“營改增”對房地產企業影響的探討

樊蕙

摘要：所謂“營改增”就是營業稅改增值稅，隨著財稅（2016）36號的發布，“營改增”已經覆蓋整個社會，房地產企業作為稅收大戶，面臨著一系列的挑戰，同時也迎來發展的機遇，本文根據房地產企業的現狀，研究“營改增”產生的影響，并提出相應的應對策略。

關鍵詞：營改增 房地產企業 應對策略

經過幾年樓市寒冬，在國家宏觀經濟的調控下，剛過去的 2016年3月里，搶占財經媒體頭條最多的無疑是樓市“瘋狂”的話題，比如南京“棉被哥”連夜排隊購房，上海宣布了“最嚴歷”的限購政策等，樓市似乎已經回暖，充滿了機會。然而也有人認為隨著中國“人口紅利”的消失，加上世界經濟的下滑，傳統私企的倒閉潮都會讓房地產的“剛需買房”直接變成“剛需賣房”，從而引發爛尾樓，這些問題又讓房地產企業存在著威脅。隨著財稅（2016）36號的發布，房地產“營改增”的靴子終于落地，面對機會與威肋，“營改增”對房地產企業的影響有必要深入研究。

一、“營改增”對房地產企業的重要性

經過2013年的“欠稅門”事件之后，房地產企業稅負之高已眾所周知，高稅費必然最終轉移到房價上，而營業稅是房地產企業的三大稅種之一，在各個環節中容易出現重復征稅的現象，所以“營改增”是房地產企業發展的必經之路，也是社會發展的必然趨勢。

增值稅是對在我國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務，交通運輸業、郵政業、電信業、部分現代服務業，以及進口貨物的企業單位和個人，就其銷售貨物、提供應稅勞務、提供應稅服務的增值額和貨物進口金額為計稅依據而課征的一種流轉稅。增值稅能夠有效的避免一個商品的重復征稅。“營改增”之后，房地產企業可以將增值稅鏈條進行連接，這樣對于房地產企業而言就能抵扣稅收，理論上有效地降低了稅收的繳納，減輕了房地產企業的稅收壓力。“營改增”政策以來，各試點行業已經取得了比較好的效果，故“營改增”對企業的發展和運轉有著非常重要的作用。

二、“營改增”對房地產企業產生的影響

“營改增”既是與國際通行做法接軌，也是國務院確定的2016必須完成的稅改目標，是大勢所趨，“營改增”不僅僅是稅種的變化，稅率的改變，而且對房地產企業的多個方面將產生深遠的影響。

（一）對房地產企業的開發成本的影響

依據（2009）國稅發31號第三十二條規定，我國房地產企業的開發成本可以通過預提費用的方式增加，“營改增”的實施杜絕了這種現象的發生，成本也隨之改變。在房地產開發成本中，建筑安裝工程是有具有相關資質的施工企業來完成的，其營改增后的稅率是11%，稅率相對較高，施工企業利用增值稅的可轉嫁性提高建筑安裝工程中的成本。此外，施工中涉及到很多材料，如黃沙、模板、腳手架等一系列材料，基本上由個體戶、雜貨店、小規模納稅人供應，購買的材料沒有發票或者取得的發票不是增值稅專用發票，小規模納稅人即使有增值稅專用發票，也只能抵扣3%的稅額，從而增加了房地產企業的開發成本。

（二）房地產企業的利潤和現金流的影響

“營改增”后，房地產企業對利潤的影響有兩點。其一，年應稅銷售額在臨界點邊緣的房地產企業如何選擇增值稅一般納稅人或小規模納稅人進行開發經營至關重要，選擇不同方式對企業的利潤影響不同。其二，增值稅是價外稅，同樣金額的銷售額，營業稅下收入總額大于增值稅下的收入總額，同時增值稅具有轉嫁稅負的功能，房地產企業由施工企業轉嫁而來的稅負就會增加建筑成本，由此營業收入的減少，建筑成本的增加，造成了房地產企業利潤的下降。

“營改增”后，房地產企業對現金流的影響應該是喜多于憂。房地產企業是資金密集企業，在施工過程中資金的占用數額較大，占用時間的也較長，房地產企業必需有充足的現金流才能維持其正常運轉。財稅（2016）36號文件發布后，對房地產企業采用的預售制延續了營業稅的操作方法，在收到預收款后直接乘以3%計算應預繳稅款，比營業稅稅率5%降低了2%。在預售項目上降低預繳稅款，減輕了房地產企業的現金流壓力，是房地產企業的一項政策利好。

（三）房地產企業稅負的影響

“營改增”政策實施后，房地產企業最關心的就是要繳納的稅收是增加還是減少。營改增之前涉及到房地產開發企業的稅費主要包括營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、印花稅和契稅等，其中營業稅、土地增值稅和企業所得稅是房地產企業的三大稅種。“營改增”之后，其他稅費不變，只有營業稅改為增值稅。營業稅是價內稅，主要按照企業的全部業務進行征稅，隨著產品的流通稅收一直存在，營業稅的稅率為5%；增值稅稅率為11%，單從稅率上看，稅率有較大的提高，但是增值稅是按照增值額來納稅，在實施過程中可以相應的進行抵扣，并且可以對之前環節的納稅進行扣減，避免了重復征稅。上述表明，如果假設可以從建筑施工企業和其他企業都可取得增值稅專用發票，從理論上來說，房地產企業的稅收應該是降低的。但現實中很多階段，房地產企業都無法取得足夠的增值稅專用發票，無法獲得抵扣，從而增加了企業的稅負。

（四）房地產企業的管理模式的影響

對房地產開發企業而言，如果既有老項目，又有新項目，市場上既有按簡易計稅方法計稅的項目，又有嚴格按一般納稅人計稅方法計稅的新項目，房價如何去竟爭，特別是不讓抵扣的高額融資費用、土地增值稅與增值稅并行的現狀，房地產企業的管理層首先在思想理念上受到了影響。其次，投標報價和合管理模式還是停留在原營業稅的模式中。第三，成本管理和采購模式沒有考慮增值稅進項抵扣事項。第四，機構設置和人員架構，都將受到影響。

三、房地產企業應對“營改增”影響的策略

（一）加強對相關政策的學習，強化隊伍建設，提高財會人才的素質

要平穩的應對“營改增”帶來的不穩定，就要很好的了解這個政策。企業老板至少是分管財務工作的副總應該掌握好政策發展的動向，根據政策重新梳理、設計流程，調整會計核算的方法，制定相應的政策應對政策初期帶來的波動，使得房地產企業的進項稅能夠被合理的扣減。

稅收的設計和操作最直接的就是財會人員，企業做好隊伍建設，提高財會人員的素質和能力，從根本上保證內部管理。建立一個素質和能力過硬的財會隊伍，還可以從社會中廣納賢士，定期給企業財會人員培訓，了解最新的財務政策和專業技術，只有會計人員的素質整體提高了，才能使財務工作井然有序，良好的應對“營改增”帶來的負面作用。

（二）加強成本費用管理，增加利潤；加速現金流轉，減輕稅負

對于房地產企業來說，建筑安裝成本是其成本的重要組成部分。房地產企業應當通過選擇具有正規資質的施工企業進行合作，及時取得可以抵扣的增值稅專用發票和爭取較低的單位成本來增加利潤。房地產企業可以適當的改變其原有的經營模式，縮短項目運作周期，減少資金占用，加速現金流轉，降低財務費用，從而增加利潤。

房地產企業根據自身的情況，合理劃分新、老項目。老項目爭取采用簡易計稅方法，新項目相關業務盡量外包，合理的將進項稅抵扣，降低房地產企業的稅負，例如對于設計、廣告和銷售等相對獨立的業務，可以考慮單獨成立子公司或外包的形式，將不能抵扣的人工等費用為可以抵扣的外購服務，有效降低稅負。

（三）改革房地產企業的管理模式

房地產企業從取得土地到交付使用的過程中，“營改增”逼迫管理層打破營業稅下的管理模式，樹立起增值稅的理念，管理層要根據增值稅法及相關政策重新梳理本企業的有關制度，對于不合理者要進行修改和流程再造，推動由上而下的全員“營改增”工作。在招投標報價環節，要把以營業稅確定的招投標價變更為以增值稅計算的招投標價。在開發成本的管理中，慎選供應商，注重成本與進項稅額之間的關系。增值稅實行“項目就地預繳、機構集中匯繳”的管理模式，就使得房地產企業合理設置總分支機構，對稅收進行集中管理。在銷售環節要關注銷項稅額的管理，改變營銷方式，準確劃分新、老項目，減少“營改增”帶來的不利影響。

四、結束語：

“營改增”對我國各個行業的發展尤為重要，規范稅收制度，對于房地產企業而言，面臨的是一項新的挑戰和機遇，推動著房地產企業向前發展，適應社會發展的需要，提高和完善企業的管理水平，為企業更長遠的發展奠定基礎。

參考文獻：

[1]黃燕，夏春蓮.“營改增”對房地產企業的影響[J].市場周刊（理論研究），2015

[2]隋妍雁.“營改增”對房地產企業的影響及對策[J].東方企業文化，2015

[3]沈瓊.“營改增”對房地產企業的影響及對策[J]. 中國商論，2015

[4]2016年度注冊會計師全國統一考試輔導教材《稅法》