淺論新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭力的重要性

錢寶山

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中有著極其重要的地位，將在本世紀(jì)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。與此同時(shí)，在中國加入WTO后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅面臨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，而且還將面臨國外企業(yè)涌入國內(nèi)市場(chǎng)來搶占市場(chǎng)份額的巨大挑戰(zhàn)。因此。提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭力顯得尤為重要。文章首先從房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭力理論入手，闡述了提升企業(yè)核心競(jìng)爭力的意義，然后通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭力現(xiàn)狀的分析，提出房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)核心競(jìng)爭力的主要措施，以此來提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 核心競(jìng)爭力 現(xiàn)狀措施

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）07-283-02

房地產(chǎn)業(yè)在近20年中取得了迅猛發(fā)展，由于巨大的市場(chǎng)需求和高收益的吸引，許多企業(yè)進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致大量開工與商品房大量積壓的現(xiàn)象并存，加之房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受政府統(tǒng)一規(guī)劃、銀行業(yè)的支持程度、政策制約和經(jīng)濟(jì)起伏影響很大，還受到經(jīng)濟(jì)政策、技術(shù)進(jìn)步等因素的影響，這直接導(dǎo)致了市場(chǎng)競(jìng)爭的激烈。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身無法控制政策環(huán)境、市場(chǎng)變化等影響因素，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生存能力也是巨大的考驗(yàn)。面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始思考如何在這種形勢(shì)下加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，學(xué)習(xí)運(yùn)用國內(nèi)外知名企業(yè)先進(jìn)的管理理念和方法。如何增強(qiáng)自身的競(jìng)爭實(shí)力，在紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中嶄露頭角；如何才能維持和提升企業(yè)的市場(chǎng)地位，使企業(yè)獲得持久的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，以推動(dòng)企業(yè)健康的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭力問題已成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個(gè)非常值得研究的重要問題。房地產(chǎn)企業(yè)要想在這樣的環(huán)境下生存，根本方法只能以市場(chǎng)為導(dǎo)向，獲取、積累、整合資源并且形成自己獨(dú)特的核心競(jìng)爭力，建立企業(yè)核心競(jìng)爭力管理體系，把房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭力作為一個(gè)體系來進(jìn)行系統(tǒng)究。因此，研究房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭力顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭力概念及意義

房地產(chǎn)企業(yè)是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭力是房地產(chǎn)企業(yè)多方面技能與運(yùn)行機(jī)制的有機(jī)融合，是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營過程中形成的，不易被競(jìng)爭對(duì)手效仿的、能帶來超額利潤的獨(dú)特的資源、知識(shí)和能力。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭力不僅僅表現(xiàn)為關(guān)鍵資源、關(guān)鍵設(shè)備、關(guān)鍵技術(shù)和企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制，更為重要的是它們之間的有機(jī)整合，是房地產(chǎn)企業(yè)綜合核心競(jìng)爭力的提升。

1.提升核心競(jìng)爭力有助于探究房地產(chǎn)企業(yè)長久生命力之奧妙所在。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于進(jìn)入市場(chǎng)容易，很多企業(yè)快速的進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)并迅速崛起，過了幾年后，由于缺乏競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)風(fēng)光不再，甚至消失。相反，有些企業(yè)具有核心競(jìng)爭力能為企業(yè)創(chuàng)造出持續(xù)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。使企業(yè)能在市場(chǎng)競(jìng)爭中保持長期優(yōu)越性，增強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭力，得到了很高的投資回報(bào)率。

2.提升核心競(jìng)爭力有助于房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)模化和集團(tuán)化方向發(fā)展。一些大的房地產(chǎn)企業(yè)正在加速形成核心競(jìng)爭力。綜合實(shí)力正在快速增強(qiáng)，不斷壯大自身的規(guī)模，正在逐步成為有較大影響力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。一些缺乏核心競(jìng)爭力的小型房地產(chǎn)企業(yè)，面對(duì)市場(chǎng)日益激烈的競(jìng)爭和不斷變化的外部環(huán)境，在未來的幾年內(nèi)將會(huì)被淘汰出局。

3.提升核心競(jìng)爭力有助于房地產(chǎn)企業(yè)正確評(píng)估和理解自己的核心競(jìng)爭力，并發(fā)現(xiàn)自身不足、尋找差距，會(huì)更加重視保持企業(yè)的長久生存和可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而制定提升企業(yè)核心競(jìng)爭力的措施，積極應(yīng)對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策以及來自國內(nèi)外環(huán)境和市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，從而在房地產(chǎn)業(yè)占有一席之地。

4.提升核心競(jìng)爭力有助于形成房地產(chǎn)企業(yè)新的競(jìng)爭戰(zhàn)略方向。隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭不斷加劇，企業(yè)之間的競(jìng)爭本質(zhì)上就是企業(yè)間核心競(jìng)爭力的長期性較量，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)把提升核心競(jìng)爭力作為企業(yè)重要的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，必須將其作為一個(gè)長期性的發(fā)展戰(zhàn)略來做。只有長期堅(jiān)持不懈地努力提升企業(yè)核心競(jìng)爭力，才能帶動(dòng)企業(yè)各個(gè)方面工作的全面開展，把企業(yè)有限的人力、物力、財(cái)力等戰(zhàn)略性資源優(yōu)化配置，有利于企業(yè)長期生存和發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭力現(xiàn)狀及存在的主要問題

在房地產(chǎn)業(yè)取得快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的整體核心競(jìng)爭力水平也有較大提高，許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)脫穎而出，開發(fā)了一大批具有較高知名度和較好經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)項(xiàng)目并在企業(yè)管理上積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。但在房地產(chǎn)業(yè)取得快速發(fā)展以及企業(yè)管理取得較大成績的同時(shí)，也并不能掩蓋房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展核心競(jìng)爭力存在的一些問題和事實(shí)：

1.過分依賴經(jīng)驗(yàn)、缺乏科學(xué)的經(jīng)營理念。一些企業(yè)家自身素質(zhì)不高，過去依靠某些“能人”手段曾獲得輝煌業(yè)績，不愿學(xué)習(xí)和掌握現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)營的理論和操作技能，過分相信自我的直覺和經(jīng)驗(yàn)，不對(duì)開發(fā)項(xiàng)目作深入的可行性研究和營銷策劃，總以“圈地即是資產(chǎn)，蓋房就賺錢”為至理名言，以“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”的理念粗放經(jīng)營，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營周期長、報(bào)酬高，許多中小企業(yè)和家族性企業(yè)都是短期行為。既不能擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，也無法整合建筑產(chǎn)品特色和品牌優(yōu)勢(shì)。有些企業(yè)也開始意識(shí)到知識(shí)的重要性，但對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售不作深入、客觀的科學(xué)論證，以盲目抄襲和“克隆”他人案例和經(jīng)驗(yàn)替代獨(dú)立的分析和思考，自認(rèn)為是“走捷徑”，故在市場(chǎng)競(jìng)爭中處于不利地位。

2.財(cái)務(wù)失控，成本控制意識(shí)薄弱。房地產(chǎn)業(yè)目前的行業(yè)利潤相對(duì)較高，較大的斂財(cái)效應(yīng)削弱和降低了許多房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身管理并獲取合理收益的積極性。由于我國目前存在一些扶持房地產(chǎn)業(yè)的特殊政策（如期房銷售等）和不規(guī)范行為（如施工單位的墊資施工等），這樣不僅降低了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)門檻，減少了房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入，而且還提高了房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際收益。許多房地產(chǎn)企業(yè)“大進(jìn)大出”慣了，成本控制意識(shí)薄弱，即使由于管理不善造成較大浪費(fèi)也還有大錢可賺，根本沒有“集約經(jīng)營”、“精耕細(xì)作”這種理性管理的意識(shí)和壓力。資金管理多頭、分散，缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地進(jìn)行管理。這諸多因素都在客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

3.企業(yè)存在結(jié)構(gòu)性缺陷、不利于制度創(chuàng)新。國內(nèi)房地產(chǎn)大多從事項(xiàng)目開發(fā)，而從事資產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)極少，從事項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)，也往往要么只經(jīng)營住宅房產(chǎn)，要么只經(jīng)營商業(yè)房產(chǎn)。這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一的經(jīng)營模式一旦處于低谷時(shí)期，必將爆發(fā)出巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也導(dǎo)致企業(yè)普遍拒絕制度創(chuàng)新。不能實(shí)現(xiàn)人才資源的機(jī)制和建立有效的企業(yè)運(yùn)行模式，即使是那些曾經(jīng)創(chuàng)造了“市場(chǎng)輝煌”的企業(yè)，也往往“安居”于制度創(chuàng)新的盲區(qū)里，結(jié)果導(dǎo)致人才的大量流失，最終降低企業(yè)的競(jìng)爭力。

三、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭力創(chuàng)新的主要措施

1.不斷地探索和借鑒新的管理模式。企業(yè)的知識(shí)管理在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代已成為一個(gè)重要領(lǐng)域，知識(shí)管理是運(yùn)用集體的智慧來提高應(yīng)變和創(chuàng)新能力，而知識(shí)的產(chǎn)生又是一個(gè)運(yùn)用信息創(chuàng)造某種行為對(duì)象的過程，只有把信息與信息、信息與人、信息與過程聯(lián)系起來才能進(jìn)行大量的創(chuàng)新，才能在新經(jīng)濟(jì)形式下求得生存與發(fā)展。隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，一些有影響有代表性的新思想和新模式陸續(xù)出現(xiàn)，如再造工程、學(xué)習(xí)型組織、精靈生產(chǎn)、虛擬企業(yè)、電子商務(wù)等。這些新模式可以對(duì)業(yè)務(wù)過程所進(jìn)行的基本再思考和根本上的再設(shè)計(jì)，明顯改善一些關(guān)鍵性績效指標(biāo)如成本、質(zhì)量、速度、服務(wù)等，進(jìn)一步提高效率，加快項(xiàng)目施工進(jìn)度和提高施工質(zhì)量，節(jié)約人力物力。通過學(xué)習(xí)自我調(diào)整和改造，以適應(yīng)迅速變化的環(huán)境。

2.加強(qiáng)投資決策管理，提高資產(chǎn)使用效益。在市場(chǎng)競(jìng)爭日益激烈形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須徹底改變片面追求產(chǎn)值和規(guī)模的生產(chǎn)經(jīng)營方式，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，減少呆滯資產(chǎn)提高企業(yè)投資效益。一是根據(jù)國家調(diào)控政策調(diào)整企業(yè)投資方向，確立投資重點(diǎn)，優(yōu)化生產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，加大住宅及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使產(chǎn)品更具有競(jìng)爭力，占領(lǐng)更大的市場(chǎng)；二是摸清市場(chǎng)各類建設(shè)的在建規(guī)模及要求進(jìn)度，調(diào)整生產(chǎn)計(jì)劃，力保前景好，見效快的項(xiàng)目，爭取做到當(dāng)年開工、竣工和收益，改變目前老項(xiàng)目不能竣工，新項(xiàng)目資金不足不能開工的情況；三是從控制商品庫存量來確定在建規(guī)模。對(duì)新施工項(xiàng)目，做到“三不開”，即：已出現(xiàn)商品房滯銷地段的工程不開，無明確銷售前景的高檔商住樓和別墅不開，不急需的公建及市政配套工程不開：四是對(duì)過去鋪攤子較大而形成的半截子工程，要具體情況具體對(duì)待，有銷路的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)集中力量打殲滅戰(zhàn)，盡快竣工，投向市場(chǎng)發(fā)揮效益；五是對(duì)已做成的熟地，因啟動(dòng)資金過大，投資周期長，前景不明朗的項(xiàng)目，要果斷地進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，以加快資金周轉(zhuǎn)提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.進(jìn)行制度創(chuàng)新、建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)制度體系。房地產(chǎn)企業(yè)的制度創(chuàng)新應(yīng)適應(yīng)WTO的規(guī)則和新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)同時(shí)也應(yīng)重視中國國情，通過改革創(chuàng)造人才、經(jīng)營者、股東的利益共同體。改革的方向是加快現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，實(shí)行政企分開、政資分開、政事分開，進(jìn)一步轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，深化市場(chǎng)化改革，真正自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體和市場(chǎng)競(jìng)爭主體。同時(shí)，要健全公司制的法人治理結(jié)構(gòu)，形成權(quán)力機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)之間互相配合、互相制約的制衡機(jī)制。使企業(yè)制度與國際接軌并在自由競(jìng)爭和國際競(jìng)爭中求生存和發(fā)展。

4.加強(qiáng)人才資源的開發(fā)管理。新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下企業(yè)的競(jìng)爭，不僅是科學(xué)技術(shù)的競(jìng)爭，更是人才的競(jìng)爭。因?yàn)槿瞬攀侵贫葎?chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等的主體。是企業(yè)最重要的生產(chǎn)要素和戰(zhàn)略性資源。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型和知識(shí)密集型企業(yè)，需要大量的決策型、經(jīng)營型、技術(shù)開發(fā)型、組織管理型的高層次人才，需要大量既懂高新技術(shù)又善于經(jīng)營管理的復(fù)合型人才，而我國目前培養(yǎng)的房地產(chǎn)專業(yè)人才的數(shù)量和質(zhì)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足行業(yè)發(fā)展的需求。為迎接新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)人才資源的開發(fā)管理，要把人才資源的開發(fā)管理提高到企業(yè)管理的核心地位來考慮，重視企業(yè)高科技人才的培養(yǎng)，加大智力投資的比重，大力發(fā)展房地產(chǎn)教育和崗位培訓(xùn)，特別加大對(duì)復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，盡快為企業(yè)培養(yǎng)出一批既有管理經(jīng)驗(yàn)、組織能力、創(chuàng)新能力，又懂專業(yè)知識(shí)、信息技術(shù)、新材料技術(shù)的一流人才；要建立健全一套適合人才資源開發(fā)管理的激勵(lì)制度，包括薪酬制度、社會(huì)保障制度、精神激勵(lì)制度等，使企業(yè)不但引得進(jìn)人才，而且能留得住人才，提高人才的工作積極性和責(zé)任心。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的風(fēng)風(fēng)雨雨正在逐步走向規(guī)范和成熟，消費(fèi)者變得越來越理性，市場(chǎng)的商品房存量越來越多，政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管越來越嚴(yán)格。房地產(chǎn)業(yè)的這種變化必然要求房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資決策、人才開發(fā)等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)步變革，以適應(yīng)變化的市場(chǎng)，建立自己的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，培育提升核心競(jìng)爭力，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中能夠不斷壯大，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。