當前國家宏觀調控政策對房地產市場的影響

摘 要：近年來，房地產業已成為我國國民經濟的支柱產業和新的經濟增長點。與此同時，部分城市的房地產市場出現了過熱的現象，表現為價格的不合理持續上漲，房地產商品的有效供給不足與無效供給過剩并存，市場運作不規范，房地產的投機性需求日益增長等。這些問題不僅威脅著房地產金融的安全，也深刻影響了廣大人民的生活以及國家經濟的健康運行。本文總結了近年來房地產相關調控政策的內容及政府宏觀經濟調控對房地產市場的影響，在此基礎上，對當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場所產生的影響進行分析。

關鍵詞：宏觀調控 經濟政策 房地產市場 投資

隨著經濟的快速發展，人民生活水平的提高，物質產品越來越豐富，房地產調控問題也逐漸成為人們的熱點話題，吸引著人們的目光。房地產作為一種特殊的商品，同樣受到相關的政策的影響，特別是國家宏觀調控中的經濟政策的影響，為了抑制房地產市場泡沫日益膨脹，國家有關部門通過采取有關的經濟政策對房地產市場進行規范，宏觀調控房地產市場的過快發展，緩和社會生活矛盾，維護房地產市場正常的競爭秩序，使房地產市場的穩步發展，和諧運行，使房地產市場與國家經濟的發展相和諧。

一、近年來房地產相關調控政策

2010年的樓市是不平靜的樓市，宏觀調控一輪接著一輪：

1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》?！锻ㄖ访鞔_二套房貸首付不得低于40%。

3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》。該通知明確規定了開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”等19條內容。

4月14日“新國四條”出臺。其中最嚴厲的要屬對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

4月17日，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》?！锻ㄖ访鞔_，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

6月4日，住建部、央行和銀監會聯合發出通知，就商業性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了明確的規范。二套房認定標準出臺，認房又認貸。

9月29日，央行、銀監會聯合發布《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》。《通知》規定，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。

10月19日，中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。

10月底，多家銀行總行已向分支行下發通知，從11月1日起，全面取消房貸七折利率，首套房首付最低30%，利率優惠下限調整為同檔期基準利率的85%；二套住房最低首付50%，利率執行同檔期基準利率的1.1倍。

在房地產行業依然火爆上漲的背景下，2011年國家又出臺了兩項房價調控措施。2月17日，國務院辦公廳印發了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，共有八條內容，簡稱“國八條”。4月27日，溫家寶總理在主持國務院常務會議中再次提出要進一步加強房地產市場宏觀調控，并提出了八項措施引導和調控房地產市場。簡稱為“新國八條”。

二、政府宏觀經濟調控對房地產市場的影響

1、加息對房地產市場的影響

首先，加息表達了央行的一個宏觀調控的信號，從而改變購房者對房價上漲的心理預期，很多人就會從樓市退出來；

其次，加息會增加存款人的貨幣收入，增加貸款者的利息負擔，這會抑制投資者、投機者的購房需求；

第三，加息會增加投機者囤房、開發商囤地的機會成本，從而增加商品房的供給。加息主要是改變購房者和售房者的成本收益曲線，通過“看不見的手”引導雙方自動調整自己的行為，使供需雙方在動態中達到一種均衡。

2、房產稅

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征收的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。

開征房產稅有利于穩定房地產市場預期，有利于抑制房地產市場投資過熱和投機行為，有利于改善人們購房的理念，有利于抑制虛高的房價，使得房價回歸理性等。

3、限購令

（1）限購令的執行，已經迫使房價進入下降通道。過度的投資保值投機已嚴重扭曲了房地產的居住功能，一戶一房的調控目標就是要還住房本來的居住本質，確保更多以居住為主的居民的利益。

（2）限購令固然是以行政強力遏制了購房需求，其短期或對調整房市有所影響，但正因為調控行為的非市場化，政策的連續性就讓人存疑。而這種對政策不可持續的預期，則可能對市場調控效果及政策信心造成損傷。

（3）“限購令”的實際效果很有限，象征意義大于實際意義。首先，這是一項臨時性措施，對房價而言只能發揮臨時降溫作用，并不能真正改變市場預期。只要炒房客預期房價繼續上漲，炒房客就有可能千方百計繞開規定。其次“一戶限購一套房”的規定有漏洞。炒房客既可以借用暫時不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。再者，如何發現購房者提供虛假信息騙購也是個問題。

4、限制銀行給房地產貸款

只要房地產開發商資金流動性充足無憂，房屋銷售價格就沒有降價壓力，同時受城市房地產資源稀缺性等因素影響，房屋售價還可能持續上漲，這是導致政府宏觀調控政策失效的主要原因之一，而房地產開發商資金來源直接間接占比40%以上來自銀行貸款。

5、保障房

（1）有利于推進住房保障體系建設；

（2）有利于穩定房地產投資增長；

（3）保障性住房大量入市影響房地產供求關系。

三、當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響分析的意義

通過對國家宏觀調控經濟政策的研究，一方面可以了解國家的相關法律法規及相關的宏觀調控經濟政策的相關內容及其功能，另一方面可以為有關的部門單位做出科學、合理的決策提供有效的依據。

1、通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為國家有關部門調控房地產市場提供依據。

通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控所產生的影響進行研究，可以使國家有關部門了解政策的作用和功效，為國家有關部門進行事前控制，提前預測經濟政策的調控效果，對房地產市場及其他產品市場可能產生或引起的效應等進行提前掌控，并為有關部門根據房地產市場所出現的問題，具體問題具體分析，采用具體的宏觀調控經濟政策所產生的功效對房地產市場進行對癥下藥，避免政策適用不當造成的附加損失，及時緩和問題所帶來的附加矛盾，促進房地產市場在國家有關部門的掌控之下和諧發展。

2、通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為房地產企業提供決策依據。

通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場調控過程中所產生的影響進行研究，有助于房地產企業了解國家采用宏觀調控經濟政策的最終目標，了解相關經濟政策的調控力度，對何種情況產生影響，了解宏觀調控經濟政策可能導致本企業的損失有多少等等，為房地產企業采用科學、合理、合法的措施，防止和預防對企業造成損失，及時調整和轉舵，對宏觀調控經濟政策調控后可能產生的威脅和機會進行掌控，并為企業制定相關的戰略規劃和戰術計劃提供了有效的依據。

3、通過經濟政策對房地產市場影響的研究，有助于解決民生問題，緩解社會矛盾。

通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控過程中所產生的影響進行研究，有利于國家有關部門了解民生，了解人民的需要，及時有效的提供高效的公共產品和服務，幫助人民解決民生問題，緩解房地產市場的過度競爭而引起了社會矛盾和沖突，為國家的經濟發展提供一個和諧的環境，促進國家經濟穩步快速發展。

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作者簡介：吳楊（1982.01-），女，院校：南開大學經濟學在職研究生大連班。