商業地產全面預算管理存在的問題及對策

董靜

摘 要：全面預算管理是商業地產經營中不可或缺的重要組成部分，其對于項目財務情況、資源狀況以及發展前景等方面能有更好的掌握，執行效果直接關乎企業戰略承接以及日常運營，因此在工作開展中必須要有效融入多方面的內容，不斷加強管控，使預算管理工作更加標準化，提高經濟效益和社會效益，避免出現與發展脫節的情況。文章對商業地產的全面預算管理進行探討，從財務預算、專項預算、業務預算三個方面入手，總結當前實際工作中遇到的各類問題，對全面預算管理進行論述，提出具體策略，以達到預期效果，推動工作的落地執行。

關鍵詞：商業地產；全面預算；財務預算

中圖分類號：F299.233.42文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）18-0109-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.18.028

商業地產全面預算管理是企業實現長遠發展的基礎，為有效達成預期戰略目標，需要由傳統方式朝著現代方式不斷轉變，通過對全面預算管理進行深入探究，以此突出工作開展的價值。商業地產持久健康發展需要沉淀力量，通過調整和優化做到隨機應變，在全面預算管理工作開展的過程中，要以當前經營的數據為出發點，明確全面預算管理中存在的問題和不足，以此不斷適應經濟環境變化，將數據放入實時模型中進行運算預測，提高全面預算的有效性，從而準確判斷未來的發展方向，有效避免后續出現偏差。

1 商業地產預算的主要內容

1.1 財務預算

財務預算能夠準確反映出商業地產在經營中各個方面的財務活動收入與支出情況，通過進行現金流測算反映企業收支活動的現狀，其構成主要包括收入預算、成本預算、期間費用預算三個方面，且各種預算之間存在相應關系，在工作中需要根據預計資產負債表和預計損益表進行編制，是否精確決定了最終項目的效益。為此，在工作開展中，有關人員要結合實際情況，做好全過程的優化和調整，在執行中考慮各方因素，控制中體現出全員參與性和先進性，且在此基礎上做好多方的調配與管控。根據收入預算、成本預算、期間費用預算以及完成編制，探究商業地產財務方面的各項經濟性內容，從科學、合理以及系統化的角度出發，強化資本運營，建立健全財務管理制度并做好銜接，使整體的工作效率和經濟效益最大化，從而達到資產增值的目的。

1.2 專項預算

專項預算是指預算期商業地產涉及長期投資的、非經常發生的且金額較大（單筆一般在50萬元以上）的資本性支出預算，在執行中必須要真正落實到“精”和“細”兩方面。針對資本性改造，要求必須符合項目長遠發展需求，改造后能為商業項目帶來直接或者間接的經濟價值的方可提報預算。專項預算屬于專款專用性質，不得隨意調節用于其他預算編制外事項。做好管理籌劃對預算指標實現至關重要，需要保證各個部門有序執行，借助固定體系確立部門的職責，緊密結合企業發展戰略目標，優化調整后續相關工作方案，有效防止后期實踐發展出現問題，有效防止資金浪費，強化財務管控，降低未來不確定因素帶來的風險，使工作實現良性循環[1]。

1.3 業務預算

業務預算指有關業務收入和業務費用的預算，主要包括租賃收入預算、服務采購預算、人工預算、行政費用預算等方面。為了保證商業地產各部門運營合理、有序，必須要對預算管理加大關注力度，在此基礎上要結合實際進一步調節業務開展的核心內容，且在此過程中需要明確工作的難點和重心，為商業地產營運目標的達成貢獻力量，以此減輕業務預算風險對商業地產的危害。商業地產業務預算包括各項具有實質性的預算內容，如涉及采購招標的活動耗時較長，且價格受市場波動影響，招標總額也相對較大，故需要參考過往的采購價格及本身企業發展要求進行預算編制，以量化指標來確定商業地產各部門在營運發展過程中的任務，做好各項業務營運活動的籌劃工作，真正意義上做到業財融合，以此更加有效地促進后續戰略目標的達成。

2 預算管理存在的主要問題

2.1 預算政策不明確

商業地產預算管理編制與后續應用有著直接關系，如工作者專業知識的匱乏和業務管理水平的欠缺、對未來發展戰略意識的模糊等，難以在設置過程中突出審核和優化的功能，拉低了預算編制效率。同時，當前部分商業地產在編制預算時缺乏全面考慮，未能將內部環境與外部環境融合，且內容執行中各項考慮并不能滿足實際應用，最終導致目標與實際的差距不斷擴大。如在房地產業的寒冬階段，便對各類企業發展造成了嚴重的沖擊，一時間各類樓盤價格下跌，且無法在短期內回收各項資金，此時各項消耗會隨之增加，如在全面預算過程中對此未能進行充分的考慮，不能使資源達到最優化配置，也無法促進管理精細化，則必然會與未來規劃脫節，企業在此條件下無法獲得良好的綜合效益。

2.2 考核指標不科學

目標決定了商業地產后續工作的開展方向，需要在財務管理與成本控制中預先進行細化分析，如考核中未能將經濟利潤作為經營的最終目的，則難以調節經營中的各項資金管控，無法保障企業后續各項專項規劃工作順利開展。就目前情況來看，部分商業地產企業在預算考核中考核指標不夠科學，只是簡單地根據預算執行情況進行季度和年度考核，所得相關數據信息難以作為后續的框架，且由于基礎管理方面比較薄弱，導致成本支出攀升。同時，商業地產預算考核則與后續發展效益有著直接的關系，如考核指標評價機制缺乏相應的衡量標準，則可能會導致考核流于形式，工作執行難以達到預期標準，各項數據未能如實有效地反映商業地產的實際運營狀況，難以滿足經營需求。

2.3 預算信息系統效能低下

全面預算管理涉及商業地產生產經營中的多個領域，必須要對各項目預算進行控制，確保全面預算編制中每個環節的運算數據來源真實可靠。但就目前情況來看，部分企業信息化設備的購置不夠積極，由于缺少預算信息系統，很多信息化技術軟件的功能沒能得到充分發揮，即便構建系統也只是將其用于信息記錄，這樣只會使商業地產閉環中的數據表象化運用，最終導致后續各項工作開展出現壁壘。同時，現階段企業對于預算信息系統的應用不足，未能引入科學的標桿管理方法，導致其在實際工作中的效能較為低下，無法將財務“小數據”轉化為商業地產管理的“大數據”，商業地產預算管理對商業地產發展的支撐作用沒有完全體現，這一情況不符合當前商業地產建設發展的需求，也難以為商業地產帶來更多的效益[2]。

2.4 參與預算管理的人員能力有待提升

全面預算管理是一項需要全員參與、全方位實施的管理活動，部分商業地產企業在全面預算實施中，多數人員對此未能重視，員工缺乏全員參與意識會嚴重阻礙全面預算管理的實施，如部分員工的參與只是單純地為了完成指標，未能對深層次的原因進行深入的分析，導致全面預算沒有起到根本的作用，即便開展也是流于形式。同時，現階段商業地產過度注重當下效益，未能提出相應的規范制度對后續執行進行約束，對全面預算管理的意義缺乏充分認識，在實際工作開展中也難以挖掘潛在的財務管理問題，導致綜合素養整體偏低，不足以支撐全面預算管理的實施，工作執行難以達到預期的標準，這一情況不符合當前商業地產企業建設發展的需求，未來必須要對此進行優化和調整。

2.5 業務部門參與預算的程度不夠

市場環境的變化直接影響著企業的生存發展，在新經濟體系建設中，如果業務部門未能參與到預算全過程中，則會導致所得數據信息出現偏差，且各項工作執行難以統一，最終對后續商業地產企業的經營造成影響。全面預算管理編制與后續應用有著直接關系，而業務部門參與預算作為工作順利執行的基礎和起點，要求租賃部、營運部、推廣部、物業部、財務部的共同參與。但就目前情況來看，由于業務部門的執行意識較為模糊，難以突出審核和優化功能，拉低了預算編制效率，且當前部分商業地產業務部門在參與編制預算時缺乏全面考慮，未能將內部環境與外部環境兩者之間融合，難以滿足多維度需求，為此要根據市場需求及時修正自身發展戰略，避免工作出現偏差[3]。

3 商業地產全面預算管理的對策

3.1 建立完整的預算政策

全面預算管理因其全員參與、全業務覆蓋、全過程跟蹤的特點，商業地產企業需圍繞其整體的戰略目標對經營目標加以逐步分解，通過編制明確預期，發現企業經營中的“瓶頸”，在實際工作開展中，要求各單位充分溝通與參與，還可以將各種資源進行有效的整合，以此實現資源優化，提高各種資源的使用效率，進一步促進企業有效資源的科學配置，使資源的配置效率明顯增強。商業地產建立完整的預算政策需要以未來的發展戰略為導向，確定經營管理目標，逐層分解、下達于商業地產內部各個經濟單位，主要包括經營、投資、財務等一切經濟活動，形成相互銜接的綜合體系。商業地產在經營優化中需要把日常的全面預算管理與長遠發展戰略融合，站在長遠的視角上確立基本目標，引導基層管理者積極轉變觀念，充分認識全面預算管理的作用與實際價值，避免預算工作的盲目性。同時，商業地產應該在完善預算政策的過程中不斷強化對預算的執行和監督工作，對出現的財務數據能夠切實有效的記錄，且將責任落實到具體個人，在實際的工作中了解外部環境，編制預算的時候綜合考慮各方面因素，以此對商業地產發展進行預算計劃，并根據自身的管理模式制定出固定體系，使執行更加具有可操作性，盡量降低發展經營中的各項費用。為了提高預算政策的執行效率，還需要根據當前現狀制定規范化制度，實現資源高效使用，一般采用滾動預算編制模式，隨財務數據進行科學的分析和歸納，根據商業地產制訂的年初工作計劃確定重點事項形成的重要決議，最終形成決議事項下發到各部門，對不滿足要求的預算事項駁回，確保預算目標的合理性和可操作性。商業地產也需要充分把握當前的現狀，并結合當前國家的政策形勢進行規范，把握商業地產財務變動狀況，如存在支出比例超出則需要寫明原因[4]。

3.2 建立科學的考核指標

在工作開展中，企業全面預算管理必須做到與時俱進，在執行中必須重視制定預算目標，以企業戰略為導向分析市場環境，根據職責對整體目標進行細化，通過結合企業經營計劃適當調整方案，采取科學的預算方法，進一步完善工作制度體系，為全面預算管理工作提供堅實的制度保障。在此過程中，考核指標需要根據當前的實際情況梳理和確認，要求商業地產對各級預算責任單位或責任中心執行結果進行考核和評價，全過程執行要建立在基本標準體系上，且調整機制需要形成固定的體系，對整個預算管理體系進行考評，預算執行者的考核指標與經營管理者的考核指標如表1所示。商業地產需要為資產流動制訂計劃，要加強理論與實踐結合，并結合發展需求制定下一個目標指標，強化資金收支、核算、統計、利用等方面的工作，保證預算資金收入和支出能夠對等，為經營生產獲取更豐富的周轉資金。在此基礎上，考核管理不僅要設定標準，且要做到業務管理與財務管理的融合，要求各類指標公開透明，避免考核與實際出現脫節，出現“表面功夫”的情況，使其能夠貫穿生產經營的各個時期與各個環節，從而達到考核的目的。

表1 商業地產考核指標

項目

考核指標內容

1.經營管理者

租賃指標、運營指標、市場開拓能力指標、資金運作能力指標等各種需求指標考評

2.預算執行者

數據準確指標、信息記錄指標、日常編制指標、發展規劃指標，貫穿在整個預算執行過程中和預算執行完成后

3.3 建立高效的預算信息系統

全面預算的特點體現在全方位、全過程和全參與，為此應結合實際建立預算數據庫，根據需求建立高效的預算信息系統，進一步加強一體化平臺建設，整合預算管理的相關系統，確保數據來源的規范性。商業地產全面預算管理是一個持續改進的動態的過程，為此需要根據預先做好的營運活動籌劃，對整個預算執行過程進行指導、調整和改進，為營運目標的達成貢獻力量。在實踐工作開展階段，重視科技信息技術手段的應用，對每個項目資金進行合理評估，結合實際情況調控全面預算工作，以此反映當前目標的完成情況，從而使資源的配置效率不斷得到增強。同時，應進一步加快預算管理建設，實現預算系統與業務系統的數據對接，執行中應將單位當前執行的業務制度在信息化系統中進行明確規劃，包括資產管理、合同控制等業務，在預算信息系統中需要圍繞其整體的戰略目標對經營目標逐步分解，發現商業地產經營中的“瓶頸”，并通過編制全面預算明確各項工作開展的預期。在實際工作開展中，需要相關人員全過程參與并進行充分溝通，將各種資源進行有效的整合，提高各種資源的使用效率，相關工作開展應以實際需求為基礎，管理人員應突破思維局限性，結合當前全面預算管理的相關特點，將新理念應用在工作中，有規劃地做好商業地產內部各項資源安排，因為內部資源與未來發展規劃息息相關，為此在工作中要對運行現狀進行詳細的分析與判斷，在進行管理時有效執行相關標準制度，采取有效的措施避免預算信息系統失真的現象，為后續發展奠定基礎[5]。

3.4 提升商業地產參與預算人員的綜合素質

全面預算管理作為商業地產工作的重要組成部分，在實際工作中必須要求全員參與，對此應著手提升商業地產參與預算人員的綜合素質，結合實際開展培訓工作，推進未來的轉型改革。在相關工作開展中，需要通過培訓等方式讓所有預算人員明確資金預算管理、項目預算管理、采購預算管理等方面的作用，在日常工作中不僅要做好資金的事前、事中和事后的審核，還需要對運行現狀進行詳細分析與判斷，制訂正確決策方案，以此確保商業地產的良好運營。對于通報制度規范化考核，要求指標公開透明，每季度底則針對預算執行進度進行考核，以最終計算結果作為考核依據，做到獎懲結合，構建科學的預算組織體系，發揮出其對績效考核優化的作用，突出全面預算管理的價值。全面預算管理屬于現代化商業地產管理模式，在工作開展中除了傳統的財務部門參與外，必須要求相關人員積極參與到編制工作中，以便及時掌控商業地產戰略目標實施的進展情況，這一改變不僅是對戰略的具體落實，也是商業地產實現戰略目標的保障。預算人員的綜合素質決定了工作開展的質量，主要目的是衡量目標實現程度，確保管理有序、有效運行，在實踐中預算人員能夠主動關注審核、批復等事項的安排，圍繞目標管理做好各項職責的劃分，增強對全過程監控管理，不斷優化自身突破思維的局限性，有規劃地做好后續各項安排。商業地產預算人員自身綜合素質必須要緊跟時代發展進程，除了參加企業組織的各類培訓外，還需要在日常工作中自我學習積累各方面的經驗，能夠以商業地產戰略作為基本導向。根據商業地產各個部門以及各個崗位的職責對整體目標進行細化，適時結合商業地產經營計劃適當調整方案，采取科學的預算方法，進一步完善工作制度體系，從而為全面預算管理工作提供堅實的制度保障[6]。

3.5 提高業務部門參與預算的程度

商業地產建設若想與當前時代接軌，在全面預算工作開展中就需要結合自身經濟業務特點，在工作中細化了解外部環境，以此對企業發展進行預算計劃。針對商業地產全面預算管理中存在的部門協調問題，需要設定相應的制度對其進行優化，著手提高業務部門參與預算的程度，在此過程中需要預先明晰企業各部門之間的關系，厘清各部門工作職責及工作范疇，通過細化使各部門人員能夠確定相關內容，以此不斷加強成本控制相關部門的配合工作，所有人員共同完成協調處理，增強各部門之間的協調能力，進一步提高相關工作的開展效率。業務部門所涉及的活動較多，且各項工作開展較為復雜，需要在參與全面預算活動中提前進行信息整理，確定現金流入流出情況和利潤情況，整體上要從以往的“零散”方式向著系統化方向過渡，配合全面預算管理體系的有效搭建與運行。業務部門參與全面預算中，需要進一步明確適度的分權和授權，所有涉及的人、財、物都應納入預算管理范疇，由業務部門與財務部門共同提供合理的預算計劃，在預算調整過程中充分考慮業務開展中的各種成本費用變化，從組織架構入手做好各項內容整合工作，依循商業地產而設立標準，對在工作中確定的各項業務分工，遵循可操化準則做好盈利規劃，時刻保持自省狀態，結合組織架構提高管理強度，保證預算管理的順利施行。同時，為了提高業務部門參與預算的程度，需要商業地產企業預先設定各項標準規范制度，建立規范化和約束化的制度體系，針對當前業務部門參與預算過程的各類不穩定因素，做到業務管理與財務管理的融合，以此確保財務部門與業務部門的有機協調，形成科學高效的調整體系，避免出現矛盾與沖突，為后續企業財務管理與成本控制工作提供幫助。

4 結論

全面預算管理的最終目的是實現商業地產的戰略目標，想要達到預算調整優化的目的，就要根據商業地產企業前期的經營狀況和主要經營內容提供合理的計劃，保持應有的穩定性、完整性和一致性，在調整過程中控制成本支出，充分考慮各種成本費用變化，從組織架構入手做好各項內容的預算工作，遵循可操化準則做好盈利規劃，保證預算管理的順利施行。

參考文獻：

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[6]王尋. 建筑施工企業實施全面預算管理存在的問題剖析及優化策略[J].經濟研究導刊，2022（19）：118-121.