高周轉模式下企業績效及問題研究

摘 要：作為資金密集的房地產行業，其政策敏感性強、產業鏈長、風險系數高、周期長。高周轉模式成為大多數地產企業的選擇，以提高周轉速度，加速現金流回正，實現規?；缭绞桨l展，增強公司競爭力。但是隨著房地產企業“高周轉”模式的快速發展，企業的財務杠桿快速攀升，工程安全問題頻發，“高周轉”模式備受爭議。因此本文以碧桂園為例，研究其運行高周轉模式所產生的績效及面臨的風險，分析高周轉模式的利弊，給房地產企業及其他行業提供一定的借鑒。

關鍵詞：高周轉；經營績效；財務風險；房地產企業

作者簡介： 高含（1998- ），女，湖南常德人，湖北經濟學院會計學院碩士研究生，研究方向為金融會計。

一、碧桂園的經營狀況及高周轉模式

（一）碧桂園的發展背景及經營狀況

1. 碧桂園的發展背景

碧桂園集團，由楊國強于1992年創立，是中國最大的新型城鎮化住宅開發商之一，公司采用標準化的運營模式，提供多元化的產品以契合不同市場需求。2007年在香港上市，上市后碧桂園實施全國拓展戰略，全年共實現23個全新項目開盤。同時也開拓海外市場，增加企業在全世界的競爭力。目前碧桂園集團已發展包括物業、建安、裝修、酒店開發和園區建設等多個業務，建立地產開發、智慧建造、現代農業、智慧餐飲為一體的經營板塊，創下了千億銷售記錄。

2. 碧桂園的經營狀況

2016年碧桂園主打高周轉房模式，即以鄉村包圍城鎮的發展策略，在全國三四線城市大規模拿地，拍下的地塊可以當天出圖，3個月開盤，4個月資本返還，5個月資本再運轉[1]，極速開發極速擴張。當年合同銷售額翻倍，到2017年更是沖刺到5508億，首次超過恒大、萬科，位列銷售額排行榜第一名，在之后的幾年碧桂園成為房地產集團的龍頭企業。2021年，中央政府為貫徹“房住不炒”的調控基調，推出了一批去金融化的相關措施，如“三道紅線”“信貸集中度監管”等，以促使房企去杠桿化。在此背景下，碧桂園依然保持了良好的運營成績，以5580億的權益銷售額仍然蟬聯著業界首位，而營業收入亦同比上升了13%，再創歷史新高。

從凈資產收益率（ROE）來看，碧桂園近幾年該指標均超20%，有明顯的增長，這與碧桂園實行的“高周轉”策略是分不開的。在今天房地產市場環境下，銷售凈利率被房價政策、拿地成本上升所限制，開發商很難有所作為；同時權益乘數已被種種去杠桿政策限制，很難再有回旋余地。因此，開發商提升業績的唯一動力，只能作用在資產周轉率即高周轉上。

但是，常在河邊走，哪能不濕鞋？在高周轉的模式下，碧桂園的工地事故頻發，引起社會的廣泛關注，輿論四起，公眾在質疑其產品質量的同時，也在一定程度上增加了碧桂園的資金償還風險。

3. 碧桂園的發展環境

根據年報資料表明，2021年，碧桂園在國內68%的銷售額都來自三四線城市，在161個城市的市占率超過5%，其中有十三個地級市的市場占有率超過20%。但根據當前中國的發展戰略方向判斷，新型城市化仍然是我國地產企業發展的主要引擎，而三四線城市所在的縣域市場將承擔更大的責任。中國國務院發展改革委員會近日頒布的《2022年新型農村城鎮化和城鄉融合發展重點任務》中明確提出，中國將堅持把推進農業轉移人口市民化作為新型城鎮化的首要任務，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設[2]。這表明，在未來碧桂園聚焦深耕的縣域，地產仍大有發展潛力。

（二）碧桂園的“高周轉”模式分析

1. 動因分析

（1）融資渠道受限

近年來，房企投資結構已經出現很大改變，傳統的投資途徑開始隨著嚴格的房產控制而收窄，另外由于商業銀行在放貸時也會更關注公司的排名，可能造成房企想利用高周轉讓企業規模更大。

2020年監管層發布的“三道紅線”，對房企的有息負債增長進行了約束。在防風險、去杠桿的大趨勢下，資金鏈的緊張迫使企業采取了超出正常項目程序的高周轉措施。而在此之后的2021年初，住宅信貸集中度管理正式實施，對住宅信貸占比以及個人房貸占比均設定了限制，借此可以抑制樓市投資的無序增加。投資端的資金收緊，為高周轉率的運作方式提供了巨大的挑戰。

（2）快速回籠資金

為了節約開發成本，碧桂園更多選擇偏遠地區進行土地儲備。土地儲備量是房地產公司持續發展的基石，不過，土地儲備過多，也會因為征地占用大量資金而產生經營風險。統計局的資料表明，土地供應對資金的要求愈來愈高，這就需要地產公司及時回籠資金，以產品的高銷滾動來保障公司的持續穩健成長。

2. 高周轉模式下經營績效分析

高周轉模式需要一套具有極高執行力的團隊支持。碧桂園已經建立了一條成熟自主的房地產開發鏈條，從設計、規劃、施工到裝修、物業管理，幾乎涵蓋開發每一環節，均可由碧桂園自行承擔及實施。這種一體化的運營模式能夠有效地把部分工作前置，從而實現項目的快速周轉。碧桂園還開發了SSGF施工系統，兼顧了質量、速度和低能耗，將一棟三十樓高層洋房從開始設計至交付的基準周期，從25個月減少至16個月左右[3]。除了系統支持，碧桂園也改善了激勵機制，以“同心共享”管理制度為例，凡是新獲得的建設項目均采用跟投機制，建設項目通過企業內部審核后，企業投入85%以上份額，職工跟投其余份額的項目股份，一同組建項目公司，同股同權，“成果雙享”。在這套激勵機制下，目前碧桂園有限公司年薪突破一億元的區域經理就有近十位，年收入超過1000萬元的員工不計其數。員工滿意度提升，高周轉自然順利進行，碧桂園由此也獲得了不菲收益。

（1）銷售規模擴張，經營業績上漲

碧桂園一躍成為銷售額榜首與其高周轉模式密不可分。2015年到2020年間，其營業收入增長三倍多，歸屬于股東權益的銷售額增長了4.6倍，漲勢明顯。與其同時，碧桂園利用自己的經營優勢，擴大土地儲備，獲取搶占市場的優先權。根據2021年年報所示，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目就已高達3216個，已簽約或已摘牌的中國內地權益可建筑面積25，313萬平方米，自2016年起處于不斷上漲的趨勢，從而又保障了碧桂園的繼續開發，可見碧桂園的高周轉模式不僅提升了其經營業績，也為其后續發展打下了堅實的基礎。

（2）加速資金回籠，提升造血能力

房企的資產負債率一般都維持在較高水平，且開發支出非常大，因此資金周轉速度、回籠速度對于房地產企業的可持續發展至關重要。在“高周轉”模式下，四個月開盤，五個月資金回正，六個月資金回籠再周轉，開發商可以很快就把資金投放到下一塊土地上，從A到B平移享受到土地升值，產生了極大的規模杠桿效應，利潤倍增。自2016年以來，有近四年凈經營性現金流均為正值，而受益于良好的回款經營，碧桂園的經營資金穩定充足，仍處于行業較高水平?？傮w來說，碧桂園的現金流控制成效顯著，增長動力充分，風險管控和經營效益平衡。

資金的快速回籠不僅同其“高周轉”模式有關，碧桂園的激勵措施——“成就共享計劃”也起到了一定的積極作用。成就共享戰略的關鍵是超額利潤分配，計算分紅的基數為項目凈利潤扣減自有資金按年折算后金額的30%后的差額，項目管理人員可獲得分紅基數10%到20%的獎勵。但是，獲得獎勵還需要達到兩個重要前提條件：在一年內自有投入資金全部回籠且累計回籠資金必須大于公司自有投入資金中的全部貸款本息和（有超額利潤）。在這種情況下，項目資金回籠速度越快，項目產生的凈利潤往往越多，項目管理人員獲得的獎勵也就越多。因此，成就共享計劃大大增加了項目資金的回籠速度，有效助力高周轉商業模式的運行。同心共享制度是在原有的成就共享獎勵上，給部門經理以上職位的員工投資項目的機會，使員工成為開發項目的股東，兩者相輔相成。

（3）ROE指標優化

我們利用杜邦分析法來看“高周轉”模式對經營績效的影響。凈資產收益率是評價企業績效的核心指標之一。為提升銷售凈利率，碧桂園通過精準區域定位、區域深耕、合理避稅等措施降低土地和開發成本，低價快銷提升利潤收入。同時，碧桂園配以標準化的供應鏈管理體系、行銷模式及員工激勵措施，加快存貨周轉速度，從而大大提高了總資產周轉率。最后，碧桂園通過多渠道融資，利用杠桿撬動更多資產，提升權益乘數。經過一系列措施，碧桂園的凈資產收益率從2015年到2018年，一直攀升了近三倍左右。

（三）碧桂園“高周轉”模式帶來的弊端

1. 質量管控不嚴，安全問題頻發

2018年4月7日，廣西崇左碧桂園項目二期某工地發生坍塌，致1死1傷，然而這只是一連串事故的開端，在隨后的4個月內，全國各地的碧桂園項目工地連續發生6起坍塌、火災等重大安全事故，其中多起事故造成人員傷亡。安全事故頻發與碧桂園這一模式不無關系。

碧桂園的高經營額的關鍵在于投入或產出時間短，資本利用率高，投資所造成的短期收益也就達到了最大化。企業只有加快建設進度，才能更早拿到預售許可證，回籠資金，但是，住宅工程項目一般都是有具體的實施時間和合格標準的。一旦因為壓縮了期限或者趕上了開盤時間節點而趕工[4]，就易發生違法、安全問題。前文提到的激勵措施——“成就共享”計劃存在漏洞，懲罰制度嚴格，給到員工的壓力過大，在制度的逼迫下，項目成員很可能會為了完成任務忽視質量管控，盲目趕工催進度、壓縮工期，導致碧桂園工程安全問題頻發，企業的形象也因此受到了很大的影響。

2. 高杠桿高風險

高周轉必然伴隨高杠桿，房地產公司在市場上行期用盡了各種手段投資開發，長期以來形成了最普遍的高杠桿操作模式，行業整體負債率相當驚人。盡管2017年開始，在中央政府一系列防范化解金融風險的政策與措施安排下，地產行業的杠桿率已經呈現了一定降低態勢，但由于2020年以來國內外突發公共衛生事件給國民經濟造成了重大打擊，公司資產負債率也開始出現了快速上行。

碧桂園雖然多方融資，一直嚴控融資成本，但隨著高周轉不斷加快，負債率仍然逐年攀高，加上不合理的融資渠道，增加了企業的償債壓力。盡管碧桂園年報顯示其2019年凈借貸比下降到46%左右，但這是源于凈資產的增加，其金融負債并沒有下降，資產負債率高于同時期萬科、恒大公司，達90%左右，截至2021年末，碧桂園流動負債為1378.9億元，占比84%，遠超行業平均水平。此外，雖然碧桂園嘗試了其他的融資方式，如發行優先票據、可轉換債券等，但是銀行和其他借款的比率仍過半，融資風險較大。

2018年起“只住不炒”作為房地產行業和調控的主要宗旨。限購是減小投機購房的客戶數量，限貸是提高杠桿對賭的門檻從而讓投資客的成本風險加大，還有提升產權封閉期減緩房屋資產的流轉速度，這些政策大大降低了投資購房的需求，也降低了市場的流動性，目前新房銷售滯緩嚴重影響到開發商的現金流，碧桂園的“高周轉”模式難以為繼。

二、房地產行業“高周轉”模式的思考

（一）正確認識“高周轉”

高周轉模式是中國房地產公司使用比較多的戰略之一，包括沃爾瑪這樣的其他領域的公司也采用了這一模式，但是，高周轉并非高速度，并不是要求項目建設從拿地到交房整個建設階段的“快”，只是快在項目建設前半段（從拿地到預售階段）實現最大限度降低單位時期內資金的占用，在確保生產質量和效益合理的條件下，尋求更高的ROE目標，從而不斷提升公司的績效和經營規模的戰略[5]。

（二）正確運用“高周轉”

企業在采用這一模式時，應注意“以人為本”，建立有效且合理的激勵機制，保障作業人員的身心安全；其次，運用系統性大運營理念，它是以財務經營為引導，以收益管理與現金流為核心，以計劃管控為主線，以貨值管控為基石，進行全方案、全學科、全生命周期的高效率協同運作，實現“儲-建-融-供-銷-存-回-結”的八階段動態經營策略，并結合數字信息技術提高企業融資、研發、設計、運行、銷售、財務管理、客服中心等全條線的協調效能，最終達到企業經營目標；打造強管控的平臺式團隊[5]，建立一個標準化的企業運營管理系統，是實施高效周轉戰略的另一項關鍵，這并非單一、固化和呆板，相反必須創新、變化、細化，在細分之后產生了大量的標準化模塊，多樣整合后，企業就更能人性化、定制化。房地產標準化中，最為關鍵的三項體系為：商品標準化體系、經營管理標準化體系、服務內容標準化體系。

最后，做好對工程項目的全過程監管，以保證投資拿地、設計施工、開盤營銷、驗收移交等四個階段的高效安全實施。

拿地時首先要進行全面調查研究并確定選擇優質產品，做好項目合理定位，做好用地具體條件盡調，優先選擇可進行重大投資周轉策略的地；同時，提前形成成熟的管理團隊，共同主導定責環節，實現項目前置、規劃先行；此外，將項目報建程序與相關工作盡早熟化，通過多方配合與項目合作方、政府部門的協調，以促進前期及相關項目進展；最后，務必完成項目的全生命周期融資計劃，包括當前融資、項目貸、供應鏈融資、預售回款、市場監控資金和庫存盤活資金、大宗資產證券化等計劃，以盡可能獲得土地款延付并尋求資本能力較好的合作方墊資。

在設計實施中，先要建立經營成熟的管理隊伍，優選高質量的合作企業；然后，做好設計報建資料，積極聯系部門，穿插報建過程，提升報批質量，盡早投產；同時，抓好工程規劃設計的分期，盡可能選擇合適的標準化項目，在展示區和首開區域內合理進行；再次，進行全面的工程規劃，充分考慮各方面情況，及時提出解決方案并責任到人，做到項目實施落地，同時必須重視質量控制和節奏掌控，在好的基礎上也可以做得快，尤其注意防止一味求快、兩端緊中間松的不適當行為；最后，及時開展好前融、開發貸等供應鏈融資活動，多收少支晚支提升項目利用效益。

在開盤營銷環節，首先要做好提前開始的預售，及時進行項目價格發現和營銷宣傳；然后，掌控推盤節奏，及時進行量價協調和精準營銷，迅速簽約和確保高去化；再次，及時進行自交貸款、降低首付平衡，保證在高去化時資金還能迅速回籠；最后，在銀行、政府、公司、合作方、企業內部流程等各個層面上做好協調處理，全面提高按揭效率和監控資金盤活，減少積壓現金量。

在竣工交付環節，首先是要提高質量的交付體驗，提升交易效率和顧客口碑；然后，對余貨量問題要及時處理，保證項目資金流；再次，對車位問題要重營銷、重體驗，盡量實現提前營銷、體驗式銷售；同時，商鋪規模比例應合理調整，增加土地利用率，并盡早銷售以盤活；最后，針對已積壓的店面、車庫等固定資產，應利用資產證券化實現有效盤活。

三、結語

房地產行業作為國民經濟的重要增長點，直接帶動著如家具家電、裝修、建筑施工等多行業的發展，因此在當下的市場環境中，房地產企業更應及時調整自身發展戰略，才能實現可持續發展。

參考文獻：

[1] 董小鵬．X集團蘇州酒店高周轉項目管理優化研究[D]．上海：華東師范大學，2022．

[2] 董聰杰．縣域房地產市場發展特點分析[J]．中國房地（中旬刊），2021（5）：46-47．

[3] 姜京晶．“高周轉”模式對碧桂園經營績效影響及其風險分析[D]．北京：北京林業大學，2021．

[4] 鄧勝兵．關于房地產高周轉項目的實踐與思考[J]．房地產導刊，2019（8）：8＋21．

[5] 呂俊．正確認識和運用房地產行業的高周轉策略[J]．中國房地產業，2020（9）：50-51．