新形勢下房地產財務管理的風險防范與控制

李守闖

[摘 要]房地產行業在我國經濟發展中占據著重要地位，對于我國經濟發展有著極為深遠的影響，同時房地產企業的財務管理工作也是企業實現發展的重要保障。在新形勢下，房地產行業的發展面臨著較大的競爭壓力，為確保自身在激烈競爭中實現穩定發展，需要房地產企業不斷加強財務管理的風險防范與控制。基于此，文章從房地產財務管理風險防范與控制的意義出發，結合新時代房地產財務管理風險防范與控制存在的問題，提出具體的對策，為房地產企業提供借鑒和參考，提高其財務管理工作水平。

[關鍵詞]房地產；財務管理；風險防范；風險控制

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2024）10-0055-03

一、加強房地產財務管理風險防范與控制的意義

（一）有助于推動房地產行業實現穩定可持續發展

隨著房地產市場環境的變化及行業競爭日趨激烈，房地產企業在管理水平和經營能力方面面臨著更大的壓力和挑戰。

房地產行業的發展與國民經濟發展、人民生活水平提高、社會穩定及國家經濟戰略轉型息息相關，隨著經濟新常態下經濟增速放緩，房地產業也逐漸進入新常態時期。

基于此背景，加強房地產財務管理風險防范與控制，有利于推動房地產企業實現穩定可持續發展，提升房地產行業的競爭力，為消費者提供更多滿足其需求的高質量住房，推動我國經濟實現新舊動能轉換。

（二）有助于提高企業投資效益

近年來，隨著國家宏觀政策的調控，房地產行業出現了供大于求的情況，加上當前房地產行業競爭越來越激烈，許多企業為了提高競爭力，開始實施多元化發展戰略。多元化發展戰略不僅有助于提高企業的抗風險能力，而且能夠為企業創造更多的利潤。同時，財務管理工作可以通過科學評估投資項目，為企業提供科學的決策依據；通過對投資決策的風險評估，幫助企業降低投資風險，提高投資收益[ 1 ]。

二、新形勢下房地產企業財務管理存在的風險

我國房地產行業在發展過程中還存在較多的不確定因素，而這些因素會直接對房地產企業的正常運營產生影響。

（一）籌資風險

房地產企業在發展過程中會面臨不同程度的籌資風險，特別是在現階段，受到宏觀經濟環境的影響，房地產行業在發展過程中面臨著較為嚴重的資金短缺問題。由于房地產開發周期較長，需要投入較多資金，因而房地產企業在進行籌資時要分析資金情況，保證能根據實際情況選擇合理的籌資渠道。否則就會導致企業出現資金短缺問題，影響到企業正常運營。

目前，我國房地產企業融資渠道相對較少，且大部分融資都需要依賴銀行貸款等方式進行。這種融資方式雖然能夠在一定程度上為房地產企業提供資金支持，但由于融資渠道較少且期限要求嚴格，一旦出現資金短缺問題，就會對企業造成較大的影響。

（二）投資風險

房地產行業作為一種資金密集型產業，具有投入高、回收期長的特點。這就意味著房地產企業在發展過程中存在較大的投資風險。

第一，對土地價格預期過高。

土地是房地產企業最重要的前期投入，所以土地價格直接影響著房地產企業的投資成本。如果企業對未來的土地價格預期過高，那么企業在進行土地投資時投入大量資金，很可能導致項目無法實現預期收益或導致企業資金鏈斷裂。

第二，房地產項目開發周期長。

房地產項目開發周期長是由房地產行業自身的特點決定的，這就意味著企業在項目開發過程中可能會遇到很多問題，比如資金短缺、市場環境變化等原因都會使房地產項目面臨較大風險。對房地產企業來說，現金流是其賴以生存和發展的基礎，一旦資金鏈斷裂，將會給企業帶來巨大的損失。

第三，投資決策不科學。

由于房地產項目的投資規模較大，而且涉及范圍較廣，因此其需要進行更加科學的投資決策分析，但是許多房地產企業在進行投資決策時，由于受到其素質和經驗的限制，其決策不夠科學，導致出現決策失誤或者項目失敗等問題[ 2 ]。

（三）運營風險

房地產企業開發建設階段的成本控制是財務管理工作的重點，如果不能將成本控制到位，企業在競爭中就會處于劣勢。房地產企業在開發建設階段會面臨多個方面的成本費用支出，如建筑材料、人力資源、公共設施等，這些方面的費用支出都是資金投入，房地產企業如果不能有效控制這些方面的成本，會導致企業面臨資金周轉困難的風險。

在房地產企業的開發建設過程中，銷售收入是最主要的收入來源。在取得銷售收入的過程中，受到各種因素影響，會出現很多不確定因素。房地產企業在銷售產品時可能會遇到客戶退房、客戶違約、客戶不愿購買等問題。這些問題會導致銷售收入無法及時收回或收回的資金不能按時償還本息，甚至可能會出現無法支付員工工資或被銀行起訴等情況。如果房地產企業不能有效控制這些因素帶來的風險，就會導致房地產企業面臨較大的資金風險。同時，房地產企業在運營管理過程中如果缺乏有效的內部控制制度，財務人員沒有能力對存在的風險進行評估和處理，就會導致財務管理工作混亂，財務工作無法順利開展。

（四）外部環境風險

由于房地產企業自身的業務范圍較為廣泛，涉及的相關行業多，所以其外部環境變化很大，影響因素較多。由于相關人員在工作中不能及時有效地應對，房地產企業在財務管理風險防范與控制方面存在諸多不足。

第一，信息傳遞效率低。

與其他企業相比，房地產企業的經營規模較大、業務范圍較廣，其行業發展情況會出現差異。而房地產企業財務管理人員往往都是企業內部人員，對于行業發展情況了解有限，很多信息需要經過層層上報才能確定。這就導致在信息傳遞過程中可能會出現信息失真、扭曲的情況，財務管理風險防范與控制效果也會受到影響。

第二，環境風險評估不到位。

在房地產企業的日常運營中，由于涉及的行業較多，行業之間存在差異性，這就導致房地產企業的外部環境變化較大，尤其是國家宏觀經濟政策的變化，會對房地產企業的財務管理風險防范與控制產生較大的影響。如在國家宏觀經濟政策的變化下，房地產企業很可能會面臨資金周轉不暢、債務償還困難等問題，因此房地產企業需要及時做好財務管理風險防范與控制工作。

三、房地產財務管理風險防范與控制的對策

（一）籌資風險的防范與控制

1.合理確定資本結構

企業在進行籌資的時候，要注意負債結構和資本結構之間的關系，因為資本結構決定著企業的債務規模和償債能力。如果企業過于依賴負債經營，會導致債務成本過高；如果企業沒有足夠的償還能力，企業就會有破產倒閉的風險。在籌資之前一定，企業要進行合理的負債結構分析，根據不同的債務期限制訂不同的償還計劃。

2.合理確定利息費用

房地產企業在進行籌資的時候，一定要注意利息費用是多少，因為利息費用是根據資金期限確定的。在進行籌資時，還要注意盡量延長資金使用期限，或是改變負債利息的支付方式。這兩種方式都可以有效降低利息費用。

3.避免過度負債

過度負債會給企業帶來巨大的壓力和風險，而且會影響到企業的正常生產經營活動。另外還要注意控制好資金使用規模，在保證資金需求不變時可以適當增加短期負債[ 3 ]。

（二）投資風險的防范與控制

投資風險的防范與控制要以正確的投資戰略為指導。房地產企業要做好投資風險的防范與控制，首先應先從企業的戰略入手，然后才是從企業的市場、競爭對手、自身條件等方面來進行分析，制定最佳的投資戰略。要認真研究國家有關政策和法律法規，結合當地房地產市場的實際情況，制定切實可行的投資方案。同時，要加強對房地產投資市場信息和資源變化情況的分析研究，隨時掌握市場變動情況和政策變化情況，積極應對市場變化帶來的風險。要根據項目的地理位置、開發周期、房屋用途、成本結構、項目收益等因素來確定不同類別房產投資的時機。一般來說，當房價處于上升階段時應盡快進入開發階段，因為此時房價上漲速度最快；當房價處于下跌階段時，應盡快進入銷售階段；當房價處于穩定階段時，可考慮建造高質量住宅。

同時，要合理安排項目各階段及環節的資金投入比例。房地產項目建設周期較長，在項目建設初期應重點進行成本控制；在項目建設中期應重點進行市場調查和銷售分析；在項目建設后期應重點進行結算分析和經營分析。房地產企業通過以上各階段資金投入比例的安排，使投資風險得到有效控制。此外，企業還應建立財務管理信息系統和信息報告制度，及時收集、整理和分析與投資決策有關的各種信息，為決策者提供決策依據。

（三）運營風險的防范與控制

為提升運營管理能力，房地產企業必須有效防范與控制運營風險，這就要求企業在日常經營管理過程中應重點關注以下問題。

一是建立健全財務管理制度，促進企業財務管理水平的提升，根據實際情況制定科學合理的財務管理制度，使其在實際運營過程中發揮出應有的作用。

二是加強對項目前期工作的管理，對項目開發進度進行合理把控。同時，應建立項目投資責任制，明確每一個項目負責人需要承擔的責任。此外，房地產企業應加強對項目施工進度的控制和監督。

三是在運營過程中充分發揮財務管理部門的職能作用。例如，財務部門應在資金調度、預算管理等方面為項目開發提供重要支持；應加強對房地產企業運營過程中資金風險的管控。

四是建立規范高效的運營管理模式。要建立完善的運營管理制度，以實現對運營過程中各個環節、各項工作的全面控制。在現有制度基礎上優化完善制度內容，使其更加符合實際情況，強化財務部門與其他部門之間的溝通協作能力及信息共享能力[ 4 ]。

（四）外部環境風險的防范與控制

房地產企業屬于資金密集型行業，在開發項目的過程中會涉及許多方面的內容，包括前期籌備、中期建設及后期運營等環節，在每一個環節中都可能會存在不同程度的財務風險。房地產企業為實現持續穩定發展，就必須加強對外部環境的監控，提高財務管理風險防范與控制工作水平。

在前期籌備階段，企業需要對項目進行詳細分析與調查，科學預測項目建設所需的資金數量，并合理制訂資金籌措計劃，將其作為開展項目建設工作的前提。在此階段，房地產企業可以借助金融機構或合作伙伴進行融資，或者向銀行等金融機構申請貸款，并將貸款利息作為成本費用計入房地產項目的開發成本。

在中期建設階段，房地產企業需要結合實際情況合理控制成本，科學制訂施工進度計劃，并確保其與施工項目的實際需求相一致。在項目完工后，房地產企業還需要對其進行評估，及時評估與分析存在的財務風險，采取針對性措施對其進行規避，保證整個開發過程的順利推進。

在后期運營階段，房地產企業需要做好竣工結算工作。在此階段，財務管理人員應采用科學合理的方法，預測與評估項目的實際收益。在此基礎上，房地產企業要制定切實可行的項目退出機制，確保項目開發過程中產生的各種風險都能夠得到及時解決。

四、結語

財務管理是房地產企業管理工作中的重要內容，其不僅能夠有效提升房地產企業的核心競爭力，還能夠推動企業實現穩定發展。但在實際工作中，由于受到多種因素的影響，財務管理風險也時常出現；財務管理風險一旦出現，就會影響到房地產企業的穩定發展，因此房地產企業需要加強對財務管理風險的防范與控制，制定有效的風險防范方案和風險控制措施，提高房地產企業的財務管理水平。

參考文獻：

[1]鄭蕾.新時代房地產企業財務管理風險防范與控制探析[J].財會學習，2023（31）：47-49.

[2]于曉霞.淺析房地產財務管理風險防范與控制[J].建筑與預算，2023（09）：1-3.

[3]張子力.新時代房地產財務管理風險防范與控制[J].商業2.0，2023（12）：31-33.

[4]顏士磊.新時代房地產企業財務管理風險防范及管控研究[J].中小企業管理與科技，2022（24）：181-183.