基于2007年投入產出表的房地產業關聯性分析

蘭海霞　李慶濤

摘要：根據2007年42部門投入產出表計算出了與房地產業發展密切相關的產業關聯度，通過計算房地產業的生產（投資）誘發系數，測定了房地產業投資對各行業的誘發帶動效應，為促進我國經濟結構轉型升級，科學調控房地產投資市場提出了一些對策建議：嚴控房地產投資過熱；通過改善房地產投資；傳導機制促進經濟增長方式轉變。

關鍵詞：房地產；投資；投入產出；關聯產業

中圖分類號：F299 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）01-0021-04

房地產是國民經濟的重要組成部分，也是推動社會發展和促進地區經濟增長的主導產業。1998年7月國務院頒發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式開啟了我國住宅貨幣化、私有化發展的道路，中國也真正進入了“商品房”時代。自此，以市場化為導向的我國房地產業迅速發展，房地產開發投資、房屋開工面積及房屋銷售面積等指標大幅上漲。進入新世紀以來，我國房地產業更是蓬勃發展，年均增長率在20%左右，極大地改善了我國居民的住房條件，也促進了國內投資與消費的雙重上升，帶動了其他相關產業的發展。房地產業屬于資金密集型、勞動密集型產業，而且產業鏈長，房地產業一個非常重要的特點就是具有很強的產業關聯性。因此，房地產業的波動一般會對許多和其相關聯的產業發展產生較大的影響，調控不當會產生經濟泡沫，影響國民經濟的健康發展。

一、基本概念

（一）產業關聯理論

產業關聯是指在經濟生產活動中，各產業之間存在的廣泛的、復雜的和密切的經濟聯系。產業關聯理論又稱投入產出理論或產業聯系理論，側重于研究國民經濟發展中產業之間的中間投入和中間產出之間的關系，更能夠清晰地反映各產業的中間投入和中間需求，可以幫助分析各相關產業的關聯關系。該理論主要是由美國經濟學家里昂惕夫在理論上借鑒了古典經濟理論、馬克思的再生產理論、瓦爾拉斯的全部均衡論和凱恩斯的國民收入理論的有益思想；并受魁奈經濟表、原蘇聯國民經濟平衡表中棋盤式表格的啟示，在20世紀30年代提出的。

產業關聯中最基本的聯系是產品、勞務聯系；其次是產業結構變動的最活躍、最積極的因素即生產技術聯系，還有勞動就業聯系、投資聯系；產業間產品和勞務聯系的價值量的貨幣表現是產業價格聯系。

（二）產業關聯類型

從產業發展的角度分析，產業關聯主要是指產業之間存在的一種供需關系。關聯度越高，相互依賴性就強，聯系就越密切。依據產業間供給與需求的關系，產業關聯度分為向前關聯和向后關聯。

向前聯系是指某些產業因生產工序的前后，前一產業部門的產品為后一產業部門的生產要素，這樣一直延續到最后一個產業的產品，即最終產品為止。

向后聯系是指后續產業部門為先行產業部門提供產品，作為先行產業部門的生產消耗。

二、基于投入產出的房地產業關聯度分析

投入產出分析就是運用投入產出表從數量上分析產業之間的相互關聯程度，其分析結果可以作為一國（或地區）制定社會經濟發展戰略與產業指導政策的依據。現已成為研究產業結構問題的重要方法之一。

（一）產業關聯的計算

投入產出表的第I象限反映了產業之間相互影響、相互依賴的活動過程，通過計算第I象限的各個系數可以揭示產業之間的關聯度。

通過前面對房地產業與42行業的向后關聯和向前關聯度的計算結果可知：

（1）房地產業與42個行業的向后、向前關聯有異有同。房地產業與42個行業具有明顯的向后關聯關系，而向后關聯關系較為明顯的行業有38個。房地產業向后關聯值超過42行業關聯度均值的有13個，主要是勞動密集型的服務業；向前關聯值超過42行業關聯度均值的有14個，主要是服務業和制造業；向后、向前關聯值超過42行業關聯度均值的行業中有9個相同的行業。向后關聯的產業中有8個產業的關聯值在0.01以上，向前關聯的產業中有5個產業的關聯值在0.01以上。

（2）從關聯產業性質看，以勞動密集型產業為主。從房地產業的向前、向后關聯的產業看幾乎所有產業都不同程度的與房地產有一定的聯系，而且關聯度較高的主要是勞動密集型的服務業和生活消費型的制造業，這些行業也是吸收剩余勞動力就業、帶動城鎮化發展的關鍵行業。

三、房地產業的生產（投資）誘發系數

生產（投資）誘發系數是各產業部門的生產受各需求項目的影響程度的相對數，是最終使用對部門生產（投資）誘發數量的測度值，它表示增加1單位最終產品的使用量需要某一部門所增加的總產出量。簡單地說，最終需求各項的生產誘發系數，表示某一單位最終需求所誘發的各部門的生產額，是用來說明各產業部門的生產受各需求項目影響程度的相對數。生產（投資）誘發系數反映了某一個需求項目（如消費、投資、出口需求）每增加一單位的社會需求，各產業部門將誘發多少單位的生產額。生產誘發系數越大，它的生產波及效果也越大。其理論根據是著名的列昂惕夫靜態投入產出模型，生產誘發系數則是誘發生產額與相應的最終需求額的合計之比，計算公式如下：

X=（I-A）的逆矩陣乘以Y（最終使用結構向量）

A是直接消耗系數矩陣，I是單位矩陣，Y為最終需求，X為總產出。產出X和最終需求Y通過列昂惕夫逆矩陣聯系在一起，通過最終需求Y的變化能夠導致產出X的變化。

因為房地產業的投資發展涉及面廣，房地產業投資開發能夠帶動很多相關產業的發展。房地產業的投資和消費對其他相關產業的影響有多大，可以通過生產誘發系數來反映。

根據誘發系數的計算公式和2007年投入產出表，我們計算出42部門行業的誘發系數結果如表-4所示。

從房地產業和42部門行業生產誘發系數來看，房地投資對42個行業均有一定的誘發帶動作用。其中，對金屬冶煉及壓延加工業，通用、專用設備制造業，化學工業，交通運輸設備制造業，金屬礦采選業，建筑業等6個行業的誘發效應十分明顯，誘發系數均大于1；對金屬冶煉及壓延加工業的誘發作用最顯著，誘發系數接近2.2。電力、熱力的生產和供應業的行業誘發系數超過42行業誘發系數平均值的2倍；通信設備、計算機及其他電子設備制造業等9個行業的誘發系數超過了42行業誘發系數平均值。誘發系數在0.1以上的共有32個行業。

從以上結果我們可以得出如下結論：

第一，房地產業投資對工業部門的投資和產出的帶動作用較為明顯。在生產誘發系數大于1的行業中主要是工業部門的產業，這說明房地產投資對工業部門的誘發帶動作用較為明顯，則工業部門的生產發展對房地產業發展的依賴程度也較大。

第二，產業關聯與生產誘發之間不一定存在完全必然的聯系。從前面的分析可知，與房地產業關聯比較密切的以勞動密集型的服務業為主，而房地產業誘發帶動作用較大的產業主要是工業部門。也就說與房地產業關聯度較大的產業不一定是誘發帶動較明顯的產業，產業關聯與生產誘發之間沒有必然聯系。

綜合房地產業的關聯作用和誘發帶動作用可以看到，房地產業的發展與國民經濟發展關系密切。從產業關聯角度分析，房地產業的發展能夠帶動勞動密集型產業發展，促進社會就業；從生產誘發的角度分析，房地產業的發展能夠帶動工業部門的生產，消耗一部分工業產能。從業這一角度看，房地產業是能夠同時影響我國第二產業和第三產業發展的關鍵行業。

四、啟示與建議

房地產投資是推動房地產發展的基礎性因素，與經濟增長和產業發展密切相關，保持房地產投資的穩定增長，對保持國民經濟平穩發展和其他產業協調發展有很大作用。從宏觀經濟發展的角度分析，如果房地產投資持續過熱，推動房價持續上漲的同時，最終將會導致經濟泡沫，引致經濟和社會發展危機。因此，通過調節房地產投資領域與規模，使房地產投資保持在一個較為穩定的水平，是進一步轉變經濟增長方式，穩定經濟發展的有效措施。

（一）嚴控房地產投資過熱，促進房地產業平穩發展

自2008年金融危機以來，我國基礎投資明顯增加，房地產投資市場持續升溫，房價持續上漲，引起了政府和社會各界的高度關注。政府出臺的一系列調控措施到目前仍沒有達到預期效果，反而使得房價一直上漲。究其原因有：

第一，城鎮化的發展，需要房地產業提供住房。近年來我國城鎮化水平穩步提高，城鎮化率從1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城鎮，導致城市住房需求迅速增加，再加上我國傳統觀念的影響，新涌入城鎮的人口多數都想擁有個人的住房，導致住房剛性需求居高不下，引致了房地產業的快速發展。金融危機以來，多方資金流入房地產業，再加上民間投機、投資的熱捧，導致房地產市場發展過熱。

第二，房地產關聯產業多，涉及大量勞動力就業。從前面的分析可以看到，房地產業的發展，關聯到許多勞動密集型產業，如果房地產業發展特別不景氣，將波及關聯產業的發展，勢必嚴重影響我國的基層勞動力就業和農村剩余勞動力的轉移，也會對我國的城鎮化發展帶來很大的負面影響。這或許也是決策者調控房地產最大的擔憂或顧慮。

第三，房地產業對相關產業投資誘發帶動作用大，調控不當將導致相關產業產能過剩問題集中爆發。從房地產業對42部門行業生產誘發帶動作用來看，除了涉及勞動密集型的服務業以外，更多的是對第二產業的一些行業的誘發帶動作用較為明顯。在當前外部需求持續低迷、國內經濟增速平緩的雙重影響下我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃和船舶等五個行業產能嚴重過剩，而房地產行業對相關行業的誘發帶動作用十分顯著，如果對房地產業的調控過度，將直接誘發相關產業產能過剩問題更加突出，并集中爆發，對我國經濟發展和產業轉型升級將產生巨大的影響。

依據上述分析，在考慮城鎮化住房需求、保證勞動力就業、化解產能過剩等因素的前提下，對于房地產的調控，應當是嚴控房地產投資過熱，讓房價回歸合理，促進房地產業平穩發展，使得房地產業在我國全面建設小康社會的進程中，發揮更大的積極作用。

（二）通過改善房地產投資傳導機制促進經濟增長方式轉變

改革開放以來，我國GDP保持高位增速，依賴于投資和出口，消費對經濟增長的拉動作用較弱。尤其是從1998年住房制度改革之后，居民房地產消費大幅增長，再加上2008年國際金融危機以來，政府經濟刺激計劃資金最終以不同的途徑和方式流入房地產市場，致使近年來我國房地產投資上漲幅度十分迅猛，在拉動基礎勞動力就業的同時，也助推了房價的快速上漲，帶來諸多社會問題。在國家經濟轉型，全球能源危機日益凸顯的新階段，我國經濟增長的驅動力來源開始發生根本性變化，即從以政府投資和擴大出口拉動為動力促進經濟增長，逐步轉變為依靠國內居民消費增長和社會投資推動經濟平穩發展。這種經濟發展方式的轉變，意味著我國房地產業的發展也將面臨新的形勢。

當前，我國房地產投資的流向主要是商品房領域，2007年以來我國城鎮居民商品房價格的迅速上漲加重了居民的購房負擔。大量的資金都流向購買住房，再加上購房后的還貸壓力，使得居民消費能力整體上大幅下降，這種發展態勢非常不利于我國依靠內需推動經濟增長方式的轉變。因此，如何通過改善房地產投資傳導機制促進經濟轉型是新形勢下保證房地產市場健康發展和促進我國經濟增長方式轉變的關鍵問題。

在西方國家，住房除了具有商品功能外，還有社會保障的職能，也就是在一個成熟的社會中，住房的商品性比例和社會保障性比例應當有一個協調關系。過多強調住房的商品化職能，就會導致房價過高，居民購房負擔過重，將導致其他消費銳減。而過多強調住房的社會保障職能，又會弱化住房的商品屬性，不利于居民在條件允許的情況下改善住房狀況。因此，合理的住房結構比例是經濟社會順利發展的前提。

因此，在我國轉變經濟增長方式的發展背景下，我國房地產業的發展不能一味靠投資于商品房來帶動經濟增長，政府應出臺有關調控政策，引導資金投向社會保障性住房（經濟適用房、兩限房和廉租房），讓房價逐步回落到廣大居民能夠承受的區間，以此來促進居民的一般性消費，從而達到擴大內需的目的。這樣做的好處一是有助于解決目前的住房難問題，讓更多居民擁有住房；二是有利于科學調控房地產市場，讓房價回歸合理；三是把房地產投資波動給宏觀經濟帶來的不利影響降到最低，避免盲目投資造成經濟泡沫。同時，房地產投資流向保障性住房，還有助于解決由于貧富差距過大造成的兩極分化，也就是使得房地產投資的最終流向更多向普通民眾傾斜，而并非向地產企業、投資炒房的社會群體傾斜，這對我國構建和諧社會有很重要的作用。

總的來說，當前我國房地產業發展過熱，對我國宏觀經濟調控和其關聯產業發展都帶來了一些不利影響。但我國的城鎮化發展，全面小康社會的建設仍然需要房地產業提供一定的支持；在化解產能過剩，促進勞動密集型產業發展方面也離不開房地產業的帶動。為此，對于房地產業的發展，我們要理性對待，對于目前發展情形下的房地產市場，我們要適度調控，既不能放縱任其自由發展，也不能過分打壓；既要保證房價穩步回歸理性，避免產生經濟泡沫，又要促進房地產業的健康發展，保證市場上充足的房源供給。

參考文獻：

[1] 國家統計局核算司.中國國民經濟核算[M].北京：中國統計出版社，2003.

[2] 段飛哲.北京市房地產業的關聯關系和帶動效應分析[D].北京：首都經濟貿易大學，2012.

[3] 孟延春，湯蒼松.中國房地產業的關聯測算及宏觀經濟效應分析——基于中國2002-2007年投入產出表[J]. 中國人口·資源與環境，2013，S1：28-31.

[4] 姚景源.房地產投資與經濟增長及產業發展的關系研究（一）[J].經濟，2011（5）：14-15.

[5] 姚景源.房地產投資與經濟增長及產業發展的關系研究（二）[J].經濟，2011（6）：18-19.

[責任編輯：金永紅]

從以上結果我們可以得出如下結論：

第一，房地產業投資對工業部門的投資和產出的帶動作用較為明顯。在生產誘發系數大于1的行業中主要是工業部門的產業，這說明房地產投資對工業部門的誘發帶動作用較為明顯，則工業部門的生產發展對房地產業發展的依賴程度也較大。

第二，產業關聯與生產誘發之間不一定存在完全必然的聯系。從前面的分析可知，與房地產業關聯比較密切的以勞動密集型的服務業為主，而房地產業誘發帶動作用較大的產業主要是工業部門。也就說與房地產業關聯度較大的產業不一定是誘發帶動較明顯的產業，產業關聯與生產誘發之間沒有必然聯系。

綜合房地產業的關聯作用和誘發帶動作用可以看到，房地產業的發展與國民經濟發展關系密切。從產業關聯角度分析，房地產業的發展能夠帶動勞動密集型產業發展，促進社會就業；從生產誘發的角度分析，房地產業的發展能夠帶動工業部門的生產，消耗一部分工業產能。從業這一角度看，房地產業是能夠同時影響我國第二產業和第三產業發展的關鍵行業。

四、啟示與建議

房地產投資是推動房地產發展的基礎性因素，與經濟增長和產業發展密切相關，保持房地產投資的穩定增長，對保持國民經濟平穩發展和其他產業協調發展有很大作用。從宏觀經濟發展的角度分析，如果房地產投資持續過熱，推動房價持續上漲的同時，最終將會導致經濟泡沫，引致經濟和社會發展危機。因此，通過調節房地產投資領域與規模，使房地產投資保持在一個較為穩定的水平，是進一步轉變經濟增長方式，穩定經濟發展的有效措施。

（一）嚴控房地產投資過熱，促進房地產業平穩發展

自2008年金融危機以來，我國基礎投資明顯增加，房地產投資市場持續升溫，房價持續上漲，引起了政府和社會各界的高度關注。政府出臺的一系列調控措施到目前仍沒有達到預期效果，反而使得房價一直上漲。究其原因有：

第一，城鎮化的發展，需要房地產業提供住房。近年來我國城鎮化水平穩步提高，城鎮化率從1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城鎮，導致城市住房需求迅速增加，再加上我國傳統觀念的影響，新涌入城鎮的人口多數都想擁有個人的住房，導致住房剛性需求居高不下，引致了房地產業的快速發展。金融危機以來，多方資金流入房地產業，再加上民間投機、投資的熱捧，導致房地產市場發展過熱。

第二，房地產關聯產業多，涉及大量勞動力就業。從前面的分析可以看到，房地產業的發展，關聯到許多勞動密集型產業，如果房地產業發展特別不景氣，將波及關聯產業的發展，勢必嚴重影響我國的基層勞動力就業和農村剩余勞動力的轉移，也會對我國的城鎮化發展帶來很大的負面影響。這或許也是決策者調控房地產最大的擔憂或顧慮。

第三，房地產業對相關產業投資誘發帶動作用大，調控不當將導致相關產業產能過剩問題集中爆發。從房地產業對42部門行業生產誘發帶動作用來看，除了涉及勞動密集型的服務業以外，更多的是對第二產業的一些行業的誘發帶動作用較為明顯。在當前外部需求持續低迷、國內經濟增速平緩的雙重影響下我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃和船舶等五個行業產能嚴重過剩，而房地產行業對相關行業的誘發帶動作用十分顯著，如果對房地產業的調控過度，將直接誘發相關產業產能過剩問題更加突出，并集中爆發，對我國經濟發展和產業轉型升級將產生巨大的影響。

依據上述分析，在考慮城鎮化住房需求、保證勞動力就業、化解產能過剩等因素的前提下，對于房地產的調控，應當是嚴控房地產投資過熱，讓房價回歸合理，促進房地產業平穩發展，使得房地產業在我國全面建設小康社會的進程中，發揮更大的積極作用。

（二）通過改善房地產投資傳導機制促進經濟增長方式轉變

改革開放以來，我國GDP保持高位增速，依賴于投資和出口，消費對經濟增長的拉動作用較弱。尤其是從1998年住房制度改革之后，居民房地產消費大幅增長，再加上2008年國際金融危機以來，政府經濟刺激計劃資金最終以不同的途徑和方式流入房地產市場，致使近年來我國房地產投資上漲幅度十分迅猛，在拉動基礎勞動力就業的同時，也助推了房價的快速上漲，帶來諸多社會問題。在國家經濟轉型，全球能源危機日益凸顯的新階段，我國經濟增長的驅動力來源開始發生根本性變化，即從以政府投資和擴大出口拉動為動力促進經濟增長，逐步轉變為依靠國內居民消費增長和社會投資推動經濟平穩發展。這種經濟發展方式的轉變，意味著我國房地產業的發展也將面臨新的形勢。

當前，我國房地產投資的流向主要是商品房領域，2007年以來我國城鎮居民商品房價格的迅速上漲加重了居民的購房負擔。大量的資金都流向購買住房，再加上購房后的還貸壓力，使得居民消費能力整體上大幅下降，這種發展態勢非常不利于我國依靠內需推動經濟增長方式的轉變。因此，如何通過改善房地產投資傳導機制促進經濟轉型是新形勢下保證房地產市場健康發展和促進我國經濟增長方式轉變的關鍵問題。

在西方國家，住房除了具有商品功能外，還有社會保障的職能，也就是在一個成熟的社會中，住房的商品性比例和社會保障性比例應當有一個協調關系。過多強調住房的商品化職能，就會導致房價過高，居民購房負擔過重，將導致其他消費銳減。而過多強調住房的社會保障職能，又會弱化住房的商品屬性，不利于居民在條件允許的情況下改善住房狀況。因此，合理的住房結構比例是經濟社會順利發展的前提。

因此，在我國轉變經濟增長方式的發展背景下，我國房地產業的發展不能一味靠投資于商品房來帶動經濟增長，政府應出臺有關調控政策，引導資金投向社會保障性住房（經濟適用房、兩限房和廉租房），讓房價逐步回落到廣大居民能夠承受的區間，以此來促進居民的一般性消費，從而達到擴大內需的目的。這樣做的好處一是有助于解決目前的住房難問題，讓更多居民擁有住房；二是有利于科學調控房地產市場，讓房價回歸合理；三是把房地產投資波動給宏觀經濟帶來的不利影響降到最低，避免盲目投資造成經濟泡沫。同時，房地產投資流向保障性住房，還有助于解決由于貧富差距過大造成的兩極分化，也就是使得房地產投資的最終流向更多向普通民眾傾斜，而并非向地產企業、投資炒房的社會群體傾斜，這對我國構建和諧社會有很重要的作用。

總的來說，當前我國房地產業發展過熱，對我國宏觀經濟調控和其關聯產業發展都帶來了一些不利影響。但我國的城鎮化發展，全面小康社會的建設仍然需要房地產業提供一定的支持；在化解產能過剩，促進勞動密集型產業發展方面也離不開房地產業的帶動。為此，對于房地產業的發展，我們要理性對待，對于目前發展情形下的房地產市場，我們要適度調控，既不能放縱任其自由發展，也不能過分打壓；既要保證房價穩步回歸理性，避免產生經濟泡沫，又要促進房地產業的健康發展，保證市場上充足的房源供給。

參考文獻：

[1] 國家統計局核算司.中國國民經濟核算[M].北京：中國統計出版社，2003.

[2] 段飛哲.北京市房地產業的關聯關系和帶動效應分析[D].北京：首都經濟貿易大學，2012.

[3] 孟延春，湯蒼松.中國房地產業的關聯測算及宏觀經濟效應分析——基于中國2002-2007年投入產出表[J]. 中國人口·資源與環境，2013，S1：28-31.

[4] 姚景源.房地產投資與經濟增長及產業發展的關系研究（一）[J].經濟，2011（5）：14-15.

[5] 姚景源.房地產投資與經濟增長及產業發展的關系研究（二）[J].經濟，2011（6）：18-19.

[責任編輯：金永紅]

從以上結果我們可以得出如下結論：

第一，房地產業投資對工業部門的投資和產出的帶動作用較為明顯。在生產誘發系數大于1的行業中主要是工業部門的產業，這說明房地產投資對工業部門的誘發帶動作用較為明顯，則工業部門的生產發展對房地產業發展的依賴程度也較大。

第二，產業關聯與生產誘發之間不一定存在完全必然的聯系。從前面的分析可知，與房地產業關聯比較密切的以勞動密集型的服務業為主，而房地產業誘發帶動作用較大的產業主要是工業部門。也就說與房地產業關聯度較大的產業不一定是誘發帶動較明顯的產業，產業關聯與生產誘發之間沒有必然聯系。

綜合房地產業的關聯作用和誘發帶動作用可以看到，房地產業的發展與國民經濟發展關系密切。從產業關聯角度分析，房地產業的發展能夠帶動勞動密集型產業發展，促進社會就業；從生產誘發的角度分析，房地產業的發展能夠帶動工業部門的生產，消耗一部分工業產能。從業這一角度看，房地產業是能夠同時影響我國第二產業和第三產業發展的關鍵行業。

四、啟示與建議

房地產投資是推動房地產發展的基礎性因素，與經濟增長和產業發展密切相關，保持房地產投資的穩定增長，對保持國民經濟平穩發展和其他產業協調發展有很大作用。從宏觀經濟發展的角度分析，如果房地產投資持續過熱，推動房價持續上漲的同時，最終將會導致經濟泡沫，引致經濟和社會發展危機。因此，通過調節房地產投資領域與規模，使房地產投資保持在一個較為穩定的水平，是進一步轉變經濟增長方式，穩定經濟發展的有效措施。

（一）嚴控房地產投資過熱，促進房地產業平穩發展

自2008年金融危機以來，我國基礎投資明顯增加，房地產投資市場持續升溫，房價持續上漲，引起了政府和社會各界的高度關注。政府出臺的一系列調控措施到目前仍沒有達到預期效果，反而使得房價一直上漲。究其原因有：

第一，城鎮化的發展，需要房地產業提供住房。近年來我國城鎮化水平穩步提高，城鎮化率從1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城鎮，導致城市住房需求迅速增加，再加上我國傳統觀念的影響，新涌入城鎮的人口多數都想擁有個人的住房，導致住房剛性需求居高不下，引致了房地產業的快速發展。金融危機以來，多方資金流入房地產業，再加上民間投機、投資的熱捧，導致房地產市場發展過熱。

第二，房地產關聯產業多，涉及大量勞動力就業。從前面的分析可以看到，房地產業的發展，關聯到許多勞動密集型產業，如果房地產業發展特別不景氣，將波及關聯產業的發展，勢必嚴重影響我國的基層勞動力就業和農村剩余勞動力的轉移，也會對我國的城鎮化發展帶來很大的負面影響。這或許也是決策者調控房地產最大的擔憂或顧慮。

第三，房地產業對相關產業投資誘發帶動作用大，調控不當將導致相關產業產能過剩問題集中爆發。從房地產業對42部門行業生產誘發帶動作用來看，除了涉及勞動密集型的服務業以外，更多的是對第二產業的一些行業的誘發帶動作用較為明顯。在當前外部需求持續低迷、國內經濟增速平緩的雙重影響下我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃和船舶等五個行業產能嚴重過剩，而房地產行業對相關行業的誘發帶動作用十分顯著，如果對房地產業的調控過度，將直接誘發相關產業產能過剩問題更加突出，并集中爆發，對我國經濟發展和產業轉型升級將產生巨大的影響。

依據上述分析，在考慮城鎮化住房需求、保證勞動力就業、化解產能過剩等因素的前提下，對于房地產的調控，應當是嚴控房地產投資過熱，讓房價回歸合理，促進房地產業平穩發展，使得房地產業在我國全面建設小康社會的進程中，發揮更大的積極作用。

（二）通過改善房地產投資傳導機制促進經濟增長方式轉變

改革開放以來，我國GDP保持高位增速，依賴于投資和出口，消費對經濟增長的拉動作用較弱。尤其是從1998年住房制度改革之后，居民房地產消費大幅增長，再加上2008年國際金融危機以來，政府經濟刺激計劃資金最終以不同的途徑和方式流入房地產市場，致使近年來我國房地產投資上漲幅度十分迅猛，在拉動基礎勞動力就業的同時，也助推了房價的快速上漲，帶來諸多社會問題。在國家經濟轉型，全球能源危機日益凸顯的新階段，我國經濟增長的驅動力來源開始發生根本性變化，即從以政府投資和擴大出口拉動為動力促進經濟增長，逐步轉變為依靠國內居民消費增長和社會投資推動經濟平穩發展。這種經濟發展方式的轉變，意味著我國房地產業的發展也將面臨新的形勢。

當前，我國房地產投資的流向主要是商品房領域，2007年以來我國城鎮居民商品房價格的迅速上漲加重了居民的購房負擔。大量的資金都流向購買住房，再加上購房后的還貸壓力，使得居民消費能力整體上大幅下降，這種發展態勢非常不利于我國依靠內需推動經濟增長方式的轉變。因此，如何通過改善房地產投資傳導機制促進經濟轉型是新形勢下保證房地產市場健康發展和促進我國經濟增長方式轉變的關鍵問題。

在西方國家，住房除了具有商品功能外，還有社會保障的職能，也就是在一個成熟的社會中，住房的商品性比例和社會保障性比例應當有一個協調關系。過多強調住房的商品化職能，就會導致房價過高，居民購房負擔過重，將導致其他消費銳減。而過多強調住房的社會保障職能，又會弱化住房的商品屬性，不利于居民在條件允許的情況下改善住房狀況。因此，合理的住房結構比例是經濟社會順利發展的前提。

因此，在我國轉變經濟增長方式的發展背景下，我國房地產業的發展不能一味靠投資于商品房來帶動經濟增長，政府應出臺有關調控政策，引導資金投向社會保障性住房（經濟適用房、兩限房和廉租房），讓房價逐步回落到廣大居民能夠承受的區間，以此來促進居民的一般性消費，從而達到擴大內需的目的。這樣做的好處一是有助于解決目前的住房難問題，讓更多居民擁有住房；二是有利于科學調控房地產市場，讓房價回歸合理；三是把房地產投資波動給宏觀經濟帶來的不利影響降到最低，避免盲目投資造成經濟泡沫。同時，房地產投資流向保障性住房，還有助于解決由于貧富差距過大造成的兩極分化，也就是使得房地產投資的最終流向更多向普通民眾傾斜，而并非向地產企業、投資炒房的社會群體傾斜，這對我國構建和諧社會有很重要的作用。

總的來說，當前我國房地產業發展過熱，對我國宏觀經濟調控和其關聯產業發展都帶來了一些不利影響。但我國的城鎮化發展，全面小康社會的建設仍然需要房地產業提供一定的支持；在化解產能過剩，促進勞動密集型產業發展方面也離不開房地產業的帶動。為此，對于房地產業的發展，我們要理性對待，對于目前發展情形下的房地產市場，我們要適度調控，既不能放縱任其自由發展，也不能過分打壓；既要保證房價穩步回歸理性，避免產生經濟泡沫，又要促進房地產業的健康發展，保證市場上充足的房源供給。

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[責任編輯：金永紅]