尋租理論視角下保障性租賃住房全過程違規行為及監督策略

摘" "要：保障性租賃住房作為新生事物，在各項環節中可能存在一些違規行為。通過對政策與相關政府工作報告的整理，將保障性租賃住房分為申請審核—施工驗收—投用運營等三個不同環節，并進行違規行為識別，根據違規成本以及違規收益將這些違規行為進一步分類。在尋租理論視角下，構建保障性租賃住房尋租理論分析框架對違規行為進行影響因素分析，最后從主觀和客觀兩方面對保障性租賃住房的監督提出對策建議。

關鍵詞：保障性租賃住房；違規行為；對策建議

中圖分類號：C913" " " " 文獻標志碼：A" " " 文章編號：1673-291X（2024）11-0157-04

一、問題提出

保障性租賃住房是我國近年來提出的新概念，主要是為了解決新市民、青年人的住房問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金不高于同地段同品質市場租賃住房90%租金價格。為了支持保障性租賃住房發展，國家出臺了一系列配套政策，主要包括土地類政策、財政類政策以及金融類政策，匯總如表1所示。

根據表1可以看出中央政府對保障性租賃住房的高度關注，保障性租賃住房支持政策涉及多個部門，包含多種政策優惠，同時保障性租賃住房還具有“誰建設，誰所有”的多主體參與特性，多元參與以及保障對象的變化使得它與其他的保障性住房存在很大差別，傳統的保障性住房監督機制不能完全適用于保障性租賃住房，需要做出一些相應的調整。一方面，保障性租賃住房監督機制尚且不完善；另一方面，根據理性經濟人假設，各主體都會謀求自身利益最大化，同時滿足了尋租活動產生的主觀和客觀兩方面條件，因此存在尋租的空間。

二、文獻綜述

尋租理論最早誕生于20世紀60年代中期，1974年美國經濟教授安妮·克魯格（Anne O.Krueger）在《美國經濟評論》上發表《尋租社會的政治經濟學》，正式提出了尋租的概念[1]。權力尋租是指握有公權者以權力為籌碼謀求獲取自身經濟利益的一種非生產性活動[2]。尋租行為有兩個特征：一是導致社會福利損失，產生社會成本；二是導致更進一步的尋租活動[3]。尋租行為產生的條件包括主觀與客觀兩方面[4]。主觀方面即能夠通過尋租行為獲得收益，客觀方面即政策法規的不嚴謹以及監管的疏漏。

尋租理論自從被發現后，就被廣泛應用于研究政策對企業經濟影響[5，6]、競爭行為研究[7]、政策討論[8，9]、環境保護[3，10]等眾多學科，研究焦點集中于政府權力與社會資本的互動。2010年以后，尋租理論開始應用于我國保障性租賃住房政策執行領域，主要研究內容涉及保障性住房的進入機制、分配機制、監管機制以及商品房轉化為保障性租賃住房等方面[11-14]。保障性租賃住房作為保障性住房體系中的一員，對它的監督策略研究也同樣適用尋租理論的分析思路。

三、保障性租賃住房政策執行過程中的違規行為

（一）保障性租賃住房政策執行過程

結合保障性租賃住房的具體情況，政策影響主要體現在資源的分配階段，同時環境條件也會對執行者產生影響，結合保障性租賃住房項目的開發經營過程進行具體分析，總結不同類型土地建設保障性租賃住房流程如表2所示。

總結來說，不同土地類型建設保障性租賃住房的手續大致相同，可以歸納為申請審核—施工驗收—投用運營幾個步驟，在不同階段存在的違規行為也不完全相同。

（二）違規行為分類討論

通過對審計署公布的違規行為數據以及各級政府巡查工作的公示進行收集整理，結合保障性租賃住房工作流程與文獻分析，對各階段存在的違規行為進行匯總梳理。

以上是對保障性租賃住房政策執行過程中可能存在的違規行為匯總。在實際情況中，是否會發生違規行為還要考慮違規成本與違規收益，因此根據違規成本以及違規收益將違規行為進一步分類。

從申請審核階段來看，產權方可能并不完全符合保障性租賃住房建設的條件，也有可能雖然主體資格符合，但是在向財政部、住建局或銀保監等部門提交材料時提供了部分不真實的相關材料。根據違規收益與違規成本來看，不符合條件或是提供虛假材料的違規成本相當高，一旦被發現除了可能面臨的嚴厲處罰外，還會伴隨著商譽下降和失去某些資格的巨大損失，因此這一環節存在違規的可能性不高。

從施工驗收階段來看，產權方可能出現私自更改土地用途、挪用或閑置財政資金以及未能如期完工等違規行為。根據違規收益與違規成本來看，私自更改土地用途以及未能按期完工都屬于違規成本極高但幾乎沒有收益的行為，因此發生的概率不高，未能按期完工也可能存在極特殊情況。只有挪用財政資金屬于違規成本高但是收益極大的違規行為，同時也是審計署公告中出現較多的違規行為，存在較大的違規風險。

從投用運營階段來看，經營方和承租方都可能存在違規行為，從現實情況來看，這一階段的違規行為大多數違規收益不高但違規成本極小。例如經營方在審查待承租方主體資格時可以選擇“睜一只眼閉一只眼”，根據微博上的其他保障性住房相關搜索記錄也可以看到“物業說是檢查也只是在門口轉一圈”此類的言論，承租方也可能心安理得地長期享受保障性租賃住房福利，或是憑借保障性租賃住房便利的地理位置等要素高價轉租，做起了“二房東”等各類違規行為，因此，在此環節存在違規行為的概率是很大的。

四、尋租理論框架下違規行為影響因素分析

根據前面對尋租理論的分析，尋租活動的主要特征包括社會福利損失以及進一步的尋租行為，產生的條件包括主觀因素和客觀因素，據此構建一個保障性租賃住房尋租理論分析框架，并基于此分析框架對上述違規行為進一步識別與分析。

圖1" 尋租理論分析框架

在尋租理論分析框架下，違規行為具有兩個重要特征，第一是會導致社會福利損失，造成社會成本；第二是會導致進一步的尋租行為。結合上一部分對違規行為成本及利益的討論，可以理解為存在違規利益就有可能導致下一步尋租行為，那些違規風險高、概率大的違規行為極有可能導致下一步尋租行為，對社會福利造成影響。

（一）違規行為主觀因素分析

根據尋租理論分析框架，違規行為產生的主觀因素包括違規方對利益的追求以及自身法律意識的淡薄或僥幸心理。產權方在施工驗收階段可能會因為對利益的追求以及僥幸心理挪用財政資金或是各類補助，填補自己在其他項目中的資金缺口，將財政補助以及政策優惠用于盈利空間更大的項目中，在保障性租賃住房項目中則有可能偷工減料導致基礎設施不到位或是后續維修無人問津等問題。

根據用地方式與參與主體的不同，產權方又可以分為自主經營（如事業單位、企業園區）與委托代理經營（如集體經營用地）兩種方式。根據主體的不同，經營方在投用運營階段的利益追求與可能產生的違規行為也不完全相同。對于在事業單位或企業園區的自有用地建設的保障性租賃住房，其面向的群體主要是本單位職工，出于對未來與公司的考慮，經營方可能會對待承租方的主體資格審查“睜一只眼閉一只眼”，對退出環節也不會進行及時監督；而對于農村集體經營用地或是國有新增土地建設的用地類型，經營方與待承租方之間的利益關系沒有那么緊密，則有可能出現中介違規出租等違規行為。

承租方在投用運營階段出于對利益的追求，可能會因與經營方之間的特殊關系違規獲得保障性租賃住房享受資格。某些保障性租賃住房可能由于地理位置比較好而在市場上廣受歡迎，這樣就很可能產生轉租轉借或違規經營等違規行為。

（二）違規行為客觀因素分析

根據尋租理論分析框架，違規行為產生的客觀因素包括存在法律漏洞、違規行為難以識別以及監督成本高等。保障性租賃住房屬于“新生事物”，涉及的參與主體眾多，各項監督機制仍舊處于探索階段，難免存在顧及不到的方面。有些違規行為如資格審查是否嚴格、是否存在中介違規出租現象以及轉租轉借行為等違規成本低，交易通常發生在私下，較為隱蔽，因此難以被識別。保障性租賃住房數量大、流程多、分散廣，若要對每一個環節面面俱到，對于政府而言監督成本過高。

五、監督策略建議

根據對違規行為的識別分類以及對影響因素的分析，從主觀和客觀兩方面分別對保障性租賃住房監督策略提出建議。

第一，針對主觀因素的建議。在主觀方面，要加強對保障性租賃住房各環節參與方的“軟約束”。加強產權方和經營方責任意識教育，重視各參與方的信譽與各項資格審核，在批準項目時選擇更有責任心的企業。

對廣大待承租方利用媒體等手段加強保障性租賃住房相關知識宣傳，對于群眾在平臺上舉報的各項違規行為進行及時有效的反饋，提高社會普遍監督意識，形成對于保障性租賃住房的多元監督環境。

第二，針對客觀因素的建議。首先，健全保障性租賃住房監督管理體系。循著各環節的尋租鏈發現當前監督管理機制中的漏洞和缺陷，改善信息不對稱程度，針對尋租動機設置監督機制和懲治機制，細化保障性租賃住房各環節的具體規定。其次，針對不同類型的違規行為應當采取不同的監督方式，對于違規風險高、違規收益大的產權方資金挪用問題，應當由政府部門進行專項監督；對于違規成本低而違規收益大的資格審查問題，可以由政府進行巡查結合社會力量的監督多方進行；而對于違規風險高但是違規收益小的違規行為，如中介違規出租、轉租轉借以及違規經營等違規行為，應當鼓勵社會力量參與監督，政府及時做出回應。最后，在大數據時代，保障性租賃住房監督工作也應當多與信息技術相結合，各部門建立信息共享平臺，加強信息公開與透明程度，對各參與方的行為進行更加有效的監督。

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Violation Behavior and Supervision Strategies Throughout the Entire Process of Affordable Rental Housing from the Perspective of Rent-Seeking Theory

LI Yafei， CHAI Jingru， QI Huaili

（School of Public Administration， Xi’an University of Architecture and Technology， Xi’an 710055， China）

Abstract： As a new phenomenon， affordable rental housing may have some violations in various aspects. By organizing policies and relevant government work reports， affordable rental housing is divided into three different stages： application review， construction acceptance， and operation. Non compliant behaviors are identified and further classified based on the cost and benefits of non compliant behaviors. From the perspective of rent-seeking theory， a theoretical analysis framework for rent-seeking of affordable rental housing is constructed to analyze the influencing factors of violations. Finally， countermeasures and suggestions are proposed for the supervision of affordable rental housing from both subjective and objective perspectives.

Key words： Affordable rental housing; Violations; Suggestions for countermeasures

[責任編輯" "劉" "瑤]