淺談農村宅基地確權登記發證

吳國昊　蘭朋濤

摘 要：農村宅基地確權登記發證惠于民，利于國，以南潯區為例，明確宅基地確權登記發證重要意義，著重討論不同情況宅基地的處置辦法。由此引發對農村宅基地確權登記發證的若干思考。

關鍵詞：宅基地；確權登記發證；重要意義；處置辦法；思考

1 概述

宅基地關系到農民住房保障和財產權利。農村宅基地確權登記發證依法確認和保障農民的宅基地使用權，是深化農村土地使用制度改革，明晰農村宅基地使用權和房屋產權關系的重要手段。但一些地方宅基地歷史遺留問題比較多、土地權源資料不全等，因而針對不同情況宅基地，需采用不同處置辦法。農村宅基地確權登記發證工作，具體包括登記、宗地補測及數據入庫等各項工作。文章以南潯區為例，對確權登記發證方面進行探討。

2 農村宅基地確權登記發證重要意義

（1）農村宅基地確權登記發證是維護農民合法權益，促進農村社會秩序和諧穩定的重要措施。宅基地使用權是農民重要的財產權利，直接關系到每個農戶的切身利益，通過宅基地確權登記發證，依法確認農民的宅基地使用權，可以有效解決土地權屬糾紛，化解農村社會矛盾，為農民維護土地權益提供有效保障，從而進一步夯實農業農村發展基礎，促進農村社會秩序的穩定與和諧。

（2）農村宅基地確權登記發證是深化農村改革，促進城鄉統籌發展的產權基礎，是促進農民增收、農村發展的重要手段。它使農民享有的宅基地使用權依法得到法律的確認和保護，是改革完善宅基地制度，實行集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價，建立城鄉統一的建設用地市場等農村改革的基礎和前提，也為下一步賦予農民更多財產權利，促進城鄉統籌發展提供了產權基礎和法律依據。

（3）農村宅基地確權登記發證健全宅基地數據庫并實現常態化管理。通過這項行動，有利于完善和健全農村土地產權產籍制度建設，建立城鄉一體化地籍調查數據庫和信息管理系統及日常變更和年度變更相結合的宅基地地籍數據變更機制。

3 農村宅基地若干情況的處置辦法

南潯區農村宅基地確權登記發證，以有效的土地權屬來源證明材料為依據，以使用現狀為基礎，以四鄰無爭議為前提，本著“尊重歷史、面對現實、權屬合法、界址清楚、面積準確”的原則，妥善處理不同情況的宅基地，保障農民合法權益。農民建房用地，由縣（區）級人民政府根據省級人民政府規定的用地限額，結合當地的人均耕地、計劃生育等情況，規定當地宅基地面積標準。南潯區遵循《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的規定為140平方米。

除已頒發過宅基地使用權證并至今未擴建、改建、翻建的可直接換證外，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列處置辦法：

（1）1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前，農村居民建房占用的宅基地，至今未擴建、改建、翻建的，且四至界址清楚、權屬無爭議的，可以按照現有實際使用面積確定宅基地使用權。（2）1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，農民建房未經批準或超過批準面積占用的宅基地，若已按《中共中央國務院關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》（中發〔1986〕7號）及當地政府有關規定處理的，可按實際使用面積確定宅基地使用權；若至今未處理的，可由本農村集體經濟組織出具證明，參照當時的處理政策進行處理后，按實際使用面積確定宅基地使用權。（3）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施起至1999年1月1日新的《土地管理法》實施起止，農村居民建房占用的宅基地，按照實際批準面積進行登記。面積超過規定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按政府規定的面積標準重新確定使用權，其超出部分退還集體。（4）1999年1月1日新的《土地管理法》實施起至今，農村居民建房占用的宅基地，一律要求“一戶一宅”，如一戶多宅的，除合法宅基地法定繼承外，由農戶自行確認一宅，按照“一戶一宅”的處置辦法予以確權登記發證，但其余宅基地上的建筑物、構筑物等原則上應予以拆除。（5）對有合法權屬來源但未頒發宅基地使用權證的，可以依據合法權屬來源直接申請登記發證。對于沒有發過宅基地使用權證的，則由村民本人出具不具有土地證的證明，由村委會進行核實后方可辦理。

4 農村宅基地確權登記發證幾點問題及思考

（1）二調界址線錯誤。主要原因是二調時個別房屋權屬不清楚或有爭議，二調后有房屋過戶或買賣、分家等問題導致錯誤。出現這種情況，則不能辦理。解決的方法是按現申請人提供的原土地使用證或原登記審批表進行改正，如有需要，匯總后一并到實地調查，修測補測，并重新出具資料進行登記。（2）二調時房屋的圍墻大部分套入界址線內。這種情況不符合農村宅基地確權登記發證標準。圍墻內的空地面積一般不計入確權登記發證的面積，若圍墻內的空地面積較小，則可酌情考慮。正常處理方法是直接重新套繪界址線并出具資料進行登記。

由農村宅基地確權登記發證引發的思考。農村宅基地確權登記發證與土地管理密切相關，二者相輔相成，前者服務于后者，后者有利于前者。強化土地管理有益于農村宅基地確權登記發證，首先要加強行政管理。在登記過程中，發現有些農戶是兩三處以上宅基地，其中大部分是未審批，私自建房。這就涉及到行政管理的問題。應建立定時巡查機制，加大土地執法力度，嚴肅查處宅基地違法占用行為，及早發現，及早拆除，同時當地公檢法部門應主動配合土地管理部門抓好違法案件的查處。土地管理部門要做到嚴格按照用地規劃、用地計劃和用地標準來審批土地，嚴格執行三改一拆政策，有效維護農村土地管理秩序，達到一戶一宅。

加強行政管理，還可從政策上設立獎懲措施。如農民改造房屋騰出地用于農業生產，予以獎勵；對于未經批準擅自建房，不僅要拆除，更要處以罰款。造成經濟損失的，責令賠償，以儆效尤。同時發現亂批亂用土地的問題，不僅要處理當事人，更要追究當地政府和審批人的責任，做到有法必依，違法必究，從源頭上把好關，與之相應，在確權登記發證時，必須落實責任制，強化調查登記工作人員責任心。

另外，還存在自批自用土地、隨意擴大宅基地以及買賣、租賃等情況。加強行政管理，必須要糾正這錯誤做法。在南潯區還存在一個現象，近十幾年，當地極少有批地建房，當地農民因為子女分戶等原因，不得不在未審批的情況下另地建房，這點值得深思。是出于政策考慮還是什么原因？各地在制訂土地利用總體規劃和城市、村鎮建設規劃時應盡可能考慮合理性，長遠性。切實做到服務農民，服務農村，服務發展。

5 結束語

農村宅基地確權登記發證是一項事關農村長遠發展的基礎信息工程，將農民與土地物權聯系起來，可進一步激發農民保護耕地，節約集約用地的積極性。在確權登記發證過程中要考慮當地實際情況，做到“尊重歷史、面對現實、權屬合法、界址清楚、面積準確”。 同時農村宅基地確權登記發證工作要與土地征收（用）補償、房屋拆遷安置、土地依法流轉、土地復墾整理等工作相掛鉤，有效發揮土地登記成果資料服務經濟社會發展的積極作用，做到支持農民創業，提高政府部門服務“創業富民、創新強區”水平，促進社會主義新農村建設。

參考文獻

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