投資性房地產資產評估策略探討

摘要：隨著社會的發展，人們收入的提高和生活水平的提升，房地產方面的投資需求越來越多。但是，盲目投資勢必會導致房地產市場出現混亂，因此，國家出臺了一系列政策，引導房地產投資市場健康穩定的發展。其中，投資性房地產需要進行資產評估，以減少房地產泡沫與風險問題的發生，保障各方的利益穩定?；诖?，研究和分析投資性房地產資產評估的策略，從理論概述入手，介紹了資產評估中使用的一般方法，進而分析投資性房地產資產評估工作的實施要求，并提出可靠的策略，以供參考。

關鍵詞：投資；房地產；資產評估

DOI：10.12433/zgkjtz.20242014

在投資性房地產領域，投資者要根據自身的投資目標和風險承受能力，選擇適合的投資項目，資產評估可以為投資者提供投資決策參考；在購買投資性房地產時，投資者往往需要向銀行等金融機構貸款，而金融機構通常要了解房地產的價值，以確定貸款的額度和利率，資產評估便可以為投資者提供貸款依據；在房地產轉讓過程中，賣方和買方需要對房地產進行評估，以確定合理的轉讓價格，資產評估在房地產轉讓中發揮著重要作用；在編制財務報表時，房地產的價值是重要的組成部分，資產評估可以確保財務報表的準確性和可靠性。

一、投資性房地產資產評估概述

投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。在房地產市場的發展歷程中，一些投資者希望通過運用市場手段賺取房屋交易的差額，并通過此種途徑獲取財務回報。觀察市場的演變，我們可以發現，房地產投資行為不僅受市場普遍法則的驅使，還受房地產市場需求的驅使。因此，會吸引一些具備相應技術和經驗的投資者加入房地產投資行列。市場監管和房地產投資的要求也在不斷更新和提高，以引導正確和積極的投資行為，防止惡意炒作。只有在滿足市場需求和監管規定的前提下進行的投資行為，否則，將會擾亂房地產市場，并對公眾的生活產生負面影響。

因此，在開展投資性房地產活動時，必須進行資產評估，評估房地產的真實價值，縮小房地產市場價格的范圍，減少房地產價格的泡沫，降低了其中的風險。實施具體的資產評估任務，需要專業的機構和人員，依據市場經濟的發展規律和現狀進行。在整個評估過程中，要遵循使用的原則和標準，并根據法律法規的要求和流程，采用科學的方法。資產評估具有公正性、鑒證性、咨詢性和專業性的特點，可對房地產的價值進行評估和展示，評估結果可為交易活動提供可靠的參考，減少盲目投資和交易沖突的發生。

二、投資性房地產資產評估的一般方法

在投資性房地產活動的實施過程中，需要進行必要的資產評估，目前有很多資產評估方法，其中包括收益法評估、市場法評估、直接資本法評估等。不同的評估方法在實際應用中能夠產生不同的效果，因而需要合理選擇，如此才能更好地發揮評估方法的效益。因此，要求相關人員全面地了解不同的評估方法，根據具體情況選擇更加合適的方法，以達到較好的評估效果。

以下對不同方法進行分析：一是收益法評估。它是對將評估資產的未來收益折成現值，以確定被評估資產價值的一種方法。這種方法的應用是從購買者的角度出發，對所需要購買的資產以收益為標準進行價值確定，使所購買資產的價值不超過同類或具有相似風險資產的未來收益的現值。該方法的主要特點就是將未來收益作為估價標準以確定現值，便于資產購買者制定投資決策。由于市場方面存在更多的風險，需要將該方法作為一種風險規避手段，使投資者可以進行穩定的投資，避免遇到風險問題。這種方法的應用還可以為投資者提供投資價格參考，使投資更加合理科學。

二是市場法評估。簡稱市場法、比較法、現行市價法，其具體是指在資產評估過程中，由于被評估資產價值不確定，進而選擇最近出售的類似的資產，以此作為比較對象，并合理調整類似資產的市場價格，以確定被評估資產的價值。由于這種評估方法存在具體的參考對象，相對合理和公正，所以也是目前房地產估價中相對重要以及常用的方法之一。由于這種方法的應用較為普遍，技術方面也較為成熟，也可以為投資者提供更加貼近實際價格的參考，所以更加切合實際情況和現實需求。

三、投資性房地產資產評估工作的實施要求

對于收益法的使用，需要注意的問題在于，其基于市場的未來收益進行房地產價值的評估，因此，不能脫離市場收益規律，也需要深入市場了解相關的行情。關于市場法的應用，則需要注意市場方面類似房地產評估項目的價格情況，重視選擇合理的參考對象，這樣才可以在保證市場法評估工作有效實施的基礎上，提升其應用效益。兩種方法的工作實施要求如下：

（一）收益法評估方面的工作要求

收益法的應用主要是以被評估對象的未來收益為標準。需要嚴格把握每一個細節和環節，否則將影響被評估對象的價值。具體而言，一是要重視被評估對象的相關費用與租金收入，對影響價格的因素進行分析，在此基礎上計算凈收益，從而保證結果的準確性和有效性；二是要明確月租，其中涉及短期租賃和長期租賃的優惠問題，因而需要進行綜合考慮和分析。

除此之外，相關人員需要加強合同管理和內容分析，重點關注合同要求與實際情況是否存在出入，以保障合同可以發揮規范作用，進而提升房地產評估的準確性。

（二）市場法評估方面的工作要求

市場法的應用，關鍵在于選擇合適的參考對象，進行對比和分析，以明確被評估對象的價值。值得注意的是，需要選擇多個合適的參考對象，避免由于參考對象較少而降低參考的可行性。在此基礎上，要明確參考對象與評估對象之間的相似性，并根據法律要求和估價原則，實施具體的評估分析。此外，使用市場法進行評估分析，還要建立可比的價格基礎，這是非常重要的工作，也是相對基礎性的工作。進而將根據不同部分和環節進行價格方面的對比和評估，保證參考對象能夠與評估對象相對應，方便確定價格。

四、推進投資性房地產資產評估的策略

（一）驗證分析方法的可行性

不同方法適用于不同的評估需求，使評估工作的實施產生較好的效益。同時，驗證和分析評估方法的可行性也是選擇合適方法的一種措施，主要根據具體的評估情況分析相關方法是否可行，以及是否能產生效益。在這樣的情況下，可以排除不合適的方法，進而選擇更合適的評估方法，以確保評估活動能夠達到更好的效果和效益。因此，這就需要相關人員重視深入實際了解投資者的實際需求并綜合分析，使評估方法的應用可以反映更加合理與科學的價值。

具體而言，相關人員需要根據市場法的應用場景和方法本身的特點綜合分析，確定該方法是否能夠用于評估活動。如：市場法的應用需要選擇合適的參考對象，若無法選擇合適的參考對象，或選擇的參考對象較少，則無法形成集中、可行的對比，明確該方法的適用性，是否需要選擇其他方法評估。對于收益法的選擇和使用也是如此，需要重視該方法應用過程中的市場租金等價格的變化影響，若市場租金變化較大，尤其在短時間內的變化較大，就需要全面考慮是否繼續選擇和使用。

（二）根據實際情況選擇合適的方法

在投資性房地產資產評估過程中，要注重根據實際狀況選擇適當的策略，并對相關策略的可行性進行評估，確定策略是否有效。在此基礎上，我們還要對各種方法的適用性進行比較和分析，深入分析不同情況下各種策略的適用性，從而保證投資性房地產活動的順利進行，同時也使各方利益得到保障。上述兩種方法之間有顯著的差異和不同，正是由于這些差異和不同，這兩種方法才能夠被應用于各種評估活動。在市場環境下，如果房地產項目的價格保持穩定，可以利用市場法選取適宜的參照物進行比較，從而確定評估對象的實際價值。而在采用收益法時，則需要確認房地產市場的租賃狀況是否穩定，預測未來一段時間內被評估項目的收益，并將其作為評估工作的指引，從而使評估的價值更加公正和合理。因此，依照具體情況挑選恰當的策略，是推動評估順利進行的核心，這也有助于提高評估效果，從而使評估成果的參考意義得到顯現和增強。

（三）重視財務人員的培訓工作

隨著經濟的發展，公允價值模式的普及是無可避免的。然而，從目前的狀況來看，一些財務人員的專業技能尚待提升，其應對緊急情況的能力以及對風險的識別和對資產的評估能力較弱，致使公允價值模型的推行受到了一定的限制。所以，必須高度重視對財務人員的培訓，定期舉辦相關的財務培訓活動，鼓勵員工閱讀優秀的財務書籍，以持續提高財務人員的專業能力。企業可以邀請資深的財務學者授課，尤其是針對投資性房地產資產評價方面的內容，以此提升財務人員對投資性房地產資產評價的認識，推動投資性房地產資產評價觀念的變革。同時，財務人員自己也要主動學習，密切關注投資性房地產資產評估的相關規則和知識，并積極投身于投資性房地產評估的實際操作，從中汲取有益的、可以普及的知識，不停地增強投資性房地產資產評估技巧。

（四）健全資產評估流程

評估投資性房地產資產評估的準確性，關鍵在于完善資產評估流程，以增強財務數據的穩定性。為了保證資產評估流程的完善，需要加強資產評估機構的監督，并增強投資性房地產資產評估報告的實用性。通常，投資性房地產資產評估報告應涵蓋評估委托人、產權所有人以及其他評估報告參與者的基本資料、評估目的、評估對象與覆蓋面、評估價值類型與定義、評估基準日期、評估基礎、評估方法、評估步驟執行過程與狀態、評估預期、評估結果等相關內容。建議投資性房地產評估機構詳細地記載和分析評估流程，并提供全面的資產評估報告，這將成為準確判斷房地產資產價值的關鍵參考。同時，需要完善行業標準體系，增強監管力度，對于在資產評估過程中出現的任何違規行為，都應予以嚴厲處理。對于情況嚴重的，還可以直接撤銷機構的房地產評估資格。

（五）重視監督管理

中國資產評估協會與證券監督管理委員會應共同組織評估團隊，對投資性房地產資產的評估進行審查，并以此作為評估機構評估的主要參照，基于評估結果決定房地產資產評估的精確性，同時按照法律規定對責任人追責。同時，要加大對注冊會計師的管理，使其主動遵循投資性房地產評估規則，以此提高他們的專業素質和風險識別技巧。此外，還應設置一套健全的獎罰機制，以便對那些故意利用財務數據的人予以處罰，對有意造假的人施加壓力，并最大限度地防止他們的不規范行徑，從而保證房地產資產評估的精確性。

（六）關注協議的有效性

對待估房產的續租、租金、租期等相關協議進行深入研究，考察這些協議是否會對公平價值造成影響。

在此階段，評估師需要檢驗協議的有效性，并對其基礎執行狀態進行深入調查。一旦確認這份協議的真實性，就可以把它設定的租金作為參考，從而預測出協議期內的凈收益。決定租賃期限以外的租金時，應以標準租金為依據。若租賃合同中的租金與市場價格存在顯著差異，就必須對此進行深入探究，并在評估報告中明確說明產生差異的原因。

五、結語

投資性房地產資產評估，是房地產投資活動實施中的重要工作，通過落實評估活動，可以對房地產的價值進行合理評估，以引導投資者實施投資活動，避免盲目投資產生的風險。由于不同方法適用于不同的需求，需要根據實際需求和現實情況合理選擇合適的方法，并在應用前進行驗證，以確保其產生具體的效益。在方法的應用過程中，應加強信息的收集與利用，為評估工作的落實提供更好的參考。同時，還需要加強人才的培養與引進，以提升資產評估活動的質量。

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