烏市商品房價格影響因素分析

馬軍

[提要] 根據(jù)2002～2015年烏魯木齊市商品房統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對影響商品房價格的因素量化分析，主要應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)分析方法，建立模型，計算出影響商品房價格因素的關(guān)聯(lián)度大小。結(jié)果表明：首先城鎮(zhèn)居民可支配收入關(guān)聯(lián)度是0.8，對商品房價格影響最大；其次住宅銷售面積關(guān)聯(lián)度是0.76。城鎮(zhèn)居民人口數(shù)、人均GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資、居民消費價格總指數(shù)、商品房竣工面積這些因素關(guān)聯(lián)度都在0.7左右，對商品房價格也有很大的影響。

關(guān)鍵詞：灰色關(guān)聯(lián)分析；商品房價格；灰色關(guān)聯(lián)度

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

原標(biāo)題：基于灰色關(guān)聯(lián)度分析烏魯木齊市的商品房價影響因素分析

收錄日期：2017年1月22日

一、烏魯木齊市商品房現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)之一。由于其關(guān)聯(lián)度高，帶動性強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。1998年房改以來，城鎮(zhèn)居民住房自購，房價逐漸成為熱門話題。居民住房開始步入市場動作軌道。住房作為一種消費品，其價格如同其他商品一樣受到多方面因素的影響，住房除了是一種一般性質(zhì)上的消費品外，它是一種資產(chǎn)，是一種投資保值增值的理財產(chǎn)品，影響其價格自然要復(fù)雜得多。

隨著國家去庫存政策的實施，全國各個城市都面臨首壓力，在《2015年度35城商品房供求關(guān)系專題研究》報告中認(rèn)為，2015年至2016年去庫存壓力最大的城市就有烏魯木齊市。烏魯木齊市房地產(chǎn)市場突出的特點是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日益增長、開發(fā)投資也在平穩(wěn)增加、居民對房產(chǎn)的需求不斷增加、商品房銷售市場是住宅供應(yīng)重要部分、房屋銷售價格穩(wěn)定增長。

由于房價問題會引起一系列經(jīng)濟(jì)問題，許多學(xué)者對房價的影響因素進(jìn)行了廣泛的研究。如重慶工商大學(xué)管理學(xué)院的王林生、梅洪常以重慶市為例實證分析影響商品房價格因素，分析了城市住房價格的主要影響因素，指出住房價格和影響住房供求的標(biāo)量之間的長期均衡關(guān)系；中國管理科學(xué)葉阿忠基于省際面板數(shù)據(jù)對房價的影響因素對我國房價影響因素做了定量分析，表明房價是由供求和需求決定的。本文綜合各種研究成果，選取合適的影響因素，利用灰色關(guān)聯(lián)度分析，探究不同因素的重要性。

從這兩年房地產(chǎn)的現(xiàn)狀來觀察，2014年對房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到了359.44億元，這比2013年增長了32.4%；而且商品房施工面積和竣工面積都分別增長了29.1%、71.3%；但是，商品房銷售面積要比2013年下降了11.2%，商品房銷售額比2013年下降了7.6%。在2015年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資，持續(xù)在上漲，但由于國家去庫存政策的原因，商品房施工面積與竣工面積分別下降了12.1%和47.2%，商品房銷售面積和商品房銷售額大幅度地增長，都在10%以上。從2014年至2015年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可以看出商品房的施工面積在減少，而且銷售面積在增加，證明烏魯木齊市在慢慢減少商品房庫存。

本文根據(jù)14年的商品房市場相關(guān)數(shù)據(jù)，分析烏魯木齊市商品房市場的現(xiàn)狀，為在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控形勢下怎樣使得房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展提供參考。

二、烏魯木齊市商品房價格影響因素分析

（一）影響烏魯木齊市房地產(chǎn)主要因素的選取。影響房價的因素很多，就目前的研究而言，它主要分為自然因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素。但是，基于近些年來在社會政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展上較為平穩(wěn)，所以認(rèn)為房價主要受一些基本的經(jīng)濟(jì)因素影響。

（二）影響房價的相關(guān)因素分析

1、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。消費者對商品的需求是以實際購買能力為基礎(chǔ)，而消費者收入水平體現(xiàn)了居民實際購買能力，人均可支配收入的提高必然會增加房地產(chǎn)市場的有限需求。

2、城鎮(zhèn)人口總數(shù)。理論上，城鎮(zhèn)居民的總使用面積=城鎮(zhèn)人數(shù)總數(shù)×城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積，因而即使在人均使用面積不變的情況下，人口的增加會增大對使用面積的需求。

3、人均GDP。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值，也稱作“人均GDP”，通常作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)，也是重要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它是人們了解和把握一個國家或地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的有效工具。將一個國家核算期內(nèi)（通常是一年）實現(xiàn)的國內(nèi)生產(chǎn)總值與這個國家的常住人口（前使用戶籍人口）相比進(jìn)行計算，得到人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。這是衡量各國人民生活水平的一個標(biāo)準(zhǔn)，為了更加客觀地衡量，經(jīng)常與購買力平價結(jié)合較高的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平會帶動社會各行業(yè)對房地產(chǎn)的需求，還會提高居民對未來房價的預(yù)期，從而增加房地產(chǎn)的需求。

4、住宅的銷售面積。住宅房銷售面積是房地產(chǎn)市場需求的直觀體現(xiàn)。

5、房地產(chǎn)開發(fā)投資。指房地產(chǎn)開發(fā)公司、商品房建設(shè)公司及其他房地產(chǎn)開發(fā)法人單位和附屬于其他法人單位實際從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營的活動單位統(tǒng)一開發(fā)的包括統(tǒng)籌待建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物和配套的服務(wù)設(shè)施，土地開發(fā)工程（如道路、給水、排水、供電、供熱、通訊、平整場地等基礎(chǔ)設(shè)施工程）的投資；不包括單純的土地交易活動、房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn)、土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。這一特點給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響。

6、居民價格總指數(shù)。該指數(shù)反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)居民所購買的生活消費品和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。是綜合了城市居民消費價格指數(shù)和農(nóng)民消費價格指數(shù)計算取得。利用居民消費價格指數(shù)，可以觀察和分析消費品的零售價格和服務(wù)價格變動對城鄉(xiāng)居民實際生活費支出的影響程度。反映與居民生活相關(guān)的產(chǎn)品及勞務(wù)價格統(tǒng)計出來的物價變動指標(biāo)，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標(biāo)。而通貨膨脹對房價的影響主要是通過生產(chǎn)成本（如勞動成本等）的上升和房地產(chǎn)投機(jī)需求的擴(kuò)大來推動房價上漲。

7、住宅竣工面積。房屋竣工面積是房地產(chǎn)市場供給的主要體現(xiàn)。

本文以烏魯木齊市2002～2015年房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)資料為依據(jù)，主要選取烏魯木齊市商品房平均價格（X0）作為主要的研究對象，選擇以下7個因素作為影響商品房價格的關(guān)聯(lián)因子：即X1代表城鎮(zhèn)居民可支配收入（單位：元），X2代表常住人口數(shù)（單位：人），X3代表人均GDP（單位：元），X4代表商品房銷售面積（單位：萬平方米），X5代表房地產(chǎn)完成投資額（單位：億元），X6代表居民消費價格總指數(shù)，X7代表商品房竣工面積（單位：萬平方米）。本文數(shù)據(jù)主要來源于《烏魯木齊市統(tǒng)計年鑒》。

三、模型實際應(yīng)用和結(jié)果分析

（一）模型設(shè)計。先假設(shè)反映系統(tǒng)特征行為的數(shù)據(jù)序列X0（也稱為系統(tǒng)的參考序列），設(shè)定了系統(tǒng)特征行為，對系統(tǒng)其他問題或變量定性分析得到系統(tǒng)相關(guān)因素序列Xi（也稱為比較序列）。最后做關(guān)聯(lián)分析。具體步驟如下：

1、求比較序列和參考序列的差序列。對參考序列和比較序列進(jìn)行比較，即：xi（k）-xi（1） （k=1，2，…，n；i=1，2，…，m）。

2、本文采用原始數(shù)據(jù)初值化對參考序列和比較序列進(jìn)行無量化綱處理，即：xi（k）/xi（1） （k=1，2，…，n；i=1，2，…，m）。

3、求絕對關(guān)聯(lián)度？著0i。

4、求相對關(guān)聯(lián)度？酌0i。

5、計算綜合關(guān)聯(lián)度：？籽0i=？茲？著0i+（1-？茲）？酌0i，（i=1，2，…，m）。

根據(jù)關(guān)聯(lián)度大小，判斷出比較序列與參考序列的相關(guān)程度，因此得出影響商品房價格的因素。

（二）模型應(yīng)用與結(jié)果分析。計算出參考序列和比較序列的差序列，再根據(jù)差序列求出絕對關(guān)聯(lián)度；再對原始數(shù)據(jù)做無量綱化處理算出相對關(guān)聯(lián)度；最后計算出綜合關(guān)聯(lián)度。（表1）

四、結(jié)果分析

由？籽01>？籽04>？籽02>？籽03>？籽05>？籽07>？籽06可知：X1>X4>X5>X3>X2>X6>X7。

可見，X1為最優(yōu)因素，也就是說居民可支配收入對房價的影響最大，即人們的可支配收入的提高很大程度地影響了房價的上升。近幾年，家庭總收入扣除交納的個人所得稅、個人交納的社會保障費及調(diào)查戶的記賬補(bǔ)貼后的收入。家庭總收入包括所有家庭成員在調(diào)查期得到的工薪收入、經(jīng)營凈收入、財產(chǎn)性收入、轉(zhuǎn)移性收入的總和上幅度的增加比較大。居民可支配收入的增長成為了房價上漲的重要因素之一，客觀上造成了房價上揚(yáng)；X4住宅銷售面積次之，住宅的銷售面積的增加說明對土地資源開發(fā)增加，對城市的占用面積增加，但城市的可利用面積是一定的，銷售面積的增加，就是說可利用的面積減小，城市可利用面積是不可再生資源，只會越來越少，房價自然就上升了。居民可支配收入和住宅銷售面積與房價的關(guān)聯(lián)度都在0.8左右，說明與房價上漲的關(guān)系比較密切，后面依次是房地產(chǎn)開發(fā)投資、人均GDP、城鎮(zhèn)人口數(shù)、消費價格總指數(shù)、住宅竣工面積與房價的關(guān)聯(lián)度都在0.7左右，說明對房價有一定的影響。

五、結(jié)論

居民對房價的預(yù)期，認(rèn)為房價會持續(xù)上漲，因此人們將閑錢投入房地產(chǎn)業(yè)中，這導(dǎo)致了大量資金涌入房地產(chǎn)市場，使得房價上漲，因此出臺針對性政策限制房地產(chǎn)資金的增加，例如限制居民購買數(shù)量。從供求角度來看，房價上漲的原因是供給和需求失衡，由于居民盲目的跟風(fēng)大量購房，給予房地產(chǎn)市場供給不及需求的假象，使得房價上漲。對居民正確引導(dǎo)，使其合理購房，成為迫在眉睫事情。政府應(yīng)該通過宣傳讓居民真正認(rèn)識到房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和制定合理的政策，如增加市場有效供給，抑制不合理需求，防止物價過快上漲等。商品房竣工面積同屬供給因素，但是對房價的影響不大，這說明在當(dāng)前政策、市場環(huán)境下是供小于需求的，這也是導(dǎo)致房價上漲的直接原因，因此國家加大調(diào)控措施并且主要是立足于行政手段上，如增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)、提供政府廉租房、限制商品房投機(jī)行為、抑制房地產(chǎn)商的暴利等。房價關(guān)系著國計民生、關(guān)系著和諧社會的建立，僅依靠市場手段來調(diào)節(jié)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

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