要素改革龍泉驛激活沉睡土地“密碼\"

一半青山一半城的成都市龍泉驛區(qū)，正以低效用地再開發(fā)為突破口，掀起一場城市更新的深刻變革。通過政策創(chuàng)新、精準(zhǔn)施策、多元參與，這片曾經(jīng)的工業(yè)重鎮(zhèn)正將沉睡的存量土地轉(zhuǎn)化為高質(zhì)量發(fā)展新引擎。

目前，龍泉驛區(qū)已備案低效用地再開發(fā)試點(diǎn)片區(qū)項目8個，均為城中村改造項目，正在補(bǔ)報備案8個，其中涵蓋5個低效工業(yè)用地項目、3個低效商服用地項目，總面積超1.3萬畝，必將探索出一條具有超大城市特色的存量發(fā)展新路徑。

破題：政策創(chuàng)新成激活密碼

長期以來，在一些城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村地區(qū)，包括城中村、老舊廠區(qū)，普遍存在存量建設(shè)用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題。為此，自然資源部于2023年發(fā)布《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》（以下簡稱《通知》），力求落實(shí)超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的有關(guān)要求，聚焦盤活利用存量土地，提高土地利用效率，促進(jìn)城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展。

作為低效用地再開發(fā)試點(diǎn)城市，成都正經(jīng)歷從“增量擴(kuò)張”到“存量煥新”的發(fā)展轉(zhuǎn)型。面對土地資源約束趨緊的現(xiàn)實(shí)，地處成都東部的龍泉驛區(qū)，以制度創(chuàng)新為先導(dǎo)，構(gòu)建起城市更新的全鏈條機(jī)制。

自然資源部《通知》下發(fā)后，龍泉驛區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，研究本區(qū)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)方向，收集低效再開發(fā)試點(diǎn)項目需求，迅速制定了《成都市龍泉驛區(qū)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)》，建立起“精準(zhǔn)識別 + 政策賦能 + 市場參與”的城市更新機(jī)制與“三維評價”體系：以畝均稅收、容積率、開發(fā)強(qiáng)度為核心指標(biāo)，結(jié)合國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)功能區(qū)布局、生態(tài)環(huán)境要求，劃定低效用地“紅黃藍(lán)”三色預(yù)警線。

政策創(chuàng)新成為龍泉驛區(qū)激活低效用地的關(guān)鍵密碼。

在政策工具箱設(shè)計上，龍泉驛區(qū)推出“工業(yè)用地彈性年期出讓”“零星土地置換”等創(chuàng)新舉措。更值得關(guān)注的是，龍泉驛區(qū)還建立起梯度優(yōu)惠激勵機(jī)制，對3年內(nèi)完成工業(yè)用地拆除的企業(yè)，給予最高 30% 的土地出讓價款優(yōu)惠，加速存量土地盤活節(jié)奏。

審批制度改革進(jìn)一步成為項目提速的關(guān)鍵。通過“并聯(lián)審批 + 專班服務(wù)”模式，龍泉驛區(qū)將文物勘探、土壤檢測等環(huán)節(jié)前置，建立跨部門協(xié)同機(jī)制。這種“保姆式”服務(wù)涵蓋全流程咨詢、精細(xì)化指導(dǎo)，甚至為城中村改造項目量身定制報規(guī)“路線圖”，構(gòu)建起項目審查高速通道。

站在城市更新的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，龍泉驛區(qū)規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步將深化“政策創(chuàng)新一機(jī)制優(yōu)化一戰(zhàn)略協(xié)同”的改革閉環(huán)，力爭讓每一寸土地都成為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的活力載體，以土地要素改革為支點(diǎn)，撬動城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型，為超大城市可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)樣本經(jīng)驗(yàn)。

實(shí)踐：打造“三方共贏”樣本

2024年12月26日，隨著拍賣槌的落下，龍泉驛區(qū)大面街道一宗63畝住宅用地以10.08億元成功出讓，由經(jīng)開國投集團(tuán)與中國金茂集團(tuán)聯(lián)合競得。

參與用地競拍的中國金茂集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從土地競拍到取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證僅用了9個工作日，這在以前想都不敢想。這也是上述“并聯(lián)審批 + 專班服務(wù)”的審批制度改革的具體呈現(xiàn)，并以此創(chuàng)下了新的“龍泉驛速度”。

據(jù)記者了解，這宗地位于大面東洪片區(qū)，目前已納入全國超特大城市低效用地再開發(fā)試點(diǎn)城中村改造項目庫，這也標(biāo)志著片區(qū)城中村改造范圍內(nèi)的首宗經(jīng)營性用地實(shí)現(xiàn)價值兌現(xiàn)。

今年3月26日，2025中國成都龍泉驛東城錦帶城市更新項目戰(zhàn)略發(fā)布會舉行，成都首個以片區(qū)合伙人模式實(shí)施的城中村改造項目一—東城錦帶項目在成都經(jīng)開區(qū)（龍泉驛區(qū)）啟動，一場關(guān)于城市有機(jī)生長和未來城市形態(tài)探索的深度實(shí)踐由此拉開序幕。

這個曾聚集傳統(tǒng)制造業(yè)的區(qū)域，正通過“交通樞紐 + 產(chǎn)業(yè)煥新 + 民生提質(zhì)”三維改造模式實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身。依托地鐵2號線、30號線交會的惠王陵站，片區(qū)規(guī)劃建設(shè)“站城一體”綜合開發(fā)示范街區(qū)，植入文化創(chuàng)意、音樂產(chǎn)業(yè)等新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，并配套社區(qū)綜合體。同時，項目依托成都公園城市優(yōu)勢，首創(chuàng)“綠道 + 場景”復(fù)合街區(qū)模式，一條涵蓋辦公研發(fā)、主題場館、產(chǎn)業(yè)街區(qū)的“公園式”特色商業(yè)街將在2028年開街。數(shù)據(jù)顯示，該片區(qū)土地價值將較改造前提升3倍以上，政府獲得城市更新資金，企業(yè)獲得發(fā)展空間，居民生活環(huán)境顯著改善，真正實(shí)現(xiàn)三方共贏。

未來，龍泉驛區(qū)將全面實(shí)行“用地清單制”，實(shí)現(xiàn)工業(yè)用地 100% “標(biāo)準(zhǔn)地”出讓。深化“畝均論英雄”改革，加快推動“工業(yè)上樓”，全力盤活低效閑置工業(yè)用地和存量樓宇，加快打造一批“創(chuàng)新大樓”“轉(zhuǎn)化大樓”“總部大樓”，提升土地集約利用水平。

交通體系方面，龍泉驛區(qū)錨定升級拓展城市骨架。蜀都大道東一段等大運(yùn)會配套道路的改造完成，打破了高速公路對地塊的分割，實(shí)現(xiàn)了綠道接駁、觀景游憩、公交停靠等復(fù)合功能，大幅縮短了龍泉驛與主城區(qū)的時空距離。生態(tài)價值轉(zhuǎn)化方面，進(jìn)一步提升宜居品質(zhì)。借鑒東安湖水體綜合治理經(jīng)驗(yàn)，采用“控、改、構(gòu)、提、增、維”方式，曾經(jīng)的荒蕪?fù)莸刈優(yōu)楸滩ㄊ幯纳鷳B(tài)湖區(qū)。文化體育方面，則賦能城市活力。龍泉驛區(qū)大力促進(jìn)大運(yùn)會場館賽后利用和體育惠民，重點(diǎn)引進(jìn)女子水球世界杯、全國游泳錦標(biāo)賽等國際國內(nèi)賽事，孵化培育東安湖馬拉松等本土賽事IP，讓大運(yùn)遺產(chǎn)持續(xù)服務(wù)市民。社區(qū)微更新方面，致力于改善人居環(huán)境。2023年以來，龍泉驛主城片區(qū)新增停車位上千個，有效緩解了城市停車難題。

躍遷：城市能級提升與民生紅利釋放

低效用地再開發(fā)不僅是空間重構(gòu)，更是城市價值的整體躍遷。

“更深層的變革在于發(fā)展邏輯的轉(zhuǎn)變。”龍泉驛區(qū)發(fā)展改革局相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。

“我們不再是簡單‘拆舊建新’，而是用土地更新帶動城市能級躍遷。”參與項目規(guī)劃的設(shè)計師則表明：通過構(gòu)建產(chǎn)城融合新范式，形成“更新改造一價值提升一可持續(xù)發(fā)展”的良性循環(huán)，這為超大城市系統(tǒng)性推進(jìn)城中村改造提供了可復(fù)制的實(shí)施路徑。

與之相對應(yīng)的是龍泉驛區(qū)已繪制出低效用地再開發(fā)“作戰(zhàn)圖”。根據(jù)《龍泉驛區(qū)國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》，全區(qū)將重點(diǎn)打造\"三城三區(qū)”—智能制造汽車城、創(chuàng)新融合航天城、智慧網(wǎng)聯(lián)未來城與產(chǎn)城融合活力區(qū)、兩業(yè)融合示范區(qū)、城鄉(xiāng)融合實(shí)踐區(qū)。在這一框架下，低效用地再開發(fā)被賦予更深遠(yuǎn)的使命。

龍泉驛區(qū)在低效土地再利用的實(shí)踐中，以政策創(chuàng)新為引領(lǐng)，以精準(zhǔn)施策為抓手，走出了一條存量土地提質(zhì)增效的新路徑。展望未來，隨著大面東洪片區(qū)等城中村改造項目加速推進(jìn)，龍泉驛區(qū)超1.3萬畝低效用地再開發(fā)試點(diǎn)將釋放更大潛能，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)治理效益與城市功能品質(zhì)的雙提升。這一探索不僅為超大特大城市土地資源高效利用提供了“龍泉方案”，更彰顯了以土地要素改革推動高質(zhì)量發(fā)展的時代價值。

（成都市龍泉驛區(qū)發(fā)展改革局供圖）