房地產(chǎn)企業(yè)財務內部控制現(xiàn)狀與改進策略研究

摘" 要：近些年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營市場以及經(jīng)濟環(huán)境改革、變化愈發(fā)頻繁，各大經(jīng)營者為了提升內部經(jīng)營管理的穩(wěn)定性，聚力推進財務內部控制。在此背景下，以房地產(chǎn)企業(yè)為研究主體，分析其財務內部控制現(xiàn)狀及改進策略。首先，探討了該類型企業(yè)實施財務內部控制的必要性。其次，分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務內部控制的現(xiàn)狀，如財務風險控制能力有待提升、財務活動控制缺乏約束力、內部信息溝通存在障礙、存在合規(guī)性挑戰(zhàn)、財務內控監(jiān)督管理效果不佳等。最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)財務內控的現(xiàn)實情況，提出幾項應對措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務內部控制；現(xiàn)狀與改進策略

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.01.118

引言

一直以來，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中扮演著重要的角色，不僅能夠滿足人們對高質量住房的需求，還能充分落實國家城鎮(zhèn)化、城市化戰(zhàn)略方針。然而，在國內外各種因素影響下，房地產(chǎn)企業(yè)由經(jīng)濟高速發(fā)展時期轉變?yōu)榻?jīng)濟調整時期。根據(jù)國家統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)顯示，2024年1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.5%；房屋施工面積同比下降11.1%；商品房銷售面積同比下降19.4%，百強房地產(chǎn)企業(yè)累計銷售面積同比下降50.7%；銷售額下降49.1%，國家有關部門為了促進房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，不斷發(fā)布改革措施，如自然資源部印發(fā)《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》、財政部辦公廳印發(fā)《關于開展城市更新示范工作的通知》等。在各項管理辦法的推動下，房地產(chǎn)企業(yè)急需調整內部管理方式，財務部門作為企業(yè)經(jīng)濟運行的重要保障，加強財務內部控制有助于企業(yè)更好應對國家相關改革措施，以便激發(fā)內部財務管理活力，進而提升企業(yè)財務管理水平。當前，有的房地產(chǎn)企業(yè)實施財務內部控制管理效果不明顯，為了發(fā)揮內部控制對財務管理的積極作用，本文進行了相應的分析。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財務內部控制的必要性

第一，提高財務管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)有其獨特的屬性，表現(xiàn)為投資周期長、資金投入量大，融資需求大、資金回籠慢、成本控制復雜等，企業(yè)需要基于內部控制不斷提升財務管理水平，才能應對各種因素變化引發(fā)的財務風險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)通過建立規(guī)范的財務內控管理體系，促使財務活動運行更加標準、規(guī)范。其次，管理人員從財務內部控制著手，根據(jù)自身經(jīng)營管理內容以及業(yè)務運行程序，加大資金活動控制力度，確保達到降低運行成本的目的。最后，企業(yè)通過完善財務內控相關管理制度，促使財務人員行為更加規(guī)范，專業(yè)水平逐漸提升，從而提升企業(yè)財務工作質量。第二，防范財務運行風險。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，容易受內外風險的侵襲，企業(yè)實施財務內部控制，有利于防范財務運行風險。一方面，企業(yè)基于內部控制識別財務運行中的風險因素，以便精準把握當前財務活動存在隱患；另一方面，財務內部控制管理人員結合企業(yè)實際管理情況，制定有針對性的風險預防措施，有效降低風險對企業(yè)財務活動的影響[1]。第三，強化財務活動管理。以往，房地產(chǎn)企業(yè)依靠財務管理制度以及管理人員約束控制財務活動，無法將管理行為滲入財務活動中，在財務內部控制作用下，能夠有效強化財務活動管理。首先，從內部控制出發(fā)，相關管理者應針對內部各項管理活動制定相應的控制措施，如成本控制、資金管理、固定資產(chǎn)管理等。其次，根據(jù)內部收支項目，會計人員應制定對應的核算科目，從而保證內部各項經(jīng)濟活動賬實相符。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務內部控制的現(xiàn)狀

2.1 財務風險控制能力有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)財務內部控制處于完善階段，財務風險控制沒有達到預期效果。例如，企業(yè)目前風險處理比較被動，對風險反應速度不夠靈敏，導致財務風險處理效果不佳，其中的問題有：對風險因素判斷不夠準確，一些財務風險難以及時識別；財務風險控制流程不夠系統(tǒng)，處理過程中更容易出現(xiàn)遺漏，降低了后續(xù)財務風險處理的準確性；風險應對措施缺乏針對性，面對不同類型的財務風險，沒有準確的處理方式。

2.2 財務活動控制缺乏約束力

財務內部控制對于房地產(chǎn)企業(yè)財務活動管理具有一定的約束作用，有的企業(yè)卻難以發(fā)揮財務內控的作用，降低了對內部活動的控制效果。其問題分析如下：首先，會計崗位設計未能遵循不相容職位分離機制，容易造成會計處理結果不客觀。其次，內部資金管理不足。第一，籌資審批程序不夠健全，使得籌資活動風險頻發(fā)。第二，固定資產(chǎn)管理及使用不規(guī)范，日常工作中資產(chǎn)盤點結果不準確或者處置程序不當，出現(xiàn)資產(chǎn)流失的現(xiàn)象。第三，成本控制效果不明顯，即使管理者不斷加強成本管理，也會出現(xiàn)成本過高的問題[2]。

2.3 內部信息溝通存在障礙

房地產(chǎn)企業(yè)財務內控工作涉及范圍廣，目前有的企業(yè)在財務內控過程中無法高效溝通交流，使得部分數(shù)據(jù)信息處理滯后，其中問題表現(xiàn)為：第一，財務系統(tǒng)功能不夠完善，數(shù)據(jù)信息采集以及問題反饋效率低。第二，數(shù)據(jù)信息處理結果準確性不高，且數(shù)據(jù)核算任務都是核算已經(jīng)發(fā)生過的財務活動，降低了企業(yè)決策的可行性。

2.4 合規(guī)性挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)企業(yè)財務內控面臨一項重大的挑戰(zhàn)即合規(guī)管理問題，有的企業(yè)在稅收規(guī)劃、土地出讓支付、預售資金管理等方面，容易出現(xiàn)不合規(guī)行為。以預售資金管理為例，有的認為預售資金屬于企業(yè)正常的流動資金，容易出現(xiàn)預售資金挪用行為，不僅侵害購房人的合法權益，還影響內部財務管理的規(guī)范性。其問題在于：第一，員工接受的合規(guī)理念培訓較少，對于許多法律法規(guī)認知不夠全面。第二，企業(yè)缺乏合規(guī)管理文化環(huán)境，使得財務工作缺失健康的文化支撐。第三，企業(yè)沒有建立合規(guī)管理部門，使得合規(guī)工作無法有序開展。

2.5 財務內控監(jiān)督管理效果不佳

財務內控監(jiān)督管理是保障各項活動順利開展的基石，但是部分企業(yè)現(xiàn)有的監(jiān)督管理機制缺乏有效性，究其原因可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)缺乏風險預警機制，監(jiān)督工作人員在檢查中不能發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理背后潛藏的問題，導致監(jiān)督管理流于形式；內部審計工作獨立性不足，審計工作容易受限。例如，有些房地產(chǎn)企業(yè)將內控設置在財務部門，其職能權力與財務部門其他崗位平行，日常工作無法深入開展；審計工作質量不高，企業(yè)對審計開放的權限不夠，工作中只能在憑證以及賬面上發(fā)現(xiàn)問題；審計結果通常應用于內部財務工作績效考核方面，無法發(fā)揮審計作用。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務內部控制的改進策略

3.1 提升財務風險控制能力

首先，確定風險識別因素。房地產(chǎn)企業(yè)實施財務內部控制過程中需要準確判斷各項風險因素，管理人員可以根據(jù)財務運行活動確定風險識別點，主要包括籌資活動風險、投資活動風險、經(jīng)營活動風險、資金回收活動風險，以此為基礎在財務內控風險處理中，按照以上內容開展風險識別工作[3]。其次，制定風險控制流程。房地產(chǎn)企業(yè)需要依靠完整的風險處理程序，規(guī)范財務風險管理行為。企業(yè)可以參考如下步驟：第一，根據(jù)財務內控風險管理需求設定財務風險防范目標。第二，按照財務活動內容開展風險識別與評估，并確定風險影響程度由高到低依次排列。第三，有針對性地選擇風險控制方法，落實風險控制措施。第四，風險處理后的反饋與二次評估。第五，編制風險處理報告提交管理層。以此形成完整的財務風險處理流程，確保風險管理人員在標準的流程下，逐步提升財務風險管理水平。最后，制定風險應對措施。企業(yè)風險應對措施應結合風險識別因素逐一控制。（1）針對籌資風險：企業(yè)需要優(yōu)化內部資本結構，確保企業(yè)債務比例與自有資金比例符合經(jīng)營管理情況；合理規(guī)劃償債資金，企業(yè)制訂合理的銷售計劃，促進存貨銷售，加速向內部資金流動。（2）針對投資風險：企業(yè)需要制定投資活動管理體系，結合風險管理流程識別投資活動中的風險。制定多元化投資戰(zhàn)略，將企業(yè)的經(jīng)營項目分布到多個地區(qū)。（3）針對經(jīng)營風險：管理人員需要根據(jù)自身管理情況，充分調查市場現(xiàn)狀，以此優(yōu)化企業(yè)銷售管理模式，加速企業(yè)資金回籠.（4）針對資金回收風險：企業(yè)需要建立完善的信用管理機制，提升企業(yè)應收賬款質量，避免壞賬累積。

3.2 強化財務活動管理與控制

第一，強化會計管理。為了提升企業(yè)會計工作質量，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立崗位責任分離制，確保會計工作重要崗位獨立運行，以此提升會計核算結果的準確性與客觀性，如支付審批崗位與票據(jù)保管相分離。第二，強化資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)資金使用量大，為保證賬實相符需要制定資金活動審批管理機制，任何一項重大資金活動開展前都應經(jīng)過管理層決策審批，如籌資活動需要由財務部門或者籌資管理人員提供可行性報告以及相應的方案，在企業(yè)決策團隊會議一致通過后才能執(zhí)行籌資活動，并且需要定期匯報籌資進度，以及籌集資金使用情況，便于管理者掌握內部資金運行狀況。對于款項的支付，應設置付款作業(yè)指引，規(guī)范付款審批、支付流程。第三，強化固定資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)企業(yè)需要制定固定資產(chǎn)管理責任制度，采購部門、登記人員、使用人員、盤點人員都應承擔相應的責任，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，應按照企業(yè)規(guī)章制度進行懲處。開展專項盤點活動，主要是針對企業(yè)某一類資產(chǎn)進行專門盤點核對，以便提升資產(chǎn)盤點的精細度。第四，強化成本控制。該類型企業(yè)財務管理重點內容便是成本控制，因此企業(yè)可以基于財務內控制定成本預算管理模式，從成本預算編制到成本預算考核形成成本閉環(huán)管理，從被動的成本預算管理到滾動成本預算管理。例如，根據(jù)成本預算績效考核結果對比分析成本控制目標，找出其中差異點，為后續(xù)成本管理改進提供依據(jù)，同時將成本預算管理與工程形象進度、工程款付款比例相匹配。

3.3 健全內部信息溝通管理平臺

一方面，完善財務系統(tǒng)功能。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過引進內控管理模塊，豐富財務管理系統(tǒng)功能。以財務管理系統(tǒng)為平臺，建立內部控制信息化系統(tǒng)，利用系統(tǒng)完成財務內部控制相關管理工作。例如，基于內部控制系統(tǒng)審批各部門提交報銷賬單，系統(tǒng)自動核對報銷內容以及金額，符合財務報銷規(guī)定才會執(zhí)行審批程序，在提升審批效率的同時，保證審批的準確性。另一方面，提高數(shù)據(jù)處理時效性。企業(yè)完成財務內控管理系統(tǒng)建設后，需要構建數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)負責財務內控數(shù)據(jù)信息的整理，為編制財務報告提供全面的數(shù)據(jù)資料。例如，在數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)建成后，將其與財務內控以及其他管理系統(tǒng)關聯(lián)，實時收集并處理經(jīng)營管理產(chǎn)生的數(shù)據(jù)。將處理后的數(shù)據(jù)信息儲存在數(shù)據(jù)庫，各部門根據(jù)需求以及檢索程序采集相應的數(shù)據(jù)信息，財務內控管理人員可以利用該系統(tǒng)向管理層匯報工作，或者將問題反饋給有關部門，以便提升內部數(shù)據(jù)處理與信息溝通效率[4]。利用ERP系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)、云計算等現(xiàn)代信息技術手段，實現(xiàn)財務信息的實時監(jiān)控和高效管理。

3.4 提升合規(guī)管理能力

第一，開展法律法規(guī)培訓。房地產(chǎn)企業(yè)在財務內控管理過程中，結合行業(yè)相關法律法規(guī)開展相應的培訓工作，提高財務人員以及非財務人員對合規(guī)管理的重視度。將合規(guī)理念與操作技能培訓相結合，切實提升內部員工的合規(guī)管理認知。第二，建立合規(guī)文化。企業(yè)需要結合合規(guī)知識，制定相應的合規(guī)管理文件，以及編制合規(guī)手冊，如《誠信合規(guī)手冊》《合規(guī)指南》《行為準則》等，為內部財務工作以及業(yè)務工作的規(guī)范開展提供依據(jù)，以此優(yōu)化企業(yè)財務內部控制管理環(huán)境。第三，設立合規(guī)管理部門。企業(yè)需要成立合規(guī)管理委員會，作為內部合規(guī)管理的最高機構，下設合規(guī)管理部門，組建有相關專業(yè)員工參與的完整的合規(guī)管理組織架構，與財務內控管理部門共同配合維護企業(yè)內部經(jīng)營管理活動。

3.5 解決財務內控監(jiān)督管理問題

首先，建立預警機制。財務內部控制系統(tǒng)應發(fā)揮信息化作用，在企業(yè)經(jīng)營管理過程中，將其存在的問題反饋給財務內控管理部門，與經(jīng)濟活動直接相關的問題交由風險管理人員處理，與經(jīng)濟活動間接相關的行為由審計部門處理，從而將企業(yè)的違規(guī)或者風險問題分開管理，提升審計工作的精細化程度。其次，設立獨立審計機構。房地產(chǎn)企業(yè)需要將審計工作建立在其他部門以外，由審計管理部門直接帶領，且不受財務部門控制，以此保證審計監(jiān)督工作的權威性，并且，審計部門不能參與企業(yè)的經(jīng)濟活動或者業(yè)務活動，充分保證審計工作結果客觀性。再次，提升審計質量。企業(yè)應擴大審計工作范圍，并授予相應的管理權限，如負責內部監(jiān)督管理工作、負責審核各項經(jīng)濟活動報告、檢查決策流程的合規(guī)性等，充分保障審計工作質量。最后，增強審計應用。企業(yè)可以將審計結果作為依據(jù)，調整財務內部控制中的缺陷，完善財務內控管理體系。同時，按照審計結果改正經(jīng)營管理中存在的問題，并實施相應獎懲措施，持續(xù)提升內部經(jīng)營管理水平[5]。

4 結束語

綜上所述，在當前經(jīng)營管理環(huán)境中，內部控制的改進對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的提升起到了關鍵作用。因此，結合現(xiàn)狀提出了改進策略，包括提升財務風險控制能力、強化財務活動管理與控制、健全內部信息與溝通管理平臺、提升合規(guī)管理能力、解決財務內控監(jiān)督管理問題等，以期能夠完善財務內部控制，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地實現(xiàn)經(jīng)營管理的目標。

參考文獻

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[5]潘偉英.新時期房地產(chǎn)企業(yè)財務內部控制優(yōu)化措施[J].財經(jīng)界，2022（07）：122-124.

作者簡介：周曉英（1973-），女，漢族，浙江杭州人，本科，中級會計師，研究方向：內部控制。