淺析現代房地產項目中的合同管理及風險防范

【摘要】隨著在我國法治國家下房地產經濟的高速發展和繁榮，合同管理作為現在房地產工程項目管理的重要組成部分，迫切需要通過“合同之治”來規范房地產工程項目管理和風險防范，通過合同管理和風險防范來規范房地產項目管理和風險防范，有效促進項目各個參與方有效、按約履行合同，保證項目各方的經濟利益、規避項目風險。

【關鍵詞】房地產工程項；合同管理；風險防范

隨著中國房地產市場的擴大和繁榮，越來越多的資本流入了房地產市場，市場上出現了越來越多的建筑產品。但是隨之而來的是出現了越來越多的房地產項目法律糾紛，諸如房產開發商與總包之間的承包合同糾紛、與設計院之間的設計合同糾紛、與監理之間的監理合同糾紛等。因現代房地產工程項目是一個復雜性的系統工程，具有合同標的大、建設周期長、工程參與方眾多、涉及面廣、法律關系復雜等的特點，房地產企業迫切需要通過“合同之治”來規范房地產工程項目管理和風險防范，促進項目各個參與方有效地按約履行合同，保證項目各方的經濟利益、規避項目風險。因此房地產開發商在工程項目管理過程中，懂得并能熟練運用法律和“合同之治”進行風險控制是大勢所趨，勢在必行。

一、房地產項目管理中的合同管理及風險防范的意義

房地產開發項目是在市場經濟下，基于對現有國家法律法規政策、市場經濟情況及預期和預測下，對不動產項目進行投資及管理的一項市場經濟活動，因其具有標的大、投資額高、建設周期長、工程參與方眾多、涉及面廣、法律關系復雜等特點，在房地產項目的決策、規劃設計、建造、銷售和售后管理的五個階段，涉及到融資、置地、發包建設、設計咨詢、監理管控、廣告策劃和銷售、售后物業管理等過程，因此房地產項目風險也非常大。故通過項目管理的合同管理具有切實的必要性，項目管理以合同管理為核心，協調和銜接好合同與合同之間的關系，通過合同管理規避項目風險保障各方權益具有很強的現實意義。

二、合同管理在項目管理中的地位和作用

項目管理在簽訂和履行合同過程中，如果不符合國家的法律法規或者與法律法規相沖突，則可能陷入全部無效或者部分無效的境地，對于項目管理方而言，合同系約束項目管理各方的依據和準則。

三、項目管理中涉及的合同種類及如何進行合同管理

要全面做好項目整個生命周期的合同管理的決策和實施工作，確保整個項目在不同階段、不同主體之間順利開展，實現項目的總體目標和效益。 根據項目階段的不同，合同種類主要存有以下種類：

1、項目決策階段

合同主體主要涉及房地產項目開發商、咨詢方、政府、土地轉讓方、政府、銀行等。在項目的立項和決策階段，組建好既懂工程技術，又懂法律，既懂經營管理，又懂造價、財務的綜合素質談判人員作為項目談判班子，能保證在合同談判中處于一種智力均衡，信息對稱的狀態，增加談判的力量，提高風險識別能力，讓熟知和精通合同的專業法律人員及地產項目主要負責人參與商討合同條款這才能降低合同風險。

2、項目談判階段

主要涉及勘察合同、設計合同、招標合同、監理合同、施工承包合同、采購合同、技術咨詢合同等，合同主體主要涉及房地產開發商、勘察單位、設計院、招標代理機構、供應商、總承包商、監理單位等。在項目的談判和實施階段，需要始終貫徹“利益原則”和“共贏原則”。以利益作為切入點，以共贏作為目的，合理公平設置合同條款，做到利益平衡。

3、項目的合同簽約和實施階段

此階段涉及上述合同的實際簽約和實施，需要注意識別風險。首先，需要認識到項目合同管理中合同訂立的方式及傳遞過程中的法律風險，現代科技的發展使得信息交流迅速快捷，諸如QQ，MSN，EMAIL等此類電子信息的傳遞廣泛應用于商務貿易和談判之中。對于現代房地產項目管理之中，要十分警惕在快捷之下的法律風險。雖然我國法律規定，數據電文亦是有效的文件，但在實際執行之中，往往面臨著證明效力低，無法鑒別真偽的問題，一般數據電文需要通過公證方式加以固定，因此，項目中的合同管理需要識別此類風險。

4、項目的合同履行階段

在傳統的房地產項目實務中，往往存有重口頭指揮，輕書面文件的情況，此種傳統方式的優點在于快捷和變通性強，但是其也存有致命性的弱點，即項目負責人在信息傳達過程中會存有信息缺失、信息傳輸錯誤的情況。更嚴重的是，一旦出現不一致或者糾紛的情況，會出現“口頭指令”無非追蹤和證明。因此，在項目的實際履行階段，為了避免上述情況的出現及其帶來的法律風險，應當進行書面指令的傳輸及階段性成果檢查和書面確認，一旦出現與預期情況不符合的情況，可以及時追蹤和調整方向。

四、現代房地產項目管理中的風險防范

如前所述，現代房地產項目是具有投資大、周期長、工程參與方眾多的系統性工程，一些房地產開發商因為法律意識不強，缺乏運用法律手段管理項目，不能對存在的法律風險進行有效控制，往往容易被牽著鼻子走，在出現法律糾紛后又不知所措，不僅造成巨大損失，企業的名譽、形象也受到嚴重影響。因此，應當從以下一些方面進行風險防范：

1、對項目主要管理人員進行法律法規培訓，提高法律風險防范意識

項目主要管理人員的行為不當、缺少風險規避意識系項目管理的一個重要風險因素，因此要減輕該風險因素，有必要對其進行法律法規和風險規避的培訓教育，內容包括但不限于安全、相關資質許可、《民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《建筑業資質管理規定》、《建筑業資質等級標準》（試行）、《建筑安裝工程總分包實施辦法》及其它方面的法律法規、相關流程標準和操作規程，以幫助主要責任人員了解項目開發所面臨的各種風險，了解和掌握基本的權利意識和證據保全意識，以避免任何一個疏忽行為導致項目的損失。

1、完善公司制度、嚴格監管公章、合同章、財務專用章的使用

現在房地產項目管理的實務中往往存在缺少必要的公章使用制度和流程及使用后的文件備案程序，往往申請蓋章人拿文件直接要求立即蓋章，公章保管人缺少必要時間進行文件的審閱、風險分析和報備程度，直至出現糾紛之時，才發現曾經有一份蓋章的合同或其它法律文件已經出具。因此房地產項目中要首先建立公章專人保管制度、公章簽字審閱審批流程制度、蓋章后的文件備案歸檔制度。

2、建立健全證據收集和保全

在法律案件中，所謂有理而說不清的案件數不勝數。有理就是當事人自己覺得有理，也就是所謂客觀上有這回事，但說不清，就是指無證據加以支持。無證據加以支持的所謂“理”不是法律意義上的“理”，也就是僅僅是法外之“理”。因此，證據有無、證據確實充分與否直接決定訴訟的結果。

3、完善合同及文檔管理

生效的合同本身在出現糾紛之時，就直接可以作為證據直接使用，因此完善合同文檔管理能夠促進健全糾紛爭議出現之時的證據收集和保全。而設計圖紙系公司知識產權的一部分，需要進行保密性管理，一旦外泄或者被其它房地產開發商使用可能會引起著作權方面的糾紛，上演潘石屹版“瘋狂的石頭”建筑也撞衫的糾紛。

結 語

隨著中國房地產市場的繁榮，項目工程投資規模、數量的不斷增加，在現代房地產工程項目管理中合同管理的重要性越來越重要，在成百上千份與項目相關的合同中，一旦其中的一個合同發生糾紛，可能會引起“多米諾骨牌效應”，給房地產企業帶來巨大經濟損失，因此通過有效的合同管理和風險防范措施來規避可以預見的風險，可以有效地進行房地產工程項目管理，保證項目中各方的利益。

作者信息： 曹萬青（1980-） 男，上海人，同濟大學經管學院，2010級項目管理工程碩士。

參考文獻