新形勢下房地產財務管理的風險防范與控制

李守闖

[摘 要]房地產行業(yè)在我國經濟發(fā)展中占據(jù)著重要地位，對于我國經濟發(fā)展有著極為深遠的影響，同時房地產企業(yè)的財務管理工作也是企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展的重要保障。在新形勢下，房地產行業(yè)的發(fā)展面臨著較大的競爭壓力，為確保自身在激烈競爭中實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，需要房地產企業(yè)不斷加強財務管理的風險防范與控制。基于此，文章從房地產財務管理風險防范與控制的意義出發(fā)，結合新時代房地產財務管理風險防范與控制存在的問題，提出具體的對策，為房地產企業(yè)提供借鑒和參考，提高其財務管理工作水平。

[關鍵詞]房地產；財務管理；風險防范；風險控制

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2024）10-0055-03

一、加強房地產財務管理風險防范與控制的意義

（一）有助于推動房地產行業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展

隨著房地產市場環(huán)境的變化及行業(yè)競爭日趨激烈，房地產企業(yè)在管理水平和經營能力方面面臨著更大的壓力和挑戰(zhàn)。

房地產行業(yè)的發(fā)展與國民經濟發(fā)展、人民生活水平提高、社會穩(wěn)定及國家經濟戰(zhàn)略轉型息息相關，隨著經濟新常態(tài)下經濟增速放緩，房地產業(yè)也逐漸進入新常態(tài)時期。

基于此背景，加強房地產財務管理風險防范與控制，有利于推動房地產企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，提升房地產行業(yè)的競爭力，為消費者提供更多滿足其需求的高質量住房，推動我國經濟實現(xiàn)新舊動能轉換。

（二）有助于提高企業(yè)投資效益

近年來，隨著國家宏觀政策的調控，房地產行業(yè)出現(xiàn)了供大于求的情況，加上當前房地產行業(yè)競爭越來越激烈，許多企業(yè)為了提高競爭力，開始實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略。多元化發(fā)展戰(zhàn)略不僅有助于提高企業(yè)的抗風險能力，而且能夠為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。同時，財務管理工作可以通過科學評估投資項目，為企業(yè)提供科學的決策依據(jù)；通過對投資決策的風險評估，幫助企業(yè)降低投資風險，提高投資收益[ 1 ]。

二、新形勢下房地產企業(yè)財務管理存在的風險

我國房地產行業(yè)在發(fā)展過程中還存在較多的不確定因素，而這些因素會直接對房地產企業(yè)的正常運營產生影響。

（一）籌資風險

房地產企業(yè)在發(fā)展過程中會面臨不同程度的籌資風險，特別是在現(xiàn)階段，受到宏觀經濟環(huán)境的影響，房地產行業(yè)在發(fā)展過程中面臨著較為嚴重的資金短缺問題。由于房地產開發(fā)周期較長，需要投入較多資金，因而房地產企業(yè)在進行籌資時要分析資金情況，保證能根據(jù)實際情況選擇合理的籌資渠道。否則就會導致企業(yè)出現(xiàn)資金短缺問題，影響到企業(yè)正常運營。

目前，我國房地產企業(yè)融資渠道相對較少，且大部分融資都需要依賴銀行貸款等方式進行。這種融資方式雖然能夠在一定程度上為房地產企業(yè)提供資金支持，但由于融資渠道較少且期限要求嚴格，一旦出現(xiàn)資金短缺問題，就會對企業(yè)造成較大的影響。

（二）投資風險

房地產行業(yè)作為一種資金密集型產業(yè)，具有投入高、回收期長的特點。這就意味著房地產企業(yè)在發(fā)展過程中存在較大的投資風險。

第一，對土地價格預期過高。

土地是房地產企業(yè)最重要的前期投入，所以土地價格直接影響著房地產企業(yè)的投資成本。如果企業(yè)對未來的土地價格預期過高，那么企業(yè)在進行土地投資時投入大量資金，很可能導致項目無法實現(xiàn)預期收益或導致企業(yè)資金鏈斷裂。

第二，房地產項目開發(fā)周期長。

房地產項目開發(fā)周期長是由房地產行業(yè)自身的特點決定的，這就意味著企業(yè)在項目開發(fā)過程中可能會遇到很多問題，比如資金短缺、市場環(huán)境變化等原因都會使房地產項目面臨較大風險。對房地產企業(yè)來說，現(xiàn)金流是其賴以生存和發(fā)展的基礎，一旦資金鏈斷裂，將會給企業(yè)帶來巨大的損失。

第三，投資決策不科學。

由于房地產項目的投資規(guī)模較大，而且涉及范圍較廣，因此其需要進行更加科學的投資決策分析，但是許多房地產企業(yè)在進行投資決策時，由于受到其素質和經驗的限制，其決策不夠科學，導致出現(xiàn)決策失誤或者項目失敗等問題[ 2 ]。

（三）運營風險

房地產企業(yè)開發(fā)建設階段的成本控制是財務管理工作的重點，如果不能將成本控制到位，企業(yè)在競爭中就會處于劣勢。房地產企業(yè)在開發(fā)建設階段會面臨多個方面的成本費用支出，如建筑材料、人力資源、公共設施等，這些方面的費用支出都是資金投入，房地產企業(yè)如果不能有效控制這些方面的成本，會導致企業(yè)面臨資金周轉困難的風險。

在房地產企業(yè)的開發(fā)建設過程中，銷售收入是最主要的收入來源。在取得銷售收入的過程中，受到各種因素影響，會出現(xiàn)很多不確定因素。房地產企業(yè)在銷售產品時可能會遇到客戶退房、客戶違約、客戶不愿購買等問題。這些問題會導致銷售收入無法及時收回或收回的資金不能按時償還本息，甚至可能會出現(xiàn)無法支付員工工資或被銀行起訴等情況。如果房地產企業(yè)不能有效控制這些因素帶來的風險，就會導致房地產企業(yè)面臨較大的資金風險。同時，房地產企業(yè)在運營管理過程中如果缺乏有效的內部控制制度，財務人員沒有能力對存在的風險進行評估和處理，就會導致財務管理工作混亂，財務工作無法順利開展。

（四）外部環(huán)境風險

由于房地產企業(yè)自身的業(yè)務范圍較為廣泛，涉及的相關行業(yè)多，所以其外部環(huán)境變化很大，影響因素較多。由于相關人員在工作中不能及時有效地應對，房地產企業(yè)在財務管理風險防范與控制方面存在諸多不足。

第一，信息傳遞效率低。

與其他企業(yè)相比，房地產企業(yè)的經營規(guī)模較大、業(yè)務范圍較廣，其行業(yè)發(fā)展情況會出現(xiàn)差異。而房地產企業(yè)財務管理人員往往都是企業(yè)內部人員，對于行業(yè)發(fā)展情況了解有限，很多信息需要經過層層上報才能確定。這就導致在信息傳遞過程中可能會出現(xiàn)信息失真、扭曲的情況，財務管理風險防范與控制效果也會受到影響。

第二，環(huán)境風險評估不到位。

在房地產企業(yè)的日常運營中，由于涉及的行業(yè)較多，行業(yè)之間存在差異性，這就導致房地產企業(yè)的外部環(huán)境變化較大，尤其是國家宏觀經濟政策的變化，會對房地產企業(yè)的財務管理風險防范與控制產生較大的影響。如在國家宏觀經濟政策的變化下，房地產企業(yè)很可能會面臨資金周轉不暢、債務償還困難等問題，因此房地產企業(yè)需要及時做好財務管理風險防范與控制工作。

三、房地產財務管理風險防范與控制的對策

（一）籌資風險的防范與控制

1.合理確定資本結構

企業(yè)在進行籌資的時候，要注意負債結構和資本結構之間的關系，因為資本結構決定著企業(yè)的債務規(guī)模和償債能力。如果企業(yè)過于依賴負債經營，會導致債務成本過高；如果企業(yè)沒有足夠的償還能力，企業(yè)就會有破產倒閉的風險。在籌資之前一定，企業(yè)要進行合理的負債結構分析，根據(jù)不同的債務期限制訂不同的償還計劃。

2.合理確定利息費用

房地產企業(yè)在進行籌資的時候，一定要注意利息費用是多少，因為利息費用是根據(jù)資金期限確定的。在進行籌資時，還要注意盡量延長資金使用期限，或是改變負債利息的支付方式。這兩種方式都可以有效降低利息費用。

3.避免過度負債

過度負債會給企業(yè)帶來巨大的壓力和風險，而且會影響到企業(yè)的正常生產經營活動。另外還要注意控制好資金使用規(guī)模，在保證資金需求不變時可以適當增加短期負債[ 3 ]。

（二）投資風險的防范與控制

投資風險的防范與控制要以正確的投資戰(zhàn)略為指導。房地產企業(yè)要做好投資風險的防范與控制，首先應先從企業(yè)的戰(zhàn)略入手，然后才是從企業(yè)的市場、競爭對手、自身條件等方面來進行分析，制定最佳的投資戰(zhàn)略。要認真研究國家有關政策和法律法規(guī)，結合當?shù)胤康禺a市場的實際情況，制定切實可行的投資方案。同時，要加強對房地產投資市場信息和資源變化情況的分析研究，隨時掌握市場變動情況和政策變化情況，積極應對市場變化帶來的風險。要根據(jù)項目的地理位置、開發(fā)周期、房屋用途、成本結構、項目收益等因素來確定不同類別房產投資的時機。一般來說，當房價處于上升階段時應盡快進入開發(fā)階段，因為此時房價上漲速度最快；當房價處于下跌階段時，應盡快進入銷售階段；當房價處于穩(wěn)定階段時，可考慮建造高質量住宅。

同時，要合理安排項目各階段及環(huán)節(jié)的資金投入比例。房地產項目建設周期較長，在項目建設初期應重點進行成本控制；在項目建設中期應重點進行市場調查和銷售分析；在項目建設后期應重點進行結算分析和經營分析。房地產企業(yè)通過以上各階段資金投入比例的安排，使投資風險得到有效控制。此外，企業(yè)還應建立財務管理信息系統(tǒng)和信息報告制度，及時收集、整理和分析與投資決策有關的各種信息，為決策者提供決策依據(jù)。

（三）運營風險的防范與控制

為提升運營管理能力，房地產企業(yè)必須有效防范與控制運營風險，這就要求企業(yè)在日常經營管理過程中應重點關注以下問題。

一是建立健全財務管理制度，促進企業(yè)財務管理水平的提升，根據(jù)實際情況制定科學合理的財務管理制度，使其在實際運營過程中發(fā)揮出應有的作用。

二是加強對項目前期工作的管理，對項目開發(fā)進度進行合理把控。同時，應建立項目投資責任制，明確每一個項目負責人需要承擔的責任。此外，房地產企業(yè)應加強對項目施工進度的控制和監(jiān)督。

三是在運營過程中充分發(fā)揮財務管理部門的職能作用。例如，財務部門應在資金調度、預算管理等方面為項目開發(fā)提供重要支持；應加強對房地產企業(yè)運營過程中資金風險的管控。

四是建立規(guī)范高效的運營管理模式。要建立完善的運營管理制度，以實現(xiàn)對運營過程中各個環(huán)節(jié)、各項工作的全面控制。在現(xiàn)有制度基礎上優(yōu)化完善制度內容，使其更加符合實際情況，強化財務部門與其他部門之間的溝通協(xié)作能力及信息共享能力[ 4 ]。

（四）外部環(huán)境風險的防范與控制

房地產企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在開發(fā)項目的過程中會涉及許多方面的內容，包括前期籌備、中期建設及后期運營等環(huán)節(jié)，在每一個環(huán)節(jié)中都可能會存在不同程度的財務風險。房地產企業(yè)為實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，就必須加強對外部環(huán)境的監(jiān)控，提高財務管理風險防范與控制工作水平。

在前期籌備階段，企業(yè)需要對項目進行詳細分析與調查，科學預測項目建設所需的資金數(shù)量，并合理制訂資金籌措計劃，將其作為開展項目建設工作的前提。在此階段，房地產企業(yè)可以借助金融機構或合作伙伴進行融資，或者向銀行等金融機構申請貸款，并將貸款利息作為成本費用計入房地產項目的開發(fā)成本。

在中期建設階段，房地產企業(yè)需要結合實際情況合理控制成本，科學制訂施工進度計劃，并確保其與施工項目的實際需求相一致。在項目完工后，房地產企業(yè)還需要對其進行評估，及時評估與分析存在的財務風險，采取針對性措施對其進行規(guī)避，保證整個開發(fā)過程的順利推進。

在后期運營階段，房地產企業(yè)需要做好竣工結算工作。在此階段，財務管理人員應采用科學合理的方法，預測與評估項目的實際收益。在此基礎上，房地產企業(yè)要制定切實可行的項目退出機制，確保項目開發(fā)過程中產生的各種風險都能夠得到及時解決。

四、結語

財務管理是房地產企業(yè)管理工作中的重要內容，其不僅能夠有效提升房地產企業(yè)的核心競爭力，還能夠推動企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。但在實際工作中，由于受到多種因素的影響，財務管理風險也時常出現(xiàn)；財務管理風險一旦出現(xiàn)，就會影響到房地產企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，因此房地產企業(yè)需要加強對財務管理風險的防范與控制，制定有效的風險防范方案和風險控制措施，提高房地產企業(yè)的財務管理水平。

參考文獻：

[1]鄭蕾.新時代房地產企業(yè)財務管理風險防范與控制探析[J].財會學習，2023（31）：47-49.

[2]于曉霞.淺析房地產財務管理風險防范與控制[J].建筑與預算，2023（09）：1-3.

[3]張子力.新時代房地產財務管理風險防范與控制[J].商業(yè)2.0，2023（12）：31-33.

[4]顏士磊.新時代房地產企業(yè)財務管理風險防范及管控研究[J].中小企業(yè)管理與科技，2022（24）：181-183.