房地產管理在規避尋租行為的路徑思考

邱建洲

摘 要：規避尋租行為的重點在于規范利益需求方的市場行為。但存在有創租（由利益供給方提供）的情況，想要規范尋租行為仍然是不可實現的。由此，這一邏輯思路也就成為了本文立論的出發點。應在結合創租行為的情況下來理解尋租行為；且在當前尋租行為具有內生激勵的推動。由此，如何規避尋租行為的發生也就應在二者同時規避下進行思考。

關鍵詞：尋租；房地產管理；路徑思考；規避

作為筆者所在的市政公用事業管理服務中心（以下簡稱：中心），承擔著房地產項目的審批組織工作。在當前房地產市場持續宏觀調控的同時，面臨著如何提高工作效能的問題。不難理解，惟有在提高工作效能的基礎上才能有效履行規范該市場環境的職責。從各地所下發的文件中已經充分顯示出，上級主管部門對于增強中心公權力實現機制的堅強決心。

然而，在進行提高工作效能的制度安排時，還應注意一個現實問題：尋租行為。從本意上來理解尋租，其指利益需求方通過非競爭手段來獲得利益供給方所提供的特權，從而獲得比其它利益需求方更多的經濟價值（差值）。可見，規避尋租行為的重點在于規范利益需求方的市場行為。但存在有創租（由利益供給方提供）的情況，想要規范尋租行為仍然是不可實現的。由此，這一邏輯思路也就成為了本文立論的出發點。

一、對尋租行為的解讀

由于存在著經濟利益的供給方和需求方，這就要求結合創租來解讀尋租行為。為此，以下將從三個方面展開闡述。

（一）創租行為

從中心在房地產項目審批中所處地位來看，其處于職能部門與房地產開發商之間。開發商通過中心將一系列材料呈上，并由中心組織和最后審核。這樣一來，便存在著實施創租行為的可能。那么這種創租是否具有經濟價值。答案是肯定的。不難理解，因開發商的項目資金具有極高的機會成本，且加速資金周轉將增強資金的使用效益。從而，中心可以在審批時間上進行控制，最終通過影響開發商的項目實施進度來影響他們的資金效益性。正是通過控制審批時間，就使得創租行為具有隱蔽性，難以被主管部門所察覺。

（二）尋租行為

這里的尋租行為自然是由開發商所實施的，從經濟學視角來看，這種行為產生的根本原因仍在于市場回報率驅使。另外，處于市場競爭環境下的房地產開發商，還會因為同業競爭而主動實施尋租行為。根據中心所處的流程來看，他們尋租的目的在于加快項目審批速度（這是合理訴求）；其手段則可以通過施加關系型影響力，以及物資利益回報來呈現。植根于我國社會人文環境下，前者一般不被認為是經濟意義上的尋租，而后者則是典型的為獲得非競爭性優勢所進行的經濟意義上的尋租。

（三）二者融合下的行為

正如一枚硬幣的兩個方面一樣，若沒有創租就無法使尋租行為獲得真正實現；若沒有尋租那么創租也就沒有任何意義。然而，對于誰是因、誰是果的討論顯示是沒有意義的。在行政審批壟斷的現實狀況下，中心必然具有更強的議價能力，進而導致了尋租行為在經濟利益的刺激下更具備實施激勵。反之，在中心主管部門的制度約束下，以及部門的權威式管理下，創租行為是能夠被遏制在可控范圍內的。

二、解讀基礎上的思考

根據以上三個方面的解讀，可以總結為：應在結合創租行為的情況下來理解尋租行為；且在當前尋租行為具有內生激勵的推動。由此，如何規避尋租行為的發生也就應在以下三個方面進行思考。

（一）創租方面

目前在嚴格規范職能部門公權力實施行為的背景下，中心創租行為幾乎可以忽略不計。然而，這仍與現實之間存在著差異。因此，這里假設中心存在創租的可能性，并以對審批時間的控制來實現。從而就存在著這樣一個邏輯，若將審批時間控制在合理范圍內，那么尋租行為也就沒有實施的必要了。因為，開發商本身就要求加速審批程序。但是，在職能部門的層級機構下，因委托代理關系中必然存在的信息不對稱，導致了中心仍可在組織和審批中通過隱藏工作信息，來獲得上級部門對其時間控制彈性上的認可。

（二）尋租方面

在社會主義市場經濟體制下，開發商處于體制外范疇，而中心處于體制內范疇。做這樣的比較在于，體制內范疇下的中心可以在上級政策導向下規范自身行為，而體制外的開發商則難以在強制力的基礎上規范自己的行為。或者說，即使存在強制力，也因監督機制的缺乏而難以識別尋租行為的發生與否。這就意味著，需要在激勵兼容原則下來建立起規避尋租行為的策略來。那么具體思路又是怎樣的呢。筆者認為，這需要在同時規避創租行為的基礎上來建構。

（三）二者規避方面

正如上文所提到的，中心處于絕對的議價強勢方，而且將長期保持這種地位。因此辨證的來看，如不存在創租行為（目前仍存在），那么尋租行為也就沒有發生的必要。因此，在先易后難的問題解決思路下，應通過首先控制創租行為來規避尋租行為。不難看出，下文的路徑構建也將基于這一思路而具體展開。

三、思考引導下的路徑構建

在上文討論的基礎上，以下將從三個方面來展開路徑構建。

（一）強化中心職能管理效能

正如某些地方所進行的制度創新，通過優化中心的組織程序來減少整個審批時間，例如市國土資源局提供的具備出讓條件土地、環境保護局提供的審定規劃環境影響評價文件、地震局提供的地震安全性評價文件、城鄉規劃局提供的剛性規劃條件四個辦理事項全部移至土地招拍掛之前，提前統一完成。這樣一來，就能前置將不符合項目審批規定的開發商篩選出局，其結果則體現為降低了開發商之間的無效競爭態勢，而增大了他們的尋租成本。

（二）增強中心思想政治工作

關于中心個別工作人員可能實施的機會主義行為，這里仍不能對其完全否認。必然，在缺乏跟蹤監督機制的情況下，主管部門難以對其進行識別。因此，在強調績效管理的同時，還應將思想政治工作納入到增強中心工作人員崗位意識的手段范疇。具體而言，應保留傳統的工作作風建設，并結合部門實際定期集中解決當前存在的上行、下行和各部門間的協調難題。這樣一來，在職工主觀意識推動下，便能有效完成項目審批工作。最終，也就增大了尋租成本。

（三）充分引入輿論監管機制

輿論監管機制主要針對房地產開發商而言的，在上文的前置審核過程中若發生尋租行為，應通過互聯網平臺發布相關開發商的信息，從而在聲譽約束機制的作用下提高他們實施尋租行為的成本。這里還應注意這個問題，在針對含有民生福利的經濟適用房、保障房建設項目時，中心在審批上給予優先考慮。這一措施，將在規避尋租的同時，提高中心工作的社會效益性。

綜上所述，以上便構成筆者對文章主題的討論。

四、小結

本文認為，規避尋租行為的重點在于規范利益需求方的市場行為。但存在有創租（由利益供給方提供）的情況，想要規范尋租行為仍然是不可實現的。因此，應在結合創租行為的情況下來理解尋租行為；且在當前尋租行為具有內生激勵的推動。由此，如何規避尋租行為的發生也就應在二者同時規避下進行思考。最后，本文權當拋磚引玉之用。

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