“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響的探討

樊蕙

摘要：所謂“營改增”就是營業(yè)稅改增值稅，隨著財稅（2016）36號的發(fā)布，“營改增”已經(jīng)覆蓋整個社會，房地產(chǎn)企業(yè)作為稅收大戶，面臨著一系列的挑戰(zhàn)，同時也迎來發(fā)展的機遇，本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，研究“營改增”產(chǎn)生的影響，并提出相應的應對策略。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 應對策略

經(jīng)過幾年樓市寒冬，在國家宏觀經(jīng)濟的調(diào)控下，剛過去的 2016年3月里，搶占財經(jīng)媒體頭條最多的無疑是樓市“瘋狂”的話題，比如南京“棉被哥”連夜排隊購房，上海宣布了“最嚴歷”的限購政策等，樓市似乎已經(jīng)回暖，充滿了機會。然而也有人認為隨著中國“人口紅利”的消失，加上世界經(jīng)濟的下滑，傳統(tǒng)私企的倒閉潮都會讓房地產(chǎn)的“剛需買房”直接變成“剛需賣房”，從而引發(fā)爛尾樓，這些問題又讓房地產(chǎn)企業(yè)存在著威脅。隨著財稅（2016）36號的發(fā)布，房地產(chǎn)“營改增”的靴子終于落地，面對機會與威肋，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響有必要深入研究。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

經(jīng)過2013年的“欠稅門”事件之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負之高已眾所周知，高稅費必然最終轉(zhuǎn)移到房價上，而營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，在各個環(huán)節(jié)中容易出現(xiàn)重復征稅的現(xiàn)象，所以“營改增”是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，也是社會發(fā)展的必然趨勢。

增值稅是對在我國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務，交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)，以及進口貨物的企業(yè)單位和個人，就其銷售貨物、提供應稅勞務、提供應稅服務的增值額和貨物進口金額為計稅依據(jù)而課征的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅能夠有效的避免一個商品的重復征稅?！盃I改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以將增值稅鏈條進行連接，這樣對于房地產(chǎn)企業(yè)而言就能抵扣稅收，理論上有效地降低了稅收的繳納，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力?！盃I改增”政策以來，各試點行業(yè)已經(jīng)取得了比較好的效果，故“營改增”對企業(yè)的發(fā)展和運轉(zhuǎn)有著非常重要的作用。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

“營改增”既是與國際通行做法接軌，也是國務院確定的2016必須完成的稅改目標，是大勢所趨，“營改增”不僅僅是稅種的變化，稅率的改變，而且對房地產(chǎn)企業(yè)的多個方面將產(chǎn)生深遠的影響。

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本的影響

依據(jù)（2009）國稅發(fā)31號第三十二條規(guī)定，我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本可以通過預提費用的方式增加，“營改增”的實施杜絕了這種現(xiàn)象的發(fā)生，成本也隨之改變。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，建筑安裝工程是有具有相關(guān)資質(zhì)的施工企業(yè)來完成的，其營改增后的稅率是11%，稅率相對較高，施工企業(yè)利用增值稅的可轉(zhuǎn)嫁性提高建筑安裝工程中的成本。此外，施工中涉及到很多材料，如黃沙、模板、腳手架等一系列材料，基本上由個體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應，購買的材料沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人即使有增值稅專用發(fā)票，也只能抵扣3%的稅額，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流的影響

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)對利潤的影響有兩點。其一，年應稅銷售額在臨界點邊緣的房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇增值稅一般納稅人或小規(guī)模納稅人進行開發(fā)經(jīng)營至關(guān)重要，選擇不同方式對企業(yè)的利潤影響不同。其二，增值稅是價外稅，同樣金額的銷售額，營業(yè)稅下收入總額大于增值稅下的收入總額，同時增值稅具有轉(zhuǎn)嫁稅負的功能，房地產(chǎn)企業(yè)由施工企業(yè)轉(zhuǎn)嫁而來的稅負就會增加建筑成本，由此營業(yè)收入的減少，建筑成本的增加，造成了房地產(chǎn)企業(yè)利潤的下降。

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的影響應該是喜多于憂。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集企業(yè)，在施工過程中資金的占用數(shù)額較大，占用時間的也較長，房地產(chǎn)企業(yè)必需有充足的現(xiàn)金流才能維持其正常運轉(zhuǎn)。財稅（2016）36號文件發(fā)布后，對房地產(chǎn)企業(yè)采用的預售制延續(xù)了營業(yè)稅的操作方法，在收到預收款后直接乘以3%計算應預繳稅款，比營業(yè)稅稅率5%降低了2%。在預售項目上降低預繳稅款，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，是房地產(chǎn)企業(yè)的一項政策利好。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

“營改增”政策實施后，房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的就是要繳納的稅收是增加還是減少。營改增之前涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費主要包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、印花稅和契稅等，其中營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種?！盃I改增”之后，其他稅費不變，只有營業(yè)稅改為增值稅。營業(yè)稅是價內(nèi)稅，主要按照企業(yè)的全部業(yè)務進行征稅，隨著產(chǎn)品的流通稅收一直存在，營業(yè)稅的稅率為5%；增值稅稅率為11%，單從稅率上看，稅率有較大的提高，但是增值稅是按照增值額來納稅，在實施過程中可以相應的進行抵扣，并且可以對之前環(huán)節(jié)的納稅進行扣減，避免了重復征稅。上述表明，如果假設(shè)可以從建筑施工企業(yè)和其他企業(yè)都可取得增值稅專用發(fā)票，從理論上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收應該是降低的。但現(xiàn)實中很多階段，房地產(chǎn)企業(yè)都無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票，無法獲得抵扣，從而增加了企業(yè)的稅負。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式的影響

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果既有老項目，又有新項目，市場上既有按簡易計稅方法計稅的項目，又有嚴格按一般納稅人計稅方法計稅的新項目，房價如何去竟爭，特別是不讓抵扣的高額融資費用、土地增值稅與增值稅并行的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層首先在思想理念上受到了影響。其次，投標報價和合管理模式還是停留在原營業(yè)稅的模式中。第三，成本管理和采購模式?jīng)]有考慮增值稅進項抵扣事項。第四，機構(gòu)設(shè)置和人員架構(gòu)，都將受到影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應對“營改增”影響的策略

（一）加強對相關(guān)政策的學習，強化隊伍建設(shè)，提高財會人才的素質(zhì)

要平穩(wěn)的應對“營改增”帶來的不穩(wěn)定，就要很好的了解這個政策。企業(yè)老板至少是分管財務工作的副總應該掌握好政策發(fā)展的動向，根據(jù)政策重新梳理、設(shè)計流程，調(diào)整會計核算的方法，制定相應的政策應對政策初期帶來的波動，使得房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅能夠被合理的扣減。

稅收的設(shè)計和操作最直接的就是財會人員，企業(yè)做好隊伍建設(shè)，提高財會人員的素質(zhì)和能力，從根本上保證內(nèi)部管理。建立一個素質(zhì)和能力過硬的財會隊伍，還可以從社會中廣納賢士，定期給企業(yè)財會人員培訓，了解最新的財務政策和專業(yè)技術(shù)，只有會計人員的素質(zhì)整體提高了，才能使財務工作井然有序，良好的應對“營改增”帶來的負面作用。

（二）加強成本費用管理，增加利潤；加速現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，減輕稅負

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑安裝成本是其成本的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)應當通過選擇具有正規(guī)資質(zhì)的施工企業(yè)進行合作，及時取得可以抵扣的增值稅專用發(fā)票和爭取較低的單位成本來增加利潤。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當?shù)母淖兤湓械慕?jīng)營模式，縮短項目運作周期，減少資金占用，加速現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，降低財務費用，從而增加利潤。

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的情況，合理劃分新、老項目。老項目爭取采用簡易計稅方法，新項目相關(guān)業(yè)務盡量外包，合理的將進項稅抵扣，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，例如對于設(shè)計、廣告和銷售等相對獨立的業(yè)務，可以考慮單獨成立子公司或外包的形式，將不能抵扣的人工等費用為可以抵扣的外購服務，有效降低稅負。

（三）改革房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)從取得土地到交付使用的過程中，“營改增”逼迫管理層打破營業(yè)稅下的管理模式，樹立起增值稅的理念，管理層要根據(jù)增值稅法及相關(guān)政策重新梳理本企業(yè)的有關(guān)制度，對于不合理者要進行修改和流程再造，推動由上而下的全員“營改增”工作。在招投標報價環(huán)節(jié)，要把以營業(yè)稅確定的招投標價變更為以增值稅計算的招投標價。在開發(fā)成本的管理中，慎選供應商，注重成本與進項稅額之間的關(guān)系。增值稅實行“項目就地預繳、機構(gòu)集中匯繳”的管理模式，就使得房地產(chǎn)企業(yè)合理設(shè)置總分支機構(gòu)，對稅收進行集中管理。在銷售環(huán)節(jié)要關(guān)注銷項稅額的管理，改變營銷方式，準確劃分新、老項目，減少“營改增”帶來的不利影響。

四、結(jié)束語：

“營改增”對我國各個行業(yè)的發(fā)展尤為重要，規(guī)范稅收制度，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，面臨的是一項新的挑戰(zhàn)和機遇，推動著房地產(chǎn)企業(yè)向前發(fā)展，適應社會發(fā)展的需要，提高和完善企業(yè)的管理水平，為企業(yè)更長遠的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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