房地產開發項目成本控制的關鍵階段核心思路

曾小丹

摘要：近些年來，我國社會經濟發展水平有了明顯的提升，房地產企業獲得了巨大的發展空間。然而隨著越來越多資本涌入房地產市場，各企業迎來了更加激烈的行業競爭。為進一步鞏固自身發展，房地產企業需要樹立起科學的成本管控意識，明確當前房地產開發項目成本控制環節存在的問題，實施全過程性的項目成本管控，以進一步筑牢企業發展根基，推動企業邁向長遠、健康的發展道路。文章將基于房地產開發項目成本管理中存在的問題展開探究，并就房地產企業實施項目成本控制的關鍵階段及根本措施進行思考。

關鍵詞：房地產開發項目；成本控制；關鍵階段；核心思路

隨著我國社會經濟發展水平的持續提升，以及城市化建設進程的不斷推進，房地產企業迎來了新的發展機遇，同時也面臨著一系列的挑戰及威脅。開發房地產項目的根本目的在于使企業獲得利潤，但對于客戶而言，房產的價格、質量是影響其購買行為的關鍵因素。為此，各房地產開發企業需要切實保障質量與成本間的平衡性，在科學的范疇內實現對項目開發成本的最優化管控。應把控好控制房地產開發項目成本的關鍵階段，通過“開源節流”來實施成本管控，強化企業市場競爭力、提升房地產開發項目的建設效益。

一、房地產開發項目成本控制概述

房地產開發項目的前期投入大、工程建設周期長，資金回籠需要一個漫長的過程。近些年來，我國房地產行業呈現出蓬勃化的發展，隨著行業內企業數量的持續增長，各房地產企業迎來了愈發復雜的生存環境。為進一步鞏固自身發展地位，各企業需要樹立起科學的發展觀念，明確房地產開發成本所涉及的成本費用支出類型，明確對房地產開發項目實施全面成本管理的重要性及必要性，從項目規劃建設的多個關鍵時期著手，加強成本管控，夯實企業發展基礎。

（一）房地產開發項目的成本費用類型

一是土地及拆遷補償費用，在項目開發建設之前，企業必須通過支出土地出讓金、轉讓金、補償費等費用來獲得相應土地使用權，總支出金額大約占項目總開發成本的20%～40%。二是前期開發費用，此類費用是指企業在進行項目可行性研究、項目勘探、設計、咨詢等方面產生的費用支出，但大多企業對于勘探設計及咨詢費用的重視度不足，影響項目成本管控效果。三是建筑安裝工程費用，此類費用包含土建、安裝、設備等諸多工程建設費用，涉及人工費、材料費、稅金等諸多方面的內容，是項目開發建設成本中的大頭。四是市政基礎及公共配套設施費用，其中包含小區道路開發、公共設施配套等方面的支出。五是開發間接費用，如企業在組織、管理開發項目時產生的費用，其中包含折舊費、修理費等等。六是財務費用，因籌集項目建設資金而產生的費用，如銀行貸款利息。七是稅費，包含企業所得稅、土地增值稅等等。八是管理費用，如辦公費、差旅費等，支出數額較小。九是不可預見費用，如意外故障費用等。

（二）加強成本費用控制的作用

1. 提升企業經濟效益

現階段，大多數房地產企業仍在沿用落后的成本管理模式，在開發房地產項目的過程中投入了大量的成本，但卻未能取得理想的項目經濟效益。這就導致企業的健康發展受到諸多限制，不利于企業占據有利的市場競爭地位。全面加強成本費用控制，能夠使企業客觀把控房地產項目開發期間的成本支出狀況，精準捕捉造成較大成本支出的建設階段及環節，科學評價各部門的成本控制效果，并準確把控各施工流程及環節的資源消耗量。這不僅能夠改善企業項目開發成本控制效益，還能預防不必要的資源損耗及浪費，增強企業在行業領域中的競爭地位，提升整體成本管理水平。在這種管理模式下，企業將能夠更加精細、準確地控制房地產項目建設成本，降低建設成本投入，并最終實現企業收益最大化，維護好企業經濟效益增長的穩定性。

2. 提升企業管理水平

現階段，多數房地產開發企業所實施的成本費用管理體系都具有一定的片面性與局限性，未能把握好項目招投標、前期規劃設計、項目施工建設等多個關鍵的成本管理環節，管理水平過于低下。加強對房地產開發項目的成本控制，能夠幫助企業建成完整的成本管理模式，增強成本管控工作的規范性及實效性，便于反映房地產企業的實際經營狀況。企業需嚴格設計施工方案，精準控制施工進度，執行富有實效性的成本控制方案，保障房地產開發項目的建設成本與質量，全面促進項目管理體系的規范性，提升企業管理水平。

3. 促進企業產業結構轉型

房地產企業是我國國民經濟體系中的重要組成部分，在社會發展中起著至關重要的作用。而進一步加強項目成本管控，能夠有效推動房地產企業由粗放型管理轉換為集約型管理，鞏固企業發展根基。相關數據顯示，我國房地產利潤處于10%以下，且長期秉持著粗放型的經營管理模式。為進一步擴大企業市場競爭優勢，需要進一步加強項目開發成本管控力度，推動產業結構升級，使企業更好地立足于新的發展時期。

二、房地產開發項目實施成本控制的原則及方法

（一）成本控制原則

1. 全面性原則

在房地產開發項目規劃建設期間，需要經過多個環節，涉及的項目成本控制要點諸多。為保障項目開發成本控制效益，需要從項目籌劃之初，到最后完工交付環節，實施全方位、全過程的成本管控，構建出系統化的成本管控體系，以確保各開發建設環節的成本費用支出都能夠得到充足的保障，實現對項目建設各環節的有效監控。在實施全過程控制模式時，需要強調對全成本投入、全成本要素以及全員參與的控制及要求。應強化事前、事中、事后的管理與約束，通過加強對各項生產成本的管控來減少生產要素浪費，并科學建設績效獎懲機制，將房地產開發項目的成本控制效果反映到員工的薪資報酬上，以保障最終管控效果。

2. 適當性原則

各房地產企業在開展項目成本費用控制工作時，需要樹立起科學的管理觀念，不得因過度追求節約成本而導致房地產開發項目的建設質量受到影響，導致項目銷售狀況不佳，并給企業造成更為嚴重的經濟損失。企業應基于項目實際情況，明確項目建設質量要求，并設置出科學的成本費用管控目標。在節約項目建設成本的同時，需要強調所實施成本費用管控措施的適當性，以保障房地產開發項目的質量與安全為首要任務，在此基礎上強調項目成本費用管控的最優化。應謹防過度追求節約成本而影響項目建設質量，為房地產企業的長遠化發展筑牢根基。

3. 動態性原則

企業在實施項目成本管控工作的過程中，需要制定出動態化的管理目標，做好房地產開發項目各階段的成本規劃與管理。首先，應加強項目開發建設前期的成本進項預估及建設資金劃分，實施階段性的資金投放。其次，應科學組織成本費用預算工作，并明確在項目開發建設期間可能產生的成本控制問題，做好預防措施。另外，在項目開發建設期間，企業需要落實好對各建設環節的費用監管與控制，科學制定成本管控目標，強化責任、權利與利益間的聯系，以增強相關人員的成本控制意識。在此期間，還需經常性地組織階段性項目開發成本核算，明確預算方案的實施狀況，并及時解決其中存在的問題與隱患，加強風險管控，防止出現成本超支等問題，實現動態化的管理。

（二）成本管控方法

1. 目標管控法

所謂目標管控，是指企業在開發房地產項目的過程中，為獲得更高的項目開發利潤，對項目實施各階段的預計成本進行了規定，并將其落實到項目規劃建設各環節中。這種成本管控方式是基于成本預測、目標成本管理等多種管理模式下產生的，有標準成本、定額成本、計劃成本等多種表現形式。各房地產企業需要科學規定項目目標開發成本，并依托于具體的合約規劃，科學地對項目目標成本進行分解，從而將其融入實際生產中，以具備可執行的成本管理方案予以落實。

如將依據成本樹形結構分解完成后的采購成本，反映到招標采購方案中，并通過聯系實際招標采購狀況與科目目標成本間的偏差，調整招標采購方案，以保障項目成本與預期相符。為達成上述要求，企業應建立健全成本管理體系，科學劃定部門、工作人員權責。應規范執行目標成本修訂原則，嚴格要求審批流程。應堅持與實際相結合的原則，保障項目目標成本的可行性與時效性。應做好項目目標成本保密工作，防止因信息泄露而導致定價偏高。

2. 動態管控法

所謂動態成本是一種具有變動性的項目建設成本支出，在房地產項目開發建設期間，受市場環境、供求關系等多方面因素的變動，其成本總發生額必然會在一定范圍內產生波動，并嚴重影響企業發展效益。為此，企業需要及時展示各項成本發生情況，通過比對實際成本與動態成本間的偏差來實施有效的成本控制策略，以將其控制在目標成本限額范圍內，防止給企業造成過大損失。

3. 標準管控法

通常而言，相同類型的房地產開發項目具有較高復制性，為此各房地產企業均致力于研究房產戶型、建設標準及限額設計標準等，以此來科學把控項目建設成本，于設計階段進行鎖定。房地產企業可以在任務書中明確提出對建筑建設標準的要求，輔助設計單位開展工作，保障房地產開發項目設計方案的可行性，降低圖紙修改次數并節約項目開發時間，有效避免資金占用的現象。

4. 信息化管控法

房地產開發項目具有較大規模，在項目建設期間，需要多個建設單位參與，并產生多項建設合同。舉例說明，對于50萬平方米的商業住宅項目而言，在項目建設期間需要執行的合約規劃便已達到300個以上。在項目建設期間需要投入大量的成本，且成本管控難度較高。基于此，需要積極引入現代信息化系統，如明源、金蝶等，以此來滿足海量的信息處理需求，提升項目成本管控力度。

三、房地產企業的項目成本管控問題

（一）土地成本預算不當

企業在開發房地產項目時，需要首先落實土地成本分析工作，以保障投資規劃的科學性與可行性。現階段，部分房地產企業忽視了進行土地成本預算的重要性，時間、資金及人力投入不足，難以形成準確的前期成本預算報告，因而導致企業的項目投資數額產生問題。在招投標階段，部分企業套用原有的項目可行性報告進行分析，未能做好市場調研工作，并使得最終項目建設成本與預期相差甚遠。當項目進入到開發建設環節時，必將產生較高成本缺項，并影響整體項目銷售價格。

（二）設計成本把控不到位

設計階段是影響項目建設狀況的關鍵階段，亦是控制項目成本的根本切入點。為此，在此過程中需要深入分析項目市場定位、戶型配比等多方面的需求，制定出科學的項目設計方案。但現階段，一些企業將成本控制重心放置在項目建設階段，在設計階段投入的精力較少，未能有效控制項目設計合理性，并造成了一系列不必要的成本浪費，影響成本控制效果。一些企業將項目設計工作外包給相關設計公司，但疏于對設計成果的審核，未刪減不必要的功能，因而致使項目設計成本偏高。

（三）施工監管不到位

對于房地產開發項目而言，施工階段的成本投入最高，是進行成本控制的關鍵階段。企業往往需要投入大量的人力、物力、財力成本，隨著項目建設成本不斷推進，所產生的成本消耗會不斷增長。基于此，各企業需要科學制定項目成本控制機制，保障成本管控效率。現階段，我國房地產企業在建設房地產項目時，既會使用自有施工部門，亦會將部分建設任務對外分包。雖然大多房地產企業都能夠制定一定的項目建設成本標準，并實施成本控制工作。但由于缺乏具體的監管部門及人員，導致相關管理措施落實不到位，影響整體工作效益。

（四）采購浪費嚴重

在房地產開發項目施工建設期間，需要源源不斷地購入物料與建材，且在此期間所產生的物資消耗具有顯著的連續性，各企業必須進行一定的存貨儲備。基于此，采購成本是影響項目成本控制效益的關鍵因素。目前有部分企業常在物料即將用完時才進行物料采購，這就導致物料成本具有顯著的不可控性，不滿足成本控制要求。從這一層面來看，各房地產開發企業需要加強采購成本管控，并積極降低儲存成本，提升企業防風險能力。此外，因物料運輸、存儲不當而造成的資源浪費亦是影響項目采購成本的關鍵因素。

四、房地產開發項目成本控制的關鍵階段

（一）招投標環節

為保障項目建設成本的可控性，需要加強對招投標環節的管理與控制。各房地產企業需要基于項目業態類型、工程及環境特點等因素，科學編制招采計劃及合約規劃，并依據不同標的合理選擇招標方式。應建立健全供應商評定機制，與各方面資質優秀的供應商建立合作關系。各企業需要嚴格審核供應商，明確其資質、信譽、生產能力等多方面的狀況，核實其綜合能力是否符合相關標的要求。在此過程中，需要執行量化的資質審核，并盡可能優先選擇綜合實力雄厚的供貨方與施工方。

此外，企業應當科學編制項目招標文件，以明確房地產開發項目的成本控制框架。在此過程中，需要全面、充分地了解各項招標技術資料文件，確保能夠科學、規范地編制投標須知及附件、工程規范和技術說明、工程量清單等招標文件。應加強與專業人員間的溝通協作，科學選擇評標方法及評標標準。同時還需基于項目工期、質量、成本等多方面的要求，慎重選擇合同類型，從而幫助企業取得競爭性報價，降低成本控制風險。

另外，需做好投標答疑及澄清工作，要求投標人及時修改投標文件中存在的不合理性內容，并嚴格禁止在開標后產生無故降價、中標后產生壓縮質量和增加索賠的現象。與此同時，針對電梯、外檐幕墻等重要招標標的，應在定標前組織面試及答辯工作。在確定評標、定標方法時，需要始終秉持平等公正且合法合理的原則，不妨礙、限制正當的投標競爭。同時需要依據建筑市場行情確定控制價，并避免出現“低報價，高索賠”的問題，明確投標人的統一計量依據及計價口徑。通過加強對招投標環節的管理，為后續項目成本控制工作奠定良好基礎。

（二）決策與設計環節

企業應做好項目可行性研究，并明確成本控制特點及結構，構建出長效化的成本控制機制。應樹立起科學的項目成本控制思維，防止一味地強調節約成本而損傷項目建設質量，保障房地產開發項目的實際價值。應充分考慮到項目開發建設期間所涉及的各類成本，并科學評價項目利潤空間與盈利狀況，加強市場調研，做好土地成本預算，以為企業規避大量無效、錯誤的投資決策，保障成本估算的時效性。

此外，需要充分認識到設計環節的重要性，以免因設計深度不夠而導致工程概算、預算、結算超支。依據相關調查報告，測算設計費占房地產開發項目建設成本的比例較少，僅為施工建安成本的2%～3%，然而其對于工程造價的影響高達80%，合理進行項目設計能夠實現10%左右的成本節約。為此，企業需要優選設計單位，以設計招標來促進各設計單位間的競爭性，使之能夠更為深入地進行項目分析，并增強其經濟意識，形成優質的設計方案。應加強限額設計，依據設計任務書及投資估算，基于分配投資限額進行設計控制，把控好項目總投資額。應強調建筑材料、設備的經濟性，避免使用采購困難、運費昂貴的建材，并在合同中約定好設計單位所需履行的責任義務，保障限額設計指標能夠落到實處。各企業可革新設計費取費方法，基于設計質量建設獎懲激勵機制，對于因設計而節約投資的設計單位給予一定提成獎勵，進而有效增強其經濟意識。同時也可推行設計監理制度，提升設計質量。

（三）施工環節

進入到施工環節，需要進一步提升合同管理水平，強化合同變更管理，并加強對合同履約的跟蹤及檢查，保障各建設單位能夠有序推進施工進程。應嚴格控制設計變更，堅決抵制企圖以設計變更來擴大建設規模、增加建設內容的行為，防止項目建設成本激增。針對有必要的設計變更，需要加強審核，并科學計算設計變更費用，擇優選擇變更方案。應加強預算管理，嚴格各施工建設環節的成本支出，對于超預算的現象需要及時進行分析與調節，提升成本管理效益。

應科學采購材料設備，嚴格把控其質量及價格。相關調查報告顯示，材料費用價格約占工程總造價的65%，是項目成本管控的關鍵切入點。各房地產企業需要相關建設單位落實好材料設備采購工作，并進一步明確對各項建材設備的價格要求。應建立健全材料設備質量及價格認證制度，針對不符合價格認證制度的采購行為，必須要求建設單位提前提出申請。應要求建設單位規范材料運輸與儲存，避免造成不必要的材料損耗。同時還需嚴格把控進場材料質量，防止因質量不達標而造成返工行為，徒增建設成本。

與此同時，還需要落實好現場簽證管理，制定出嚴格的工程簽證流程與審核制度，從而加強對施工現場的管理。房地產開發企業應與施工單位項目經理及總監理工程師共同負責執行現場簽證管理，任何簽證內容都須獲得三方簽字確認方可生效。應加強對工程管理人員的管理與教育，端正其工作作風，保障其能夠在控制工程質量與安全性的同時，重視節約工程投資。應要求現場工程管理人員明確相關文件要求，深入、細致地分析房地產開發項目的招投標文件及相關合同文件，科學把握簽證范圍，防止出現不合理的簽證內容。

五、結語

綜上所述，在房地產行業快速發展的社會背景下，強化成本管控工作至關重要。各企業需要明確對房地產開發項目實施成本管理的必要性，把握好實施項目成本管理的關鍵階段，落實好項目成本規劃及管理工作。應明確企業當前所實施成本管理體系中的缺陷與弊端，從招投標、決策與設計、施工等各環節入手，全面提升建設成本管理與控制力度，減輕企業項目開發壓力，實現對房地產開發項目建設成本的最優化管理，使企業獲得健康、長遠的發展。

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（作者單位：珠海港置業開發有限公司）