淺議不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度

謝 濤

摘要不動(dòng)產(chǎn)登記制度在我國(guó)物權(quán)領(lǐng)域是熱點(diǎn)問(wèn)題,原因在于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在很多缺陷,而且由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性質(zhì),它的登記制度對(duì)于我國(guó)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行具有舉足輕重的地位。

關(guān)鍵詞不動(dòng)產(chǎn)登記 物權(quán) 公示 登記機(jī)關(guān)

中圖分類號(hào):D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)10-077-01

民法物權(quán)里的登記制度,主要涉及的是不動(dòng)產(chǎn)的登記,不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件,也就是說(shuō),一定要進(jìn)行登記,不動(dòng)產(chǎn)才能完成其轉(zhuǎn)讓過(guò)程,之前無(wú)論什么程序都不能改變這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。所謂不動(dòng)產(chǎn)登記,應(yīng)該就是指登記機(jī)關(guān)在申請(qǐng)人的申請(qǐng)下,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,變更,轉(zhuǎn)讓和消滅依據(jù)法定程序進(jìn)行登記,并能夠提供給特定第三人查閱。這種物權(quán)登記制度實(shí)質(zhì)上是一種物權(quán)的公示。

為什么不動(dòng)產(chǎn)要進(jìn)行登記,我認(rèn)為原因在于有利于當(dāng)事人及社會(huì)一般的第三人明確地知悉不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況,有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全,達(dá)到“靜態(tài)秩序,動(dòng)態(tài)安全”的法律目的。同時(shí),由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性,其變動(dòng)會(huì)引起較大的社會(huì)影響,所以不動(dòng)產(chǎn)的登記可以為解決糾紛提供方便的證據(jù)來(lái)源。因此,不動(dòng)產(chǎn)登記能夠保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的交易,降低交易風(fēng)險(xiǎn),減少交易成本,促進(jìn)市場(chǎng)良性健康發(fā)展。

《物權(quán)法》14條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,變更,轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”,但我國(guó)實(shí)行合同效力和登記效力分離,有效地鼓勵(lì)了交易,以免這種絕對(duì)地效力阻礙不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順利轉(zhuǎn)移。也就是說(shuō),當(dāng)雙方達(dá)成合意簽訂關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同,至合同成立之時(shí)合同開(kāi)始發(fā)生效力,并不限于登記之后此合同才生效。所以,如果當(dāng)事人之間對(duì)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)移達(dá)成合意,只要這種合意不違反法律法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定和公序良俗,即便沒(méi)有完成登記手續(xù),也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為合同已經(jīng)生效,當(dāng)事人可以在時(shí)候補(bǔ)辦登記手續(xù),這就可以促成許多交易。同時(shí),采用這種合同效力和登記效力分離制度,也有利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益。如果合同效力和登記效力混同,那么,當(dāng)雙方當(dāng)事人簽訂了合同后,不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值上漲,賣方會(huì)以不動(dòng)產(chǎn)并未登記來(lái)否定合同效力,要求返還其不動(dòng)產(chǎn)。這樣,不利于合同效力的穩(wěn)定。所以,雖然不動(dòng)產(chǎn)登記作為其物權(quán)轉(zhuǎn)變的絕對(duì)權(quán)威,由于合同效力和登記效力相分離制度的實(shí)行,這種不動(dòng)產(chǎn)登記制度在一定程度上有效地促進(jìn)了我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。

但是,正是由于不動(dòng)產(chǎn)必須登記才能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,變更,轉(zhuǎn)讓和消滅,這種權(quán)威的效力由于沒(méi)有其他配套的制度相稱,所以導(dǎo)致我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在很大缺陷。

首先,不動(dòng)產(chǎn)登記所依據(jù)的法律不統(tǒng)一。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律,法規(guī),其散亂,內(nèi)容繁雜且相互矛盾,導(dǎo)致我國(guó)不能建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)規(guī)則,導(dǎo)致一市一則,尤其難以統(tǒng)一房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則。這不利于我國(guó)市場(chǎng)繁榮和發(fā)展。

第二,不動(dòng)產(chǎn)的登記的效力絕對(duì)化。這個(gè)是不動(dòng)產(chǎn)登記制度穩(wěn)定交易而不能避免產(chǎn)生的缺點(diǎn)。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度反映我國(guó)實(shí)行登記要件主義。登記要件主義立法,有利于保護(hù)原所有權(quán)人的利益,便于第三人參加交易。但是,絕對(duì)實(shí)用此原則難免存在不合理現(xiàn)象。如果登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)登記瑕疵,也就是登記出現(xiàn)錯(cuò)誤,即使是這樣,登記人仍然可以享有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),以之對(duì)抗真正的所有權(quán)人,并使真正的所有權(quán)人的利益受到損害。另外,如果第一個(gè)買受人由于事由沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記,那么出賣人仍然是該不動(dòng)產(chǎn)的合法擁有人,而他如果此時(shí)把該不動(dòng)產(chǎn)又專賣給第三人,并辦理了登記,那么第三人無(wú)論是善意還是惡意當(dāng)然成為該動(dòng)產(chǎn)的合法擁有人,而第一個(gè)買受人只能通過(guò)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任來(lái)補(bǔ)償自己的損失,這樣不利于市場(chǎng)穩(wěn)定。根據(jù)《物權(quán)法》第十七條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的規(guī)定,產(chǎn)權(quán)證是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。正因?yàn)檫@種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度,使產(chǎn)權(quán)證成為財(cái)產(chǎn)的代表與憑證。這樣,就有很多人在利益的趨勢(shì)下以各種不法手段牟取產(chǎn)權(quán)證以達(dá)到占有非法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的。

第三,不動(dòng)產(chǎn)登記信息缺乏公開(kāi)化。我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記方面一個(gè)顯著的錯(cuò)誤方向就是片面強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記的行政功能,把這種制度只當(dāng)成行政管理的需要,而忽視了登記方面的作用,導(dǎo)致以前立法中幾乎沒(méi)有對(duì)登記資料查詢的條款。

第四,登記機(jī)關(guān)繁雜不統(tǒng)一。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記部門主要是依據(jù)行政管理的職能來(lái)確定,由于土地,房屋,森林,草原,海域等不動(dòng)產(chǎn)分別由不同的政府職能部門進(jìn)行管理,因此不動(dòng)產(chǎn)的登記就被離散到各個(gè)行政機(jī)關(guān)。而且,由于登記中登記機(jī)關(guān)往往能夠收取一定的費(fèi)用,因此不同的行政機(jī)關(guān)又產(chǎn)生了爭(zhēng)奪登記權(quán)限的利益驅(qū)動(dòng)。這不可避免使得登記人在確定負(fù)責(zé)登記的具體機(jī)關(guān)時(shí)找不著北。

因此為了完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度,我認(rèn)為對(duì)癥下藥采取以下手段比較適宜:

第一,統(tǒng)一和梳理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度所依據(jù)的法律。在物權(quán)法頒布后,制定統(tǒng)一的甚至獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法律,可以讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記清晰有條例,有利于人們理解不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度,更好地使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度發(fā)揮其在推進(jìn)市場(chǎng)繁榮的作用。

第二,建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤賠償方案和機(jī)制。這樣可以使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提高工作的責(zé)任心,使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記疏漏出現(xiàn)減少,而且能夠在出現(xiàn)錯(cuò)誤的情況下給予利益損害著一定的補(bǔ)償,穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。

第三,建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公開(kāi)查詢機(jī)制,讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公示本質(zhì)得到更好的,有效的表現(xiàn)。而且能增加登記的透明度,減少利用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記來(lái)牟取非法利益的行為。這種機(jī)制的建立可以收取一定的查詢費(fèi)。很高興,我們看到了物權(quán)法的頒布,該法第18條規(guī)定:“權(quán)利人,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢,復(fù)制登記資料,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”

第四,統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān),可以使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記更加方便快捷,縮減登記的流程,緩解登記機(jī)關(guān)混亂給登記者造成的不便,提高效率,促進(jìn)市場(chǎng)高效運(yùn)行。

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