基于會計和稅收視角下對我國不動產登記制度的思考

孫秋紅++++李薇

摘要：不動產登記是一項重要的物權法制度，在物權法體系中具有重要的地位。2007年，我國通過了《物權法》，對不動產登記進行了總體的規定，但并不十分完善，我國至今也沒有形成一個成熟的、統一的不動產登記的立法理論框架。因此，我國在不動產登記方面的理論研究與實踐探索任重而道遠。本文基于會計和稅收的視角，針對我國不動產登記制度的完善進行了研究和探討。

關鍵詞：不動產登記 物權法 稅收 完善

目前，土地和房屋被視作我國最重要也是最常見的兩類不動產，但在我國很多地方，房屋及其所在的土地是分別登記的，信息支離破碎，缺乏完整性。因此，完善不動產登記制度對我國社會發展具有相當重要的意義。有專家指出，不動產登記制度之所以加速落地的主要原因是為了推進房產稅立法進程，只有全國范圍內實行統一的不動產登記，完善相關法律才能掌握納稅人在全國擁有房地產的信息，從而保障稅收的公平。

一、不動產登記的意義

不動產是社會生產和發展的重要組成部分，而不動產登記為不動產物權提供法律保障，是物權依法獲得承認和保護的根本。通過對不動產進行登記明確物權狀態，并清晰記載，從而達到保護物權、維持社會經濟程序的目的。

首先，不動產登記可以確定權利歸屬，維護個人財產。而不動產交易實質上是指物權的轉移，為了維護交易秩序，防止欺詐行為的發生，必須通過不動產登記才能賦予交易安全性。其次，通過對不動產進行登記，可以確保相關信息的真實性，進行不動產交易時可以充分依賴登記內容，從而達到省時省力的目的，提高交易的效率。

二、會計和稅收視角下的不動產登記

目前，我國尚無立法對自然人名下土地和房屋等不動產進行明確限定，不動產登記相關立法也不完善，這直接導致國家不能及時收到相關人的納稅。在公元前548年的春秋戰國時期，楚國便進行了“書土田”改革，目的就是將全國范圍內的土地登記在冊，以征收賦稅；清朝時期，土地更是形成了“丈量有冊，墾報有冊，過戶有冊，實征有冊。”的局面]。雖然，現代不動產登記制度著重物權公示、保障交易安全、土地利用、土地資源管理等目標，但是，進行不動產登記依然可以在一定程度上保障國家的財稅收入和行政管理。

我國財政收入的主要來源，就是對不動產進行征稅和規劃利用。因此，國家應該通過立法，并嚴格貫徹執行相關法律法規，落實宏觀調控措施，規范不動產登記事項，對每一個物權人名下土地和房屋等不動產進行數量限定，這樣不僅能保障國家財稅收入，還能調控我國當前經濟局勢。

三、不動產登記制度的完善

（一）不動產登記機關的完善

目前，我國不動產登記通過兩種方式實行：一是不同登記機關分別負責；二是同一登記機關根據性質的不同，由不同級別的機構負責。這兩種方式必然導致信息分散和沖突，損害物權人利益的同時，也造成了登記制度的混亂，導致我國財稅收入受到威脅。例如：廣州市、深圳市和珠海市實行了土地和房屋統一登記，而在廣東省一級和該省其他城市卻仍然實行土地和房屋的分別登記管理因此，要結束這種混亂的制度，就要對不動產的登記機關進行完善統一，明確不動產登記機關的責任，完善其賠償制度。

（二）不動產登記機關審查標準的完善

提高不動產登記效率、降低不動產登記成本的一個有效途徑，就是完善不動產登記的程序，即審查登記申請的合法性。這就需要將不動產登記申請人、申請文件、登記申請的受理及駁回以及其他具體程序等統一規定[2]。嚴格實行不動產登記審查是市場經濟發展的必經之路，有利于保護權利人的合法權益和不動產交易的安全性。因此，為確保登記內容的真實可信，不動產登記機關應該對申請人提出的內容進行嚴格審查。

（三）不動產登記信息查詢制度的完善

我國不動產登記制度目前尚不完善，而登記本身具有秘密性，不完善的不動產登記制度使公示公信力“形同虛設”。不動產登記是宣示物權、保障安全交易的主要手段，因此，我國應當完善不動產登記信息公開查詢的制度，即向社會公開不動產登記簿，為公眾提供信息查詢，從而達到促進不動產順利流轉的目的。

不動產登記的有關機構應當充分利用高科技，對不動產登記信息進行數據化處理，使當事人不必去翻厚厚的不動產登記簿，就能查詢到相關信息，這樣做不僅能為他們提供方便，還能及時避免不動產登記過程中產生的漏記、錯記現象。

四、結束語

房屋和土地等不動產資源，關系著我國經濟和社會的進步與發展，和諧與穩定。完善不動產登記制度，形成完善的立法規范，不僅能維護個人財產、合法權益，更能保障國家財政稅收，是社會建設過程中必不可少的一個環節。隨著法治社會的不斷進步，不動產登記制度必然在實踐中得以完善。

參考文獻：

[1]王茵.不動產物權變動和交易安全——日德法三國物權變動模式的比較研究[M].商務印書館，2010

[2] 梁彗星.中國物權法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例[M].社會科學文獻出版社，2011

[3]王彥.論不動產登記和我國不動產登記制度的完善[J].河北法學，2012

[4]申衛星.從《物權法》看物權登記制度[N].國家檢察官學院學報.2009endprint