住宅使用年限與可持續發展研究

李圓圓

[摘要]眾所周知，我國城市住宅使用壽命短暫，在資源問題、環境問題、社會問題成為城市發展面臨的重大問題的時候，這種現象產生了巨大的負面影響。建筑業所產生的高能耗、高污染、高廢物正在破壞著人與自然的平衡。致力于住宅的可持續發展是目前研究的熱點問題，綠色建筑理念的形成也推動了建筑業的發展。關注我國住宅建設轉型、解決住宅短壽命化、推進住宅的可持續發展是當下研究的重中之重。

[關鍵詞]住宅使用年限；住宅退役；可持續發展

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630160

1研究背景

2011年1月，一則“土地使用期滿后會無償收回”的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本、最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。

房屋使用年限分兩個概念：一個是房屋本身的使用年限；另一個是土地使用年限。不能混同。土地的使用年限是政府將土地出讓給開發商的年限，是從開發商取得土地的時候算起的。而房屋的所有權則是指對房屋全面支配的權利，包括房屋的占有權、使用權、收益權和處分權。

我國現行的法律規定了建設用地使用權的期限，居住用地是70年，而房屋的使用壽命通常長于這個年限。這個問題對于私人購房尤其顯得重要，不少業主在購房時不禁產生疑問：當使用期限到了之后，房子還屬于自己嗎？《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

2國內外現狀

國內建筑領域的專家和學者對可持續發展方面更多偏向于新技術和新能源的應用，并取得了一定的理論和實踐成果。針對可持續型的住宅體系構建，我國在20世紀80年代開始相關研究。1981年，由清華大學張守儀教授引進了 SAR支撐體住宅理論，并展開了早期研究。次年，周士釋先生在《建筑學報》上發表了《在磚混體系住宅中應用SAR方法的討論》，對SAR理論進行了進一步闡述。與此同時，相關建筑學術刊物上對大開間靈活分隔住宅體系類研究文章也進行了大量刊登。

與我國對住宅使用壽命的相關研究相比，國外特別是西方的一些發達國家對住宅使用壽命更加關注，但是他們對住宅使用壽命研究的相關文獻資料比較少，更多的是體現在住宅建筑物上，由于我們國家與西方國家在社會制度和文化背景下的巨大差異，對待建筑的觀念也有所不同。建筑的使用過程中或者是到了使用年限后，更重要的是對他們的改造和修繕，而不是拆除它們，這也是國外大多數舊建筑改造項目的原因。

因此，住宅產業在整個國民經濟中占有重要的地位，住宅的可持續發展是我們追求的目標，綠色建筑正在向著我們走來。

3住宅使用面臨的問題

（1）相關研究表明：我國城市住宅呈現出“短壽命”的特征。

（2）在城市發展背景下，城市住宅的拆除重建本應是城市更新的正常現象，但是近年來，我國城市住宅拆建頻繁，許多城市的住宅沒有達到設計使用年限就被拆除了。

（3）近幾年，住宅的質量問題也是我們關注的重點，好多住宅的使用材料都是劣質的。所以達不到住宅使用年限就面臨著報廢的問題。

（4）土地使用年限和住宅使用年限發生矛盾時，相關法律法規還并不完善，住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的沖突問題，消除了二手房購買者對土地使用權年限的后顧之憂，將促進二手房的流轉，有利于提高房屋和土地的利用效率。

4住宅的可持續發展

（1）針對普通大眾，我們可以選擇租賃。土地均歸國家所有。國家應該致力于房地產的投資，政府加大支持力度。在房地產的開發過程中，加大政府的干預，我們可以建造出多層次的住宅，對于不同的檔次實行不同的價格。比如，我們可以一次性租賃5年、10年、15年、20年。但凡租賃期滿，我們就可以根據自己的需要選擇續租年限，或者選擇繼續續租，也可以選擇租賃高層次、好地段的其他小區，至于土地的使用權問題，風險完全由開發商承擔。我們可以做到隨心所欲的居住與搬遷，同時我們擁有更多的選擇權，完全可以在剛開始時租賃價位便宜的住所，隨著我們壓力的環節，下次選擇高檔的住所，正是由于年限的劃分讓我們感覺承擔到的壓力減小，相反，我們的生活質量卻在上升，我們完全可以不用背負著幾十年房奴的標簽，而且還可以體驗各種不同的風格。每次選擇續租的過程，都應該按照當時的物價進行收資。針對這種普通大眾，我們既可以選擇一直續租，也可以選擇5年或者10年換層次租賃。這樣既不用當一輩子房奴，也可以體驗到不同地段、不同檔次的住宅感受。這樣的體驗從另一層面說也是在縮小貧富差距，同時又可以實現資源的最大化利用。

（2）針對社會上流人士，這一類人生活比較殷實，比較富足。他們當然也是可以跟普通大眾似的選擇一輩子租賃房子，當然也可以很任性的自己繳納土地出讓金，繼續住自己的“別墅”。

（3）針對社會生活比較貧困的人們，政府更應該發揮它的作用，比如社會上的孤寡老人，抑或是身有殘疾的人群，政府應該加大對這一群體的照顧，他們在選擇租賃時應該享受到更多的補貼。

總體而言，我們就是要在全國形成一個龐大的租賃體系，所有房子從建造到維護都是由國家進行干預。我們可以通過自己的財富狀況和房子的新舊程度進行5年到10年一個周期的租賃活動，到期續約或者是選擇租賃更好的房子全憑借我們的自由意志，房子的硬性拆遷也可以及時退還我們剩余年限的租賃費，這一點也徹底地打消了一些拆二代的念頭。但是要給予一部分該有的津貼。既然從根本上說都是租賃，我們完全可以從源頭開始實行大的變革，可以一直實行“租賃”。這樣一個全國狀態的租賃還可以起到敦促開發商的作用，一些劣質材料或者是豆腐渣工程將會越來越少。還可以從側面減少貧富差距問題。資源的配置相對而言更加合理。

參考文獻：

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