房權益得到充分保障。購房者可以在不影響現有房貸額度或不增加購房成本的情況下獲得更多的貸款額度，這對新市民或青年人來說無疑是一個利好消息。

（四）人民對美好生活追求加快實現

為讓人民群眾安居、優居，住房公積金堅守服務民生保障初心，不斷提高受益人群覆蓋面，支持老舊小區改造，助力“住有優居”；出臺支持高層次人才和三孩家庭的住房公積金使用政策，助力實現人民對美好生活的向往。

三、存在問題探討

雖然住房公積金制度已展現出巨大的社會正效應，對促進房地產市場穩定發展和支持居民住房消費起到積極作用，有力提升了居民住房和民生保障水平。但在實際工作中，住房公積金制度仍面臨很多亟待解決的問題，如資金提取渠道不夠順暢、流動性較差、資金使用率不均衡等，一定程度上制約了住房公積金制度作用的發揮。全國住房公積金管理中心眾多，每個中心的管理體制和運營機制不同，導致各地公積金管理體制和整體發展不統一、不協調、不均衡；同時住房公積金覆蓋面不廣，繳存結構不健全，民營企業不依法為職工繳納住房公積金的現象大量存在，造成部分職工無法享受到住房公積金的制度紅利。

四、積極提升住房公積金制度作用的政策建議

新時代新征程中，隨著經濟、科技和社會文明程度的快速發展，以及社會生態、人民法治理念的不斷提升，對住房公積金制度運行和保障作用發揮提出更高要求。因此，在新形勢下，如何在“以人民為中心”的理念指引下，充分發揮住房公積金對房地產市場和住房消費的促進作用，成為住房公積金管理部門乃至全社會必須面對的問題。

（一）擴大公積金繳存覆蓋面

住房公積金制度覆蓋的對象，主要是城鎮在職職工，其目的在于滿足城鎮在職職工基本住房需求。由于我國住房公積金制度建立的時間較短，部分企業對住房公積金繳存制度認識不到位，一些私營企業尤其是中小企業并未完全按照規定為職工辦理住房公積金繳存登記手續，存在著“搭便車”心理，甚至有些企業出于追求短期經濟效益，未按規定為職工繳納住房公積金，在一定程度上導致了企業職工繳存規模偏小、繳存率偏低的情況。因此，需要進一步加強對企業即全社會的宣傳和引導，讓更多企業認識到為員工繳納住房公積金的必要性和重要性。進一步擴大住房公積金的社會知曉度，幫助更多的人了解住房公積金制度，也可以在一定程度上拓寬住房公積金制度覆蓋的范圍。

從國家層面，加強對住房公積金制度的宣傳，提升政策宣傳效果；從地方政府層面，加大對企業的宣傳力度，同時在勞動保障部門、工商管理部門等加大對企業和單位的監管力度；從相關部門層面，加強對公積金管理工作人員及企業相關人員的培訓。

從社會層面，加強社會輿論引導。加大對住房公積金繳存制度的宣傳力度，改變人們傳統觀念中“公積金是福利”的認識，讓更多人了解住房公積金制度對解決住房問題、改善住房條件等方面所發揮的保障作用，從而增強依法繳存和依規使用意識。

（二）加大對低收入階層的住房補貼力度

長期以來，我國住房公積金的繳存與使用政策與市民月繳存額有關，低收入群體的月繳存額較低，在提取額度和貸款上限方面在滿足購房需求方面力度不足。從繳存額、繳存比例和優化使用政策方面，提出進一步提高公積金制度公平性和對低收入群體的保障性的建議，同時，在房價較高的情況下，措施如何減輕職工購房壓力。

因此，應加大對低收入階層的住房補貼力度，將住房公積金制度從收入分配領域逐步過渡到解決住房問題上來。首先，應調整住房公積金的使用政策。對于低收入家庭買房時存在困難的，可考慮給予一定比例的住房補貼。其次，同時可以考慮針對不同群體出臺不同繳存和使用辦法、優化現行使用政策和完善支持老舊小區改造、支持公租房建設，支持租購并舉等，全方位支持人民群眾的基本住房需求和對美好生活的向往。另外，對于無房職工家庭和享受政府廉租房政策的家庭在購買普通商品住宅時應給予一定比例的財政補貼。最后，可以考慮通過適當提高利息稅稅率來鼓勵居民購買住房。

（三）建立住房公積金發展的宏觀調控和決策支持機制

地方政府具有較強的政策指導能力，可以通過出臺住房公積金繳存指導辦法或調整公積金使用政策等，進一步提高公積金運行效率和制度惠及面。同時，應加強各地住房公積金的統一規劃和安排，充分發揮全國住房公積金理事會的作用，研究制定住房公積金發展戰略，加強宏觀調控。

（四）推進住房公積金制度向全國統籌方向發展

加快推進住房公積金制度向全國統籌方向發展，有利于提高資金流動性、增強資金抗風險能力，提升對低收入家庭的住房支持力度。

一是提高資金的流動性和使用的均衡性。通過改變目前各地區住房公積金制度之間存在的管理分割、使用分散等問題，從根本上改變地區之間的不平衡狀態；通過解決資金跨地區轉移、集中管理、風險防控等問題，從根本上提高住房公積金資金流動性，增強資金抗風險能力；通過建立統一的住房公積金信息系統，實現住房公積金繳存、提取、貸款的信息化管理，提升住房公積金管理效率和服務水平。

二是積極推進住房公積金管理向區域一體化方向發展。通過統一政策和資金歸集使用政策、統一繳存標準、統一貸款利率、統一風險防控機制等措施，實現住房公積金業務的區域一體化。

三是積極推進住房公積金數字化改革。堅持數字賦能，強化數據分析，為研判發展趨勢、制定調整政策提供依據，不斷提高公積金服務的數字化、智能化水平；繼續完善全國住房公積金監管服務系統功能，實現信息共享，提高住房公積金決策科學化和管理服務效率，有效防范各類風險，讓數字化發展成果更多更公平惠及廣大群眾。

（五）充分發揮住房公積金制度的杠桿效應，抑制房地產泡沫的形成

住房公積金的本質是社會互助資金，它的籌集、管理和使用都有一定的政策性，因此在房地產市場出現過熱，房價上漲過快，住房公積金的使用范圍擴大，貸款額度提高的情況下，很容易出現資金供過于求，貸款額度過高，房價上漲過快的情況，如果住房公積金資金能夠得到充分利用，將有助于抑制房價上漲過快的勢頭。

目前，一些地方存在住房公積金“不敢貸”或“不愿貸”等現象。這一方面是因為住房公積金制度作為一項政策性金融工具，在資金籌集、貸款使用上有一定的限制；另一方面也是因為住房公積金貸款對申請人具有嚴格的資格要求。在一些房價上漲過快、房價漲幅超過收入增速的城市中，住房公積金制度并未充分發揮其應有作用。因此，從發揮住房公積金制度的杠桿效應、抑制房價上漲過快、促進房地產市場健康發展的角度考慮，提出以下幾點建議。

1．完善住房公積金提取和貸款政策。一是調整貸款政策中對家庭收入狀況的規定；二是擴大住房公積金支持保障性住房建設試點范圍；三是增加對中低收入家庭購買首套普通商品住宅提供資金支持；四是貸款發放以支持首套剛需為重點，堅決遏制投機炒房；規范提取政策，重點支持住房消費類提取，優先支持租房提取，滿足更多中低收入人員“住有宜居”。

2．適度繳存政策。一是根據城鎮居民家庭人均可支配收入增長情況合理確定住房公積金繳存基數及比例；二是進一步推進完善自愿繳存機制，逐步實現制度規定繳存人員全覆蓋；三是建立統一的繳存政策，對不同行業、不同單位的繳存比例及基數予以規范，進一步提高制度的普惠性和在二次收入分配中的作用，增強居民住房支付能力，推動房地產市場健康穩定發展。

結束語

住房公積金制度作為一項重要的民生保障制度，其對我國房地產市場和住房消費的影響十分深遠，在提升居民住房水平和改善居民住房條件方面發揮著積極作用。為此，各地區應從實際情況出發，結合當地實際情況不斷完善和發展住房公積金制度，促進房地產市場和住房消費的均衡發展，提升居民的住房消費水平，為促進我國房地產市場經濟發展做出積極貢獻。

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（作者單位：徐州市住房公積金管理中心）