北京房地產市場價格影響因素分析

趙啟麟　劉鑫穎

摘 要：房地產市場改革以來，房價問題日益成為人們關注的焦點，本文通過實證分析的方法，通過主成分分析、回歸分析等方法，對影響房地產價格的因素進行了篩選和定性的分析。從內容來看，本文首先對選題的背景、研究意義進行陳述，并簡要的闡述前人對于此問題的研究成果。然后，通過主成分分析法和多元回歸法定量的分析各個影響因素對房地產市場價格的影響，以期在最大程度上符合統計意義的檢驗同時突顯其經濟意義。并對模型可能出現的問題進行檢測和修改。最后，對模型所得結果進行分析和探究，并對文章進行總結和分析。

關鍵詞：房地產價格 主成分分析法 實證分析

一、引言

近些年來，伴隨著中國大陸發地產市場的持續走強，房地產價格的升高逐漸成為了影響民生的重點問題，由于房價的變動涉及到眾多的利益群體，房地產價格的變動會影響到普通民眾的基本生活需求，影響到中國財政政策與經濟政策的走勢，影響到各個地方政府的財政收入，又由于房地產業大量的銀行存貸款，使得房價甚至影響到了我國的銀行業乃至整個中國金融系統的穩定運營，正是由于這些原因，使得房地產價格受到了社會各個群體的關注。人們試圖通過不同的方式來探究中國房地產行業的影響因素，嘗試著通過數學的手段預測未來一段時間房地產價格的走向。而本文也正是從影響房地產價格的因素出發，試圖利用統計學的方法探究影響房價的主要因素，并且定量的確定這些因素對房地產價格有著怎樣的影響以及其影響程度。

二、文獻綜述

人類最早對于房地產價格的理論基本集中在對地租理論的研究，早在17世紀末期William Petty便提出了級差地租理論，在他之后，Adam Smith等人分別就地租理論進行了研究，使得西方經濟學在對房地產價格的研究上形成了一套較為成熟的系統，下面是研究的主要方面：

1.居民收入因素的分析：亞伯拉罕在他們的文章中提出了一套預測房地產未來價格的模型，其中表示房地產的價格與居民的人均收入、房屋的建造成本以及就業率呈現一種正相關，對利率則呈現負相關的關系。

2.地租因素的分析：2006年，惠頓發表了一篇探求土地租金與住房需求的論文，其中表明了土地價格與地租、收入、房地產新建房屋數以及房地產存量的關系，并且說明了房地產市場從短期來看彈性是趨近于0的，價格則由地租等因素共同影響。

3.金融市場因素的分析：考慮到現代金融行業與其他行業的關聯愈發緊密，歐文在1999年發表論文探究了房地產市場的融資成本與房地產價格的關系，研究表明，隨著融資成本的不斷提高，房地產價格會變得更加敏感，這在一定程度上揭示了存貸款利率與房價的關系。

三、模型建立

1.變量的選取。根據文獻綜述部分的論證，本文選擇了如下變量作為解釋變量。

X1 房屋租賃價格指數（1999年=100） X2 常住人口（萬人）

X3 居民消費水平（元） X4 貨幣和準貨幣（M2）（億元）

X5 房地產稅稅收（萬元） X6 房地產開發住宅投資額（萬元）

X7 住宅商品房竣工面積（萬平方米）

2.主成分分析法。在一般的多元統計回歸中，只能看出各個因素對于被解釋變量的影響，但是對于各個變量之間的相關性卻沒有做出一個合理的解釋，所以在這里本文引入了主成分分析的方法。

2.1方法介紹：主成分分析法目的在于將變量簡化，以消除變量間的多重共線性。通過對n個變量進行線性的變換，將其簡化為k個主成分（其中k2.2具體操作 軟件方面本文采用了SPSS，對變量進行主成分分析，旋轉方法采用最大方差法，得到結果如下：

由上表可以看出，主成分一包含常住人口、消費水平、M2以及稅收四個因素，而主成分二主要包含房租、房地產投入以及房地產竣工面積這三個因素。本文認為，主成分一代表了影響房價的社會因素，主成分而則代表了影響房價的企業因素。有著較強的經濟學含義，可以作為多元回歸的解釋變量，同時，經過旋轉之后，兩個主成分之間的相關性在0.01水平上拒絕原假設，則可以認為二者之間沒有序列相關性。

3.多元線性回歸。利用Eviews，本文對上一步得到兩個主成分與房地產價格數據進行回歸，得到結果如下：

在這里我們可以看到，房地產市場價格與主成分一正相關，而與主成分二呈負相關，由本文第二部分可知，隨著市場的繁榮、城市人口數量的增長、政府貨幣政策的寬松，房地長市場價格會上漲，而隨著房地產企業的投資越來越多，市場供給上升，房地產價格相對下降。認為該方程符合經濟學常識，同時該方程t檢驗與F檢驗均通過，回歸效果較好。

則最終回歸方程為：

四、結語

由以上回歸可以看出，對北京房地產價格影響最大的是巨大的流入人口，所以想要控制房價首先應該控制外來人口進入，或控制其的購房要求。同時，應控制房地產企業的大量投資，因為過大的投入增大了廠商的成本，嚴重推高了房地產價格。同時，過高的投資意味著大量投機者得存在，這些人的加入一方面加劇了房價上漲，另一方面帶動更多“炒房者”進入市場，形成惡性循環。所以從政府而言，要繼續落實差別化的貸款政策，加大投機的成本，進而遏制房價。相對而言，除非政策強制實行，否則很難降低一般民眾對于住宅商品房的需求，顯然政府也不能通過下調經濟增速的方式來控制房價，所以本文認為，控制房價，一方面要控制各個房地產企業的投機性行為，另一方面要盡量控制北京的人口增長速度。

參考文獻：

[1]徐建煒等房價上漲背后的人口結構因素：國際經驗與中國證據 世界經濟 2012年01期.

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[3]劉超等 基于稀疏主成分分析法的房地產市場發展分析——以北京為例 經濟研究導刊 2012年第30期.

[4]褚圓圓 經濟復蘇背景下我國房地產市場發展走勢研究 河北工業大學 2010.

[5]汪利娜，房地產泡沫的生成機理與防范措施，財經科學，2003年.

作者簡介：趙啟麟（1993—），男，漢族，北京人，首都經濟貿易大學2015級國民經濟學專業在讀碩士研究生，研究方向為國際金融；劉鑫穎（1993—），女，漢族，北京人，首都經濟貿易大學2015級西方經濟學專業在讀碩士研究生，研究方向為經濟周期。