從財務角度探討企業“工抵房”業務

摘要：我國大型建筑施工企業均在不同程度實施多元化發展戰略，業務范圍不僅涉及鐵路、公路，還涉及金融、房地產等。由于施工行業市場競爭激烈，施工企業面臨上游原材料價格上漲、下游企業工程款回收難等問題，企業現金流壓力巨大。與此同時，全國房地產市場低迷，多元化集團企業面臨存貨量大和債務高的雙重壓力。在這樣的背景下，很多企業推出了“工抵房”業務，通過房屋資產償債的方式化解企業債務壓力，加大存貨去化力度。但因涉及不同法人主體，“工抵房”業務在具體落實中，往往存在資金循環、賬務處理等方面的問題。以W集團公司為例，探討“工抵房”業務的財務流程，及企業去存貨、降負債的價值和意義，為建筑施工企業緩解債務壓力提供借鑒。

關鍵詞：財務處理；集團企業；工抵房

中圖分類號：F275.2

“工抵房”全稱工程抵押房，指房地產企業因償還工程債務存在困難，經協商，雙方達成一致，將付款方式由貨幣變更為房產的經濟行為。市場上，“工抵房”是大部分房地產開發企業去存貨、降負債的有力手段，債權單位一般是與房地產開發企業有直接經濟業務往來的施工承包商或承包商的分包商[1]。本研究討論的情況與此不同，債權單位不是房企的施工單位，而是與房企同屬一個集團公司的工程單位外部分包商，債權單位與房企并無經濟往來。此類“工抵房”業務涉及集團內部多家企業，需要綜合考慮各單位的債務情況和考核壓力，對集團整體的資金管理和經濟指標管理具有重要意義。

一、企業組織結構

W集團公司是以工程承包為主業務的國家特級建筑施工總承包企業，下轄十幾家子公司，營業范圍涵蓋鐵路、公路、市政、房建、房地產、酒店等領域。A公司主要從事房地產開發，B、C公司主要從事鐵路、公路、市政等基礎設施建設，A、B、C均是W集團公司的下屬子公司，D公司是A公司為開發某樓盤設立的全資子公司，甲、乙、丙是B公司工程建設臨時項目部，如圖1所示。

二、業務流程及賬務處理

“工抵房”業務原則上屬于債務重組范疇，但因只改變了債務的付款方式，賬面金額并未發生改變，所以不涉及重組損益。按照目前房屋銷售規則，期房抵債涉及現金交易，收到房款后才能簽訂正式的購房合同，而現房抵債不需要涉及現金交易就可簽訂購房合同，兩種情況的賬務處理有所不同。D項目公司既有現房，又有期房，假設B公司用期房抵債，C公司用現房抵債。

（一）期房抵債流程及賬務處理

1.期房抵債流程。①B公司授權甲、乙、丙各項目擬“工抵房”的外部債權單位到D項目選定房源。②選定房源后，外部債權單位根據房屋價值確定抵債金額，并將相關信息反饋給B公司。③B公司確認后，將信息反饋給D公司，并與外部債權單位簽訂三方協議。④B公司匯總甲、乙、丙各項目部的抵債信息，向W集團公司申請抵債資金，用于向D公司支付房款。

2.期房抵債賬務處理。①W集團公司向B公司支付“工抵房”業務專項資金，該資金視同B公司借款。W集團公司借記“內部往來（B公司）”，貸記“銀行存款”；B公司借記“銀行存款”，貸記“內部往來（W公司）”。“內部往來”科目是其他應收款或其他應付款下的子科目，主要用于核算有隸屬關系單位之間各種資金往來業務。②B公司向D公司代付債權單位房款，同時沖抵甲、乙、丙各項目部的應付工程款。此時，B公司借記“內部往來（甲、乙、丙各項目部）”，貸記“銀行存款”；甲、乙、丙各項目部借記“應付賬款”，貸記“內部往來（B公司）”。③D公司收到房款后，借記“銀行存款”，貸記“其他應付款”。債權單位現場簽約備案，D公司將房款支付到政府監管賬戶后，借記“其他應付款”，貸記“合同負債”。

④D公司將房款從政府監管賬戶解控后，將資金通過A公司回流至W集團公司。此時，D公司借記“內部往來（A公司）”，貸記“銀行存款”；A公司借記“內部往來（W公司）”，貸記“銀行存款”；W公司借記“銀行存款”，貸記“內部往來（D公司）”。資金循環完成。⑤報表日，W集團公司將下屬各單位及項目部“內部往來”科目進行抵消，抵消后的分錄為：借記“應付工程款”，貸記“合同負債”。抵債房屋交付后，“合同負債”科目轉計收入，同時結轉成本。“工抵房”業務資金循環如圖2所示。

（二）現房抵債流程及賬務處理

1.現房抵債流程。現房抵債1～3步驟，與期房抵債流程①②③相同。

2.現房低債賬務處理。①根據目前購房政策，政府相關部門不對現房銷售進行管控，因此，現房抵債可以不涉及現金交易，從而提高“工抵房”業務效率。C公司與外部債權單位簽訂三方協議以后，債權單位到現場簽約，D公司開具購房發票，并借記“內部往來（A公司）”，貸記“主營業務收入”、“應交稅費—應交增值稅—銷項稅額”，同時結轉成本。

②購房合同簽訂后，D公司將相關信息反饋給A、C、W公司，由W集團公司統一協調，進行賬務處理。此時，A公司借記“內部往來（W公司）”，貸記“內部往來（D公司）”；W公司借記“內部往來（C公司）”，貸記“內部往來（A公司）”；C公司借記“內部往來（W公司）”，貸記“內部往來（丁、戊各項目部）”；丁、戊各項目部借記“應付工程款”，貸記“內部往來（C公司）”。

③報表日，W集團公司將下屬各單位及項目部“內部往來”科目進行抵消，抵消后的分錄為：借記“應付工程款”，貸記“主營業務收入”、“應交稅費—應交增值稅—銷項稅額”。

通過上述業務流程和賬務處理流程可以看出，期房抵債需要現金交易，由集團公司的大腦W公司自上而下發起現金業務，完成各項交易后又自下而上將現金回流。現房抵債不涉及現金交易，集團內各單位按照規則，通過賬務處理，將抵債信息自下而上從房開司最基層傳遞到集團中樞，即W公司，再由W公司自上而下將信息傳達給工程單位最基層項目部。

三、開展“工抵房”業務需要重點關注的問題

（一）明確債權債務抵消的時間點，避免經濟糾紛

“工抵房”業務有兩個重要的時間節點，一個是簽訂三方協議的時間，另一個是完成最終購房簽約的時間。受制于資金到位時間、尋找最終購房者等因素，實際操作中，不同業務兩個時間節點往往相差較大，因此，債務的抵消需要在協議中明確指出。從債務方的角度，最好在協議中約定，完成結算和三方協議簽訂后債務即消除，防止外部債權單位因購房簽約時間不確定、房價波動等問題而改變購房策略。為了避免后續不必要的爭議，即使在三方協議中明確了債務抵消的時間，集團內的工程公司也應隨時關注后續購房合同簽訂和產權辦理的情況[1]。

（二）理清債權債務關系，防止“一房二賣”

實務中，有些債權單位掛靠多家公司，需要用幾家公司的債權合起來抵一套房子。為了明確產權關系，三方協議應將房屋抵給一家單位，不能將一套房子抵給多家單位，出現一房二賣甚至多賣的情況[2]。債權單位可以與集團內的工程公司協商，簽訂書面協議，將幾家公司的債權轉移到一家名下，以此杜絕該問題。

（三）加快流程進度，提高資金使用效率

在集團內部以期房為標開展“工抵房”業務，本質上是使用過橋資金，解決各項經濟交易問題。為提高資金使用效率，應注意集團內各工程單位應提前與外部債權單位做好結算、發票開具等債務清理工作；各單位應指定專人負責對內和對外的溝通協調工作，縮短三方協議等文件簽署和流轉時間；集團公司應提前做好資金安排，提高專項資金審批和支付效率；房地產開發企業應加快開發進度，提高資金解控效率，保障資金快速回流至集團公司。

四、開展“工抵房”業務的難點及建議

（一）權衡各單位利益訴求，合理劃分專項資金的占用責任

絕大多數情況下，選用期房開展“工抵房”業務必須使用現金交易，而集團公司、工程公司和房開公司對資金的訴求并不一致。集團公司作為資金的提供方，出于資金管理和資金成本的考慮，需要向資金的使用方收取利息，并將資金占用額度納入使用費的考核指標。工程單位開展“工抵房”業務的主要目的是解決債務問題，如果在資金占用費和考核指標上，從集團獲取的“工抵房”專項資金與常規的借款并無二致，那么工程單位可能更傾向于使用常規借款，不利于“工抵房”業務的推廣。房開公司銷售房屋需要收取資金，以維持公司正常運轉，專項資金回流到集團公司后，房產公司面臨“貨錢兩空”的局面，因此，需要集團公司在指標考核或其他資源方面給予一定支持。

為權衡各方利益，保障集團整體利益不受損，集團公司應統一協調“工抵房”業務。一是下達“工抵房”業務的考核指標，調動工程單位的積極性，同時對“工抵房”專項借款與常規借款設定差異化的考核體系；二是對房地產開發公司設定資金回流的時限，超過時限額外收取一定費用；三是資金回流后視同房開公司上繳資金或沖抵其他借款。對房地產開發公司收取超時限回流資金費，是因為集團公司協調資源幫助房地產開發公司實現了去化任務，收取部分費用也在情理之中。

（二）解決購房資金監管造成的資金回流緩慢問題

近年來，受某地產公司事件影響，各地政府加大了對房屋預售資金的監管力度，以降低樓盤爛尾風險。目前，各地資金監管的政策不統一，導致監管資金釋放時間長短不一，部分地區監管資金釋放時間長達1年以上。集團公司開展“工抵房”業務，可能存在專項資金長時間滯留在監管賬戶，無法及時回流的問題，進而造成資金使用效率低下。

集團公司為提高資金使用效率，首先，應充分了解各地資金監管政策，優先在監管政策寬松、預售資金解控快的地區開展“工抵房”業務。其次，對于監管政策較嚴的地區，可以考慮引入集團內部工程公司作為房屋的施工方，降低政府“保交樓”顧慮。最后，從集團公司層面與地方政府溝通，以提高監管資金解控的比例和效率。

五、“工抵房”業務產生的財務價值

（一）提高資金使用效率，實現資金內循環

從集團角度看，開展“工抵房”業務，不僅降低了工程公司的債務壓力，而且加快了房地產公司的去化力度。資金在集團內部循環，既提高了資金使用效率，又實現了資金內部循環。資金完成一個內循環后，立即可以開展二次循環，進一步降低了外債壓力。

（二）優化財務指標，降低企業債務壓力

近年來，“兩金”即“存貨”和“應收賬款”居高不下和外債壓力過大是施工企業面臨的主要資金壓力。開展“工抵房”業務，一方面降低了房企的存貨，增加收入；另一方面有效緩解了外債壓力，對集團公司有直觀的效益體現[2]。對于期房，可以根據最新的會計準則，與審計單位充分溝通，考慮在交房前的合理時點結轉收入。即使不能提前結轉收入，在考核方面，也可以考慮將“合同負債”和“存貨”進行對沖，降低考核中存貨的指標金額。

六、結語

集團企業開展“以房抵債”主要立足于企業多元化發展的需求，在統籌資源的同時，實現了資金價值的最大化，體現了項目價值創造能力。在業務開展過程中，應重點關注業務特性和各單位的實際情況，提前規劃，才能保障財務價值的最大化。

參考文獻：

[1]夏玥，陸惠民.施工企業視角下“以房抵款”實務問題分析及風險防范[J].建筑經濟，2022，43（S1）：685-688.

[2]曹灝.A施工企業開展以房抵債業務的實踐[J].財務與會計，2022（13）：76-77.