不動產信托通州案例：普惠金融與養老金融的創新實踐與思考

不動產信托財產登記制度缺失是我國信托行業發展長期面臨的制度障礙，北京市通州區的全國首單居民不動產信托財產登記實踐案例為破解這一制度障礙提供了創新樣本。本文從案例參與者的第一視角，通過分析通州案例的機制創新、制度創新路徑，思考不動產信托在普惠金融與養老金融領域可能發揮的獨特價值。

制度破冰：不動產信托登記改革的歷史性跨越

行業痛點倒逼制度創新

我國信托行業長期面臨不動產信托財產登記制度缺失的掣肘，嚴重制約不動產信托業務發展。數據顯示，截至2024年末，全國68家信托公司受托財產規模達27萬億元，但資產服務信托類別下的不動產信托僅數例。制度性障礙集中體現在以下三點：

一是產權歸屬的法律界定不清。此前，房產直接登記于信托公司名下，導致財產權屬與信托本質要求產生錯位。當信托公司面臨債務糾紛或破產清算時，相關房產存在被納人償債資產的風險，實質上架空了信托財產的風險隔離功能。這種權屬混淆不僅威脅受益人權益，更衍生出一系列法律爭議。

二是房產交付過程煩瑣。傳統模式要求委托人將現金注人信托計劃后再去購置其房產。但對于房產為主要家庭資產的普通家庭而言，這意味著須額外籌措過橋資金（成本約萬元級）并承受至少一個月的操作周期，雙重成本嚴重制約該項業務的普及。

三是稅負壓力過大。房產是登記在信托公司名下，但以法人主體持有房產導致房產受讓環節的契稅、持有環節的房產稅、處置環節的所得稅的稅率均顯著高于自然人持有模式。高企的稅收成本進一步削弱了不動產信托的市場吸引力。

這種制度性缺陷使得信托服務只能以資金類信托為主，長期困于“高凈值俱樂部”，難以惠及普通家庭。

政策突破構建制度框架

2023年11月18日，國務院在《支持北京深化國家服務業擴大開放綜合示范區建設工作方案》批復中，明確將不動產信托財產登記機制作為金融服務業擴大開放的重要內容。批復指出：“在風險可控的前提下，探索建立不動產、股權等作為信托財產的信托財產登記機制。”這一表述為北京市開展不動產信托財產登記試點提供了頂層政策支持。

2024年11月29日，北京市第十六屆人民代表大會常務委員會第十三次會議修訂通過《北京市優化營商環境條例》，其中第二十條明確規定“探索建立不動產、股權等作為信托財產的信托財產登記及相關配套機制”。這從地方立法層面為制度創新提供保障，直接推動了后續試點政策的落地。

2024年12月11日，國家金融監管總局北京監管局與北京市規劃與自然資源委員會聯合發布《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》。至此形成了“頂層設計 + 地方立法 ⁺ 實施細則”的三級制度架構，不動產信托財產登記試點工作正式開始。

實踐突破樹立改革樣本

2025年4月2日，國投泰康信托在通州區完成全國首單居民住宅不動產信托財產登記。“通州案例”是一個特殊需要信托。委托人是70歲的通州區居民某女士，受益人是委托人40歲的自閉癥獨子，受托人是國投泰康信托公司。信托財產是該女士自住的一處通州區房產。信托目的是用該房產為受益人提供居住場所、用未來房產處置后的資金為受益人支付終身照護費用。北京市道可特律師事務所擔任信托監察人，依據信托合同行使監督權，維護受益人權益。委托人的近親屬分別作為第一、第二繼受行權人。

“通州案例”中，委托人將價值數百萬元的房產注人特殊需要信托，為自閉癥兒子建立終身照護機制。該案例實現三大突破：

一是構建了權屬登記的法定確認機制。不動產權證附注頁現明確標注“信托財產”屬性及專屬信托編碼，通過法定公示程序確立風險隔離效力。司法實踐中，該標注既可作為法院審理物權糾紛的核心依據，也能有效警示潛在爭議方，從根本上解決財產混同風險。

二是簡化房產受讓過程。試點采用“直接產權過戶”模式，取代傳統的現金購買路徑。實際操作中，房產過戶至信托賬戶的流程耗時從月級壓縮至兩小時內完成。同時還消除了過橋資金需求，為客戶節省了數萬元的利息成本。

三是構建“受托人 + 繼受行權人 + 監察人”三位一體監督機制。受托人（信托公司）管理財產，繼受行權人（委托人指定的權利繼受人，本例中是委托人近親屬）下達操作指令，監察人（律師事務所）履行監督權。這種制衡機制有效防范了財產侵占風險，特別適用于無民事行為能力（或者限制民事行為能力）這類社會弱勢群體受益人。

民生賦能：不動產信托的普惠金融、養老金融價值重塑

破解財富管理服務普惠化難題

普惠金融的內涵可從“普”與“惠”兩個維度拆解，“普”指向覆蓋廣度，即普通家庭用得起信托服務，體現了普遍性；“惠”強調功能價值，即信托能切實滿足民生需求，體現了實惠性。

傳統資金信托1000萬元現金的起投門檻將 90% 家庭拒之門外，而不動產信托的普惠價值源于不動產的財產屬性。不動產是普通家庭普遍擁有且最為重要的財產，通過不動產信托的方式，普通人能夠將所家庭的最大資產納人信托，實現自身的信托目的，解決了“普”的問題，即讓普通人都能用得上。

而“惠”的問題，體現在不動產信托的實用性。不動產信托能切實滿足殘障照護、養老規劃、財富傳承等大多數家庭的民生需求，是切切實實的惠民工具。

以通州案例為例，自住商品房即可設立信托，覆蓋（204號 80% 以上的城鎮家庭；房產過戶不再需要“過橋資金”，為居民節省數萬元費用。而特殊需要信托是該女士這類特殊需要家庭盼望已久的身后子女照護方案。這種“去精英化”改革使信托服務首次觸達中等收人群體，實現從“私人銀行服務”向“普惠金融服務”的歷史性轉變。

構建特殊群體保障新范式

我國現有2000萬特殊需要人群面臨“財產管理真空”困境。如果不設立該信托，未來該女士身故之后，該房產將作為遺產被其兒子繼承。由于其兒子是限制民事行為能力人，缺乏能力和法律地位獨立管理這筆大額財產，該女士希望兒子得到妥善照顧的愿望很難有效實現，而且可能事與愿違引發家庭糾紛、人身侵害事件，形成社會不穩定因素。根據北京大學醫學部李智文教授團隊關于孤獨癥的長期研究，目前中國孤獨癥患者1000萬至1400萬（含成人），如包括其他限制民事行為能力的精神疾病患者，特殊需要人群超過2000萬人；若再計入他們的父母，受影響的群體達到6000萬人。不動產信托為這些特殊群體家庭構建了保障新范式。

不動產信托通過“法律架構 + 金融工具”創新，形成多重保障機制：信托財產獨立確保照護資金安全，監察人制度防范道德風險，繼受行權人保障受益人利益最大化。通州案例中，國投泰康信托公司擔任受托人，管理財產；委托人該女士的近親屬擔任第一、第二繼受行權人，決定如何使用財產；北京市道可特律師事務所擔任信托監察人，依據信托合同行使監督權，維護受益人權益。這種將管理權、決策權、監督權分離的制約機制和激勵機制能夠防范一個人包攬所有權利而帶來的道德風險，保證了信托財產能為受益人的最大利益服務。

創新養老金融服務供給

通州案例中用不動產信托為自閉癥患者提供終身照護的模式為應對老齡化社會提供了創新思路。在養老保障場景中，由于多數老人都會經歷失能失智這個階段，對于那些沒有子女或者因為各種原因子女不能給予照顧的老人，他們面臨的情況與“通州案例”中的自閉癥患者高度相似。

“通州案例”中的核心架構經適應性改造后，可有效解決我國2.8億老年人口（其中失能失智老人超4000萬）面臨的三大核心問題：

一是財產管理風險。大量涉老糾紛源于財產處置不當。采用“信托財產登記 + 監察人”雙軌制可保障物權獨立，防范財產侵占。

二是現金流短缺。 68% 城鎮老人主要資產為房產但月養老金不足5000元。抵押貸款或反向抵押可以把房產變為穩定的養老現金流。

三是決策機制缺失。失能老人醫療決策糾紛難以化解。在信托架構下，老人可利用《民法典》支持的意定監護人制度提前指定醫療決策人；信托條款可明確醫療支出審批流程；信托監察人可監督資金使用合理性，從而形成“監護人一受托人一監察人”三方制衡的風險防控體系。

減少財產繼承糾紛，為優良家風傳承提供新工具

信托與遺囑、保險都是財產傳承的有效工具，彼此功能互補。信托的獨特優勢在于：在身前就能執行完成傳承計劃；可跨越多代進行傳承；支持個性化方案（比如能通過條件條款的設置引導家風建設）。這種制度安排既能防范可能發生的繼承紛爭、子女揮霍、財產外泄等風險，又能將物質財富轉化為優良家風傳承的載體。

機制創新： 試點突破與現存障礙解析

信托財產登記制度改革的三大突破

物權確權機制創新。采用“附注登記 + 公示”雙標識系統，使信托財產具備對抗第三人的法律效力。通州案例中，不動產登記簿附頁明確標注“信托財產”，同時該頁信息為公示信息，從而保證物權狀態實時可溯。

信托財產交付流程優化。通州案例使用無現金“非交易過戶”方式，構建“稅務核驗一權屬轉移 + 信托財產登記”兩站式服務，辦理時效從30天壓縮至1天以內。

信托設立成本降低。不再需要借用過橋資金完成房產過戶，為普通家庭節省數萬元費用。

不動產信托進入普通家庭的三大堵點

稅收政策滯后。現行制度下，信托財產的納稅義務主體不明確，信托公司按照法人稅率須承擔 3% 契稅及 0.84% 房產稅，遠遠高于自然人稅率（契稅稅率 1% 到 1.5% ，房產稅稅率為零）。在英美等國的成熟信托稅收制度中，信托的納稅稅率則介于法人和自然人之間。

公眾認知鴻溝明顯。根據項目進行中的訪談調查，僅少數居民了解信托制度，大多數受訪者將信托等同于理財產品，并馬上聯想到“信托爆雷”。信息不對稱導致不動產信托的制度紅利不能被普通家庭接受。

成功案例少且宣傳不足。對于不動產信托這樣相對復雜的金融產品，普通家庭需要在身邊看到更多的“通州案例”，才能真正了解不動產信托的適配性和經濟性，主動擁抱這一普惠型金融工具。

不動產信托進入居民家庭的發展路徑：構建民生導向的信托服務體系

完善制度供給“四梁八柱”

建議構建“ 1+2+N ”政策體系。“1”部國家級《信托財產登記管理條例》明確信托財產確權與公示制度；“2”項配套制度包括信托稅率及監察人標準；“N”項地方細則則解決區域差昇。

重點突破稅收政策空白。建議明確信托計劃的納稅義務主體地位，探索與自然人、法人并列的信托稅率（建議將信托稅率設定在法人與自然人之間）；針對特殊需要信托實行契稅、房產稅減免；探索遞延納稅制度，允許在房產最終處置時統一計稅。

培育養老信托專業服務生態圈

實施“專業機構培育計劃”。培育專業信托監察人機構，建立照護服務機構白名單制度，發展第三方評估認證體系。推動形成“信托公司一法律機構一照護組織”協同服務網絡，構建全生命周期養老信托服務體系。

創新普惠服務供給模式

推行“基礎服務包 + 個性定制”分層服務。對中等收人家庭提供標準化服務套餐，對特殊需要家庭提供個性化定制服務，對普通家庭開發“迷你信托”產品。探索“社區信托顧問”制度，依托街道和社區服務中心建立信托服務站點，利用公益法律服務組織和慈善機構傳播信托法律知識，幫助居民發現自身需求，找到適配產品。

未來展望： 制度創新的乘數效應

社會價值的多維釋放

在以通州區為代表的試點地區，預計不動產信托的制度紅利將得到廣泛認可，特殊需要信托將快速增長，伴隨養老信托和財富傳承信托逐年遞增；通州案例將逐漸影響其他地區，形成一批有示范性的“老有所養、弱有所扶”的經典案例，為應對老齡化社會挑戰提供了中國方案。

財富管理市場的格局重塑

隨著制度障礙破除，預計到2030年我國居民不動產信托的受托財產規模將以 15%～20% 的增速在5年后突破3萬億元，帶動財富管理行業轉型升級。信托服務從“代客理財”向“民生保障”的功能轉變，將重塑行業生態。

金融供給側改革的示范意義

北京試點的核心經驗在于，通過制度創新激活存量資產金融價值，通過服務創新擴大普惠金融覆蓋面，通過協同創新提升社會治理效能。這種改革模式為金融支持共同富裕提供了實踐樣本。

結語

在通州案例中，當古稀老人將畢生積蓄以信托為工具為自閉癥孩子搭建“海洋天堂”和“生命港灣”時，嚴謹刻板的金融契約便在與人文關懷的交融中綻放出人性的光輝。從金融從業人員個人素養的角度，通州案例啟示我們，金融從業人員要“有深度、有廣度、有高度、有溫度”。由于不動產信托經常會面對最需要關注和幫助的社會群體，這種人文關懷尤其重要。從行業創新的角度，通州案例啟示我們，真正的金融改革既要構建“硬制度”的框架，更要培育“軟服務”的生態；既要追求規模效益的“量變”，更要實現人文關懷的“質變”。唯有讓金融創新始終飽含民生溫度，方能真正書寫普惠金融與養老金融的溫暖篇章，讓金融活水潤澤千家萬戶，產生巨大的社會價值。

（林巍為清華大學五道口金融學院碩士生導師、首都經濟貿易大學金融學院特聘教授、國際信托與資產規劃學會（STEP）全權會員（TEP），尹志超為首都經濟貿易大學副校長、金融學教授，孟昊桀為國投泰康信托公司財富首席規劃官。責任編輯/王茅）