房地產企業財務分析存在的問題及對策

摘"要：新形勢下，房地產企業在發展中面臨多種多樣的風險與挑戰。為了有效應對各種風險，房地產企業必須要加強對財務分析的重視。財務分析不僅有助于管理者更好地了解內部經營和財務狀況，還能夠幫助企業改進內部管理體系，推動企業健康發展。文章對房地產企業的財務分析進行概述，分析房地產企業的特點，指出當前房地產企業財務分析中存在的問題與不足，并提出具有針對性的財務分析優化對策建議以供參考，旨在提高房地產企業的財務分析能力和財務管理水平，進而促進房地產企業的長遠發展。

關鍵詞：高質量發展；房地產企業；財務分析

中圖分類號：F275文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2025）"08-0118-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.08.030

1"引言

在當前時代背景下，我國經濟由高速發展轉向高質量發展，國家也在積極地推進房地產企業的健康轉型和發展，提高企業的資源配置和抗風險能力。并且，新會計準則的使用也使得房地產企業的財務報表信息較為全面，會計信息數據的透明度大大提高。但由于市場環境的不斷變化和房地產企業的項目業務愈加復雜，導致財務報表的可讀性有所下降。房地產企業管理者要想加強對內部信息的了解，并在此基礎上作出科學決策，就必須要促進財務分析的完善和優化，從而滿足信息使用者的多樣化需求，也加強房地產企業財務報表的可讀性。由此可以看出，財務分析的完善和優化可以在很大程度上促進房地產企業的健康發展。

2"房地產企業財務分析概述

財務分析是指房地產企業通過內外部各種信息資源，并使用專門的財務分析技術和分析方法，從盈利能力、運營能力、償債能力以及發展能力等方面出發對企業的生產經營活動進行全面分析和評估，為企業管理者作出決策提供信息數據支持。在房地產企業的財務工作中，財務分析根據實際使用目的和信息獲取方式的不同而選擇使用不同的分析方法，具體分為外部分析和內部分析兩類。外部分析是房地產企業外部的相關人員通過企業對外披露的財務報表數據展開財務分析，能夠為企業外部的利益相關者提供分析結果以供參考；內部分析則是指企業內部經營管理人員通過對企業內部數據信息進行財務分析，以加強對企業各個環節、各個維度生產經營活動的了解，為企業管理者的后續決策奠定基礎。

3"房地產企業的特點

3.1"資金流動風險高

房地產企業由于具有行業特性，其項目經營周期較長，資金占用率高，資金的周轉速度較慢，在項目開展過程中現金流入難以覆蓋現金投入，這會在一定程度上造成企業流動資金風險率較高。同時，很多房地產企業為了占領更大的市場份額而選擇預售的方式，這種銷售方式使得企業在產品交付之前仍然需要持續的資金投入，而財務報表中的項目損益報表中企業則一直處于虧損狀態。部分房地產企業僅僅用資產負債率、利潤率等衡量內部財務狀況，對房地產行業的特點不夠了解。并且，隨著市場環境的不斷變化，房地產企業在生產經營中可能面臨各種突發狀況或不可抗力，導致企業的銷售價格無法達到預期水平，銷售回款等也難以按時追回，使得企業的資金運轉存在問題，嚴重者甚至會導致企業的資金鏈斷裂，進而造成房地產企業的流動性資金風險較高。

3.2"產品高度差異化

由于城市不同、地區不同、地段不同、業態組合比例不同，產品功能定位也存在差異，使得各地區的房地產企業提供的產品出現高度的差異化。在這種情況下，房地產企業的財務分析的數據和指標等存在很大不同，內部財務報表的表現形式也各不相同。這就導致各個房地產企業的財務數據之間可比性較低，也無法評估企業內外部情況并進一步作出財務分析和預測，導致房地產企業發展受到限制。同時，房地產企業也不能僅僅在行業內部進行財務數據對比和分析，更應當設立合適的數據口徑加強同其他行業的數據對比，為房地產企業進一步優化管理體系和實現產業升級提供數據支持。

4"房地產企業財務分析存在的問題

4.1"數據獲取來源影響分析結論

由于房地產企業的行業特性，企業在經營銷售的過程中多依靠預售的模式，這種傳統財務管理模式僅僅對財務報表中的資產負債表和資產損益表進行分析，使得企業無法實現對內部經營狀況的正確評價，也無法推進對企業的外部分析。目前來看，很多房地產企業的審計師多采用間接法編制現金流量表并展開分析，即利用利潤表和資產負債表的各科目余額變動對有關項目進行調整，進而制定現金流量表。但這種方式不能夠全面反映企業的資金經營狀況，導致房地產企業的財務分析面臨挑戰。與此同時，外部財務分析主要是依據企業主動披露的財務數據，而企業管理者可能為了更好地吸引投資、維持自身股價或者獲得更高的出售價格等而選擇對內部財務報表進行粉飾，這種經過粉飾的財務報表無法進行財務分析和后續的財務評估。此外，影響房地產企業發展的因素是多種多樣的，既包含設計產品的競爭力、銷售部門的銷售能力、運營部門的組織和執行能力，也包括企業未來一定時期的發展潛力和國家相關政策的調整等。但當前房地產企業對這些相關信息分析的力度不足，導致其財務分析效果受到限制。

4.2"外部數據比較參考價值不高

目前來看，在外部財務分析過程中，房地產企業的相關財務管理人員缺乏對內部戰略發展方向、區位特點、利潤點、盈利模式以及發展階段等的了解，僅僅使用傳統的分析方式和單一的財務指標進行財務分析，也難以得出正確的評價結果和有參考價值的對策建議以供企業參考。例如，一個只重視經濟利潤、對資金周轉不夠重視的房地產企業想實現對另外一個重視發展規模、資金周轉速度較快的房地產企業開展對比分析，但兩個企業間的財務指標、財務狀況等存在較大差異，導致分析結果無法為后續管理提供建議。并且，房地產企業的財務管理工作人員綜合能力和專業水平較為有限，在收集外部財務信息過程中可能不夠全面，在數據量過大的情況下無法有效找到對企業有價值的關鍵信息，使得企業財務分析的效果受到影響，難以發揮其作用的最大化。

4.3"信息缺失、數據分析僵化

很多房地產企業為了提高財務管理能力建設了完善的業財一體化信息管理系統，對內部各項業務數據、財務數據以及財務報表等進行自動化、智能化管理，并將分析的結果送至各個部門的管理者手中。房地產企業可以運用AI技術對簡單財務業務進行核算和管理，極大地提高了財務管理的規范性和準確性，但是財務管理的方式較為僵化和固定，這會使得財務分析的效果受到影響。與此同時，部分房地產企業為了降低內部經營成本而選擇壓縮財務崗位，財務管理人員往往身兼多職，在同一時間段內需要兼顧多項日常管理活動，使得財務分析工作的效果大打折扣，管理人員不能在問題出現的第一時間發現并尋求解決問題的辦法，也難以采用多元化的分析手法為企業決策提供幫助，導致企業的長遠發展受到影響。除此之外，房地產企業在生產經營過程中涉及多個部門和多個環節，數據較為分散，數據收集難度較大，財務分析中面臨較多困難。而且很多房地產企業只注重在建項目，而對已經完工的項目則重視不足，僅僅將已完工的項目信息保留在以前的舊系統中，不參與當前的財務分析，這會使得企業在財務分析中難以有效地積累經驗，相應地財務分析能力也無法得到提高。

4.4"管理者對財務分析重視不足

雖然很多房地產企業已經認識到財務分析的重要作用，并采取一定的措施來優化和提高內部財務分析能力，但部分管理者對財務分析還不夠重視。一方面，房地產企業自身財務分析體系不夠完善。在面臨財務管理問題時，不能快速地給出具有實踐意義的對策和建議，使得企業的生產經營決策水平下降。并且當前很多房地產企業管理者認為財務分析不重要，僅僅將其作為績效考核中的一部分，對財務分析體系和制度的建設不夠重視，也沒有設置科學的財務分析指標，完成企業內財務分析的邊緣化。另一方面，房地產企業管理者對財務分析的內涵理解不夠充分。管理者對財務管理和財務分析的認知仍然停留在簡單的記賬、算稅等基礎財務業務上，沒有在制度層面分解企業發展和利潤目標，也沒有將分解后的目標下達至各個部門，使得各個部門對財務分析目標理解存在偏差，難以有效增加企業的經營收入，也影響房地產企業財務分析工作的正常開展。

4.5"財務分析方法存在缺陷

當前房地產企業在開展財務分析工作時多使用趨勢分析法、比率分析法、比較法等，但是由于財務分析人員對內部房地產項目了解不夠深入，在選擇財務分析方法時也較為機械，往往按照以往經驗或者其他企業的做法套用分析方法，這會導致分析過程中存在各種各樣的問題，也難以確保財務分析結果的科學性和實效性。比如，房地產企業在使用比較分析法時，需要對比企業的準確財務報表和經營數據，如果不同企業所使用的會計政策和財務數據口徑不一致，將會給比較分析帶來較大的阻礙，也會造成分析結果與實際情況出現較大偏差，難以發揮財務分析工作的作用最大化。而房地產企業在使用趨勢分析法時，則需要對財務報表中存在的相似數據等進行長期觀察，在此基礎上對數據進行對比，進而分析和總結出房地產企業現下的經營情況，但在此過程中很容易受到市場變動因素和消費者需求情況帶來的影響，其分析結果的有效性和科學性有待商榷。

4.6"財務分析數據的真實性較低

確保房地產企業財務數據的真實性是財務分析的重要基礎和保障。但目前來看，房地產企業在開展財務分析活動時對于利潤表不夠重視，對于資產負債情況的考量也較少，導致財務報表內的數據沒有得到全面利用，使得相關財務指標與企業的實際經營狀況之間存在一定差異，難以準確反映房地產企業的情況。與此同時，部分企業內部財務工作人員對基礎性財務分析工作的認知不夠明確，也無法根據具體情境的變動對財務分析內容和方式等進行相應的調整，也會在一定程度上使得相關會計政策的指導價值無法得到最大化體現，從而使得房地產企業的發展受到阻礙。此外，一些房地產企業雖然認識到財務數據真實性的重要作用，但是對數據的完整性關注不足，使得財務人員對企業的財務狀況了解不足。而且部分財務工作人員對財務報表中的附錄設置情況缺乏關注，導致外部投資人、利益相關者以及內部其他部門在使用財務報表時難以直觀的獲得明確的財務信息，對后續的財務分析效果產生負面影響，也使得房地產企業的發展面臨阻礙。

5"房地產財務分析的優化對策

5.1"擴大財務分析的數據來源

要想提高房地產企業財務分析水平，關鍵是要擴大企業財務分析的數據來源，同時提高內部分析和外部分析的水平。在外部分析方面，房地產企業的相關管理人員首先應結合財務報表、對外公告的業務數據以及各部門管理者對報告的分析，在此基礎上進行財務數據的分析；其次，房地產企業應當突破傳統財務管理制度在財務數據確認、計量標準等方面的限制，從自身的行業特點出發對財務數據進行相應的完善和調整。比如，企業可以通過將預算成本模擬為結轉成本進行核算，結合花費進而還原出企業當期的實際經營花費。在內部分析方面，房地產企業相關管理者還需要加強對內部各項目具體內容、特點、各部門的主要職責和項目要求等的全面了解，以財務分析為基礎鏈接、融通房地產項目開發的各個環節，并將各個業務所達成的工作成果進行聚合，以實現企業經濟效益的最大化。而且，房地產企業在財務分析中根據企業的戰略規劃和決策目標制定可以量化的分析指標，并結合企業的核心競爭優勢、行業發展的未來方向以及國家的制度政策的變動等，并融合全面預算管理等實現對行業以及企業自身財務狀況以及未來發展可能性的分析，最大化發揮歷史數據的重要價值，進而幫助房地產企業更好地規避潛在的風險和挑戰，促進企業的長遠發展。

5.2"加強內外部數據積累

財務分析不僅要重視內部分析，也要重視外部分析，只有加強對內外部數據的積累和分析才有助于提高房地產企業財務分析的水平。具體而言，財務分析應當加強對內部當期財務數據及時、全面的數據收集、整理和分析，并根據企業現有數據進行多維分解、重構和組合，幫助管理者更好地了解企業在不同發展階段、不同業態以及不同的產品組合方式下的發展狀況，也為企業從各個角度進行財務分析奠定堅實基礎。而長期內外部數據的積累要求企業必須要在數據時間跨度和數據挖掘深度等方面有一定的累積，這就要求企業要建立完善的數據處理體系，并引進先進的信息技術用于數據分析，進而推動房地產企業財務分析能力的提高。這也對企業財務工作人員提出更高的要求，相關工作人員需要具備敏銳的洞察力，在海量的市場數據信息中挖掘對房地產企業發展最為重要的關鍵信息，排除無關信息，降低企業財務分析的工作量，也可以提高財務分析的效率。

5.3"重視對財務分析信息化建設

要想提高房地產企業的財務分析能力，不僅要重視對相關管理人員能力的提高，更要注重對財務分析技術水平的提高，從而更好地將財務管理人員從簡單、機械的日常工作任務中解放出來，有更多的時間和精力用于財務分析和財務預測，最大化挖掘財務管理人員的潛能，最大化發揮其作用。房地產企業可以通過構建完善的信息化管理平臺，引進大數據、AI、云計算等先進的信息技術用于財務分析，創新分析思路和分析方法，并從創新實踐中不斷積累經驗教訓，以此來完善和優化房地產企業的信息化系統。另外，房地產企業也要轉變內部財務管理人員的管理思路和工作職能，對相關人員進行培訓和教育，加強對業務知識和技能的培養，這不僅能夠有效提高管理人員的專業能力和綜合素質，還可以拓寬相關人員的視野寬度。財務管理人員應當提高自身接受和學習新知識的積極性，更新自身知識體系，形成科學的思維方式，從傳統的財務管理方式向新型財務管理方式轉變，由原有的服務保障職能拓展為價值創造職能，為房地產企業創造更大的經濟效益。

5.4"提高管理者對財務分析的重視

加強管理者對財務分析的重視應當從以下四個方面出發：一是房地產企業應當積極了解財務分析的內涵和原理，明晰財務分析可以有效提高房地產企業的管理效率，降低生產經營成本，幫助企業制定更多科學、合理的經營決策，引導財務管理人員在日常工作的開展中合理運用財務分析方法。二是相關管理人員應當加強同企業管理層的交流和溝通，深入了解管理者下達的相關規定和制度，保質保量完成相關財務分析工作，并向管理者反饋在財務分析中遇到的各種問題，以提升企業財務分析水平。三是要實現財務管理人員在思維和工作方式上的轉變。房地產企業管理者可以通過為內部管理人員提供定期培訓和教育機會以幫助員工提高專業能力和業務技能，積累更多工作經驗，還可以聘請專家和優秀員工開展講座，為內部員工答疑解惑，為后續的財務分析做準備。四是要提供相應配套的績效考核機制?？冃Э己耸枪芾碚咴u價財務人員工作情況的重要方式，對于按時完成相關工作任務、財務分析水平高的員工予以獎勵并提供晉升通道，而對于工作任務完成度不高、不具備財務分析能力的員工則進行警告，必要時處以一定的懲罰，進而最大化激發財務分析人員的工作積極性和創造性，更好地利用財務分析為房地產企業創造更大價值。

5.5"運用多種分析方法

對于房地產企業復雜的經營業務和財務報表而言，財務工作人員必須要綜合運用和融合多種分析方法，進而提高財務分析的科學性和有效性。首先，房地產企業財務工作者應當深入了解內部項目業務的類型及特點，對財務指標進行科學解讀和全面分析，對影響財務指標的相關因素進行匯總和評估，減少由于相關因素影響而導致的財務風險，提高財務分析的科學性。其次，房地產企業在進行財務分析時也應當關注消費者的滿意度，站在消費者的角度上進行評價，在此基礎上調整企業的未來發展方向和戰略規劃，并做好風險預警工作，提高企業的抗風險能力。最后，財務工作人員在選擇財務分析方法時，應當根據項目的實際情況靈活運用多種分析方法，并具備綜合分析的能力，確保房地產企業財務分析的準確性。此外，在房地產企業的財務分析過程中可以加強對信息的收集和共享，有助于相關財務工作人員快速、有效的查找有關信息，提高財務分析的準確性，也可以避免對時間、人工等成本的浪費，更好地完成相關分析任務。

5.6"提高財務分析數據的真實性

房地產企業在制定財務分析制度和財務管理系統的過程中，最重要也最關鍵的是要保證財務分析數據的真實性。具體而言，房地產企業一是要加強對內部利潤表和資產負債表的關注，從中選取最為有效的財務信息進行分析和預測，在幫助企業規劃未來發展方向和目標的同時，也能夠降低企業未來可能面臨的風險與挑戰。二是要制定科學的財務分析方案。通過對房地產企業的具體發展需求制定相應的信息數據分析方式，用以提高分析的精準性和科學性。三是要提高相關財務工作人員對數據真實性的重視，加強其對于財務報表附錄設置情況的了解，為企業后續的財務分析打下堅實基礎。

6"結論

綜上所述，房地產企業要想在激烈的市場競爭中脫穎而出，就必須提高自身財務分析能力，為企業后續決策和戰略規劃制定奠定堅實基礎。文章通過從擴大財務分析的數據來源、加強內外部數據積累、重視對財務分析信息化建設、提高管理者對財務分析的重視、運用多種分析方法、提高財務分析數據的真實性六個方面出發進行分析，提出具有針對性的對策建議，以供企業參考，旨在提高房地產企業的財務管理能力，為促進企業的可持續健康發展提供有力保障。

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［作者簡介］王琳（1989—），女，漢族，山西運城人，碩士研究生，中級會計師，"研究方向：財務類。