房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制研究

郭欣

摘要：成本控制對(duì)于處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期間的房地產(chǎn)企業(yè)來說，尤為重要。在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷過高速度的階段之后，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的環(huán)境變得更加嚴(yán)峻。成本問題，是關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)是否可以維系下去的關(guān)鍵。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，成本控制在每一個(gè)具體的環(huán)節(jié)都是需要重視的問題。如在開發(fā)決策期、采購建設(shè)期還有營銷策劃期，在這三個(gè)期間內(nèi)，對(duì)于成本控制的較好，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營有良好的輔助作用。而房地產(chǎn)企業(yè)，也可以從這三個(gè)角度出發(fā)，對(duì)自己的企業(yè)成本控制進(jìn)行自檢，遮掩更可以促使企業(yè)更為健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)成本；成本控制

在經(jīng)歷過上一輪的房地產(chǎn)發(fā)展熱潮之后，處于新常態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)，在生存方面，因?yàn)閲覍?duì)于行業(yè)的各種調(diào)控措施，而變得危機(jī)重重，舉步維艱。為了能保持企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在外部環(huán)境日益嚴(yán)峻的情況下，通過對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，有針對(duì)性的縮減，從而提升利潤空間，是一個(gè)很好的維持增長的方法。房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成較為復(fù)雜，除了在房子建成之后，為了銷售房產(chǎn)而對(duì)市場進(jìn)行推廣，在房子的建造，前期土地獲得等方面，其成本均占有很大的比例。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)閲冶O(jiān)管政策的收緊，在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)建造的各個(gè)階段都受到了不同程度的影響。這些影響，是房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)在過去房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)期那樣大幅的擴(kuò)張模式，對(duì)于各個(gè)項(xiàng)目也不能再盲目的不顧成本的上馬。因?yàn)檎w宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，房地產(chǎn)市場的低迷，對(duì)于企業(yè)的回款是無法及時(shí)的補(bǔ)充的，這樣就會(huì)引發(fā)企業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)。因而，這種嚴(yán)峻的形勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存，必須要對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目凈現(xiàn)值的最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題

（一）成本控制意識(shí)薄弱

因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)企業(yè)過去采取的一些會(huì)計(jì)計(jì)量方法所存在對(duì)于企業(yè)成本核算方法存在的缺陷，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識(shí)很差。造成這一問題的原因，一方面是因?yàn)檫^去很多年房地產(chǎn)行業(yè)處于黃金時(shí)期，大幅擴(kuò)張已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種慣性行為，雖然外界市場環(huán)境已經(jīng)變化，但是企業(yè)卻還沒有從過去大手大腳不計(jì)成本上馬項(xiàng)目的慣性行為中轉(zhuǎn)變過來。另一方面，是因?yàn)檫^去的成本控制方法是以事后核算為重點(diǎn)，這種選取重點(diǎn)的方法，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制計(jì)劃來說是較為落后的。因?yàn)閮H僅從一個(gè)靜態(tài)的角度對(duì)成本進(jìn)行考量，然而市場是日新月異的。房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目周期較長，隨著時(shí)間的推移，市場環(huán)境變化，財(cái)務(wù)人員使用的方法，僅僅是依靠一紙合同的內(nèi)容來對(duì)成本進(jìn)行界定。這樣一來，沒有對(duì)成本的變化進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)，成本意識(shí)薄弱。

（二）成本控制體系缺乏系統(tǒng)性、全面性

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制，是需要結(jié)合房產(chǎn)建設(shè)的整個(gè)周期，覆蓋各個(gè)階段的，這種動(dòng)態(tài)的過程是需要一個(gè)系統(tǒng)群面的成本控制體系來進(jìn)行反映核算的。目前來說，各個(gè)企業(yè)的現(xiàn)行做法事以計(jì)劃價(jià)格進(jìn)行入賬，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行核算。對(duì)于各個(gè)階段來說，也是分別計(jì)算相關(guān)的成本，接著進(jìn)行成本核算。這種割裂的計(jì)算，使整個(gè)成本核算系統(tǒng)是分隔開的，是不全面的。這樣對(duì)于最終成本核算的結(jié)果，也是打折扣的，無法完整的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本進(jìn)行準(zhǔn)確的反應(yīng)。

（三）缺乏成本控制的具體細(xì)化目標(biāo)

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都知道需要對(duì)成本進(jìn)行控制，可是真正知道如何進(jìn)行成本控制，并且為此制定了具體細(xì)化目標(biāo)的企業(yè)卻是鳳毛麟角。只有一個(gè)籠統(tǒng)的目標(biāo)并不能對(duì)企業(yè)的成本控制有任何的益處。只有將目標(biāo)細(xì)化，才可以真正的有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤提升有所貢獻(xiàn)。目前大多數(shù)企業(yè)，在對(duì)于目標(biāo)的細(xì)化方面，都是一個(gè)盲區(qū)。甚至有的企業(yè)還不知道自己存在沒有具體細(xì)化目標(biāo)才是真正導(dǎo)致成本高居不下原因。這種沒有具體執(zhí)行措施的目標(biāo)對(duì)于企業(yè)的成本控制來說，沒有任何的實(shí)際意義。

二、解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制問題的對(duì)策

（一）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制意識(shí)

成本控制意識(shí)屬于企業(yè)文化的范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升成本控制意識(shí)，也與自身企業(yè)文化的建設(shè)是息息相關(guān)的。主要可以從企業(yè)整體層面和員工層面兩個(gè)層面對(duì)成本控制意識(shí)進(jìn)行提升。

在企業(yè)整體層面上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)于過去不計(jì)成本的瘋狂擴(kuò)展模式進(jìn)行整改。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展使其已經(jīng)過去，現(xiàn)在的市場環(huán)境日益惡劣，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好成本控制，才能夠保持一定的利潤空間，得以持續(xù)經(jīng)營。從企業(yè)層面來講，成本控制的提升，主要是在與企業(yè)文化的建設(shè)方面。在企業(yè)文化的建設(shè)中，有意識(shí)的對(duì)成本控制理念進(jìn)行側(cè)重，將會(huì)對(duì)于企業(yè)整體層面成本控制的提升，起到事半功倍的作用。

在員工層面來說，提升成本控制意識(shí)，則表現(xiàn)的更為具體細(xì)化。在日常工作中，可以通過對(duì)于每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制進(jìn)行考核建議，以提高員工進(jìn)行成本控制的積極性。同時(shí)還可以選取成本意識(shí)很高的員工，進(jìn)行表彰，作為標(biāo)兵進(jìn)行宣傳，以增加示范作用。這樣可以從物質(zhì)上、精神上對(duì)于員工提升成本控制意識(shí)的行為起到一個(gè)激勵(lì)的作用。

（二）構(gòu)建全面系統(tǒng)的成本控制體系

全面系統(tǒng)的成本控制體系，需要從多個(gè)方面進(jìn)行構(gòu)建。具體可以細(xì)化到以下三個(gè)角度。

1.嚴(yán)格控制土地成本

土地成本，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成中所占的比重，如果將各類成本進(jìn)行排名的話，土地成本是第一位的。在過去房地產(chǎn)行業(yè)處于黃金時(shí)代的時(shí)候，企業(yè)為了擴(kuò)張，通常不計(jì)成本的參與土地拍賣，缺乏理性?，F(xiàn)在市場環(huán)境改變了。企業(yè)需要對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，需要理性參與土地成本的拍賣，通過將拍賣價(jià)格與評(píng)估價(jià)格進(jìn)行衡量，可以作為是否要繼續(xù)競拍的依據(jù)。嚴(yán)控的土地成本可以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留有更多的利潤空間，從而更加有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

2.預(yù)估目標(biāo)開發(fā)成本

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)開發(fā)成本預(yù)估，是衡量是否要進(jìn)行投資的一個(gè)重要的過程，也是構(gòu)建全面系統(tǒng)的成本體系中非常必要的一環(huán)。這一過程是保證成本控制體系完整性、系統(tǒng)性的關(guān)鍵的一步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)估目標(biāo)開發(fā)成本之后，才可以明確所需要哪些因素來支持項(xiàng)目的運(yùn)作，例如產(chǎn)品市場的投向、信貸稅收政策的適用情況等。只有在前期進(jìn)行詳盡的計(jì)劃，對(duì)目標(biāo)成本做到心中有數(shù)，企業(yè)在進(jìn)行全面系統(tǒng)的成本核算時(shí)，其結(jié)果才具有科學(xué)性。

3.配置合理的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中所需要考核的重點(diǎn)的指標(biāo)。資本結(jié)構(gòu)可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)政策。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特殊之處，對(duì)于項(xiàng)目資金的需求缺口非常大，經(jīng)常是作為融資的一方。全球的經(jīng)濟(jì)衰退，使宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境日趨惡劣，這個(gè)時(shí)候，流動(dòng)性的成本大大提升。房地產(chǎn)企業(yè)雖然是對(duì)資金的需求量很大，但是也需要對(duì)資金的成本進(jìn)行考量，才可以保證成本控制的科學(xué)合理。

（三）制定具體細(xì)化的成本控制目標(biāo)

成本控制的目標(biāo)只有具體細(xì)化之后，才具有可操作性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要轉(zhuǎn)換思維，將成本控制的口號(hào)落實(shí)到具體的日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之中，決策活動(dòng)之中。例如，對(duì)于項(xiàng)目人員來說，主要是通過項(xiàng)目業(yè)績來衡量員工的工作成果，企業(yè)可以對(duì)最終的績效考核環(huán)節(jié)設(shè)置一個(gè)成本控制考核指標(biāo)，以激勵(lì)員工在進(jìn)行項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)成本控制方面的注意。除此之外，企業(yè)還需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核算，對(duì)于成本控制目標(biāo)的細(xì)化，可以與之結(jié)合起來。細(xì)化的目標(biāo)才更為明確具體，對(duì)于員工來說，才知道應(yīng)該如何去做，如一張產(chǎn)品使用說明書一樣，可以大大的提升企業(yè)進(jìn)行成本控制的效率。成本控制的目標(biāo)越細(xì)化，可操作性越強(qiáng)，員工進(jìn)行成本控制的效果就會(huì)越好。

在新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)通過提高企業(yè)和員工的成本控制意識(shí)，對(duì)于成本控制目標(biāo)進(jìn)行集約化管理后，可以大大的提高企業(yè)的經(jīng)營效率，在控制成本方面，也會(huì)有更多的建樹。

參考文獻(xiàn)：

[1]張媛媛.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成及控制研究[J].財(cái)會(huì)研究，2013（02）：59-62.

（作者單位：黑龍江寶宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）