外資并購滲透下我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合策略研究

周媛媛 劉蓓蕾

摘 要：外資通過直接成立房地產(chǎn)公司和企業(yè)并購的方式，將勢力滲透到我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各處，嚴重制約我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈正常發(fā)展。我國企業(yè)應利用本土作戰(zhàn)優(yōu)勢，將互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合，實現(xiàn)資源和信息的有效對接，以此破解外資滲透后受制于人的困境。

關(guān)鍵詞：外資 滲透 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 整合策略

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的基本元素之一，也是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，截至2015年7月，我國房地產(chǎn)投資已經(jīng)超過4萬億人民幣，占全國GDP比重超過13.5%。而隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，住房的剛性的需求和貨幣流動性的充裕都促使房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)巨大發(fā)展前景。房地產(chǎn)行業(yè)高投資和高回報的特點以及我國遺產(chǎn)稅尚未完善等特點都使其成為吸引外資的重要因素。僅在2010年前11個月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，外資就占到656億人民幣，較2009年同期增長59%。從總體上看，外資進入我國房地產(chǎn)市場具有很多優(yōu)點，比如帶來大規(guī)模資金流入和新型房地產(chǎn)金融理念以及金融工具等等。但不可否認的是，如果任憑外資的頻繁流入而不加限制，后者將不斷通過對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)的影響來間接影響我國房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展。因此，有必要從房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈角度對外資的影響進行全面分析，并提出相應對策建議。

二、外資滲透我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀

從目前情況看，外資滲透我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的方式主要有兩種：直接投資成立房地產(chǎn)公司和通過并購手段進入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)。

1.外資房地產(chǎn)公司發(fā)展現(xiàn)狀。目前，我國內(nèi)地的外資地產(chǎn)公司基本分為以下四類：（1）第一類是以“和記黃埔”、“新鴻基”、“恒基兆業(yè)”為代表的港資地產(chǎn)企業(yè)。（2）第二類是以新加坡凱德、印尼金光集團為代表的東南亞房地產(chǎn)企業(yè)。（3）第三類是以宏普集團、遠雄集團為代表的臺資房地產(chǎn)企業(yè)。（4）第四類是以摩根斯坦利、高盛等為代表的歐美基金公司。

2.外資并購滲透我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈方式。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈涉及行業(yè)眾多，其上游包括了建材、冶金、化工、機械等行業(yè)，中游則涉及土地獲取、設(shè)計規(guī)劃、建筑施工、營銷、物業(yè)等行業(yè)，下游包括裝飾裝修、電氣、家具、運輸、商業(yè)等行業(yè)。而外資早就通過行業(yè)并購的方式滲透我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上各行業(yè)。比如在上游建材業(yè)中的水泥行業(yè)中，意大利水泥集團出資3300萬美元，收購了國內(nèi)該行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)——光宇集團陜西富平水泥100%股權(quán)；而同屬上游的建材零售業(yè)方面，英國百安居公司則以8500萬英鎊收購德國歐倍德在華全部13家門店后一躍成為內(nèi)地建材零售業(yè)龍頭企業(yè)。在中游的土地獲取方面，外資企業(yè)已經(jīng)囤積了大量土地，比如恒基中國及新鴻基地產(chǎn)等企業(yè)在內(nèi)地持有的土地儲備就多達2200萬平方米。在設(shè)計規(guī)劃方面，歐美地產(chǎn)商以建筑設(shè)計為主要業(yè)務，滲透內(nèi)地市場，比如美國AECOM公司就連續(xù)收購中國市政工程西北設(shè)計研究院、深圳市城脈建筑設(shè)計有限公司等多家國內(nèi)設(shè)計企業(yè)，澳大利亞五合國際集團也順利收購北京華特設(shè)計院。在下游的裝修業(yè)方面，美國威士伯公司以2.81億美元的價格收購我國民營涂料業(yè)第一品牌“華潤涂料”，而全球涂料巨頭企業(yè)新加坡立邦（中國）也以2.45億人民幣收購廣東秀珀化工股份等等。更值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求量巨大，而2010年4月嚴厲的樓市調(diào)控政策出臺后，IPO、定向增發(fā)等資本市場融資渠道逐步收緊，引發(fā)內(nèi)地中小型房地產(chǎn)企業(yè)倒閉潮，2014年3月負債35億元的寧波興潤置業(yè)破產(chǎn)則直接揭開我國新一輪房地產(chǎn)破產(chǎn)潮的序幕。因此許多國內(nèi)房地產(chǎn)商根據(jù)自身需要，主動尋求與外資進行合作，通過前者融資的方式來規(guī)避國家產(chǎn)業(yè)政策的限制。于此同時外資也在試圖通過資金掌控我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，比如瑞銀集團與金地集團合作的海外房地產(chǎn)基金總值超過2億美元，其投資重點則從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游直接延伸到中游。從長遠角度看，目前正在進行的戶籍改革和城鎮(zhèn)化發(fā)展相對來說更傾向于中小城市，而“居者有其屋”的傳統(tǒng)理念和當前銀行利率低下以及海外投資阻力加大等因素的綜合影響，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將在未來相當長一段時間內(nèi)得到更多提振。因此，房地產(chǎn)行業(yè)如果要因時制宜應對外資步步緊逼的當前態(tài)勢，就應從全產(chǎn)業(yè)鏈角度提出新的發(fā)展戰(zhàn)略。

三、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈存在的主要問題

我國非對稱產(chǎn)業(yè)鏈問題很多，但從外資滲透的角度來看，目前最應引起注意的主要是以下兩個問題。

1.現(xiàn)有政策決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展空間存在局限性。以土地為例，由于國情所限，土地資源的所有權(quán)和分配權(quán)掌握在政府手中，因此，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中政府控制了該產(chǎn)業(yè)鏈中游的開端，開發(fā)商作為流通土地的獲得者，和融資合作機構(gòu)（銀行等）、開發(fā)機構(gòu)（設(shè)計施工）以及銷售機構(gòu)、物業(yè)等構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中游的其他組成。而政府由于掌握土地資源而具有更多話語權(quán)，其決策行為帶來的影響會隨著產(chǎn)業(yè)鏈的延伸而傳導到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上其他地方，從而在某種程度上放大這種效應，從而在源頭上就制約整條房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)成熟度較低，環(huán)節(jié)之間依存度較差。這方面突出表現(xiàn)在“行業(yè)標準缺失”問題上。此外，產(chǎn)業(yè)鏈上各環(huán)節(jié)之間相互傾軋明顯。以中游環(huán)節(jié)為例，“世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心”調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受訪地產(chǎn)開發(fā)商中只有17.9%認可其與代理設(shè)計、融資和營銷等工作于一身的顧問公司合作情況，因此在考慮有75%的開發(fā)商明確表示反對以現(xiàn)有行業(yè)標準選擇代理的顧問公司。相反，根據(jù)該數(shù)據(jù)中心另一項調(diào)查，61.9%的顧問公司認為開發(fā)商誠信不夠，并且在顧問公司選出的、不利于其發(fā)展的因素中，“開發(fā)商不誠信”這一因素占據(jù)影響因素第二位。顯然，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)之前相關(guān)行業(yè)企業(yè)不能相互信任，會導致市場選擇成本大幅度上升，且會由此帶來尋租等一系列問題。

四、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈應對外資滲透的策略建議

安信證券策略報告認為，在過去4年調(diào)整背景下，房地產(chǎn)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)公司已處于A股洼地。從整體上看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈已具備了較強配置價值，同時互聯(lián)網(wǎng)滲透的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈面臨整體機會。以住房為例，僅在2015年上半年，兩會和六部委分批就土地、公積金、信貸、財稅等多方面采取穩(wěn)定住房發(fā)展的措施。在未來10-20年內(nèi)，我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展還會加強對住宅的剛性需求，而經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整也為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展提供廣闊空間。在此利好消息驅(qū)動下，我國房地產(chǎn)行業(yè)整體形式開始好轉(zhuǎn)。2015年6月中國房地產(chǎn)測評中心等幾家單位聯(lián)合發(fā)布的《2015年5月中國城市住房價格288指數(shù)》，作為監(jiān)測點的全國288家地級以上城市房價變動指數(shù)較上月增長0.7%，環(huán)比則上漲0.05%。同時，宏觀環(huán)境的變化也為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈突破外資滲透提供了前提。一方面，面對日益嚴重的外資滲透現(xiàn)狀，我國政府開始逐步調(diào)整政策。2015年新修訂的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中，房地產(chǎn)行業(yè)從原來的“限制類”調(diào)整至“允許類”。這意味著外資將正式參與市場競爭，而不再需要通過第三方介入，這就為我國房地產(chǎn)行業(yè)有序競爭提供良好基礎(chǔ)。另一方面，我國經(jīng)濟現(xiàn)狀也為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈反擊外資入侵提供了機會和空間。首先，隨著我國制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，加之國內(nèi)物流體系構(gòu)建日臻完善，以及制造業(yè)人工成本趨高、消費觀念差異等因素的影響，許多外資企業(yè)被迫搬遷。這就為本土企業(yè)逆襲提供了空間。以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游的建材零售業(yè)為例，百安居中國自1999年在華開展業(yè)務后一路高歌猛進，高峰時期曾開設(shè)63家門店。其獲利也相當可觀，僅2006年一年該企業(yè)就為母公司貢獻830萬英鎊利潤，然而從2007年起業(yè)績急轉(zhuǎn)直下，之后連年虧損不見起色，最后不得不于2014年向外出讓70%股權(quán)。同樣，在2011年6月，國內(nèi)的華潤水泥收購高盛旗下Panda Investments Ltd 所持蒙西水泥熟料及水泥項目40.6%股份，而西部水泥以6.25%自身股票為代價收購意大利水泥集團在華水泥業(yè)務。這些趨勢都表明，外資正在加速撤離內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，這就為本土企業(yè)提供了機遇。其次，互聯(lián)網(wǎng)的普及也為內(nèi)地房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈合作提供了契機。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上各產(chǎn)業(yè)收益之間具有長期均衡性，而房地產(chǎn)行業(yè)收益情況會通過市場直接影響到其上游和下游產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵業(yè)、金融業(yè)、裝修業(yè)、商業(yè)等。 目前，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上各行業(yè)經(jīng)營者與采購商的合作都缺乏一個完整、同一的渠道進行溝通和合作。因此，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)發(fā)展，各行業(yè)必須形成不同專業(yè)、不同行業(yè)甚至不同領(lǐng)域之間的信息共享，實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體的平臺化、縱深化的高效率發(fā)展。具體來說，內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈需要從資金、信息和物流三個方面進行協(xié)同發(fā)展。即：通過整合上游供應商、中游開發(fā)商和下游銷售商的所有信息和資源，不僅加速現(xiàn)金有效流動，避免不必要的倉儲等物流成本，而且可以通過自身要求來選擇合適的合作方，使雙方信息更為對稱。以商品房住宅建設(shè)為例，隨著我國勞動力成本的提升和科技的快速發(fā)展，以建筑工業(yè)化、設(shè)計標準化、裝修產(chǎn)業(yè)化等提升生產(chǎn)效率和降低單位能耗、涉及房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的“住宅產(chǎn)業(yè)化”已浮出水面。因此萬科在2006年就成立了“萬科北方工業(yè)化推進工作小組”，啟動北方“工廠化”住宅發(fā)展戰(zhàn)略，并在北京榆樹莊構(gòu)件廠成立研發(fā)基地，初期成果在2007年應用在上海試點的“預制裝配式混凝土結(jié)構(gòu)”高層住宅，而第一批PC住宅——上海新里程20號和21號已于2008年對外發(fā)售。而北京萬科承建的“萬科中糧假日風景”3期的3、4號樓則從PC、外墻保溫系統(tǒng)和全裝修三個方面實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化。從當前形勢看，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的合作已漸入佳境。然而我們認為，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更應深入發(fā)展。具體來說，內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈可以從以下幾個方面著手發(fā)展。首先，在資金來源方面，可以借鑒美國房地產(chǎn)發(fā)展模式，開拓資金來源。美國房地產(chǎn)發(fā)展模式的特點是，房地產(chǎn)基金或者投資商成為房地產(chǎn)市場的主導者，開發(fā)商只是吸引資金、把控中介和流通的組織者，而地產(chǎn)建造商或中介商只是圍繞房地產(chǎn)基金的合作者。在這種模式下，房地產(chǎn)的核心就變成金融運作而非開發(fā)建設(shè)。而我國和美國有許多相似的地方。更為重要的是，當前我國的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)與美國出臺《房地產(chǎn)基金法》前的情形極其相似。因此如何為自己尋找到合適的資金供應者，就是內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)注的首要問題。2010年以來，由于限購、限貸政策的實施，我國房地產(chǎn)企業(yè)利潤率已從20%猛降到10%左右，而融資、營銷、管理等方面的成本還在持續(xù)上升。這種情況促使國內(nèi)房企加快轉(zhuǎn)型腳步。尤其是2012年以后，部分房企開始向全產(chǎn)業(yè)鏈方向延伸。比如民生易貸、民生銀行地產(chǎn)部和萬科地產(chǎn)也聯(lián)手開發(fā)“民生e房”首期項目“萬民寶”。在該項目中，投資者通過平臺“民生e房——萬民寶”產(chǎn)品，可以享受年化4.5%的金融收益。而購入該平臺所在樓盤“萬科米酷樓盤”的購房者，在簽訂購房合同后，還可額外享受給予的特別補貼1%，該金融產(chǎn)品的綜合收益率可達5.5%。而總部位于深圳的香港特區(qū)上市企業(yè)“匯聯(lián)金融服務控股有限公司”（以下簡稱“匯聯(lián)金融”），也宣布推出國內(nèi)首家覆蓋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中游全部環(huán)節(jié)的金融服務平臺“匯理財”，其服務范圍全面覆蓋土地獲取、建筑施工、房屋銷售、社區(qū)服務等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中游的各個環(huán)節(jié)，極大滿足目前房地產(chǎn)企業(yè)的要求，成為一支不可忽視的新金融力量。其次，在信息方面，應利用互聯(lián)網(wǎng)，將二者緊密結(jié)合，從而催生新的利潤增長點，即“采用互聯(lián)網(wǎng)思維、輕資產(chǎn)模式、綠色技術(shù)等作為核心競爭力，是房企應對中國經(jīng)濟‘新常態(tài)的必然選擇”。比如在房地產(chǎn)營銷方面，2014年8月萬科與淘寶合作，宣布淘寶用戶可以購買萬科房產(chǎn)，并可用以前淘寶消費金額沖抵房款。而在2015年，綠地集團與中國平安聯(lián)合，在阿里巴巴線上推出年利率6.4%的金融產(chǎn)品，僅在半天內(nèi)該產(chǎn)品就銷售一空。最后，內(nèi)地房企應加快將物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)引入自身業(yè)務的腳步，將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，具體來說就是通過使用射頻識別（RFID）、紅外感應器、全球定位系統(tǒng)和激光掃描器等信息傳感設(shè)備，將物品與互聯(lián)網(wǎng)進行連接，實現(xiàn)對物品的智能識別、定位、監(jiān)控和管理的網(wǎng)絡(luò)服務。比如華潤在北京門頭溝項目“悅景灣”與“愛空間”于2015年4月達成戰(zhàn)略協(xié)議，前者提供“988元/平米，45天完工”的定制精裝套裝服務，后者則依據(jù)前者提供的不同戶型，設(shè)計數(shù)款時尚與舒適兼?zhèn)涞闹悄芗揖友b修方案，并配備小米的智能家居。顯然，利用互聯(lián)網(wǎng)工具整合資源并打通房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，重塑房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈價值鏈條，創(chuàng)新服務模式，將傳統(tǒng)的“智能家居”向“智慧家居”方向發(fā)展，進而達到行業(yè)共贏模式，將成為內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈未來發(fā)展的重要方向之一。

五、結(jié)語

總之，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈面臨外資從全產(chǎn)業(yè)鏈角度的全面滲透，而后者往往通過直接成立房地產(chǎn)公司和企業(yè)并購的方式執(zhí)行滲透策略。這種局面要求我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)企業(yè)需要利用本土作戰(zhàn)的優(yōu)勢，進行全產(chǎn)業(yè)鏈的合作。而房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合已成為房企未來發(fā)展的主要趨勢，這也許會成為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈破解外資滲透的有效途徑。

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作者簡介：周媛媛，安徽工業(yè)大學商學院，學位：博士，職稱：講師；劉蓓蕾，安徽工業(yè)大學商學院，學位：碩士，職稱：講師。

※基金項目：本文被安徽省自然科學基金 “基于產(chǎn)業(yè)鏈連鎖反應的企業(yè)并購整合策略研究”（1408085QG138）支持.