論新形勢下房地產企業資金管理的困境及完善對策

陳永玲

摘 要：進入二十一世紀之后，我國房地產行業進入高速發展時期，民眾對房子的需求與日俱增。但近年來房地產行業發展逐漸缺乏動力，行業整體呈現低迷的狀態。目前，房地產行業正在推進一系列改革，力求改變低迷的發展狀態，走出行業發展困境。從房地產企業的整體發展情況來看，房地產企業的資金管理工作存在著諸多問題，房地產企業迫切需要對資金管理工作進行改革，改變這一現狀已經成為房地產企業走出低迷困境的關鍵所在。以下內容將立足于新形勢，具體分析房地產企業資金管理工作的特點以及資金管理對于房地產企業的價值，結合新形勢下房地產企業資金管理的困境，探討企業應如何走出困境，追求更高效益。

關鍵詞：新形勢;房地產;資金管理

房地產企業在穩定國計民生、推動國民經濟持續增長中發揮著重要作用，但房地產企業具有一定的特殊性，企業資金投入之后需要經歷較長的回收期，企業又容易受各種外部環境及政府政策因素的影響，經營發展過程中承擔著眾多風險，保障房地產企業的資金安全就是保障房地產企業的“心臟”，特別是在行業內競爭愈演愈烈的情況下，房地產企業經營過程中的投資額度、投資體量越來越大，加強資金管理顯得更為重要，已經成為房地產企業持續研究的重要課題。

一、房地產企業資金管理的特點分析

首先，房地產企業資金管理工作具有復雜性的特點。這是因為房地產企業經營過程中需要受到外部環境的制約、政策的制約，特別是外部環境的變化導致資金管理工作變得愈加復雜。比如，當房地產項目建設過程中需要使用的建筑材料價格發生變動時，會對資金管理工作產生影響，企業不得不結合實際情況的變化制定全新的資金管理方案。近幾年，國家的管控越來越嚴格、住建及房管部門的要求越來越高，一旦政策發生調整，企業同樣需要調整資金管理工作，可見資金管理工作之復雜。

其次，房地產企業資金管理工作具有循環性特點。這是因為房地產企業經營項目是從投資開始的，需要經歷一個投資——開發——收益——再投資新項目開發的過程。企業將資金投入一個項目開發之中，隨著時間的推進和工程的竣備完工及交付，企業能夠從項目中逐漸獲得資金回籠，而企業為了發展和盈利，會將回籠的資金用于開發新的項目，實現一個財富不斷積累、不斷增長的過程。如此一來，企業的資金使用效率也可得到明顯提升，可見資金管理工作的循環性的特點。

最后，房地產企業資金管理工作具有風險性特點。這是因為房地產是資金密集型行業，在企業決定投入一個項目時，前期的購買土地及建設階段需要大量的資金投入，企業發展到一定階段之后，隨著投資資金的累加，需要承擔的風險也隨之提升。在企業尚未從投資開發項目中取得銷售房款的回籠，一旦房地產企業無法及時支付工程款或是無法及時償還負債，將面臨巨大的生存考驗。所以房地產企業資金管理工作需要提前預判風險、制定風險應對措施，避免企業陷入困境。可見房地產企業資金管理工作風險之大、風險之廣泛。

二、新形勢下房地產企業資金管理的價值

首先，房地產企業資金管理的價值在于能夠優化企業管理工作。房地產企業內的部門眾多、業務復雜，資金管理工作涵蓋了開發新項目、資金的投入回籠及分配、項目交易等多項工作，任何一項工作都離不開資金的支撐。同樣地，任何一項工作都離不開管理部門及工作人員的管控，資金管理作為企業管理的一個重要組成部分，與企業管理具有相同的目的和追求，其根本目的都是為了保障企業的盈利和企業內部資源的合理配置，資金管理工作能夠保障企業管理工作的質量，科學有效的企業管理工作又能為資金管理工作的展開提供基礎保障。因此，資金管理工作能夠持續性地優化企業管理工作。

其次，房地產企業資金管理的價值在于能夠幫助企業防范風險。房地產企業每開發一個項目，都需要在項目中投入大量資金，而工程建設是一項需要消耗較長時間的工作，房地產企業需要提前墊付資金。一般而言，房地產企業會同時開發多個項目，在多個項目中投入大量資金，資金一旦無法及時收回，后果將不堪設想。房地產企業結合企業的實際情況和需求開展有效的資金編制、資金管理工作之后，能夠對工程項目的投資進行分析、審核和綜合考量，并積極跟進銷售房款的回籠，同時能夠幫助房地產企業及時發現存在的風險與危機，避免企業陷入巨大的經營風險中。因此，資金管理工作能夠幫助企業規避和防范風險。

最后，房地產企業資金管理的價值在于能夠推動企業的可持續發展。不只是對房地產企業而言，對于任何一個企業而言，資金都是企業參與市場競爭的一個重要因素。對資金進行合理配置能夠避免資金使用的不合理情況發生、最大限度上提高資金利用率；對資金的流出、流入進行嚴格把控能夠避免資金的流失、最大程度上保障資金安全；對資金管理活動進行持續優化和調整能夠保障資金周轉率和資金使用效益、推進房地產企業規模的擴大和企業發展的穩定性。在企業盈利得到保障、利潤能夠實現最大化的基礎上，企業自然能夠實現可持續發展。

三、新形勢下房地產企業資金管理的困境分析

（一）資金預算實際執行效率低

房地產企業預算執行效率低下的問題主要表現在以下幾個方面。第一，房地產企業資金管理工作中對部分業務的預算編制并不合理。因項目開發周期長，而企業資金預算編制工作一般僅采取靜態管理的方式，缺乏動態調整的特點，容易導致部分業務的預算編制與實際存在較大偏差，從而影響資金預算的實際執行效率。第二，房地產企業的資金管理工作目前未實現信息化系統化，這就導致資金管理工作更多是體現管理人員的主觀想法而缺乏數據的客觀性，若管理工作人員主觀地削減資金或是補充資金，勢必會影響資金預算的實際執行效率。與此同時，房地產項目工程人員也容易在申報資金時極力爭取更多的資金，預算編制資金可能會與實際資金之間存在較大的偏差，導致資金預算實際執行效率低下的問題。第三，資金管理人員制定詳細的預算后，缺少專業的具體的預算執行分析，且執行預算的工作人員職責劃分并不明確，常常導致資金預算執行流于表面，執行效率低下。

（二）房地產資金融資渠道單一

房地產企業內資金融資渠道比較單一的問題與國內行情有著密切聯系，主要表現在以下幾個方面。第一，我國的債券市場并不完整，中小型房地產企業無法通過發行債券的方式獲得融資，只能通過向金融機構申請開發貸的形式獲得融資，能夠獲得的融資額十分有限。第二，房地產企業若想發展成為上市公司變得困難，導致房地產企業想通過上市發行股票獲得融資也更加艱難。第三，大多數房地產企業的融資渠道是向銀行抵押貸款，對于中小型企業而言，向銀行申請貸款也并非一件容易的事情，企業內部的金融融資渠道過于單一，導致企業的負債過大，容易使企業陷入經營風險。第四，盡管一部分房地產企業積極開拓新的融資形式，比如ABS、Reits等，但效果并不理想，企業的發展陷入瓶頸期，因融資問題導致企業破產重組的情況數不勝數。

（三）資金的運行結構不夠健全

房地產企業內還存在著資金運行結構不夠健全的問題，主要表現在以下幾個方面。第一，房地產企業內普遍存在著負債與資產嚴重失衡的問題，企業為了滿足開發項目、發展的需求，只能通過增加負債的形式開展業務。在這種情況下，企業的負債壓力越來越大，資金鏈呈現一個高度脆弱的狀況。一旦發生“風吹草動”，企業將深陷負債的泥潭無法掙脫，更談不上項目的正常進行和企業的高效發展。第二，房地產企業內的短期貸款項目比較多，當企業急需資金時，往往會采取短期貸款的方式獲得資金，導致企業的短期負債比率較高。在企業資金鏈條并不完整的情況下，有些企業甚至會通過申請高利率貸款的方式償還短期債務，這一不合理的決定同樣影響資金運行結構的合理性。

（四）資金運營風險管理能力弱

房地產企業內還存在著資金運行風險管理能力較弱的問題，主要表現在以下幾個方面。第一，部分房地產企業的資金管理模式比較落后，將多個項目的資金分散管理，沒有一個統一的資金管理平臺，導致資金過于分散不僅不利于發揮整合作用，還容易出現資金閑置情況，企業經營管理者無法準確掌握資金的體量和資金的使用情況，導致企業運營陷入風險。第二，企業內缺乏完善的資金管理機制，缺少對資金運作情況的監管。當風險發生時，企業無法及時采取應對措施、資金風險抵御能力不夠，容易給企業帶來較大的經濟損失，甚至使企業無法在行業內生存。第三，資金管理決策并不科學。經營管理者在籌劃資金投資和用途時，未對行業發展趨勢進行客觀的預測分析、未對市場需求進行準確評估，容易導致企業資金周轉困難。

四、新形勢下房地產企業資金管理的健全策略

（一）提升資金預算實際執行效率

新形勢下為了健全房地產企業的資金管理工作，要提升資金預算實際執行效率。首先，采取動態化的方式開展資金管理工作，也就是根據市場環境的復雜變動調整資金編制方案，避免出現資金編制不合理的情況，保障資金預算實際執行效率的提升。其次，要嚴格規范工程人員的資金預算申報流程和申報內容，避免預算編制資金與實際資金偏差過大的情況發生。為了進一步保障資金預算的實際執行效率，還需要對資金管理工作人員進行培訓和監管，重點培訓工作人員的資金管理理念和現代化的資金管理方法，改變傳統的資金管理方式、提升資金管理工作的效率和質量。監管的目的是對資金管理工作人員的實際預算編制方案進行審核，避免因管理工作人員主觀意識影響預算實際執行的情況發生。第三，監管人員還要對預算編制的內容和實際執行情況進行匯總和分析，將其中的差異匯報給上級領導，以便于管理者清楚了解企業內的資金使用情況，并據此調整經營戰略。為了調動執行人員的主觀能動性，要明確劃分工作人員的職責，將預算執行效果納入員工考核，確保預算實際執行效率的提升。

（二）開拓房地產多元化融資渠道

在新形勢下，為了健全房地產企業的資金管理工作，要開拓房地產企業的多元化融資渠道。首先，房地產企業經營管理者要從主觀意識上重視融資問題，意識到融資對于企業發展的重要意義。一方面，要帶領企業積極與證券市場進行對接，尋找和把握證券融資的機會，為企業拓展更多的融資金額，保障企業項目的順利開展。另一方面，經營管理者還要積極尋求合作伙伴，通過與其他企業展開合作的方式增強實力、獲得全新的融資途徑。與此同時，在與其他企業展開合作的過程中，還可以學習更多樣化的融資方式，結合企業自身的實際情況、制定適應企業的融資方案，企業在市場競爭中的地位也能得到有效提升。其次，企業還可以定期對企業內的閑置資產進行統計、整理和處置，通過處置閑置資產的方式提高企業的資金周轉率和資金使用效益，處置資產所獲得的收益也可作為企業的資金被投資在開發項目中，為企業創造更大的收益。

（三）完善企業資金運行結構分析

在新形勢下，為了健全房地產企業的資金管理工作，要完善企業資金運行結構。首先，企業的長期發展必然要保證資產和負債的相對平衡。適當的負債雖能加速企業的運轉，過多的負債勢必會影響企業的正常經營和發展。因此，企業要保障資產與負債的合理性，通過降低負債的形式降低企業資產負債率。比如，房地產企業可以加快銷售房款資金的回籠，通過搭配多項目不同的開發銷售節奏調配企業資金，全面改善資金的使用狀況和資金結構。其次，企業還可以適當增加股權融資，避免企業陷入巨大的財務風險，也能保障企業收獲良好的社會信譽。另外，企業還可以調整企業的股權分配，將企業的掌控權掌握在大多數人手中，保障企業資金運行結構的合理性。

（四）加強資金運營風險管理能力

在新形勢下，為了健全房地產企業的資金管理工作，要加強資金運行風險管理能力。首先，對企業內的資金進行集中管理，將各個項目的資金進行統一調配，若某一項目需要申請資金，需要嚴格按照申請流程執行操作，便于發揮資金的整合優勢，也便于企業更加清晰的掌控資金流向，進行科學的決策。其次，企業要補充對資金的管理機制，分可用資金和銷售監管資金，日常資金和臨時資金，多角度多方位加強資金管理，推動企業資金管理機制向更加合理的方向發展。另外，企業還可以在企業內部運用信息化管理系統，加強對資金管理的風險評估并建立風險數據庫，一旦發現風險，便于管理人員結合系統預警調整資金配置。

五、結束語

通過對以上論述內容展開分析可以得出，房地產企業的資金管理工作中存在著資金執行力度不高、資金融資渠道有限、資金結構不健全以及資金管控能力低下的問題，為了全面提升房地產企業的資金管理工作效率和質量，房地產企業要重點提升資金執行效率、拓寬房地產的融資渠道、優化資金結構以及企業的風險管理能力。通過采取以上改革方式，能夠幫助企業走出困境、走向未來，在新形勢下具備一定的發展優勢。未來市場風云變化，房地產企業還要擦亮眼睛、與時俱進，采取更加先進的資金管理理念和管理方式，方能實現持續發展。

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