淺談房地產開發企業如何有效提高資金管理水平

摘"要：管控運營資金是企業實現現代化財務管理的重要板塊，對企業維持日常生產運營有著極大助力。強化房地產企業內部資金管控，可提前配置各項活動資金，盤活閑置資金，減少資金浪費，提高資金利用率，提高盈利能力，可統籌規劃資金，合理融資，緩解資金壓力，控制資金鏈風險、償債風險，避免財務危機，助力企業擁有良好現金流，實現可持續發展。房地產行業的獨特性決定了運營資金管理的戰略性地位和財務性重心。然而實踐中，房地產企業資金管理更為復雜，受諸多關聯因素影響，無法充分發揮資金價值。文章以房地產開發企業為例，研究其內部資金管理相關內容，探討如何合理分配和高效管控資金。希望文章能夠為更多房地產開發企業提升資金管理水平提供可參考建議。

關鍵詞：資金管理；房地產開發企業；現金流

中圖分類號：F299.233.42文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2025）06-0183-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.06.045

1"引言

隨著全球化經濟技術的持續發展，各行業市場競爭日益加劇。決定企業能否順利運營，在市場中站穩腳跟的關鍵在于企業是否有足夠的資金流，為此企業要加大對運營資金的管理力度。在我國，住房是廣大群眾最基本的生活保障，隨著城市化進程的加快，老百姓對居住環境和質量都提出了更高要求，然而近幾年受房產市場萎縮、金融收緊政策等影響，房地產企業發展受到了極大阻力，進一步加劇了房地產企業的競爭壓力。為此，文章主要以房地產開發企業為例，詳細探究了運營資金管理現狀及改進策略。

2"房地產開發企業資金管理概述

自2020年出臺的房地產行業三道紅線、貸款集中管理兩道紅線、住房不炒、因城施策、限購、限售、限價等宏觀調控政策，使得房地產行業經營環境日益復雜，整個行業發展高峰期已然成為過去式，行業整體面臨出清、壓縮，逐漸由原本的“高杠桿高利潤”轉變為“微利潤、自有資金高投入”局勢。整個市場發展在加速時，過去經營順利的優秀企業先后陷入資金困境，值得房地產企業家深思。

例如，HA企業因大規模商票逾期、貸款逾期，即將面臨資產清算處置、全面監管審查；HX企業總負債高達4000億元，已宣布資金鏈斷裂；LG企業賬面可移動資金較少，多個項目被迫停工；BN企業金交所理財產品逾期、貸款逾期，無法正常為員工發放薪酬；HYN企業美元債務大量違約等等。歸納總結這些房地產類企業暴雷的原因有：過度融資、資不抵債、現金流斷裂、無法準確預判營銷和金融市場變動等。這些房地產企業頻繁暴雷使得整個行業信用度受疑，各企業持續發債難度進一步增大，依靠以往“借新還舊”的方式已然無法保障其正常運營。

據統計，2022年房地產到期境內規模高達4852億元、境外債557億美元、集合信托7809億元。部分房地產企業資金流動性問題在持續發酵，出現更多連鎖反應，如銀保監會增大貸后審查力度、銀行對房企預售款監管更加嚴格、金融機構審批處于觀望或更謹慎態度，所以房地產企業要想在如此的大環境背景下找到發展求生之路，必然要順應市場調整、推動變革、加大對暴雷點資金的管控，采取高精準度的資金管理策略。

房地產企業資金管理是內部財務管控的重要組成部分，包含投資管控、籌資管控、運營資金管控、現金流管控等。其中，營運資金也可稱為營運資本，是房地產開發企業極其關鍵的資金調控部分，從狹義層面講是指流動資產去除流動負債后的差額，從廣義層面講是指流動資產和流動負債二者的總和。總之，營運資金是企業維持日常業務運營、經營發展的必要資金。營運資金有多種分類依據，從構成要素看，包含應收賬款、有價證券、應付賬款、存款、現金等；從時間特性界定，可分為應收賬款、存貨；從經濟活動的目的來看，可分為采購、生產、營銷三類。文章基于經營活動理論知識，結合房地產開發企業具體業務建設環節，分別從采購、開發、營銷、融資四部分分析企業資金管控內容[1]。

3"房地產開發企業資金管理水平現狀分析

3.1"采購環節影響資金管理水平的因素

3.1.1"選擇EPC承包方式

房地產開發企業涉及的項目開發過程中，如何選擇合適的承包方至關重要，具體選擇承包方方式取決于企業本身開發方式。比如選擇EPC總發包合同方式，即房地產開發企業作為總發包方，選擇多家分承包方共同完成工程項目方案設計、物資采購、項目建設、項目運行等工作，期間涉及的物資采購也全權交由承包方，房地產開發企業本身沒有任何管理、采購等義務。總承包方要采用應付款、預付款方式對各承包方進行工程費用結算，且總承包方有著一定獨立性，能夠自由決定分包方的具體工作環節。這種總承包的EPC項目開發方式，能夠避免開發商直接參與物資采購工作，還能夠憑借分包方與供應商之間長久的合作關系降低物資采購成本費用，且能夠保障所獲得物資的質量符合建設要求。對房地產開發企業而言，不僅減少了資金在采購環節的大量占用，也減少了采購量不合適造成的貨物擠壓、資金占據。

3.1.2"供應商關系

工程項目開發前需要對項目費用進行統一造價預估，其中65%左右的造價費用都是物資材料費，所以采購環節能否實現對資金的合理管控，對項目開發、企業整體盈利都有著很大影響。部分房地產開發企業逐漸推行品牌化和差異化戰略措施、精細化管理措施，實現了單一采購向專業化采購方式的轉變。部分企業會選擇頻繁簽約供應商、頻繁解約短期合作方式，此方式的長久應用會使企業無法獲得足夠的利益空間和談判優勢，也無法實現合作方之間的信息和資源共享。綜上所述，應減少采購成本費用支出[2]。

3.2"開發環節影響資金管理水平的因素

3.2.1"開發流程的科學合理性

房地產開發企業涉及的存貨有土地存儲、在建項目，數量和資金金額體量都很大，這部分資金的運行速率和質量對企業整體資金管控質量有著很大影響。為了提高資金有效利用率，加快資金流轉，可以適當縮短工期，加快工程進度，使工程達到預售狀態可將預售資金流入，再使工程進度達到主體結頂可按揭款流入。常規情況下房地產開發完整流程設計為：項目拿地→項目開工→基礎施工→主體施工→主體驗收→設備安裝→竣工驗收。所以房地產開發企業可以從這些具體環節著手，適當調整其流程合理安排資金的收支情況，選擇高質量人才負責相應板塊資金管控。

3.2.2"如何選擇合作方

房地產開發企業選擇承包方的方式多數都是統一招標，由集團總部人員負責工程招標，各區域分子公司負責具體的招標事項對接，如此一來能夠憑借總部多年的經驗選擇合適的承包方，保障其具備項目建設要求的技術水平，具有豐富的工程項目建設經驗，保障項目資金在該渠道占用較少，也為完成工程節點保證預售資金流入奠定了一定基礎。

3.2.3"業務持有量的持續擴大影響運營效率

有關數據調研顯示，國內房地產、商業地產的空置率有持續上升趨勢。但是在城市經濟集中化、中心化等策略引導下，部分房地產開發企業為了獲得足夠的市場份額，搶占市場先機，會繼續制定與新項目開發有關的戰略目標，如選擇“開發+持有”的綜合經營方式，考慮到多數房企涉及的業務范圍較廣，如城市綜合體、商務辦公、旅游養老產業、星級酒店等，這些類型房產項目需要投入更大量的資金，且項目開發周期更久，資金變現速度較慢，后續商業性房地產的維護費用也很高，這些因素都會使房地產開發企業面臨更嚴峻的資金管理問題。

3.3"營銷環節影響資金管理水平的因素

部分房地產開發企業囤積的商品數量越來越多，商品空置率越來越高，其根源在于營銷環節出現漏洞，或者商品開發速率太快，超出市場實際需求；也可能是因為在途資金（按揭款、安置戶配建款）總額越來越大，占用了大量流動資金，延緩了企業內部資金流轉周期。如G企業單一的選擇直接或委托方式進行商品營銷，這樣能夠接觸到商品的群體數量有限，最終完成交易的客戶數量也會受限制，不利于商品在市場中快速拓展，打開市場通道。委托營銷方式可能會促進商品營銷量增加，但是也增加了一大筆中間營銷費，會導致企業對市場失去判斷力、缺乏敏銳度。新時代網絡信息高速發展，企業可以借助網絡的便捷性進行商品營銷，拓展多元化營銷路徑，從而提升營銷速率，提高資金回籠體量。

3.4"融資環節影響資金管理水平的因素

房地產企業維持日常運營的資金多數來源于長期負債或短期負債，而內源性方式的應用較少，企業為了獲得足夠的運營資金必然要借助銀行或其他商業性質貸款方式，以期滿足資金體量需求。但是部分企業在進行融資過程中并沒有科學設置長期、短期融資占比，以至于給企業造成短期還債壓力。企業流動負債的彈性大小會影響資金籌集成本，從而影響企業資金流動性，所以企業可以考慮強調流動負債方面的管控，盡量在獲得足夠融資資金的同時使企業免受短期集中性的償債風險[3]。

4"房地產開發企業提升資金管理水平的建議

4.1"采購環節

4.1.1"尋找優質戰略合作伙伴

房地產企業在選擇合作伙伴時，要充分調研其相關信息，并依據所掌握信息劃分供應商合作級別，如依據重要性程度可依次分為短期交易型、長期合作型、戰略合作型三個類別，簡稱1類、2類、3類。其中，1類合作方來源于互聯網查詢，雙方屬于一般交易關系，涉及訂單少，訂貨量少，貨物類別常見；與2類合作方的合作關系較穩定，雙方會更加重視長期性利益，持續優化產品和服務；3類合作方極其重要，雙方是長期交易的、可信賴的關系，信息共享程度較高，共同承擔風險和利益。

4.1.2"更新采購流程

企業可以考慮電子商務采購方式，實現線上全過程管控，對所有人員操作環節進行統一管理，解決傳統信息傳輸壁壘問題，實現采購全程透明化。還要建立供應商管理數據庫，并實時進行供應商信息調整，實時進行物資市場價位、供應商價位橫向對比，避免花費不必要的資金。線上全面監管的采購流程，能夠實現供應鏈整個過程的資金快速流轉，從而適當調整采購流程，提升采購速率，提高采購資金使用率。

4.2"開發環節

4.2.1"全面梳理發包流程

房地產開發企業可以選擇總承包方或多個分承包方的方式建設項目，無論如何都要保障所選承包方能夠按照合同約定完成相關工程建設。企業可參照當前市場上較成熟的模式——“總發包+指定發包”，強化總承包方和各個分包方之間的關聯，一方面能夠弱化總承包方施工責任；另一方面有利于加強雙方合作深度，提高工程項目建設質量。

4.2.2"拓展業務板塊

房地產開發企業多數會選擇開發和持有混合的戰略產業模式，順應多元化市場局勢變化，同時覆蓋多領域地產，借助各領域間平衡性保障運營資金的彈性。企業管理者可適當拓展關聯業務領域，但是要做好相應的市場調研，避免同一項目投入大量資金，引發資金鏈等風險[4]。

4.3"營銷環節

房地產開發企業營銷環節的資金管控重點在于快速回籠資金，為前面的采購環節、生產環節減少一部分資金壓力，對房企而言更重要的資金回籠方式是減少產成品囤積、商品房空置率，盡可能消化存量，實現產品流通，從而減少庫存量產品管理成本，減少不必要環節占用大量資金。房地產開發企業可采取的具體措施有以下兩點。

（1）加大產品營銷力度，針對不同產品優勢加以宣傳，如學區房、江景房等，增加產品營銷量，實現資金快速回流。近年來，房地產市場的宏觀調控、市場行情越來越不景氣，產品營銷量呈逐年遞減趨勢，要想提升營銷量，自然要與客戶間保持良好的關系，贏得廣大客戶群體對產品的認可、對企業的信賴。房地產開發企業可以從客戶視角分析問題，遵循客戶實際需求導向，盡力迎合大眾需求，減少同質化產品。面對不同消費水平的客戶群體，要制定有針對性的、個性化的營銷方案，盡全力為客戶服務，在保障客戶滿意的同時也能夠增加企業產品營銷量。還可以借助全款優惠、團購優惠等政策吸引潛在客戶，拓寬營銷渠道。

（2）針對項目差異設置不同營銷策略，主要產品類型有住宅和商品地產兩大類。前者更側重于把握購房者心理，比如制定營銷方案時要更加側重于區域、配套基礎設施、劃分學區、舒適性等因素。對于后者而言，要更加重視與當地政府間關系的維護，一方面有助于提升產品市場形象，另一方面也能夠避免各種麻煩。還要重視與個體商戶、零售商戶等客戶間的關系維護，可適當放寬信用政策，吸引更多潛力商戶入駐。房地產開發企業還要重視產成品周邊設施的大力開發，發揮協同效應，為企業獲得穩定資金流提供保障[5]。

4.4"融資環節

房地產開發企業對資金的需求量很大，為了保障項目開發、項目建設等環節擁有足夠的運營資金做后盾，企業必然要選擇合理的融資方式來解決資金鏈、債務等問題。房地產開發企業可以從幾方面考慮，探究多元化的融資路徑，減少融資付出成本，尤其是在近幾年銀行等金融機構對房地產產業的各種約束政策下，房地產企業不得不選擇提高自籌資金占比的路徑。具體融資改進措施：第一，房地產企業可以增大股權融資占比，選擇配股或增發產生的乘數效應，盡力釋放債務融資空間，減少自身承擔的杠桿率，調整當前資本架構，有助于企業暫時緩解資金鏈方面產生的壓力。第二，企業可持續發行公司債，與傳統銀行借貸方式相比，借助公司債發行的方式獲得融資，有著用途靈活不受局限、期限靈活、審核周期快等優勢，且能夠明顯降低企業融資所付出的成本。第三，房地產企業可以選擇表外方式進行融資。考慮到國債利率的持續降低，市場上分布的資金紛紛開始探索能夠獲得更高收益的產品類型，再加上近幾年國家對房地產開發行業的一系列政策支持、引導，使得企業流動性更加寬松，越來越多場外資金（如保險資金、銀行理財資金等）開始向房地產領域流入。房地產企業可以在采購環節嘗試引入各種外部夾層方式融資，如選擇信托產品設立SPV幫助項目公司獲得貸款，后續由房地產開發企業自行償還本金和利息，全部完成后選擇退出機制。這樣的方式也能夠幫助企業解決部分資金融資問題[6]。無論如何房企都要堅守三條紅線，凈負債率不能高于100%、現金短債比不能小于1倍、剔除預收款的資產負債率不能高于70%。

5"結語

房地產開發行業發展情況對社會經濟整體運營有著極大影響，鑒于該行業項目開發周期長、投資資金體量大、營銷狀態不穩定等特點，很容易出現各類型資金管控和使用風險。而資金是房地產開發企業的生命線，特別是在當前各種宏觀調控政策緊縮的背景下，房地產開發企業要想穩定發展經營，必然要保障資金的安全性、流動性，確保以銷定產、以投定融、以產定投。文章簡單分析了房地產開發企業資金管理情況，詳細探究了影響各階段資金管理水平的因素，分別從采購、開發、營銷、融資四個階段提出了合理的資金管理意見，積極改善現階段企業資金管理缺陷，促進企業實現持續、穩定發展。

參考文獻：

[1]林曉芳.房地產開發企業資金管理存在問題及改進措施[J].大眾投資指南，2023（12）：113-115.

[2]唐穎.房地產開發企業資金管理體系思考[J].中國中小企業，2023（4）：204-206.

[3]賀映輝.房地產開發企業資金管理探討[J].大眾投資指南，2022（19）：92-94.

[4]王麗.房地產開發企業資金管理改進思考[J].現代營銷，2022（6）：37-39.

[5]劉建軍.房地產開發企業資金管理效率提升探索[J].當代會計，2021（24）：103-105.

[6]李健花.談營運資金管理存在的問題及對策——以房地產開發企業為例[J].中國鄉鎮企業會計，2020（11）：42-43.

［作者簡介］孫順（1982—），男，漢族，浙江溫州人，本科，中級會計師，研究方向：資金管理。