對房地產調控背景下度假區房地產市場風險誘發區域性金融風險可能性的實證分析

【摘要】前幾年，受利益驅動影響，國內房地產業出現井噴式發展，一些區域房地產市場泡沫嚴重，直至出現了諸如“空城、鬼城”的怪胎現象。近年來，這些“空城、鬼城”怪胎在國家房地產調控持續的背景下，房地產市場嚴重萎縮，不僅對當地經濟發展帶來較大沖擊，更重要的是對金融安全和社會穩定帶來較大隱患。本文通過對山東乳山銀灘度假區的房地產狀況進行調查和分析，期望探尋促進區域房地產健康發展的對策和建議。

【關鍵詞】經濟 房地產 啟示

近年來，為遏止房價過快上漲，國務院出臺了一系列組合式房地產調控措施，對抑制個人炒房和投機購房起到了積極的促進作用。在此過程中，被國內各大媒體頻頻曝光的諸如“鬼城、空城”等區域性房地產市場風險越來越引起人們的關注。為全面了解房地產調控背景下度假區模式房地產市場風險對地方經濟、金融業造成的沖擊，本文選擇了山東乳山市銀灘旅游度假區作為調查樣本，通過分析國家近年來的房地產調控對該區域房地產市場的影響、論證房地產行業風險演變或蔓延為區域性金融風險的可能性，期望探討改善和促進區域房地產市場健康發展的對策和思路。

一、調查樣本概況

山東乳山銀灘旅游度假區位于乳山市東南海濱，地處青島、煙臺、威海三市中心地帶，地理位置優越，自然環境優美。1992年開始開發，2002年被國家旅游局批準為國家AAAA級旅游區。區內規劃控制面積65平方公里，已建成20平方公里。目前已開發商品房住宅面積1300多萬平方米，建成居民生活小區50多個，常住人口達2萬多人。商品住宅購買以異地客戶為主，遍及全國20余個省、市、自治區，金融機構共辦理異地住房按揭貸款余額64億元，房地產業已成為當地經濟發展的支柱行業。2009年區內房地產業稅收占當地財政總收入50%以上，銀灘旅游度假區房地產業在區域經濟、金融發展中占有舉足輕重的地位。

二、房地產行業風險誘發區域性金融風險的路徑傳導

當前國內外學者普遍認為，房地產行業風險誘發和演變為區域性金融風險的路徑傳導主要通過“溢出效應”來實現。

（一）集中度風險傳遞

集中度風險是引發系統性風險的重要根源。近十年來，在房地產市場火爆、行業監管部門弱化和銀行逐利性增強等因素共同作用下，國內銀行業和其它非銀行金融機構向房地產及相關行業投放了大量的貸款和融資，導致房地產業金融集中度不斷提高。據金融統計資料顯示，2015年末我國銀行業金融機構人民幣房地產貸款余額為21.01萬億元，同比增長21%，高于各項貸款增幅6.7個百分點。另據中國金融統計年鑒顯示，目前我國的銀行業房地產貸款集中度已達到20%左右，較10年前提高了5個百分點，其中京、津、滬、穗、深、渝等一線城市貸款集中度高達29%，東部沿海的比重高達50%。房地產金融集中度不斷提高，引發的行業泡沫越來越大，在房地產宏觀調控持續的背景下這種行業風險極易演變為金融風險。

（二）關聯度風險傳遞

金融產品的關聯度，主要表現為多種融資渠道共同指向同一類基礎資產，由于基礎資產價格發生變化，而造成多個渠道共振或相互影響進而引發系統性金融風險。通過對山東100戶房地產企業問卷調查顯示，86%的房地產企業存在多渠道融資情況，融資結構除銀行貸款外，民間融資、股市融資、股權融資、信托融資、債券融資、理財融資等多渠道融資是目前房地產業的普遍選擇。有資料顯示，2015年末全國房地產信托余額1.32萬億元，占全部信托余額24.49%。據專家估算，目前我國地方政府融資平臺貸款的86%左右都與房地產市場相關，而一年期以上風險相對較高的理財產品資金50%以上直接或間接投向了房地產。由此可見，多元化渠道融資助推了房地產業的高杠桿化經營，在房地產市場蕭條和銀行信貸政策約束的情況下，房地產業資金鏈的脆弱性更加突出，極易因某環節資金鏈斷裂最終引發多米諾古牌效應染指區域金融風險的發生。

三、旅游度假區房地產行業風險誘發區域性金融風險的實證分析

（一）調查樣本近年房地產市場發展特點

1.房地產價格上漲較快。乳山銀灘度假區2002年開始開發，2003年下半年隨著全國房地產市場的升溫，該區域的房地產開發很快進入了旺盛期，由于開發商采取得力的市場營銷措施和適合客戶需求的小戶型設計，銀灘的房地產價格很快上漲，并且出現了輪番上漲的勢頭。據當地人民銀行監測，目前該度假區裝潢商品住宅平均價格已達5000元/平方米，其中精裝商品住宅均價達6000元/平方米，最高價格達7000元/平方米以上，分別是2003年房地產價格啟動時的4.16倍、5倍和5.8倍。

2.商品住宅以小戶型為主。銀灘獨特的地理位置（離乳山市區15公里，較偏僻）和良好的旅游度假資源決定了外地客戶來此投資購房主要以夏季臨時度假居住為主，只要屋內生活設施齊全、裝修精美，不需要太大的面積。為此，銀灘的開發商設計和開發的商品住宅大都以70平米以下的小戶型為主，其中居內生活設施齊全的40～50平米的精裝房最受青睞。據統計，2008年以來，銀灘共銷售90平方米以下的中小型商品住宅房2.3萬套，占總銷售套數的88%。另外，小戶型住宅商品房還因總房價低、普通中等收入工薪族能夠接受等原因大受青睞。

3.購房者以異地居多、資金來源以按揭貸款為主。銀灘良好的氣候、清潔的空氣和水質以及獨有的大海資源吸引了來自全國各地的異地購房者，而異地購房者90%以上選擇了小數額的銀行按揭貸款購房。受金融危機影響，銀灘的房地產銷售一度低迷，各銀行為競爭業務而降低貸款門檻，為日后的泡沫破滅留下了風險隱患。截止調查日，當地金融機構為異地客戶在銀灘購房辦理的住房按揭貸款余額為64億元，占乳山全市金融機構住房按揭貸款的82.3%。

4.異地購房者購房目的以度假和投資為主。據當地金融機構反映，來乳山銀灘購房的異地客戶購房目的主要以休閑度假、臨時居住為主，約占購房者的85%以上。這部分群體大都來自國內各大中城市、中級以上收入群體和部分離退休人員，他們購房主要看中銀灘的度假資源；另有少部分異地的中高收入群體進行投資增值，約占購房者的10%左右。這部分投資者大都以長期投資為主，很少進行短期炒賣。

5.銷售方式以預售和異地代理銷售為主。目前銀灘的商品房基本采取預售方式，開發商多層建筑工程進度達到2層以后，即可取得預售許可證進行銷售，待到樓盤封頂時房屋銷售一般可達到70%以上。營銷模式普遍采取異地公司代理銷售制，這種營銷模式類似傳銷。據度假區房地產銷售業內人士透露，目前銀灘開發商對異地一級代理公司的讓利點數為一般為10～20%，裝修精美的高檔樓盤最高讓利點數甚至可達到25%以上。以目前該度假區精裝住宅房均價6000元為例，對代理商讓利20個點即每銷售一平米可賺1200元，利潤與開發商不相上下。

（二）房地產行業風險誘發區域金融風險分析

國務院連年實施的房地產調控，對以度假區模式發展起來的銀灘房地產業和當地金融業造成的風險影響主要表現以下幾個方面：

一是面臨政策風險。據當地金融機構統計，目前乳山銀灘的異地住房按揭貸款占99%以上，自國家差別房貸政策實施以來，該區域的房地產銷售大幅萎縮，對當地經濟和房地產金融帶來巨大沖擊。在地方政府的誘導下，部分金融機構放松了“差別化”的房貸政策的執行力度，對不能提供一年以上當地稅收證明或社會保險繳納證明的非本地居民提出的按揭貸款請求可能仍在受理之中，這種政策上的逆操作，給當地的房地產業和金融業帶來較大的政策風險。

二是遭受市場風險。連年的房地產調控給銀灘度假區房地產業帶來的市場風險主要有以下幾個方面：一是房地產價格下行風險。據當地銀行反映，目前乳山銀灘的房地產價格雖然沒有出現大幅下跌，但在當前房地產調控持續的背景下，這種以度假區為核心構建的區域性房地產價格下行必然的；二是交易風險。由于度假區式房地產開發屬“候鳥式”旅游度假區，受季度性影響較大，房地產銷售主要以外地人為主，本地沒有居民購買，因此導致二手房交易市場慘淡，二手房交易基本處在“有價無市”狀態，特別在當前房地產市場疲弱狀態下使買家或按揭貸款銀行承受著較大的交易風險；三是經濟蕭條風險。據當地人民銀行反映，以往每年5～10月份房地產銷售旺季，周六、周日來自全國各地到銀灘看房、購房的外地客戶絡繹不絕，對當地的餐飲、住宿、旅游等服務業的帶動作用十分明顯。當地旅游局也反映，2008～2009年銀灘房地產銷售火爆時乳山市的賓館、酒店需要提前預訂。目前，國家連年對房地產市場的深度調控，使乳山銀灘的房地產市場已開始走向蕭條，對當地經濟產生了十分嚴重的影響。

三是誘發金融風險。目前乳山銀灘的異地房地產按揭貸款總量達60多億元，分別占乳山和威海市住房按揭貸款總量的82.3%和22.7%。房地產行業的金融集中度過高，必然使銀行未來面臨著較大的金融風險。據當地金融機構反映，由于銀灘度假區的房地產配套設施不健全，相對住房建設的迅猛發展，與之配套的水電暖等基礎設施及學校、醫院、市場、物業管理等服務項目發展滯后，若居住環境長期達不到購房者心理預期或房地產價格出現大幅下行，購房者可能或者必然出現“棄房”現象，最終導致房價惡性下跌、房產貶值，銀行的抵押物減值，將嚴重危及金融安全。另外，在當前房地產調控持續背景下，該度假區的二手房交易不活躍，在銀行承受抵押物減值風險的同時，也使銀行處置抵押物存量變得更加困難。2008年以來，銀灘二手房交易量不足3萬平方米，僅占同期交易總量的2%。銀灘度假區的二手房“有價無市”局面，使銀行的房地產金融面臨較大的違約風險。以目前度假區住房按揭貸款余額64億元、銀行綜合抵押率60%、銀行抵押物縮水50%粗略匡算，當地金融機構未來的信用損失將在10億元以上。不僅如此，當前金融危機背景下，部分開發企業資金鏈趨緊，已導致部分銀行到期貸款不能償還。乳山銀灘的房地產行業風險，在國家房地產調控持續和未來房價下行壓力進一步加大的情況下，極有可能將這種行業風險演變為區域性金融風險，界時對當地的金融安全和社會穩定將構成較大威脅。

四、促進度假區房地產市場健康發展的建議

（一）加強房地產市場監測提高風險預警級別

鑒于目前房地產發展現狀，人民銀行要從維護區域金融穩定的高度上認識當前房地產市場可能出現的風險和苗頭，進一步加強區域房地產市場的監測，發揮窗口指導作用，及時向金融機構進行風險提示，提高區域金融穩定的預警級別。監管部門要按照銀監會最新規定，嚴格監督各大中型銀行按季度開展房地產貸款壓力測試，督促金融機構認真貫徹執行國務院出臺的差別化房貸政策。各商業銀行要密切關注當前的房地產風險，隨時評估按揭貸款損失情況，發現風險苗頭及時向當地人民銀行和監管部門報告，切實維護轄區金融穩定。

（二）加強國家宏觀調控和引導，完善房地產金融法律環境

房地產金融是一個比較特殊的金融領域，世界上很多國家都有專門的金融監管部門對其實行風險監管。因此，進一步加強房地產金融風險防范的制度環境建設，建立健全房地產金融方面的法律、法規，是有效防范金融風險的重要前提。建議根據國內實際情況，盡快制定也適合房地產金融市場健康發展的法律、法規，促進房地產金融市場的健康發展。另外，需要建立房地產金融風險監管聯動機制，目前單一的央行監管模式難以適應現時金融監管的要求。建議盡快建立起包括央行、銀監會、審計、房管、行業協會在內的多元化、全方位的房地產金融監管體系。

（三）強化科學規劃，避免“鬼城”出現

自2000年以來，我國各個城市幾乎都有新城區在建，在一定時期內已經能夠滿足城市的發展需求，當下應該減緩或慎慎新城區、特別是度假區建設的審批。一方面梳理反思新城新區建設出現的問題與矛盾，謀劃未來新城區發展的方向和頂層設計；另一方面，可以給在建的新城區一定的緩沖時間，等它們建設成型后再考慮是否需要拓展更多的空間。新城開發規劃上造成的先天性不足與缺陷，只能靠后期運作來完善與整改，以此減少“鬼城”的出現數量，降低已有“鬼城”的負面影響。對目前已經形成的“鬼城”，要著重從規劃和管理上吸取教訓，從中指導各地城市建設少走“鬼城”彎路。

（四）植入新型產業，進一步完善基礎設施建設，帶動“鬼城”變新城

歸根到底，城市化不應當是無源之水，無本之木。必須要有相當的產業背景作為保證。當地政府要通過招商引資將高端、環保的產業納入度假區內，通過發展產業來增加區域經濟發展的造血功能，使整個城市處于螺旋式成長模式，新城才能不至于變成“鬼城”。另外，要繼續加強和完善基礎設施建設，變“鬼城”為“新城區”。當地政府應從維護房地產市場穩定發展的高度出發，切實做好度假區內的排污、供暖、入學、就醫及交通等民生基礎設施配套建設，以良好的環境吸引異地、本地客戶置業、安居，將度假區打造成宜居的新城區，以穩步增長的居住型需求推動房地產業持續、健康發展。

作者簡介：王國鋒（1965-），男，經濟師，供職于中國人民銀行威海市中心支行。