房地產企業成本控制與管理

摘"要：近年來，政府的有力調控為房地產市場注入了穩定因素，但隨著預期利潤的縮減和競爭壓力的增大，房地產企業必須對成本管理給予更多關注，深入挖掘成本控制的潛在難題，精確削減開支，從而為行業的持久繁榮奠定基石。只有真正把握成本支出的關鍵要素，才能設計出具有針對性的策略，逐步提升經濟效益，推動房地產行業穩健前行。因此，應致力于洞察成本管理的精髓，結合科學分析和創新思維，為房地產行業指明一條更加高效、可持續的發展道路。

關鍵詞：房地產企業；成本控制；成本管理

中圖分類號：F299.233.42文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2025）09-0069-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.09.017

1"引言

當前，房地產市場正面臨嚴峻挑戰，行業態勢已從低成本高回報轉向高投入低收益。在這一背景下，對房地產企業成本管理的深入探究變得至關重要，這不僅具有理論上的重要性，更具有實踐上的迫切性。

為在激烈的市場競爭中獲得優勢，提高項目盈利水平，并促進建筑市場穩健發展，房地產企業必須重新審視并優化其成本費用管理。在確保項目質量不受損的前提下，降低成本已成為企業持續發展的必由之路，現實中許多國內房地產企業在成本管理上仍然固守傳統觀念，過于依賴財務部門的作用，而忽略了其他部門在成本管理中的關鍵角色。由于國內房地產開發項目周期漫長、外部因素多變，加之普遍存在的負債經營模式，使得企業資金壓力日益加大。加強成本管理對于房地產企業而言不僅是一項緊迫任務，更是其生存與發展的關鍵所在。

2"房地產企業加強成本管理與控制的必要性

2.1"加強成本管理與控制是房地產企業獲得經濟效益的內在需求

近年來，房地產行業迅速崛起，吸引了眾多行業與部門的目光，他們紛紛加入其中，以期獲得豐厚的回報，過去那種依賴市場供需失衡獲取高利潤的方式已經不再奏效。隨著中國房地產市場的日益規范化與成熟化，房地產企業必須轉向更加科學和精細化的管理策略，才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟。在土地資源日益稀缺的當下，如何有效降低不必要的財務支出已經成為房地產企業調整經營策略的重中之重。此外，由于房地產開發項目具有資金投入量大、專業性強、開發周期長以及市場不確定性高等顯著特點，使得投資風險也隨之增加，對項目開發過程中的財務成本進行科學、有效的管控，推動集約化經營發展，對于房地產企業來說具有舉足輕重的意義。

2.2"加強成本管理與控制是房地產企業獲得社會效益的外在需求

自住房制度改革啟動以來，我國房地產行業經歷了前所未有的快速增長，成為推動國民經濟兩位數增長的核心力量，這種過熱的發展態勢也帶來了一系列嚴重問題，全民炒房熱情高漲，導致房價飆升，遠遠超出了普通民眾的承受能力，房源逐漸集中在少數人手中，加劇了社會的不平等現象，日益演變成為一個不容忽視的民生問題。為廣大民眾提供價格適中、品質優良的住房是一個重要的解決方案，不僅有助于解決普通民眾的住房問題，還能為社會的和諧穩定作出積極貢獻。因此，必須在確保房地產市場健康發展、促進經濟增長的同時，讓更多人享受到改革發展的紅利，實現真正的共享發展。

3"房地產企業成本構成內容

3.1"開發產品成本概念

房地產開發的核心成本在于產品開發，包括項目開發全程的各類詳盡費用，這些費用反映了企業的投入力度，彰顯其對項目全方位的深度關注。

3.2"開發產品成本分類

3.2.1"土地征用及拆遷補償費

土地征用及拆遷補償費占據重要地位，包括支付給土地所有者的費用、為拆遷戶提供的安置補償以及對原有建筑的拆遷賠償，這些費用為項目的平穩推進提供了基礎保障。

3.2.2"前期工程費

前期工程費涵蓋規劃、設計、可行性研究等前期準備工作，同時包括地質水文勘察、測繪及場地整理等必要環節，為項目的后續施工打下堅實的基礎。

3.2.3"基礎設施費

基礎設施費是項目開發中不可或缺的一部分，涉及供水、供電、供氣等基礎設施的建設和投入，以及排污、通訊、照明、綠化、環衛和道路等配套設施的完善，為提升項目的整體品質和居住環境提供了有力支持。

3.2.4"建筑安裝工程費

建筑安裝工程費則是根據施工圖紙實際施工所產生的費用，包括直接工程費和設備采購費，是實現設計意圖和構建實體建筑的關鍵步驟。

3.2.5"配套設施費

配套設施費用于小區內公共配套設施的建設，如社區服務中心、警務室等，這些設施雖然無法直接銷售，但對提升小區整體價值和居住體驗至關重要。

3.2.6"開發間接費

開發間接費涵蓋企業內部為推進項目而產生的各項間接支出，如管理團隊人工成本、行政費用、資產折舊等，這些都是確保項目高效運作不可或缺的支持。

4"房地產企業項目全過程動態成本管理現狀

4.1"房地產企業動態成本管理偏弱

長期以來，我國房地產企業在項目成本管理上的現狀并不盡如人意，因動態成本管理的難度較大，許多企業依然沿用靜態的成本管理模式，僅僅機械地按照合同條款進行款項支付，未能對項目全過程實施有效的動態成本控制，導致項目開發成本偏高，對企業盈利能力構成嚴重威脅。房地產行業的特殊性，諸如項目開發周期長、地理位置不可更改等，也加劇了動態成本管理的難度，財務人員在實際操作中因各種原因難以有效執行成本控制措施，這種局面在行業內普遍存在，成為制約房地產企業健康發展的一大瓶頸。

4.2"房地產企業成本管理整體把握能力不足

近年來，我國房地產企業普遍認識到成本管理的重要性，但在實際操作中，成本管理仍面臨多重挑戰，許多企業的成本管理體系依然停留在傳統模式，未能及時引進和融合先進的管理理念和方法，導致管理效率不高，成本控制效果有限，進而削弱了企業的盈利能力。盡管全過程動態成本管理的理念在行業內逐漸得到認同，但較多房地產企業仍然更重視顯性成本，如土地購置費、建設安裝費等，卻忽略了隱性成本，如資金占用成本、項目開發周期帶來的時間成本等，這種片面性的成本管理方式不僅影響了成本數據的準確性，還可能導致企業在決策時做出錯誤判斷。

4.3"設計、招標、施工、結算階段成本管控協調性較弱

在房地產企業項目的全流程動態成本管控中，盡管“全流程”理念涵蓋了從設計到結算的所有關鍵階段，但在實際操作層面，這些階段均面臨著顯著的成本管理挑戰。

在設計環節，由于項目各部分的設計可能由不同的團隊承擔，導致設計審核難以達成統一標準，不同設計間的協調性受到影響，往往需要額外的成本投入來進行調整，無疑加大了成本控制的難度。在招標階段，由于項目所需材料種類繁多，要實現所有材料的統一市場化招標極具挑戰性，增加了成本管理的復雜性和不確定性。在施工階段，項目進展常受天氣等不可控因素影響，同時部分施工方管理不嚴，導致施工變動頻繁、工期延誤等問題頻發，成本急劇增加，對項目按時交付造成嚴重影響。在結算階段，由于項目監管不足、成本結算不透明等問題普遍存在，很容易引發資金周轉困難等連鎖反應，這些現實問題都迫切要求房地產企業加強全流程動態成本管控的能力。

5"房地產企業實現對成本有效管理與控制的策略

5.1"投資決策階段的控制管理

任何項目的成功都建立在周密的前期準備以及對各種實施方案和技術經濟的深入分析與比較之上，這種全面性考察從宏觀視野出發，是作出明智決策的關鍵，投資決策階段對于項目造價的確定具有舉足輕重的地位，直接關系到項目建設的成敗，盡管決策階段的費用在整體項目投資中占比不大，但其對項目經濟效益的影響卻可能是深遠的。為確保投資決策的科學與合理，實際操作中可以著重從以下兩個方面進行精細化的管理與控制。

首先，實行投資項目的儲備與評估機制。除了關注當前正在推進的項目外，還應儲備一批具有發展潛力的項目，并為其規劃未來的發展路徑。這種“先儲備、后開發”的策略有助于更好地應對市場變化和項目需求的多樣性。同時，結合國家和地方政府的發展策略，邀請行業專家和權威機構對擬建項目進行全面的評估與預測，確保項目的必要性和可行性。在方案選擇上，應采用科學的方法，從多個維度進行方案的比較與篩選，力求找到最優解。

其次，在進行項目投資估算時，必須確保所使用的數據資料翔實、準確，并進行科學的預測與分析。這需要充分考慮項目實施過程中可能遇到的各種不確定因素以及它們對工程施工可能產生的影響。只有這樣，投資估算才能真實反映項目前期各階段的需求，并有效地控制總投資。這種嚴謹的投資估算不僅有助于項目的順利推進，還能為企業帶來更大的經濟效益和社會效益。

5.2"設計方案階段的控制管理

設計方案階段緊隨項目決策階段，是項目推進中的又一重要環節，這一階段的核心任務是對項目進行周密的規劃和具體施工意圖的明確，涉及技術與經濟的綜合考量，對控制項目投資成本具有舉足輕重的作用。此階段注重通過設計招標和方案比選，選擇出既富有創意又具備實施性的設計方案，鼓勵設計團隊發揮集體智慧，積極運用創新思維，并結合價值工程的理念，探索多樣化的設計方案，強調對方案進行功能與效益的綜合評估，旨在以更低的成本實現項目的建設目標。

為有效控制投資成本，采取限額設計的策略，并在設計合同中明確相應責任條款，建立激勵機制，對設計單位在優化設計中產生的經濟效益給予適當獎勵，以進一步激發其創新動力。

此外，還應高度重視預算編制的精細化工作，設計概算的編制不僅為后續施工招投標提供了有力支撐，而且有助于全面考慮項目的各項要素，如完整性、工程量、材料價格以及設備采購等，致力于確保預算的準確性與合理性，為項目的順利實施提供堅實的經濟保障。

5.3"項目招標階段的成本控制

在項目的整個流程中，招投標環節對于成本控制具有舉足輕重的作用。為了確保成本在可控范圍內，可采取一系列精細化策略。對于單位工程，傾向于采用平方米造價或總價包干的方式，從而明確預期成本。對于分項工程，如門窗、樓梯欄桿等，可采取分包策略并實行單方造價包干，以增加成本透明度。在關鍵材料供應方面，甲方負責集中采購外墻漆、裝飾材料等，以保障材料品質并實現成本優化。對于土石方工程，則推薦引入專業公司，通過競爭性報價來確保施工質量和成本控制。這些措施旨在實現項目成本的高效管理，進而提升項目的整體品質和經濟效益，使投資回報達到最大化。

5.4"工程施工階段的控制管理

施工階段是將工程設計轉化為實體的核心環節，這一階段需要大量的人力、物力以及材料投入，對于造價的精準把控至關重要。由于施工過程中存在諸多不確定因素，如施工周期、材料價格變動以及政策調整等，這些都極大地增加了造價控制的難度[1]。為有效應對這些挑戰，企業應采取精細化管理措施，將施工任務詳細分解，并明確各環節責任人，通過定期的工程進度和投資審核及時掌握項目的實際進展，確保投資控制在預算范圍內。針對可能出現的變更情況，秉持嚴謹的態度，對每一項變更都進行深入的分析和評估，加強對施工材料和設備的質量把控，嚴防以次充好、虛報價格等違規行為。合同管理環節應注重契約精神的落實，要求各相關方嚴格履行合同約定。對于未經批準的擅自變更行為，將予以嚴肅處理，以維護項目的整體秩序和利益。通過這些切實有效的措施，努力在施工階段實現造價與質量的雙重保障，為項目的順利推進奠定堅實基礎。

5.5"竣工結算階段的控制管理

竣工結算階段的工程造價管理是房地產項目成本控制的最終環節，其意義重大，不容忽視，為確保高效且精準的管理，需要從多個層面進行嚴格審核。

首先，著重加強對工程量和簽證憑據的審核，審核前，必須進行深入細致的調查，以準確了解實際情況，審核過程中應堅定地將簽證作為唯一的計量標準，徹底消除與實際不符的支出，確保資金使用的合理性。其次，對套用單價的審核也需嚴謹對待，由于工程造價定額具有科學性、權威性和法規性，必須嚴格按規定執行，杜絕任何形式的私自改動，以維護造價的準確性與公正性。再次，費用審核也是關鍵環節，在確定取費標準時，需緊密結合國家和地方的相關規定，并充分考慮合同和招投標文件的要求，要特別注意取費文件的時效性、取費表與工程性質的一致性以及費率計算方法的科學性和合理性，以確保費用支出的合規性和合理性。最后，還需認真核對價差變更的材料與相關文件的一致性，以保障所有費用支出的合法性和真實性。通過這些措施的實施，將更有效地控制工程造價，實現房地產項目成本管理的根本目標。

5.6"樹立成本控制意識，構建信息管理系統

在房地產開發企業中，經營管理的精髓在于牢固樹立成本控制意識，這種意識并非紙上談兵，而是必須轉化為具體的行動和實踐。要實現有效的成本控制，關鍵在于緊扣產品開發和資金管理兩大環節。為此，企業應著力構建一套全面的信息化管理系統，以推動成本管理的信息化、智能化進程，這套系統應確保各項數據的實時性與準確性，為企業決策提供有力支持。在此基礎上，建立以財務部門為主導，聯合經營計劃、人力資源、監察審計等相關部門的成本管理協同機制，打破部門間壁壘，實現信息共享和高效協同。這種跨部門合作機制能夠顯著提升工作效率，同時在成本控制方面形成強大合力。在日常經營活動中，企業應始終將成本控制理念貫穿于項目決策、采購管理、生產流程優化等各個環節，不斷降低生產成本，提升成本效益。通過構建全方位、立體化的成本控制體系，企業不僅能夠實現成本管理的專業化和精細化，還能夠在激烈的市場競爭中保持成本優勢，為企業創造持續、穩定的經濟效益。這一管理體系的建立和實施，對于房地產開發企業而言，是邁向高質量發展、實現可持續發展的重要保障。

5.7"調整企業資本結構，降低資本成本

狹義的資本結構主要關注企業長期資金的配置及其比例，特別是長期債務與股權資本之間的平衡，對于資金密集型的房地產企業而言，資本成本，即籌集和使用資金所需付出的代價，顯得尤為重要，這一成本在企業總體支出中占據重要地位，深刻影響著企業的財務穩健性和風險狀況[2]。在這樣的背景下，房地產企業需要深入剖析自身的財務狀況和未來發展潛力，明確資金需求，探索多元化的資金來源是企業發展的基礎，應精心設計資本結構，確保資金的使用效益最大化。為保持財務穩定和持續的籌資能力，企業應靈活結合外部融資和內部盈余管理，當市場環境有利時，可以通過外部融資擴大資金規模；而在盈利良好時，應適當保留收益作為資本儲備。有效的資本管理要求企業對資金的流入和流出進行周密的規劃，要求企業不僅要關注當前的資金需求，還要具備預測未來現金流的能力，通過這種前瞻性的管理策略，企業可以確保在任何經濟環境下都能保持健康的現金流狀況，為資本結構的調整留出空間，使企業能夠靈活應對市場變化和業務發展需求。

5.8"建立健全成本互控體系

在房地產企業的運營管理中，確立精準高效的流程并嚴格執行開發流程規范，是確保企業穩健發展的核心要素，通過剔除不合理、不規范的操作方式，企業可以實現由被動向主動管理的轉變，進而提升整體運營效率并優化成本控制[3]。為有效實施成本控制，房地產企業需要構建一套健全的成本互控體系，該體系應以制度流程為基礎，形成成本控制部門、工程管理部門和財務管理部門之間的協同監督機制。成本控制部門應發揮主導作用，引領整個控制流程，確保成本管理工作的規范化和高效化，這樣的體系架構不僅有助于提升成本管理的專業性和系統性，還能為企業打下堅實的成本控制基礎。在構建成本互控體系的基礎上，房地產企業的成本控制部門需要進一步強化統籌管理職能，將進度、質量和成本三大要素緊密結合起來，意味著在追求成本節約的同時，必須兼顧項目進度和質量控制，任何一個要素的失衡都可能導致整體效益的受損。以采購環節為例，采購部門在追求建材成本最優化的同時，必須充分考慮采購周期對工期的影響，如果為降低成本而選擇供應周期過長的建材，可能會導致工期延誤，進而增加項目的整體成本。如果為趕工期而盲目增加成本投入，也會損害企業的經濟效益，企業需要在成本、進度和質量之間找到平衡點，以實現整體效益的最大化。為實現這一平衡，房地產企業需要從全局出發，對各個環節進行細致入微的分析和規劃，制定采購計劃時，除考慮價格和質量因素外，還應充分評估供應商的交貨能力和信譽度，確保建材供應的穩定性和可靠性，施工過程中，應加強現場管理和協調力度，確保各個施工環節有序銜接、高效推進。同時建立健全的成本核算和控制機制也是至關重要的，以便及時發現并解決成本超支等問題，確保項目成本的可控性。

6"結語

當前，房地產行業步入新發展階段。其市場集中度、專業水平和精細化管理尚待進一步提高。為更好地適應不斷變化的市場環境，房地產企業亟須對管理架構、公司制度和流程體系進行全面優化。在此過程中，加強對員工的制度和流程培訓，提高成本管控意識，確保每位員工都能深刻理解成本控制的重要性并將其落到實處，已成為企業亟待解決的問題。這些切實可行的措施將成為企業日常成本控制工作的重要組成部分，有利于企業在激烈的市場競爭中脫穎而出，實現持續、穩定、良性發展，也能在一定程度上促進房地產市場的平穩健康發展。

參考文獻：

[1]邢姝媛.關于我國房地產企業財務風險分析[J].中國證券期貨，2021（6）：35-36.

[2]李武衛.加強房地產企業財務管理以及風險防范[J].財經界（學術版），2021（4）：88-89.

[3]曹紅民.略論財務管理與企業經濟效益的關系[J].財經界（學術版），2021（2）：45-46.